臺灣宜蘭地方法院民事-ILDV,112,訴,607,20240718,2

臺灣宜蘭地方法院民事判決
112年度訴字第607號
原 告 鄭立崑
訴訟代理人 林國漳律師
被 告 游素絲
游俊賢
共 同
訴訟代理人 張致祥律師
複代理人 王紫倩律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國113年6月27日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告游素絲應將坐落宜蘭縣○○鄉○○段000地號土地上如附圖編號B1（洗手台，面積0.53平方公尺)、編號B2（洗手台與建物重疊範圍，面積0.08平方公尺）、編號A1（建物，面積174.06平方公尺)所示之地上物拆除，並將占用土地返還予原告。

二、被告游素絲應將坐落宜蘭縣○○鄉○○段000地號土地上如附圖編號A2(建物，面積52.62平方公尺)所示之地上物拆除，並將占用土地返還予原告。

三、原告其餘之訴駁回。

四、訴訟費用由被告游素絲負擔。

五、本判決第一項於原告以新臺幣（下同）78萬0,193元為被告游素絲供擔保後，得假執行。

但被告游素絲如以234萬0,578元為原告預供擔保，得免為假執行。

六、本判決第二項於原告以22萬2,302元為被告游素絲供擔保後，得假執行。

但被告游素絲如以66萬6,906元為原告預供擔保，得免為假執行。

七、原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序部分：原告於宜蘭縣宜蘭地政事務所測量坐落宜蘭縣○○鄉○○段000○000地號土地（重測前分別為○○段156、156-1地號，又○○段156-1地號分割自同段156地號，下合稱系爭土地）遭占用面積後，於民國113年6月17日更正占用土地面積（本院卷第315頁），經核屬擴張應受判決事項之聲明，符合民事訴訟法第255條第1項第3款規定，應予准許。

貳、實體部分：

一、原告主張：㈠原告於112年9月7日因買賣登記為系爭土地之所有權人，然系爭土地遭被告游素絲、游俊賢（下單指其一則逕稱其名，全體被告則合稱被告）所有如宜蘭縣宜蘭地政事務所複丈日期113年4月22日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號A1、A2、B1、B2部分地上物無權占用（下合稱系爭地上物），依民法第767條第1項前段、中段規定請求被告拆除系爭地上物，並將上開土地返還予原告。

㈡被告雖提出如附表所示昭和17年（民國31年）之憑據，主張其祖父有承租系爭土地，惟原告否認其真正性，且觀諸上開憑據所示之土地僅載「宜蘭郡礁溪庄大坡番畑」，是否與系爭土地為同一筆土地已有未明，且憑據亦未載土地面積，均難以確認與系爭土地之同一性，被告亦未繳納租金，均足認本件並不存在租賃關係存在，更無優先承買權之問題。

㈢縱使被告與原告之前手就系爭土地有租賃關係存在（原告否認），惟依被告所述租賃契約為未定期限，且未經公證，依民法第425條第2項之立法理由，自應排除買賣不破租賃原則，倘本院認有買賣不破租賃規定適用，因被告將當時興建之房屋改建及擴建，且未曾向原告支付租金，原告爰以民事起訴狀繕本之送達，作為終止租賃關係之意思表示通知。

㈣聲明：如主文第1、2項所示；

願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：㈠系爭土地於昭和17年（民國31年）由許紅嬰出租予游徐火財（即游素絲之父、游俊賢之祖父）、游徐連標興建房屋，此有昭和17年之租賃契約書（下稱系爭租約）可按，該系爭契約載明租金為壹圓伍拾錢，後因原告之前手亦使用被告所有同段225、226之土地，彼此互抵租金，又系爭土地先後發生繼承關係，再由原告購得全部所有權，依繼承及買賣不破租賃，被告係有權占用系爭土地，原告主張無理由。

㈡當時約定土地永久租用，且有取得許樹木之子同意改建，故租地建屋之房屋縱有重建或改建也是在租賃範圍內，又原告受讓系爭土地時，被告本於承租人之身分卻未收到原所有人出賣系爭土地之通知，則系爭土地所有權移轉登記不得對抗具有優先承買權人之被告。

㈢因與許紅嬰繼承人達成相互占用彼此土地不互相請求之協議，以互抵租金方式，縱使被告有積欠租金，原告未進行催告，其終止租約亦不合法。

㈣聲明：原告之訴駁回；

願供擔保，請准免為假執行宣告。

三、爭點整理：㈠原告為系爭土地之所有人，其上有如附圖編號A1、A2、B1、B2所示未保存登記之地上物（即宜蘭縣○○鄉○○路000號之系爭地上物），而系爭地上物之納稅義務人登記為游素絲等情，有系爭土地登記謄本及宜蘭縣政府財政稅務局房屋稅籍證明書可佐（本院卷第11-13頁、本院卷第59頁），並經本院會同兩造現場履勘，囑託宜蘭縣宜蘭地政事務所測量系爭地上物占用系爭土地之面積及位置，經該所測量後製成如附圖所示之複丈成果圖，有本院勘驗筆錄、現場照片（本院卷第241-251頁）、系爭土地複丈成果圖在卷可稽（本院卷第263頁），並為兩造所不爭執，原告此部分主張自可信為真實，而列為不爭執事項。

㈡爭點：至原告主張系爭地上物為被告無權占有，負有拆除返還土地義務，為被告所否認，並以前詞置辯，是本院應判斷之重點在於：⒈系爭地上物之事實上處分權人為何人？⒉兩造之間就系爭土地有無存在租地建屋關係？⒊被告抗辯有優先承買權，有無理由？

四、本院之判斷：【游素絲為系爭地上物之事實上處分權人，原告得請求游素絲拆除系爭地上物，並返還所占用之土地】。

㈠經查，系爭地上物為游素絲所有，此為被告所自陳，並有前揭稅籍證明可憑（本院卷第94頁），是系爭地上物之事實上處分權人為游素絲，可以認定。

至原告主張游俊賢同為系爭地上物之事實上處分權人，並未舉證以實其說，自屬不能證明。

㈡被告提出如附表所示憑據及其翻譯本，辯稱其被繼承人有與系爭土地之前手訂有系爭租約，然系爭租約之真正性為原告所爭執。

查如附表所示系爭租約，僅記載「許紅嬰承諾將其名下所有之土地當中，宜蘭郡礁溪庄大坡番畑○○厘○○毛○○絲一地」出租予游徐火財及游徐連標建屋，並未載明出租土地之地號及確切位置，自難認系爭租約約定出租之土地與系爭土地為同一筆土地，再者，縱系爭租約之土地與系爭土地同一，然該租約亦未記載租地建屋之面積，則系爭地上物之全部面積是否基於該租約而有權坐落，亦有未明，是游素絲主張其本於繼承關係而承受系爭租約，為有權占有，為無理由。

㈢出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；

固為民法第425條第1項所明定。

但同條第2項復規定：前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之。

此項規定雖於88年4月21日修正公布（89年5月5日施行），依債編施行法第1條後段規定，固無溯及既往之效力。

但上開規定，旨在以出租人出租後「讓與」租賃物所有權所生之法律關係為規範內容，寓有保障承租人及受讓人之意義。

因此，不論在上開規定修正施行前、後成立之不定期租賃契約，苟在修正施行後出租人有「讓與」租賃物所有權之情形，即有該條第2項規定之適用，非謂在修正施行前成立之未定期限租賃契約，在修正施行後出租人有「讓與」租賃物所有權之情形，仍不適用該條第2項之規定（最高法院95年度台上字第521號民事裁判意旨參照）。

系爭土地係由原告於112年9月7日以買賣為原因辦理所有權移轉登記，有系爭土地登記謄本可佐，且為被告所不爭執（本院卷第11、13、330頁），可認原告係於民法第425條修正後受讓取得系爭土地，依前述說明，自可適用修正後民法第425條規定，而系爭租約未經公證，約定為無期限，符合同條第2項例外規定，即原告可不受買賣不破租賃原則之拘束，故縱系爭租約約定出租之土地為系爭土地，被告亦不得對抗系爭土地之繼受人即原告。

㈣游素絲既無法證明系爭租約之土地即為系爭土地，則其依系爭租約約定之優先承買權，對抗原告，同為無理由。

再者土地法第104條第1項關於地上權人及承租權人之優先承買權規定，既係為維護土地上建築物之存在而設，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟之效用，則於該建築物滅失時，該建築物所有人即不得享有優先承買權，故該條項之適用，須以地上權設定或租賃關係之約定係以有建築物為目的，且現有建築物存在為前提，始合乎該條項規範之趣旨（最高法院100年度台上字第802號民事裁判意旨參照）。

查，系爭租約為民國31年所約，而被告亦自陳系爭地上物為事後改建（本院卷第329頁），又系爭地上物之稅籍證明，其折舊年數為44年，換算為民國69年所建，亦距離系爭租約簽訂時相距38年以上，且經本院現場勘驗時所見，系爭地上物建材及格局為新式建築，並非日治時期之古厝，是系爭租約所約定於31年間租地建屋之「建物」，客觀上應已不存在，而非現存之被告游素絲所管領之系爭地上物，依前揭實務見解，此時即已無保護基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟效用之目的，故事後改建之建築物所有人已不得享有優先承買權，是被告此部分所辯，同屬無據。

原告主張游素絲所有之系爭地上物為無權占有，應拆除後返還所占用之土地，為有理由。

五、綜上所述，原告依民法第767條第1項規定，請求被告游素絲將系爭土地上如附圖所示地上物拆除，將占用土地返還原告，為有理由，應予准許。

逾此範圍，非有理由，應予駁回。

六、假執行之宣告：兩造均分別陳明願供擔保請准宣告假執行，或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。

至於原告敗訴部分，假執行聲請失其依據，自應駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決之結果不生影響，無庸逐一論究，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 113 年 7 月 18 日
民事庭 法 官 蕭淳元
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 7 月 29 日
書記官 邱信璋
附表：
憑據（即系爭租約）
一、許紅嬰承諾將其名下所有之土地當中，宜蘭郡礁溪庄大坡番畑○○厘○○毛○○絲一地，以下記之條件租賃予游徐火財及游徐連標，供其於該土地東側之一部分，面積約○○○之地建設家屋，且自本日起可自由進行建設。
二、家屋建設完成後，應測定其佔地面積，每一厘之租金為金一圓五十錢（一年繳交一次），約定每年舊二月最後一日繳交，租期為永久。
三、若許紅嬰欲處分上記之土地，必須優先以公允市場價格賣給游等二人。
游等二人不欲購買時，方可將該土地賣予他人。
四、若許紅嬰計畫於游徐火財及游徐連標自尤木生名下買入之宜蘭郡礁溪庄大坡一六一番土地上建設家屋時，游等二人應無論何時皆應予以回應且配合。
相關租金XX及租金繳交日、租賃期限等各事項，皆應以本契約第二項為準。
對於上記各項協議，雙方皆無異議，因此本日在此簽訂本契約正本兩份，雙方各持一份，以供日後為證。
昭和17年（西元1942年）12月25日
宜蘭郡礁溪庄大坡八六番地
契約者 許紅嬰
同地點同番地
地址同上 游徐火財
同地點同番地
地址同上 游徐連標
宜蘭市1號X1號313番地
見證人 游旺來
附圖：