臺灣宜蘭地方法院民事-ILDV,89,訴,351,20010516

臺灣宜蘭地方法院民事判決 八十九年度訴字第三五一號
原 告 甲○○
被 告 乙○○
右當事人間請求返還租賃房屋事件，本院判決如左：

主 文

被告應將坐落宜蘭縣羅東鎮○○段三五三地號土地上，建物門牌為宜蘭縣羅東鎮○○路八之一號地下一樓房屋全部遷讓交還原告。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一項於原告以新台幣肆拾貳萬元供擔保後，得假執行；

但被告如於假執行程序實施前，以新台幣壹佰貳拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。

事 實甲、原告方面：

一、聲明：除供擔保金額外如主文所示。

二、陳述：

（一）坐落宜蘭縣羅東鎮○○段三五三地號上，建物門牌為宜蘭縣羅東鎮○○路八之一號地下一樓房屋（下稱系爭建物）為原告及其他共有人分別共有，原告持分三二分之四。

民國八十二年八月二十二日原告經他共有人全體之同意，將係爭建物出租與被告，雙方約定租賃期間自八十三年十月一日起至九十年九月三十日止，每月租金：第一年新台幣（下同）十萬元，第二年十萬五千元，第三年十一萬五千元，第四年十二萬元，應於每月一日前繳納，每次應繳納十二個月份租金。

（二）被告自八十四年十月起即拒不給付租金，經原告於八十五年五月二十三日以羅東郵局第五七０號存證信函催告給付欠租，未獲置理；

復於八十七年十一月十九日委請律師發函終止租約，請求返還租賃物。

雙方租約既經合法終止，爰依民法第四百五十五條規定訴請返還租賃物。

（三）對被告抗辯之陳述：被告對於系爭租賃關係已合法終止並不爭執，徒以請求返還：押租金二十萬元、申請電保證金十二萬元、冷氣頂讓金十一萬元、裝璜費一００萬元、租金九十萬元云云。

謹逐一駁斥如下：１‧被告自八十四年十月起即拒不給付租金，系爭房屋迄仍由被告占用等事實，為被告所不爭執。

被告積欠租金算至九十年四月三十日止，共積欠租金七百九十二萬元，按押租金本為擔保租金給付之用，被告原繳租押金用以抵扣租金後，尚欠原告租金七百七十二萬元，被告請求返還押租金，顯非有理。

又依租賃契約第五條約定，被告於返還系爭租賃房屋時，原告始有返還押租金之義務，被告迄未返還房屋，亦不得請求返還押租金。

２‧申請電保證金十二萬元，於租賃關係結束時，固應返還被告，惟被告所欠租金欠租金扣押租金後，尚積欠租金七百七十二萬元，已如前述，原告謹主張抵銷，抵銷後被告尚積欠租金七百六十萬元。

３‧冷氣頂讓金十一萬元：租賃契約書未載該項金額，不知被告所據為何？退步言，既稱頂讓，該十一萬元即為冷氣之對價，被告請求返還，依法不符。

再退步言，被告積欠租金扣除押租金及申請電保證金後，尚欠七百六十萬元，原告亦得主張抵銷。

４‧裝璜費：依兩造所立租賃契約，被告之裝璜於租賃關係終止後，應負回復原狀之責（第九條），且如有留置於租賃房屋內之任何物品，均任憑原告處理（第十七條），被告主張原告應付裝璜費一百萬元，於法無據。

退步言，原告亦得主張自被告積欠租金中抵銷。

５，系爭租約未載有原告負有提供系爭租賃房屋供被告經營特種行業之義務，被告所經營事業遭主管機關查禁，屬非可歸責於原告之事由，且被告迄仍占用房屋，拒不返還，自不得請求返還租金。

三、證據：提出建物登記謄本、房屋租賃契約書、房屋稅籍證明書各一件，存證信函二件。

乙、被告方面：

一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

二、陳述：被告願於下列條件下，將系爭建物返還原告：㈠依兩造租賃契約書第五條約定，原告應返還押租金二十萬元。

㈡依兩造租賃契約書附註欄所載，被告所交申請電保證金十二萬元，原告應於租賃關係結束時，無息退還被告。

㈢冷氣頂讓金十一萬元應返還被告。

㈣被告裝璜費近五、六百萬元，被告希望以一百萬元折價讓與原告。

㈣被告裝璜費近五、六百萬元，被告希望以一百萬元折價讓與原告。

㈤租金已預付一年一百二十萬元，惟經營二個月即遭縣府取締而勒令停業，原告應退還九個月租金九十萬元。

三、證據：提出房屋租賃契約書一件。

理 由

一、原告主張：系爭建物為原告及其他共有人分別共有，八十二年八月二十二日原告將系爭建物出租與被告，雙方約定租賃期間自八十三年十月一日起至九十年九月三十日止，每月租金為第一年十萬元，第二年十萬五千元，第三年十一萬五千元，第四年十二萬元，應於每月一日前繳納，每次應繳納十二個月份租金；

被告自八十四年十月起即拒不給付租金，經原告於八十五年五月二十三日以羅東郵局第五七０號存證信函催告給付欠租，未獲置理，復於八十七年十一月十九日委請律師發函終止租約，請求返還租賃物；

兩造租約既經合法終止，爰依民法第四百五十五條之規定訴請被告返還租賃物等語。

被告則以：被告願於原告返還押租金二十萬元、申請電保證金十二萬元、冷氣頂讓金十一萬元、裝璜費一百萬元及預付租金九十萬元後，將系爭建物返還原告等語，資為抗辯。

二、兩造間就系爭建物訂有房屋租賃契約，而被告自八十四年十月間起即未繳付租金，嗣經原告發函催繳，並於八十七年十一月間委請律師發函終止租約等情，業據原告提出建物登記謄本、房屋租賃契約書、房屋稅籍證明書各一件及存證信函二件為證，且為被告所不爭執，原告之主張，應堪信為真實。

三、按承租人支付租金有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第四百四十條第一項、第二項分別定有明文。

次按解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之，此於終止權之行使，準用之，民法第二百五十八條第一項、第二百六十三條亦有明定。

經查，被告自八十四年十月起即拒不給付租金，迄原告於八十五年五月二十三日以存證信函催告給付欠租時，已欠八個月之租額，遲延給付亦逾八個月，原告自得定相當限期催告被告支付租金，進而終止租約。

又原告於八十五年五月二十三日以羅東郵局第五七０號存證信函催告被告給付欠租，並委請律師於八十七年十一月十九日以宜蘭二支郵局第八二六號存證信函終止兩造間之租約，核其催告之「意思通知」及終止之「意思表示」，均已到達被告而發生效力；

雙方租約既經合法終止，原告自得訴請被告返還租賃物。

四、被告雖抗辯原告應返還被告押租金二十萬元、申請電保證金十二萬元、冷氣頂讓金十一萬元、裝璜費一百萬元及預付租金九十萬元等語。

惟查，被告自八十四年十月間起即未繳付租金，而系爭建物卻仍在其占有使用中，迄原告於八十七年十一月間終止租約時止，其累計租金已有四百零八萬元，姑不論被告請求原告返還之上開金額是否於法有據，其總金額亦不過二百三十三萬元，尚不足抵償原告所得請求之租金，何況原告於終止租約後，被告並未返還系爭建物，原告亦得請求被告賠償相當於租金之損害，其金額亦達三百八十四萬元，而原告業已表示抵銷，被告即無拒絕返還租賃物之事由存在。

故，被告抗辯原告應返還押租金、申請電保證金、冷氣頂讓金、裝璜費及預付租金，其始願將系爭建物返還原告等語，於法無據，顯不可採。

五、從而，雙方租約既已終止，原告依民法第四百五十五條規定訴請被告返還系爭建物，即有理由，應予准許。

六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，均核無不合，爰各酌定相當擔保金額，併准許之。

據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。

中 華 民 國 九十 年 五 月 十六 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
~B法 官 周健忠
右正本證明與原本無異
如對本判決上訴須於收受送達後二十日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 月 十六 日
~B法院書記官 王素連