臺灣宜蘭地方法院民事-ILDV,112,訴,558,20240410,1

臺灣宜蘭地方法院民事判決
112年度訴字第558號
原 告 江阿明
法定代理人 江暐擎


訴訟代理人 黃豪志律師
被 告 陳慶宗
謝鴻輝
張天源
共 同
訴訟代理人 楊德海律師
上列當事人間返還仲介費等事件，本院於民國113年3月20日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。

二、訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告方面：原告於109年9月6日就其所有宜蘭縣○○市○○○段000○000○000○000○000○000地號土地（下併稱系爭土地），委託被告仲介出售。

同年9月30日經被告仲介與訴外人和黃科技股份有限公司（下稱和黃公司）成立買賣契約，並約定原告需就系爭土地辦理興辦事業計畫，將地目變更編定為丁種建築用地（下稱系爭買賣契約），同年10月30日被告則各受領仲介費新臺幣（下同）114萬9,055元。

惟系爭土地迄至112年7月25日止仍無法完成地目變更之程序，原告與和黃公司遂於同日合意終止系爭買賣契約。

因被告不僅非合法土地仲介人員，所簽訂之土地出售委託書亦違反內政部不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項之相關規定而不生效力，更何況系爭買賣契約亦因未能完成土地地目變更而解除，故原告依法終止兩造間之委託仲介契約，被告自應返還上開仲介費。

詎原告就前開費用屢經催討，均未獲被告置理。

為此，爰依民法第227條第1項、第226條第1、2項或依不當得利之法律關係提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應各給付原告114萬9,055元，並均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。

㈡願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則抗辯：原告與被告謝鴻輝、陳慶宗所簽訂之土地出售委託書，並非定型化契約，被告謝鴻輝、陳慶宗亦非提供土地居間服務之企業經營者，被告張天源更僅係被告謝鴻輝、陳慶宗指定受領上述部分仲介費用之人，與原告間均非消費者保護法所規定之消費關係，故無消費者保護法或定型化契約之適用。

再者，被告業已媒介原告與和黃公司成立系爭買賣契約，依法被告於系爭買賣契約成立時即得請求報酬，至於原告與和黃公司間合意終止系爭賣賣契約，無法拘束被告亦不影響被告仲介報酬之請求權，是被告受領仲介費用合法有據等語，並聲明：原告之訴駁回，如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、原告主張原告於109年9月6日就其所有系爭土地委託被告謝鴻輝、陳慶宗仲介出售，並簽訂有土地出售委託書。

同年9月30日原告經被告謝鴻輝、陳慶宗仲介與和黃公司簽妥系爭買賣契約，同年10月30日被告則各受領仲介費114萬9,055元。

嗣後系爭土地因無法完成地目變更為丁種建地，原告與和黃公司遂於合意終止系爭買賣契約等情，業有109年9月6日土地出售委託書、系爭買賣契約、合作金庫銀行信託專戶-活期存款收支明細表、終止買賣契約書為憑，（見本院卷第63頁、第17頁至第21頁、第37頁、第33頁至第35頁），並為兩造所不爭執，堪信屬實。

原告進而主張，上述土地出售委託書違反上述相關規定，且系爭買賣契約亦經終止，故被告無權受領上述仲介費用而請求被告各應返還受領之仲介費等情，被告則否認之，並以前詞為辯。

四、按消費者保護法（下稱消保法）第2條規定：稱消費者，指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務者。

稱企業經營者，指以設計、生產、製造、輸入經銷商品或提供服務為營業者。

稱消費關係，指消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係。

稱定型化契約條款，指企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之用所提出預先擬定之契約條款。

查原告就系爭土地委託出售事宜與被告謝鴻輝、陳慶宗簽訂土地出售委託書，即於109年8月12日至同年月26日、109年9月6日至同年10月6日期間，全權委任被告謝鴻輝、陳慶宗與第三人洽談系爭土地買賣事宜，此有109年8月10日及109年9月6日土地出售委託書在卷可憑。

而依上述土地出售委託書內容，約定在上述委託出售期間，原告同意以每坪50,000元委託被告謝鴻輝、陳慶宗與買方洽談並確認買方有購置意願時，再約買賣雙方見面簽約。

並約定如被告謝鴻輝、陳慶宗介紹並出售成功時，原告同意按照總售價百分之3作為出售佣金等情。

足見，上述土地出售委託書係原告與被告謝鴻輝、陳慶宗以委託出售系爭土地為內容，當事人均為具有對等地位之自然人，經磋商契約條款後簽立，並無證據足證被告謝鴻輝、陳慶宗係以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者，故上述土地出售委託書顯非消保法所規範之消費交易，該土地出售委託書之內容亦非企業經營者為與不特定多數消費者所訂定同種類之定型化契約。

依上述說明，自不適用消保法相關規定。

又原告主張上述土地出售委託書違反行政院消費者保護會所公告之「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」，其中「應記載事項」第1、3項規定云云。

然「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」適用之前提為該契約係定型化契約，而本件土地出售委託書係原告與被告謝鴻輝、陳慶宗雙方透過磋商後加以訂立，非屬定型化契約，已如前述，自無不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項相關規範之適用，是原告此部分主張，亦無理由。

五、又按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。

居間人以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第568條第1項定有明文。

復按居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響，最高法院49年台上字第1646號判例可資參照。

查依上述109年9月6日土地出售委託書，原告係全權委託被告謝鴻輝、陳慶宗於一定條件以及期間內洽覓出售系爭土地，並約定經介紹並出售成功時，原告同意給付總售價百分之3為出售佣金等情，是原告與被告謝鴻輝、陳慶宗自成立上述居間契約。

於同年月30日由原告與買方即和黃公司簽立系爭買賣契約時，被告謝鴻輝、陳慶宗依約自取得仲介佣金請求權。

又被告謝鴻輝、陳慶宗既非不動產經紀業者，而係基於個人受原告委託從事土地仲介事務，與不動產經紀業管理條例規範之不動產經紀業有別，是自無不動產經紀業管理條例之適用。

且民法上就居間契約之締約人亦無一定身分或資格之限制，從而上述居間契約應屬有效成立，原告主張被告謝鴻輝、陳慶宗非合法仲介人員而不得受領仲介費用云云，顯無可採。

再者，系爭買賣契約既已有效成立，已如前述，嗣後原告與和黃公司縱因系爭土地未能完成辦理地目變更程序而合意解除契約，但此屬系爭買賣契約當事人於買賣契約成立後之履行問題，與上述原告與被告謝鴻輝、陳慶宗之居間契約無涉，依前開說明，對於被告謝鴻輝、陳慶宗所得報酬並無影響，是原告主張上述土地出售委託書之居間契約因系爭土地未能出售成功或因嗣後終止契約，屬民法給付不能或不完全給付，而依民法第226條第1、2項、第227條第1項請求返還報酬云云，自屬無據。

六、另按，主張不當得利請求權存在之當事人，對於不當得利請求權之成立要件應負舉證責任，即應證明他方係無法律上之原因而受利益，致其受有損害。

如受利益人係因其給付而得利時，所謂無法律上之原因，即指其給付欠缺給付之目的，故主張該項不當得利請求權存在之當事人，自應舉證證明其欠缺給付之目的，始符舉證責任分配之原則。

最高法院99年度台上字第2019號民事裁判可資參照。

查依上述109年9月6日土地出售委託書，原告係全權委託被告謝鴻輝、陳慶宗於一定出售條件以及期間與買方洽談土地出售，並約定經介紹並出售成功時，原告同意給付總售價百分之3為出售佣金。

且如前述，被告謝鴻輝、陳慶宗亦依約定覓得和黃公司與原告成立系爭買賣契約，故原告依109年9月6日土地出售委託書之約定，給付系爭土地總售價1億1490萬5,561元之百分之3即344萬7,167元仲介佣金，並由被告各受領114萬9,055元以為清償，並無欠缺給付目的之情形，是原告主張被告有不當得利而應返還利益云云，亦無依據。

七、綜上所述，原告依據民法第227條第1項、第226條第1、2項或依不當得利之法律關係，請求被告應各給付原告114萬9,055元及法定遲延利息等情，並無理由。

又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請則失依據，自應一併駁回。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 113 年 4 月 10 日
民事庭 法 官 蔡仁昭
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 4 月 10 日
書記官 高雪琴