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臺灣宜蘭地方法院民事判決 九十一年度訴字第三三九號
原 告 丙○○
訴訟代理人 林健智律師
送達代收人 丁○○
被 告 甲○○
右當事人間請求土地所有權移轉登記事件，業於民國九十三年二月十七日言詞辯論終結，本院判決如左：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實甲、原告方面：
一、聲明：被告應將坐落宜蘭縣羅東鎮○○段一一一０地號、應有部分五五七分之二九八之土地移轉登記予原告。
二、陳述意旨：㈠原告與被告父親方大海於民國五十八年七月十三日簽立買賣契約書：⒈坐落宜蘭縣羅東鎮○○段一一一０地號土地（重劃前為羅東鎮○○○段七六之三號，嗣後再分割出同地段七六之五地號），係被告之被繼承人方大海所有。
原告於五十八年七月十三日與方大海訂立買賣預約書，約定買賣價款以每坪新台幣（下同）三百元計算，其買賣位置雙方約定「以上土地壹筆自西邊黃和雄界址起寬割出拾伍台尺貳間向有邊至田堤止割直買賣。」
另約定付款方法「⒈立約日交付定金六千元、⒉第二次付款以約定于本件買賣土地分割完畢當日交付一萬五千元。
⒊第參次付款（尾款）明定於本件買賣書類全部齊備，並經地政機關審查通過領出新所有權狀當日尾款全部交清」；
另第五條約明「移轉登記所需一切費用依照地方慣例各自支理，分割費由賣主負擔貳筆。
其他由買主負擔，決無異議。」
嗣後原告亦已給付第三次款七千元，至於尾款一萬零九百三十一元則因方大海尚未移轉而未付。
嗣方大海於七十六年五月十一日亡故由被告繼承，經原告屢次要求，被告雖承認願意協辦移轉登記，但要求未付之尾款應按市價之半數給付，故迄今尚未辦妥移轉登記，卻仍每年前來收取田賦及水利費。
又原告於九十一年七月三十一日已經向宜蘭縣羅東鎮公所聲請取得農業用地作農業使用證明書，故被告自應於原告給付尾款一萬零九百三十一元時，同時將系爭土地應有部分移轉登記予原告。
為此爰依據買賣契約書之法律關係提起本件訴訟。
⒉又參以⑴重測前之宜蘭縣羅東鎮○○○段七六之五地號及重測後之宜蘭縣羅東鎮○○段一一一０地號，兩者地形相同。
⑵另買賣契約書所示地號雖為羅東鎮○○○段七六之三地號面積０‧五八三三公頃，惟於五十八年七月二十一日已分割０‧一０五八公頃之面積至同段七六之五地號。
⑶再依宜蘭縣北富農地重劃區土地所有權人原有土地與新分配土地對照清冊可證明羅東鎮○○○段七六之五地號之土地，於重劃後分配土地為羅東鎮○○段一一一０地號。
⑷羅東鎮○○○段七六之一一地號乃由方大海出售予訴外人黃和雄，由重測前地籍圖所示，黃和雄所有土地算起第四筆土地即為羅東鎮○○○段七六之五地號，此與買賣預約書附圖於羅莊街路由西向東算起第四空格（塗有顏色即為買賣位置）相符，即兩者間隔三格與舊地籍圖上有三地號相符。
⑸另由黃和雄所有羅東鎮○○○段七六之一一地號土地算起至同段七六之五地號，兩者約相距十五至十六公尺，此與買賣預約書為五十二台尺相符。
⑹證人丁○○、乙○○、黃李雪玉所為之證詞，及鈞院九十二年十一月二十五日履勘現場等情狀，均可證明兩造買賣之土地乃重測後之「羅東鎮○○○段一一一０地號」之土地。
㈡系爭買賣預約書並無「無效」之情事：⒈四十四年三月二十九日土地法第三十條規定「私有農地所有權之移轉，其承受人以承受後能自耕者為限」，此與六十四年七月二十四日修訂後之土地法第三十條規定「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有。
違反前項規定者，其所有權之移轉無效。」
不同。
⒉內政部六十五年一月二十六日台內地字第六六四二一六號函訂定之自耕能力證明書之申請及核發注意事項乃針對六十四年七月二十四日修訂後之土地法第三十條規定，並不適用於修正前之四十四年三月二十九日之土地法第三十條規定。
⒊最高法院六十五年十二月七日、六十五年度第九次民庭庭推總會決議㈡乃適用於六十四年七月二十四日修訂之土地法第三十條規定，並不適用於修正前之四十四年三月二十九日之土地法第三十條規定。
⒋又六十四年修正前之土地法第三十條定：「私有農地所有權之移轉，其承受人以承受後能自耕者為限」，故私有農地之買受人於買受時有自耕能力，或承受後能自耕者，其買賣契約為有效，至其買受之動機為何及買受後是否從事耕作使用，並不影響買賣契約之效力。
農地承受人承受農地後能否自耕，乃承受人於承受後有無自耕能力之問題，至承受農地後有無自耕，則屬承受後有無從事自行耕作之問題，亦有最高法院判決可參。
㈢原告之請求權未罹於時效，且被告已拋棄時效利益：⒈原告於五十八年七月十三日與方大海訂立系爭土地之買賣契約時，依當時有效之土地法規定，該契約係屬合法有效。
然嗣後於六十二年九月三日制定公布之農業發展條例第二十二條規定「每宗耕地不得分割及移轉為共有」，故該規定已屬法律障礙，原告請求移轉系爭土地之請求權因該法律上之障礙而無法行使，故依最高法院七十年台上字第三三八四號判決所示，原告請求權之消滅時效應待農業發展條例於八十九年一月二十六日及九十一年修正刪除前開規定後，方為起算，故本件原告之請求權並未罹於時效。
⒉被告已拋棄時效利益：原告曾於八十三年間至桃園縣大溪鄉被告住所時被告當面答應將系爭土地移轉登記予原告。
另九十一年八月三十一日之電話錄音被告承認其父方大海生前與原告訂有買賣契約且收受價金之事實，且明知請求權時效完成，惟其仍承認原告請求移轉登記之權利存在，此由電話錄音譯文中：「我父親真的有向妳拿錢」、「我會過過給妳」、「說實在，如果我沒有良心？不承認，法律上，妳是無法告我的。」
、「現在我們憑良心做事情，我們真的有向妳拿錢，所以我用半價賣給妳。
」、「我就說我父親生前均有交代我。」
、「我父親真的有向妳收錢。
我不想我父親，下輩子還要回來還妳的債。」
、「我能這樣做，這麼久的事，妳應該要高興，不然二十年後，妳拿我沒辦法」等可證被告業已拋棄時效利益。
⒊方大海嗣後同意俟該土地能移轉登記時，願移轉予原告：⑴系爭田地自方大海點交與原告種植農作物，直至六十二年十二月二十四日內政部頒布實施都市計畫以外地區建築管理辦法，限制原告得於系爭田地上興建建物後，原告多次與方大海洽商，尋求解決途徑，後經方大海同意日後於法令許可時移轉或建築時，配合辦理移轉登記，並出示系爭田地權狀影本交原告收執，以明雙方之約定。
⑵系爭土地地目田、編定為特定農業區農牧用地，屬都市計畫以外地區。
系爭土地於五十八年七月十三日簽約實屬可建築分割，惟自六十二年十二月二十四日公佈實施都市計畫以外地區建築管理辦法後，依該辦法第三條規定不准建築。
又土地法於四十四年七月二十四日修正公布時並無禁止分割之規定，六十二年九月三日制定公布農業發展條例第二十二條後段亦規定：「部份變更為分耕地使用者，其變更部份得為分割」。
㈣原告請求被告移轉系爭土地應有部份有理由：農業發展條例第十六條已規定每宗耕地分割後每人所有面積未達０‧二五公頃者，不得分割。
系爭土地為特定農業區農牧用地，面積為五五七平方公尺，依農業發展條例第十六條規定自屬無法分割，雖原告向方大海購買系爭土地特定部份，惟依最高法院判例判決，亦可請求移轉該特定部份之應有部分。
㈤原告交付之買賣價金及購買之土地面積：原告交付第一次價金六千元、第二次價金一萬五千元，也有買賣預約書及證人乙○○之證詞可稽。
嗣後原告再給付方大海餘款及另購土地出入價款合計七千元。
原告向方大海購買之土地面積，依羅東地政事務所九十二年十二月二十二日複丈成果圖所示Ｃ、Ｄ線表示依羅群段一一二五地號與一一一０地號毗鄰地籍圖線界向東分割三十尺位置、編號Ｃ使用羅群段一一一０地號內面積０‧０二七五公頃，編號Ｄ使用使用羅群段一一一０地號內面積０‧００一四公頃，二者合計面積為０‧０二八九公頃，而羅群段一一一０地號面積為０‧０五五七公頃，故複丈成果圖Ｃ、Ｄ面積占羅群段一一一０地號面積為五五七分之二八九。
三、證據：提出土地登記謄本、農地重劃區土地所有權人原有土地與新分配土地對照清冊、買賣預約書、農業用地作農業使用證明書、證明書、土地權狀、自耕能力證明書之申請及核發注意事項、實施都市計畫以外地區建築物管理辦法、錄音帶暨錄音譯文各一份，以及臺灣省宜蘭縣戶籍登記簿二份，地籍圖三份，宜蘭縣土地登記總簿八份，宜蘭縣土地登記簿十一份等為證；
並請求訊問證人丁○○、蘇阿富、陳真勇、林春賢、簡玉子、乙○○，及聲請本院履勘現場及測量。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述意旨：㈠原告與被告父親方大海是否於五十八年七月十三日簽立系爭買賣預約書？被告否認系爭買賣預約書之真正，蓋預約書既無被告父親方大海之簽署，原告亦未能証明預約書上方大海之印文為真正。
另原告所提電話錄音，其談話內容並未提及系爭買賣預約書，故不足為買賣預約書真正之依據。
添㈡系爭買賣預約書是否有「無效」情事？⒈原告所舉買賣預約書之簽約時間為五十八年，依當時土地法第三十條規定其承受人以承受後能自耕者為限。
但依原告所提兩份戶籍謄本所示，第一份戶籍謄本記載原告丙○○職業欄為「無」、「家管」，並無「農」、「自耕農」之記載，而「全戶動態記事欄」則記載「民國六十年三月三十一日遷出」，足見民國六十年以前原告之職業僅為「無」、「家管」又第二份戶籍謄本之記事欄載明「七十一年六月十一日職變」，足見原告係於七十一年六月十一日始變更職業為自耕農。
原告簽約時並非自耕農，要無疑義，其簽約後亦未能自耕之事証，亦甚為顯然。
至原告所舉村長証明書，被告否認其為真正，証人丁○○為原告胞妹，其証詞難免偏頗，自不得作為原告有自耕能力之証明依據。
⒉原告於買賣預約書簽約時間前後未能自耕，已如前述，否則如依原告所稱系爭買賣預約書為真正，豈有五十八年簽約後不立即辦理過戶，且數十年間並無任何催促辦理過戶之函件來往之情事，其原因若非原告本人欠缺農地承受人資格，實無從解釋，從而縱認買賣預約書為真正，其契約亦因自始給付不能而為無效。
⒊又土地法於六十四年修正及農業發展條例於六十二年頒行實施後，農地即禁止分割及移轉為共有，原告即無法依約請求辦理分割再辦理移轉，亦無法辦理移轉為分別共有，則契約亦因給付不能而罹於無效，而此項給付不能，於當事人訂約時，並無「預期於不能之情形除去後為給付」之約定，亦未附停止條件或始期，或約定於條件成就或期限屆至前不能之情形已除去其契約仍為有效之情事，是原告所簽訂之契約係屬無效，且現行土地法及農業發展條例縱於八十九年修正，致系爭土地得移轉為共有，然原告仍不得據以請求。
㈢原告之請求權有無罹於時效而消滅？⒈依原告主張買賣預約書於五十八年簽立，迄今已逾十五年以上依民法第一百二十五條規定，其請求權因十五年間不行使而消滅。
⒉又原告以其曾於八十二年間至被告住所訪問，被告答應將系爭土地移轉登記予原告，主張時效因被告承認而中斷云云。
經查並無此事，揆之當時土地法及農業發展條例仍然禁止農地分割及移轉為分別共有，足見原告上開主張純屬臨訟杜撰之詞。
⒊原告又以九十一年間其與被告間之電話錄音內容為証，主張被告承認其請求權之存在，時效因之中斷云云。
唯細繹電話錄音內容，被告係同意以目前系爭土地行情之半價出售予原告，並未同意依買賣預約書之約定將土地予以過戶，此乃否認原告得依買賣預約書請求過戶之權利，而重新為另一買賣之要約。
從而，姑不論被告於電話中是否承認被告先父生前有無出售土地及收受部分價金之事實，要與承認原告得依買賣預約書請求過戶之權利，無法相提併論，其主張時效中斷或謂被告已拋棄時效利益，自無理由。
⒋原告復主張其依五十八年所立買賣預約書所得請求過戶之權利，因六十二年農業發展條例之頒行實施及六十四年土地法之修正，導致給付不能，其請求權時效因之中斷。
嗣後上開給付不能之法律規定復於八十九年後陸續修正廢除，其請求權即不再有給付不能之情事，時效應重新進行而未消滅云云。
唯請求權之時效，非有法定中斷之事由，即無中斷時效之可言，非有法定之停止事由，其時效之進行仍依法完成，民法僅規定消滅時效因請求、承諾、起訴而中斷，時效停止亦僅限第一百三十九條至第一百四十三條之事由，而土地法及農業發展條例於修正時亦無請求權消滅時效中斷或停止之相關規定，原告以法令變更作為時效中斷或停止之事由，即無依據。
添㈣原告所憑買賣預約書係約定特定部分土地移轉，原告得否請求移轉應有部分？⒈買賣預約書約定出售之標的物，為被告父親方大海所有羅東鎮○○○段七七六之三地號土地乙筆內之特定部分，該筆土地於出售前為方大海一人所有，並無其他共有人。
⒉茲因系爭土地依農業發展條例第十六條不得分割，原告主張為持分移轉，其依據為最高法院五十五年台上字第三二六七號判例及六十九年台上字第三八八號判決，查最高法院上開判例或判決，均以共有人將共有物特定之一部讓與他人之事實為前提，若非共有人將「共有物之特定部分」讓與他人，即無適用之餘地，本件買賣預約書所約定之買賣標的物，既非共有人出售共有物之特定部分，自無任由原告援引比照之理由。
㈤原告已付價金若干及購買之土地面積為何？⒈原告稱其已依買賣預約書之約定分別給付六千元、一萬五千元及七千元，另又以二千四百零八元向方大海以每坪五百元購買毗鄰空地約四‧八二坪作為通路使用。
惟除六千元及一萬千元載於書面外（被告亦否認為真正），其餘七千元及二千四百零八元均無實據，被告對於原告上開四次付款之主張均予否認。
⒉又原約就出售原告之特定部分，僅記載寬度十五台尺，長度若干則無約定。
茲原告以一己之計算，指稱原約特定部分之長度約為三十一公尺，顯無明確依據，從而原告主張買賣面積加上嗣後另購通路之面積，共計為二九八平方公尺，尚乏積極証據。
⒊又原買賣土地嗣後經過分割且再經農地重劃，重劃後之土地位置面積均有變動，原告主張羅群段一一一○地號土地即為原買賣契約所約定出售予伊之土地，唯對於土地分筆後重劃前之土地坐落及重劃後土地分配之內容為如何，並未舉證以實其說，是其請求亦無理由。
三、證據：提出土地所有權狀及證明書各一紙為證。
理 由
一、兩造爭執之摘要：㈠原告起訴主張系爭宜蘭縣羅東鎮○○段一一一０地號之土地，重劃前為羅東鎮○○○段七六之三號，後再分割出同地段七六之五地號，係被告之被繼承人方大海所有。
原告於五十八年七月十三日與方大海訂立買賣預約書，約定以每坪三百元計算，買賣位置為「以上土地壹筆自西邊黃和雄界址起寬割出拾伍台尺貳間向有邊至田堤止割直買賣」，原告並已依約給付價金二萬八千元，尾款則因被告尚未移轉而未付。
方大海於七十六年五月十一日亡後即由被告繼承，惟被告迄今均未辦妥移轉登記。
又因嗣後法令之修正致使原告無法請求移轉登記，係屬法律障礙，故原告之請求權應至八十九年法令修正得起請求農地分割移轉後，始行起算。
且縱認本件時效已經經過，因被告於時效經過後仍承認原告請求移轉登記之權利存在，業已拋棄時效利益。
又依重測前後地籍圖、土地謄本及買賣預約書附圖所示，可證明兩造買賣之土地乃重測後羅東鎮○○○段一一一０地號之土地，且因農地發展條例之規定，原告無法分割取得特定土地，僅得請求移轉應有部分，故按買賣預約書圖示面積，並經測量後，原告所購買之土地共計占系爭羅群段一一一０地號土地之應有部分五五七分之二九八，為此爰依買賣契約書之法律關係提起本件訴訟等語。
㈡被告則以：其否認買賣預約書之真正，且縱認該契約書為真正，然系爭土地為農地，依當時有效施行之土地法第三十條規定，需以承受人具有自耕能力為限，原告因未具有該身份，故此份買賣預約書係屬無效，此無效亦不因上開條文已經刪除而變為有效。
另原告請求所有權移轉登記之請求權時效皆已超過十五年，被告亦無拋棄時效利益。
此外，原告所稱應移轉之土地面積均未確定，且無法證明與預約書所載相符，故其請求不應准許等語資為抗辯。
二、兩造不爭執之事實：查坐落宜蘭縣羅東鎮○○段一一一０地號、應有部份五五七分之四二九之土地原登記為訴外人方大海所有，嗣方大海死亡，前開土地遂由被告於七十六年五月十一日繼承取得，並於同年八月十日辦妥繼承登記等事實，已據原告提出土地登記謄本一紙為證（詳卷第七頁），復為被告所不爭執，自堪信為實在。
三、爭點之判斷：然查，原告主張其於五十八年七月十三日即與方大海訂立契約，約定購買當時仍編定為羅東鎮○○○段七六之三地號土地上之部分特定土地，該土地經測量後占現羅群段一一一０地號土地面積二九八平方公尺，且因該土地無法辦理分割移轉，故原告自得依據買賣契約訴請被告移轉系爭羅群段一一一０地號、應有部份五五七分之二九八之土地乙節，已為被告所否認，並以前揭情詞置辯。
是經兩造協議整理後，確認本件應審酌之爭點為：㈠原告與被告父親方大海是否於五十八年七月十三日簽立買賣契約書？㈡系爭買賣預約書是否有「無效」之情事？㈢原告之請求權有無罹於時效？又被告於時效屆至後是否已拋棄時效利益？㈣原告所憑之買賣預約書係約定實際土地移轉，故原告得否請求移轉應有部份？㈤另外原告還積欠的買賣價金及購買的土地面積為何？（詳卷第三０九頁）。
茲就前開爭點，分別判斷如后：㈠爭點一：原告與被告父親方大海是否於五十八年七月十三日簽立買賣契約書？⒈原告主張其與訴外人方大海於五十八年七月十三日簽立買賣契約書，約定購買重劃前羅東鎮○○○段七六之三地號土地上「自西邊黃和雄界址起實割出十五台尺貳間向南邊至田堤止割直買賣」等情，已據其提出買賣預約書乙份為證（參卷第十六至十七頁），雖被告否認該契約書之真正，然查，該買賣預約書確實為方大海所簽立乙節，已據證人即當時處理該買賣事宜之代書乙○○到庭證稱：「（是否見過此份買賣預約書？當時為何簽訂這份預約書？該預約書之性質？）有看過，當時由我代書事務所來寫的，當時是由方大海與丙○○和一位陳金圳到我事務所，要我寫這一份，是方大海要賣給原告，詳細內容如買賣契約書，當時兩方確實有要買賣，並且都親自蓋章，並且由原告交付訂金。」
、「方大海有親自到事務所來，並且在預約書上親自蓋章，並且本人親自收錢，可能因為他不會簽名，所以由我代為簽名，丙○○部分也是我幫她代簽的，收款部分六千元及一萬五千元部分的章是方大海蓋的，其他印章則是是由我幫他蓋的。」
等語（詳見卷第二五三至二五六頁）；
另證人丁○○亦到庭陳稱：「方大海是我們鄰居，他要賣地，我姐姐當時名下沒有地，所以就向方大海買了一塊地，時間我不太記得了，大概有三十幾年了，但我從頭到尾都知道這件事，因為我當時尚未嫁出去，住在家裡，方大海的地賣給好幾位，現在有些人蓋了房子，我姐姐沒有錢就沒有蓋。」
、「原告買了土地就在地上種菜，有繳大租跟水租的錢給阿海叔本人，有時候我姐姐不在，會託我轉交，阿海叔會來家裡收，阿海叔說收多少，我們就繳多少，繳了很長一段時間，但繳到何時我不知道。
方大海會到我們家也就是我父親的家裡收租，因為我姐姐已經嫁出去了，所以才會託我轉交，我結婚之後也都住在家裡。」
（參卷第一八二至一八三頁）；
又當時一同向方大海購買土地之訴外人黃李雪玉在本院履勘時，亦於現場陳述：「在三十多年前我們跟原告及曾阿金一起向方大海購地‧‧我們買了之後就與曾阿金一起蓋屋，蓋屋後就分割土地，由我們取得所有權，至於原告則沒有蓋屋，故一直沒有取得所有權」等語可稽（詳卷第三二二至三二三頁），是系爭買賣預約書，足堪信為真正。
⒉此外，再參酌原告執有系爭十六份段七六之三地號土地、記載所有權人為方大海之土地所有權狀影本（詳卷第三八五頁）；
另原告自書立買賣預約書後，即在系爭土地上種植果樹、蔬菜迄今乙情，亦有證人丁○○陳述：「原告買了土地後就在地上種菜」、「當時阿海叔有將我姐姐買的地量出來，原告就在量出來的地耕作。」
等情可佐（參卷第一八二至一八三頁），另經本院履勘現場時，系爭土地上確實係由原告種植果樹及蔬菜，此有勘驗筆錄及照片附卷足憑（卷第三二一至三三五頁），且證人黃李雪玉亦在現場結證稱：「現在沒有蓋屋土地上所種植的果樹、蔬菜是由原告種植的。」
「原告所買的土地就是她現在種植果樹、蔬菜的土地」（參卷第三二三至三二五頁），是依前述等情狀，亦足認原告與方大海間有買賣契約存在。
⒊又系爭買賣預約書雖係約定購買「羅東鎮○○○段七六之三地號土地自西邊黃和雄界址起實割出十五台尺貳間向南邊至田堤止割直買賣」之特定部份，然原告主張前開買賣預約書所約定之特定土地即為現編定羅東鎮○○段一一一０地號土地上如附圖所示Ｃ、Ｄ部份之土地乙節，業經本院囑託羅東地政事務所測量在卷，製有複丈成果圖可稽（見卷第三五九頁）。
再者，重測前編定為羅東鎮○○○段十六份段七六之三號土地，係由被告之被繼承人方大海於四十二年九月一日取得所有權。
又該土地於五十八年七月二十一日即分割出羅東鎮○○○段七六之五號，並於五十九年八月二十一日移轉應有部分四八分之一一予訴外人郭玉鳳；
另前開十六份段七六之五地號土地於五十九年四月二十二日再分割出同地段七六之六號，於六十年一月二十三日移轉予訴外人黃茂昌；
復在五十九年四月二十二日又分割出同地段七六之七地號，於同年月二十八日移轉予訴外人曾阿金；
再於五十九年四月二十二日分割出同地段七六之八地號，並於同年月二十八日移轉登記予訴外人黃李雪玉；
另五十九年四月二十三日該土地又分割出同地段七六之九，於同年四月二十八日移轉登記予訴外人黃健正；
嗣五十九年十二月十四日再分割出同地段七六之一一地號，並在六十年一月二十三日移轉予訴外人黃正蔚，黃正蔚復於六十四年十二月二日移轉予訴外人黃和雄。
嗣後前開十六份段七六之五地號之土地於六十八年七月九日經農地重劃改編為羅東鎮○○段一一一０地號，方大海部份依重測後面積計算，其應有部份計為五五七分之四二九。
又方大海於七十六年間死亡，系爭羅群段一一一０地號土地、應有部份五五七分之四二九遂由被告於七十六年五月十一日繼承取得，並於同年八月十日辦妥繼承登記等事實，已據原告提出土地登記謄本、宜蘭縣土地登記總簿、宜蘭縣土地登記簿、地籍圖、土地重劃區土地所有權人原有土地與新分配土地對照清冊等件為證（詳卷第七至十五頁、第五０至六四頁）。
是依前開土地更迭狀況、各項證據資料、及買賣預約書之附圖等可看出：⑴買賣預約書所示地號雖為羅東鎮○○○段七六之三地號，然該土地業於五十八年七月二十一日已分割０‧一０五八公頃之面積至同段七六之五地號。
⑵依重測前之羅東鎮○○○段七六之五地號及重測後之羅東鎮○○段一一一０地號等兩筆土地之地籍圖所示，兩者地形係屬相同。
⑶原羅東鎮○○○段七六之五地號之另名所有權人郭玉鳳，亦已移轉登記於羅群段一一一０地號土地，應有部份為五五七分之一二八。
⑷羅東鎮○○○段七六之一一地號乃由方大海出售予訴外人黃和雄，由重測前地籍圖所示，黃和雄所有土地算起第四筆土地即為羅東鎮○○○段七六之五地號，此與買賣預約書附圖於羅莊街路由西向東算起第四空格（塗有顏色即為買賣位置）相符，即兩者間隔三格與舊地籍圖上有三地號相符明。
⑸證人黃李雪玉亦已證稱現由原告耕作土地即羅群段一一一０地號之土地，乃為原告當初所購買之土地等一切情狀，足認原告主張買賣預約書所約定羅東鎮○○○段七六之三地號「自西邊黃和雄界址起實割出十五台尺貳間向南邊至田堤止割直買賣」之土地，即為現編定羅東鎮○○段一一一０地號土地上如附圖所示５６７連線起向東起算三十公尺之Ｃ、Ｄ土地等情，要屬有據，足堪採信。
⒋從而原告主張其於五十八年七月十三日與方大海簽立買賣預約書，約定購買系爭羅群段一一一０地號如附圖所示Ｃ、Ｄ部份之土地，核屬可採。
㈡爭點二：系爭買賣預約書是否有「無效」之情事？⒈按私有農地所有權之移轉，其承受人以承受後能自耕者為限，六十四七月二十四日修正前之土地法第三十條定有明文，且此與六十四年七月二十四日所修正之土地法第三十條規定「私有農地所權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有。
但因繼承而移轉者，得為共有。
違反前項規定者，其所有權之移轉無效。」
並不相同，故承受人只需於承受後能自耕即為已足，無須於土地移轉當時即具有自耕能力。
又承租人固得以鄉鎮區公所核發之自耕能力證明書，證明其承租時能自任耕作，惟此並非為唯一之方法，倘承租人能以其他方法證明其自任耕作者，自非法所不許。
換言之，農地承受人能否自任耕作所承受之農地，係屬事實認定問題，其立證方法，非以鄉、鎮、市、區公所核發之自耕能力證明書為唯一之證據，即令已取得自耕能力證明書，法院仍應就各具體案件，斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，就其是否具有自耕能力而為實體之認定（最高法院八十七年度台上字第九一０號、八十八年度台上字第四九五號等裁判參照）。
⒉經查，原告於五十八年七月十三日與方大海簽訂買賣預約書時，系爭土地係編定為「田」一節，有宜蘭縣土地登記總謄本一紙可稽（詳卷第五三頁），故該土地之承受人即原告，自應以承受能自耕為限。
然原告自幼即在家幫忙務農乙節，已據證人丁○○到庭證稱：「我們家從小就務農，所以我姐姐就幫我父親、阿公耕作，直到他嫁出去我們家的田還是原告在耕作。
包括我舅舅的田也是他在幫忙，我姐姐嫁了之後他夫家那邊也是務農的，所以我姐姐也一直都在耕作，他夫家那邊有菜園跟田地，我們家這邊是只有田地，原告到現在還是在耕作。」
等語；
另原告於購買系爭土地後遂在土地上耕作蔬菜迄今乙情，亦經證人丁○○陳述：「原告買了土地就在地上種菜」等語甚詳（參卷第一八二至一八三頁），足堪採信；
且證人為不可替代之證據方法，如確實係在場聞見待證事實，而其證述又非虛偽，縱令證人與當事人有親屬、親戚或其他利害關係，其證言亦非不可採信，故被告以證人丁○○與原告有親戚關係，而否認其所稱之事實，尚非正當。
況且，除右開證人之陳述外，再參諸原告於訂約前後係居住於羅東鎮○○街十九號，有買賣預約書及戶籍謄本可稽（卷宗第十六頁、第一一三頁），乃鄰近系爭土地；
另原告自五十三年結婚後，至今一直務農乙節，有三星鄉鄉民代表及大隱村村長出具之證明書一份可參（見卷第一七七頁），其職業原為「無 家管」，無從事其他工作，嗣於七十一年六月十一日則再變更職業為「農 自耕農」乙節，亦有原告提出之戶籍謄本及身分證影本在卷為佐（參第一一二至一一七頁），故原告於訂立系爭買賣預約書時具自耕能力，且於承受後亦已實際從事耕作，能為自耕，是該買賣契約並無違反當時有效之土地法三十條規定。
至於自耕能力證明書之核發，係於六十五年一月二十六日方經內政部以（65）台內地字第六六四二一六號函制定發布，故自不能以原告未取得鄉鎮市公所核發之自耕能力證明書一事，認定其是否具有自耕能力，被告抗辯系爭買賣預約書因原告未能提出自耕能力證明書資以證明具自耕能力，故有給付不能之無效情形云云，要屬無據。
⒊被告雖又辯稱六十四年七月二十五日修正之土地法第三十條，及六十二年施行之農業發展條例第二十二條，均已規定農地禁止分割及移轉為共有，故原告已因上開法定之限制，無法再請求方大海辦理分割移轉土地，亦無法移轉為分別共有，故契約亦因此項給付不能之事由而罹於無效等語。
惟查，被告所舉之土地法第三十條及農業發展條例第二十二條規定農地禁止分割及移轉為共有之限制，均係於原告與方大海成立買賣契約後，始行修正或頒佈，故原告與方大海於五十八年七月十三日成立買賣契約時，並無以不能之給付為契約標的，充其量係嗣後因法令限制而生給付不能之問題，屬嗣後之給付不能。
然以不能之給付為契約標的者，其契約為無效，固為民法第二百四十六條第一項前段所明定，惟所謂不能之給付，係指依社會觀念其給付已屬不能者而言，即客觀自始不能而言，故法律行為當然無效，當事人依民法第一百十三條規定，應負回復原狀或損害賠償之責任；
惟如為嗣後客觀或主觀給付不能者，則僅生債務不履行之問題，債權人得依民法第二百二十六條規定請求債務人賠償損害，或於解除契約後請求回復原狀及賠償損害，二者之法律效果並不相同。
是被告前開所辯，顯屬誤會，並非可採。
⒋基右所述，原告與方大海間之買賣契約並無「無效」之情事，原告執該買賣契約書主張權利，尚非無據。
㈢爭點三：原告之請求權有無罹於時效？又被告於時效屆至後是否已拋棄時效利益？⒈按民法第一百二十九條規定「消滅時效，因左列事由而中斷：一、請求。
二、承認。
三、起訴。
左列事項與起訴有同一效力：一、依督促程序聲請發支付命令。
二、聲請調解或提付仲裁。
三、申報和解債權或破產債權。
四、告知訴訟。
五、開始執行行為或聲請強制執行。」
係採列舉主義，至於政府暫停受理土地移轉登記，不在上開規定之列，自非法定之中斷事由，其時效不能重新起算。
而我民法並未採取德國「時效停止」之立法例，參照民法第一百三十九條規定「時效之期間終止時，因天災或其他不可避之事變，致不能中斷其時效者，自其妨礙事由消滅時起，一個月內，其時效不完成」即無論天災或其他事變歷時多久，其時效僅於妨礙事由消滅時起一個月內不完成，而非應扣除天災或其他事變之期間之立法意旨（參司法院七十九年十月二十九日（）廳民一字第九一四號法律座談會會議結論可資參照）。
查本件原告與方大海間之買賣預約書係簽訂於五十八年七月十三日，從而原告依據該契約關係，請求方大海移轉系爭土地之權利，迄至七十三年七月十三日即因時效而消滅。
且系爭土地固於六十二年間因農業發展條例第二十二條限制農地分割及移轉為共有，致原告訴請方大海移轉買賣標的之權利受有阻礙，然法令限制土地移轉登記之情事，因非屬民法第一百二十九條所定時效中斷之事由，非法定之中斷事由，時效自不能重新起算；
且我國又無「時效停止」之立法制度，故原告訴請方大海移轉買賣土地之請求權，顯無從扣除因法令限制致無從辦理移轉之期間。
原告主張系爭土地自六十二年起即因農業發展條例第二十二條之限制，致原告之請求權無法行使，故時效需至八十九年一月二十六日法律修正刪除前開規定後方能起算云云，容有誤會。
從而被告抗辯原告訴請移轉系爭土地之請求權，業於七十三年七月十三日罹於時效，當屬有據。
況且，時效制度，現代各國法律莫不承認之，其存在理由要為尊重既定事實之秩序，以維交易安全與法律關係之安定，及對於長期怠於行使權利者，視為自願拋棄權利，並無保護之必要，以保護公共利益。
我國民法關於時效之規定，亦本乎此旨，且原告之請求權雖因法令限制致無法請求移轉登記，然依據雙方間之買賣關係，猶仍主張其他權利，惟其捨此不為，長期怠於行使權利，自無保護之必要。
⒉次按債務人於時效完成後所為之承認，固無中斷時效之可言，然既明知時效完成之事實而仍為承認行為，自屬拋棄時效利益之默示意思表示，且時效完成之利益，一經拋棄，即恢復時效完成前狀態，債務人顯不得再以時效業經完成拒絕給付，最高法院固著有五十年度台上字第二八六八號判例可稽。
又所謂「承認」應指義務人向請求權人表示是認其請求權存在之觀念通知而言（參見最高法院八十年度台上字第一三二０號、九十一年度台上字第九九六號裁判）。
原告雖又主張本件原告請求權之時效如認消滅，被告於時效經過後亦已拋棄該時效利益等語，並提出錄音帶及電話譯文一份為證；
被告則否認有拋棄時效利益之行為。
是查，前開錄音帶經本院勘驗後，業已製成勘驗筆錄在卷（詳見卷宗第二０五至二一五頁），被告亦不否認雙方有此電話紀錄之談話過程；
惟細鐸該錄音譯文所示內容，被告充其量僅在承認其父親方大海有與原告間成立買賣契約及有收受價金等事，然則否認原告仍有得請求伊辦理土地移轉事宜之權利，且被告於該電話談話中，一再提及僅願意以系爭土地之市場價值一半，出售予原告，方願意將土地過戶予原告等語，並無同意依買賣預約書所立之約定移轉土地予原告，是依被告當時所述，顯係否認原告得依買賣預約書請求過戶之權利，方重新提出一新要約，故難認被告有拋棄時效利益之明示或默示之意思表示。
此外，原告另主張被告於八十三年間在其住處曾當面答應將系爭土地移轉登記給原告一事，因已經被告堅詞否認，原告復無就此事實提出證據以實其說，從而原告主張被告業已拋棄時效利益，洵非可信。
⒊依上判斷，被告抗辯原告之請求權已因時效經過而消滅，且其無拋棄時效利益等情，均屬有據。
㈣末查，原告之請求權既已因時效經過而消滅，其自無從再執系爭買賣預約書訴請被告移轉土地，從而本件第四項爭點即原告所憑之買賣預約書係約定實際土地移轉，故原告得否請求移轉應有部份，以及第五項爭點原告是否仍積欠的買賣價金及其實際購買之土地面積為何等情，本院即無再為論述之必要，附此敘明。
四、綜上所述，本件原告與訴外人方大海間雖有買賣契約存在，然原告之請求權距今已逾十五年，被告復無於時效經過後拋棄時效利益之行為，則被告抗辯原告之請求權已因時效經過而消滅，顯屬可採，從而原告再依據前開買賣關係，訴請被告移轉系爭羅東鎮○○段一一一０地號、應有部份五五七分之二九八之土地，核非正當，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述、攻擊防禦方法及所提之證據或聲請訊問之證人，均與本件判決結果無影響，爰不一一審酌，附此敘明。
六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 二 月 二十六 日
~B臺灣宜蘭地方法院民事庭
~B法 官 邱景芬
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀(應附繕本)。
中 華 民 國 九十三 年 二 月 二十七 日
~B法院書記官 吳慧芳
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