臺灣宜蘭地方法院民事-ILDV,97,重訴,62,20090615,1

臺灣宜蘭地方法院民事判決 97年度重訴字第62號
原 告 甲○○
戊○○○
乙○○
丙○○
丁○○
共 同
訴訟代理人 林世超律師
被 告 己○○
訴訟代理人 林國漳律師
當事人間確認優先承買權不存在事件，本院於民國98年5月21日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

確認被告就坐落宜蘭縣羅東鎮○○段七八七地號土地、八二九地號土地、八二九之一地號土地三筆，及宜蘭縣羅東鎮○○段四二五建號房屋（門牌號碼宜蘭縣羅東鎮○○街三六八號）之共有人優先承買權不存在。

訴訟費用由被告負擔。

事實及理由

壹、程序方面：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。

民事訴訟法第255條第1項第2、7款定有明文。

本件原告原於起訴時聲明請求：「確認被告就坐落宜蘭縣羅東鎮○○段787地號土地、829地號土地、829之1地號土地3筆及宜蘭縣羅東鎮○○段425建號、門牌號碼宜蘭縣羅東鎮○○街368號之房屋（下稱系爭房地）之共有人優先承買權不存在。」

；

嗣於訴狀送達後之民國98年1月19日，將原聲明列為先位聲明，並追加備位聲明：「確認兩造間就坐落宜蘭縣羅東鎮○○段787、829、829之1地號土地3筆及宜蘭縣羅東鎮○○段425建號、門牌號碼宜蘭縣羅東鎮○○街368號建物之買賣關係不存在。」

。

經核，原告之先、備位聲明，均在確認被告是否仍得依土地法第34條之1之共有人優先承買權規定購買系爭房地之事實，應認請求之基礎事實同一；

且原告追加備位聲明，未據提出新的證據資料或需經本院另行調查證據，應不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，於法尚無不合，應予准許，被告辯稱原告所為之追加並不合法，尚不足採，爰就追加後之範圍一併審理之。

二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。

所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，最高法院52年台上字第1240號著有判例可參。

本件原告主張其依土地法第34條之1第5項準用同條第1項規定，將系爭房地全部，以共有人過半數及其應有部分合計過半數（亦應有部分合計逾3分之2）同意之方式，出售予訴外人王秋薇，於辦理所有權移轉登記時，被告向地政機關提出異議主張有優先承買權，故而就系爭房地被告並無優先承買權乙節，提起本件消極確認之訴，經查，被告於本事件主張其有優先承買權存在，其並對原告申辦買賣所有權移轉登記向宜蘭縣羅東地政事務所聲明異議，有該所97年7月23日函可佐，可認原告主張權義不安之狀態確係存在，而此種不確定之狀態復得以本確認判決加以除去，揆諸前揭判例意旨，原告提起本件確認之訴，堪認為具有即受確認判決之法律上利益，亦應准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：系爭房地為原告與被告所公同共有，原告於97年5月26日，依土地法第34條之1第5項準用同條第1項規定，將系爭房地全部，以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意（應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算）之方式，出售與王秋薇，並簽訂不動產買賣契約書，買賣總價金為新台幣（下同）2700萬元，應於97年6月25日付清。

原告並依土地法第34條之1第3項規定，於97年5月27日以存證信函通知被告於函到10日內回覆是否行使優先購買權，逾期將被告應得之部分，提存法院提存所。

被告於同年月29日收到上開存證信函，雖稱業於同年6月7日函覆原告戊○○○表示要優先購買，將於同年月14日前往其位於宜蘭縣羅東鎮○○路○段6號住處，洽談買賣及簽約事宜等語，惟原告戊○○○於同年月14日人在國外，根本無法與之簽約，被告亦未提出回執，且僅通知共有人戊○○○一人，無法證明已合法送達、通知。

原告為表示誠意，於同年7月2日再度發函，表明簽約時間（97年7月15日上午10時）、地點及價金付款方式，至第三人陳國祥地政士事務所簽訂不動產買賣契約書，並交付相關證件及價金等語。

惟被告故意加以拒收，原告不得已於同年月11日，在本院97年度訴字第137號另事件中，請法官轉交被告，並由被告當場簽收前開存證信函。

原告為求慎重及時間寬裕起見，又於同年月11日發函通知被告依前開存證信函所載之簽約地點、付款方式等，於同年月21日上午10時至陳國祥地政士事務所簽訂不動產買賣契約，逾期即視為放棄優先承買權等語。

被告不但未依原告指示時間、地點、付款方式出面與原告簽訂買賣契約，卻又主張其有優先承買權，一再向地政機關提出異議，阻撓原告辦理系爭房地所有權移轉登記，致使該機關依土地登記規則第57條第1項第3款及第97條第3項規定，認定兩造間之關係為私權爭執，駁回原告所有權移轉登記給王秋薇。

更且，被告在訴訟期間，尚於同年11月3日向本院提存所聲請同意提領原告依土地法第34條之1規定提存之應有部分買賣價金431萬4067元（97年度存字第362號），應視為被告已放棄優先承買之權利。

退言之，如認兩造間之買賣契約已經成立，因被告迄今仍未給付買賣價金，應負遲延責任，原告乃以98年1月19日準備書狀、98 年2月18日陳報狀、98年4月9日陳報狀繕本之送達，作為解除契約之意思表示，該契約亦因解除契約之意思表示而不存在。

並先位聲明：確認被告就系爭房地之共有人優先承買權不存在。

備位聲明：確認兩造間就系爭房地之買賣關係不存在。

二、被告則以：

（一）系爭房地原告於97年5月26日與王秋薇簽立不動產買賣契約，嗣於同年5月27日以存證信函通知被告是否行使優先購買權，被告已於同年6月7日以存證信函表示要優先購買，揆諸最高法院87年度台上字第2776號判決意旨，此權利具有形成權性質，被告既以存證信函行使優先承購權，此權利即已存在，事後僅是兩造間如何踐行買賣契約之問題。

質言之，倘原告認為被告未依原合約條件履行，亦僅是原告得否訴請被告履約或解約之問題，被告之優先承購權並不會因此而不存在。

（二）被告曾於97年6月7日寄發存證信函予原告戊○○○及王秋薇約定欲於同年6月14日履約，但原告竟仍於同年6月13日至宜蘭縣羅東地政事務所及稅捐處辦理相關移轉登記程序，完全無履約之意，而被告亦依上開存證信函內容於97年6月14日至原告戊○○○家中欲履行合約內容，並帶支票前往，惟原告避不見面，此等過程，被告皆有錄影存證。

（三）被告確有於97年6月7日以存證信函通知原告欲優先承購之意，原告對其提出之證據，確又爭執「惟並未提出回執，證明是否已合法送達」云云，顯屬無稽。

至於兩造之間之信函往來，原告等人本即均以原告戊○○○作為代表人，而與被告聯繫，因此被告存證信函寄予原告之代表人即屬合法，原告前皆未對此提出爭執，且於97年11月14日、11月28日鈞院調解時，兩造僅是在討論應如何履約而已，並未否認被告有優先承買權。

且調解時被告亦願依買賣合約書之條件付款，惟因原告之問題致調解不成立，原告豈能反指被告不依買賣契約履行。

（四）原告於調解時要求給付台支票或現金支付買賣價金，惟法無明文規定，於法不符，且有違兩造契約約定，因優先承買權依法須以相同價格及條件，而原買方王秋薇以個人支票給付，故被告自應以個人支票給付，始為同一條件優先承買。

且原告之前與王秋薇所訂立之買賣契約，除尾款外，原告同意以票據支付買賣價金，被告亦比照上開王秋薇之條件以票據給付，原告故意拒絕，已構成違約，顯見原告無履約誠意，並以本訴狀表明願支付買賣價金之意，請原告收受，否則原告應負受領遲延之法律責任。

（五）被告並未領出原告所指之提存金，本來被告會去領取提存金係調解過程中兩造言明要作為買賣價金的一部分，但因兩次調解過程無法達成結論，所以被告後來沒有去領提存金，原告並於98年2月2日具狀撤回聲請領取。

原告以被告去領取提存金之事實，主張被告放棄優先承買權，應不足採。

（六）買賣為雙方契約，買受人對出賣人有交付約定價金之義務，出賣人對買受人負交付標的物及使其取得所有權之義務，此項互負之義務有對價關係，被告既已請求原告履行兩造間之買賣契約，原告應將系爭房地之所有權辦理移轉登記及騰空交付予被告占有，因之原告未履行前開義務前，被告並無遲延給付責任可言，原告解除契約不合法。

三、原告主張，系爭房地為原告與被告所公同共有，原告於97年5月26日，依土地法第34條之1第5項準用同條第1項規定，將系爭房地全部，以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意（應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算）之方式，出售與王秋薇，並簽訂不動產買賣契約書，買賣總價金為2700萬元，應於97年6月25日付清。

原告並依土地法第34條之1第3項規定，於97年5月27日以存證信函通知被告於函到10日內回覆是否行使優先購買權，逾期將被告應得之部分，提存法院提存所等語。

被告於同年月29日收到上開存證信函，於同年6月7日函覆原告戊○○○表示要優先購買，將於同年月14日前往原告戊○○○位於宜蘭縣羅東鎮○○路○段6號住處，洽談買賣及簽約事宜等語。

原告又於同年7月2日再度發函，表明簽約時間（97年7月15日上午10時）、地點及價金付款方式，至第三人陳國祥地政士事務所簽訂不動產買賣契約書，並交付相關證件及價金等語。

原告復於同年月11日，在本院97年度訴字第137號另事件中，請法官轉交被告，並由被告當場簽收前開存證信函。

原告再於同年月11日發函通知被告依前開存證信函所載之簽約地點、付款方式等，於同年月21日上午10時至陳國祥地政士事務所簽訂不動產買賣契約，逾期即視為放棄優先承買權等語。

原告於本院審理期間，以98年1月19日準備書狀、98年2月18日陳報狀、98年4月9日陳報狀之送達表明解除契約等情，業據提出系爭房地登記謄本、買賣契約書、97年5月27日存證信函暨回執、97年6月7日存證信函、97年7月2日存證信函、本院97年度訴字第137號97年7月10日言詞辯論筆錄、97年7月11日存證信函暨回執等為證，復為原告所不爭執，堪信屬實。

四、本件實體方面之爭點乃為：㈠原告於97年5月27日、97年7月2日、97年7月11日通知被告優先承買，而被告於97年6月7日表示要買，其後並均表示願意承買，優先承買權是否即存在？㈡97年11月3日被告曾同意提領本院97年度存字第362號提存金，是否即生拋棄優先承買權之效力？㈢如兩造買賣契約已成立，被告迄今未給付買賣價金，原告主張被告給付遲延以98年1月19日準備書狀、98年2月18日陳報狀、98年4月9日陳報狀之送達，作為解除契約之意思表示，是否合法？本院之判斷如下：

（一）土地法第34條之1第4項、第5項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。

前四項規定，於公同共有準用之。」

。

又土地法所定土地或建築改良物共有人之優先承購權，目的既在減少共有人數，簡化共有物之使用關係，土地法第34條之1第4項所稱：「共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」

者，應指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權利而言。

故出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表示接受，始有合法行使優先承購權可言。

倘有部分不接受或擅加予變更買賣條件時，即非合法行使優先承購權，於出售土地共有人所定之期限經過後，其優先承購權即行消滅，最高法院86年度台上字第3122號判決意旨可參。

再者，此項優先承購權固屬形成權之性質，因優先承買人一方表示願依同樣條件優先承買之意思，買賣契約即為成立，如其行使優先承買權後，如未依期限交付價金，依民法第229條第1項規定即陷於給付遲延，應依同法第254條規定，為限期履行之催告，逾期仍未履行者，即得向優先承買權人為解除契約之意思表示。

惟土地法第34條之1第4項、第104條第1項，第107條第1項，耕地三七五減租條例第15條第1項之所謂「同樣條件」或「賣典條件」，應係指買賣契約之一切條件，而非僅限於買賣價金之數額而已。

故如出賣之共有人對優先承買權人之通知，已載明須於一定期間內表示願否依同樣價格優先承買，逾期即視為放棄者，則優先承買權人僅於期限內表示願優先承買，而並未同時履行其餘同樣條件包括繳納價金時，應認其並未於期限內為「依同樣條件」優先承買之表示，依法仍應認為未依同一條件合法行使優先承買權。

（二）本件原告於97年5月27日以存證信函通知被告於函到10日內回覆是否行使優先購買權，逾期將被告應得之部分，提存法院提存所。

被告則於同年月29日收受上開存證信函，並於同年6月7日函覆原告戊○○○表示：「本人要優先購買公同共有土地及建物（羅東鎮○○段七八七、八二九、八二九之一地號及四二五建號），將於九十七年六月十四日前往台端住處羅東鎮○○路○段六號，洽談買賣及簽約事宜。」

等語，為兩造所不爭執。

原告雖主張，被告並未提出回執，證明是否已合法送達，且僅通知原告戊○○○1 人而已，並未通知其他共有人，於法不合云云。

惟查，原告戊○○○應已收受前揭存證信函之事實，由原告戊○○○於97年7月2日所發存證信函內容記載：「…台端於民國九十七年六月七日寄發信函通知要行使優先承買權，今寄件人…」等語可以查明，則原告陳稱並未收到乙節，即無可採。

又查，法律並無明文有優先承買權之共有人於通知行使優先承買權時，應通知全體共有人；

且原告前揭97年5月27日存證信函係以原告戊○○○之名義所發，被告發函回覆該共有人即原告戊○○○願意承買，難認有何不當，故原告主張被告於97年6月7日表明願意行使優先承買之通知並不合法，難認有據。

（三）惟參諸前揭原告之通知函，其內容未據載明兩造間就系爭房地之買賣「同樣之一切條件」為何，以致被告之前揭回覆函固載明其要行使優先承買權，但是否願依「同樣之一切條件」優先承買，並無法從信函文義中看出，則被告是否已合法行使優先承買權，應認尚屬效力未定。

（四）復查，原告於同年7月2日再度發函，表明買賣之重要條件：簽約時間：97年7月15日上午10時、簽約地點：陳國祥地政士事務所、簽約地址：宜蘭縣羅東鎮○○路○段73號、出售總價：2250萬元，前揭存證信函被告已於97年7月11 日收受。

原告又於同年月11日發函通知被告依前開存證信函所載之簽約地點、付款方式等，即於同年月21日上午10時至陳國祥地政士事務所簽訂不動產買賣契約，逾期即視為放棄優先承買權等語，並經被告收受在案。

又以，依被告與王秋薇所簽訂不動產買賣契約書，付款日期及次別，分別為第一期97年2月26日付270萬元，第二期97年6月16日付540萬元，第三期97年6月20日付500萬元，第四期97年6月25日付1390萬元，另依該契約書附帶事項第四款「如以支票支付尾款，則以銀行本票或保付支票為限。

」，有買賣契約書可參，本件如依同一條件優先承買，買賣價金於97年6月25日即應全部付清。

但查，被告於97年7月21日上午10時並未依原告指定之時間、地點、付款方式出面簽訂買賣契約，且迄今仍未給付買賣價金，被告亦不爭執，出賣之共有人即原告對優先承買權人即被告之通知，已載明須於一定期間內表示願否依同樣價格、同樣條件優先承買，逾期即視為放棄，則優先承買權人僅於期限內表示願優先承買，而並未同時履行其餘同樣條件包括繳納價金時，應認其並未於期限內為「依同樣條件」優先承買之表示，依法仍應認為優先承買權人未合法行使優先承買權，其優先承買權即為消滅。

（五）本件被告之優先承買權已然消滅，誠如前述，則有關其他爭點，本院即毋庸再予審酌。

五、結論，原告就先位之聲明，請求確認被告就系爭房地之共有人優先承買權不存在，應認有據，應予准許。

原告先位之請求既有理由，則就備位聲明有關之爭點，即無贅予論述及予准駁之必要，併予敘明。

叁、裁判費負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 98 年 6 月 15 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 郭淑珍
正本與原本無異
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（附繕本）。
中 華 民 國 98 年 6 月 17 日
書記官 林慶生