宜蘭簡易庭民事-ILEV,104,宜簡,31,20150828,2

臺灣宜蘭地方法院民事簡易判決 104年度宜簡字第31號
原 告 王麗美
唐嘉紳
共 同
訴訟代理人 余鑑昌律師
被 告 邱正雄
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國104年8月12日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：

（一）被告向原告承租其所有宜蘭縣宜蘭市○○○段○○段0000地號土地暨其上建物即門牌號碼宜蘭縣宜蘭市○○路000號整棟房屋(下稱系爭房地)，兩造並於民國102年5月23日簽訂房屋土地租賃契約書(下稱系爭租賃契約)，該系爭租賃契約第3條之租金約定：「土地租金：每月新臺幣(下同) 58,333元。

房屋租金：依銀行核貸金額總額乘上銀行當月利率後計算每月房屋租金。

以102年5月31日合作金庫宜蘭分行核貸2530萬元整2.24％年計，房屋租金為每月47,227元。」

，另同契約第13條亦約定：「印花稅，土地稅，房屋稅及二代健保及相關稅捐皆由乙方自行負擔繳納」，被告(即乙方)自有繳納上開稅捐義務。

詎被告自103年1月份起即未給付土地租金；

於103年3月份起即未給付房屋租金，顯然已違反系爭租賃契約第4條：「租金應於每月1號前繳納。」

，經原告於103年6月12日宜蘭西後街郵局第000032號存證信函催告：「被告應於文到後5日內清償截至103年6月之所積欠租金，土地租金為349,998元；

房屋租金為188,908元；

另原告墊付之房屋稅為22,095元併請給付。」

，然被告於催告期限屆滿日至迄今仍未給付原告租金，故原告並以本件訴訟起訴狀繕本合法送達被告之時起，代為催告並終止租賃契約之意思表示，是兩造間之系爭租賃契約業已合法終止。

（二）按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」

、「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」

，亦為民法第440條第1項、第2項分別定有明文；

次按「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；

承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」

亦為民法第421條第1項、第455條前段分別定有明文；

再按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」

，民法第767條第1項前段亦規定甚明。

從而，原告以本件訴訟起訴狀繕本合法送達被告之時起，代為催告並終止租賃契約之意思表示，是兩造間之系爭租賃契約業已合法終止，依民法第455條前段規定，被告應將系爭房屋返還予原告，其未為返還而繼續占有使用系爭房屋，乃屬無權占有侵害原告對於系爭房屋之所有權，被告自應返還租賃物即系爭房屋。

（三）再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。

又按租賃關係消滅後，承租人繼續占用租賃標的物，可能獲得相當於租金之利益，出租人因而受有不能使用收益之損害，顯亦侵害出租人之權利，此亦為社會通常之觀念，再無權占有他人房地，可能獲得相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。

本件兩造間系爭租賃契約既已於本件起訴狀繕本合法送達被告之時起，終止租賃契約之意思表示，則被告即無繼續占有系爭房屋之正當權源，惟被告迄仍繼續占用系爭房屋未予返還，依前開說明應認被告屬無權占有。

是以原告主張被告於系爭租賃契約終止後，繼續無權占用系爭房屋，受有使用系爭房屋之利益，至系爭土地之所有人（即原告）受有損害。

又兩造原既已約定系爭土地暨房屋租金為105,560元，是以原告主張被告於租賃關係終止後，無法律上原因而受有相當於每月租金105,560元之利益，並致原告受有相當上開租金損害之事實，故請求被告應返還自起訴狀繕本送達之翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按每月105,560元計算之不當得利。

爰依租賃法律關係、民法第767條第1項前段及第179條，求為判決：（一）被告應自門牌號碼宜蘭縣宜蘭市○○路000號整棟房屋遷出，並將房屋返還予原告。

（二）被告應給付原告1,066,706及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

並自起訴狀繕本送達之翌日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告105,560元。

（三）被告應給付原告22,095元，及自103年5月7日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

二、被告則以：

（一）被告因財務規劃向原告借貸，而將其所有門牌號碼宜蘭縣宜蘭市○○路000號整棟房屋，持分全部，及坐落宜蘭縣宜蘭市○○○段○○段0000地號土地，持分全部過戶予原告名下，並同時達成以下協議：一、上述房屋及土地甲（邱戴菊、邱正雄）、乙（王麗美、唐嘉紳）雙方約定總價為銀行核准貸款金額加700萬元整。

二、由甲方過戶予乙方名下，由乙方持向金融機構銀行貸款。」

，有102年5月23日協議書可參（下稱系爭協議書），其後並由原告向合作金庫宜蘭分行核貸2530萬元，被告不過向原告借款700萬元，至於所貸得款項均由原告拿走，原告將款項貸得更高，實際並未付出價金，原告為訴外人唐建雄之人頭，渠等不可能有此資力買受系爭房屋，系爭房地之價額在4500萬元，兩造間之買賣及租賃均為虛假。

（二）被告所支付的不是租金而是利息，自103年1月起未再給付每月58,333元，自103年3月起每月47,227元。

但其原因為唐建雄與被告間於102年2月22日對於葛瑪蘭騎馬場有限公司使用之不動產協議中，有關唐建雄應交付被告4000萬元之約定，唐建雄並未履約，導致被告無法依102年5月23日之系爭協議書履約或贖回系爭房地。

（三）並聲明：駁回原告之訴。

三、得心證之理由：

（一）本件原告主張兩造就系爭房地於102年5月23日簽訂系爭租賃契約書，而該系爭租賃契約第3條之租金約定：「土地租金：每月58,333元。

房屋租金：依銀行核貸金額總額乘上銀行當月利率後計算每月房屋租金。

以102年5月31日合作金庫宜蘭分行核貸2530萬元整2.24％年計，房屋租金為每月47, 227元。」

，另同契約第13條亦約定：「印花稅，土地稅，房屋稅及二代健保及相關稅捐皆由乙方自行負擔繳納，」，被告自103年1月份起未給付58,333元；

於103年3月份起未給付47,227元，原告業已繳納房屋稅22,095元，原告以存證信函催告被告給付，但被告並未依期給付等事實，業據租賃契約書、103年6月12日宜蘭西後街郵局第32號存證信函為證，被告亦不爭執，堪信屬實。

（三）系爭房地於102年5月27日移轉登記為原告（原告王麗美應有部分10分之9、唐嘉紳應有部分10分之1）前，係為被告所有，有土地及建物登記謄本可參（見卷第26至29頁），就形式上而言，系爭房地之所有權確由被告移轉登記予原告，此點無庸置疑。

原告主張系爭房地以買賣為原因之所有權移轉登記係基於附條件之買賣乙節，被告則否認有移轉系爭房地所有權之合意及成立系爭租約之真意，並以前詞置辯。

本件應審酌者為：（一）兩造間是否有移轉系爭房地之合意？又，兩造間是否有成立租賃系爭房地之合意？經查：１按債務人為擔保其債務，將擔保物所有權移轉與債權人，而使債權人在不超過擔保之目的範圍內，取得擔保物所有權之信託的讓與擔保，而約定債務清償期間者，雖不能認其為無效，但擔保物所有權之移轉，既僅以擔保債務清還為目的，即不能祇以債務人逾期未曾清還所負債務，債權人即可取得擔保物之所有權，仍應履行變賣擔保物或協議估價，債權人就其價金受償或承受之程序，庶免其迴避民法第八百七十三條第二項（現為民法第873條之1第1項）禁止之規定。

債務人以所負之債額作為房屋賣價，與債權人訂立買賣契約，倘不移轉占有，只約明於一定之期限內備價回贖者，其契約雖名為買賣，實係就原有債務設定抵押權，而以回贖期間為其清償之期間。

縱屆期未回贖，亦不生所有權移轉之效力，最高法院85年度台上字第2794號民事裁判意旨參照。

至於系爭房地之所有權移轉登記，係因買賣或因讓與擔保，需探究兩造債權債務之約定以觀。

２兩造於簽立系爭租賃契約時之同日，亦簽立有協議書，觀諸協議書之內容：「立協議書人邱戴菊、邱正雄（以下簡稱甲方）、王麗美、唐嘉紳（以下簡稱乙方）」、「甲方因財務規劃考量乙方借貸：將『門牌宜蘭市○○路000號房屋，持分全部』，及坐落『宜蘭市○○○段○○段0000地號土地，持分全部』，過戶予乙方名下，並另行達成協議，約款如下」，「一、上述房屋及土地甲、乙雙方約定總價為銀行核准貸款金額加700萬元整。

二、由甲方過戶予乙方名下，由乙方持向金融機構貸款，若是採按月攤還本息或前二年只繳息方式還款，甲方不因本金減少而少負擔利息。

即採用當初核准總貸款金額乘上當月利率來繳納利息，（因銀行利率會隨基本放款利率隨時調整）。

三、本次過戶及銀行設定、塗銷及私人設定塗銷等所需契稅、增值稅、財產交易所得稅、規費、印花稅、代辦費等皆由甲方負擔，但乙方需先代墊支付此相關費用。

四、雙方約定甲方需按月支付乙方下列二筆金額（基準日為102年6月1日起算）1.銀行核准貸款總價金額乘上銀行利率後金額（抵當租金）。

102.05.31核貸2530萬元正。

2.700萬元乘上年利率10％計算後金額＝58,333元/每月（抵當租金）。

五、甲方同意由價金中扣除新台幣12萬元整，當租金押金款。

六、雙方約定餘款700萬元整，甲方同意乙方以甲方之前開借款所開給乙方之200萬元支票抵當價金，另210萬元整需優先償還甲方上述房屋及土地上之私人設定210萬元整，及扣除租金押金款與乙方過戶代墊之款項，尾款再支付給甲方。

七、雙方約定甲方若房租及利息累積積欠超過100萬元整，甲方同意拋棄可贖回此房屋的權利。

八、雙方約定協議期間10年，如10年內甲方有能力償還乙方當初向銀行借款總金額加另外支付的700萬元整，乙方要無條件配合將上述房屋及土地過戶給甲方所指定的人名下，絕無異議，過戶所產生的相關費用皆由甲方負擔支付。

若超過10年視同甲方拋棄可贖回此房屋及土地的權利。

九、2年內甲方不得主張贖回此房屋（因有奢侈稅問題），若要贖回不得損及乙方權利（需淨收夠支付償還乙方向銀行借款當初總額外加700萬元整及應繳過戶所產生所得稅捐等相關費用）」，此有系爭協議書可參（見卷第48頁）。

３首先，系爭協議書開宗明義即謂被告向原告借貸而將系爭房地過戶予原告，可見系爭房屋由被告移轉所有權予原告係因借貸之故。

次以，依第一條所示，雙方約定之總價為銀行核貸金額加上700萬元，而銀行核貸金額為2530萬元，從而兩造約定之總價為3230萬元，前開約定並未提到係屬於「買受」房地之總價款；

再依第二條約定被告不因本金減少而少負擔利息，利息是即為銀行貸款之利息，並明定即屬於隨銀行基本放款利率隨時調整之約定利息，另依第四條第一項，被告需按月負擔銀行貸款之利息，也就是原告所主張「以102年5月31日合作金庫宜蘭分行核貸2530萬元整2.24％年計，房屋租金為每月47,227元」之數額，可見由原告出面向銀行所貸得之款項2530萬元，其每月需支付之利息，約定由被告負擔；

依第二項，700萬元之借款則按年利率10％計算之，每月為58,333元，即為原告所主張之土地租金。

則按上開被告每月所支付之金額，應屬於向原告所借款之700萬元之約定利息，以及貸款之每月利息約定由被告繳納。

倘若3230萬元是買賣價金，則3230萬元為原告應交付予被告之總價款，原告貸得2530萬元後，每月之利息即應由原告負擔，此外，依第七條約定，如房租及利息累積超過100萬元，被告拋棄贖回權利，依第八條，10年內被告如已清償對原告之債務，即可贖回，逾10年亦拋棄贖回，依第九條因奢侈稅之規定，2年內亦不贖回，若要贖回需負擔稅金等贖回房地之約定，均可看出兩造實係就借款債務設定抵押權，而以回贖期間為其清償之期間，核屬信託的讓與擔保契約至明。

４次查，兩造於協議書第4條第1項將銀行貸款之每月利息，充作房屋部分之「抵當租金」，又將700萬元之利息抵當土地部分之租金，並另訂有系爭租賃契約書。

但核，協議書全文，無從看出被告曾同意其作為出賣人而有移轉占有系爭房地之事實，均僅記載為「過戶」即所有權移轉登記之行為。

且按房屋不能脫離土地而獨立存在，使用房屋必須使用該房屋之基地，故占有基地者，係房屋所有人，而非使用人，最高法院102年度台上字第232號民事裁判意旨可佐，依照上開之說明，若土地及房屋之所有人均為原告，被告僅係占有使用房屋，則占有基地者乃為房屋所有人即原告，準此，亦無何被告須向原告承租基地，並進而給付土地租金可言。

從而，抵當租金實則為貸款及借款利息之繳付，兩造應係以系爭協議書及租賃契約書迴避流抵契約禁止之規定。

５原告主張兩造間係成立附條件買賣，並進而主張依系爭協議書第7條雙方約定被告若房租及利息累積積欠超過100萬元，同意拋棄可贖回此房屋之權利，而被告之房租及利息已逾100萬元，已拋棄贖回之權利云云。

惟查，被告所積欠之利息已然逾100萬元乙節，固為被告所自承，但被告僅係放棄贖回，不代表係同意由被告取得系爭房地之所有權，而應解為被告放棄贖回，原告得以清算其與被告間之債權，再變賣系爭房地以受償，如有餘款，仍應返還予被告。

故系爭協議書無從看出兩造間係成立買賣契約，且依系爭協議書第7條之約定亦非屬買賣契約中所附之條件。

原告此部分之主張，尚難認為有稽。

６原告再主張系爭房地之買賣價金為3230萬元，所貸款項經扣除代為清償之部分，其餘金額均如數給付予被告，並提出資金流向為據（見卷第175頁），被告則否認已取得剩餘貸款。

經查，依原告所提出之資金流向，700萬元部分，原告分別匯款100萬元、50萬元、50萬元予邱戴菊（被告之妻），代付系爭房屋之土地增值稅、契稅、房屋稅共計374,305元，代償第三人設定共210萬元，凱暢匯邱戴菊尾款25,695元，共付500萬元，抵還支票200萬元，於102年6月6日全付；

另銀行貸款2530萬元部分，給付房貸險299,460元、火險費2,751元、代償邱戴菊合庫借款算至102年5月31日本息22,725,666元及249,835元、代辦費及聯徵共2,200元、轉匯邱戴菊合庫50萬元、宜中路押金12萬元、匯款TO代書費+塗銷27,273元+設定30,360合計57,633元、宏翎營利所得補唐董個人101年度綜所稅報862,492已扣繳稅金144,719元，轉匯邱戴菊合庫124萬元，餘額款放著為邱董使用7,164元，原告並提出匯款資料、土地增值稅、房屋稅繳款書、存摺、支票等文件為證（見卷第176至193頁）。

則以原告所提出之前開支出情形，原告為被告代償及支付予原告之借款金額3230萬元，僅餘7,164元，被告辯稱原告並未將貸款剩餘金額交付予被告乙節，雖屬無稽。

但被告亦辯稱其系爭房地在4500萬元左右，倘若被告所述為真，則在扣除被告應繳納之利息後，應尚有一千餘萬元之財產價值在原告出售並使債務受償後，得由被告取得，對於被告亦較公平，是則，系爭協議書應定性為信託的讓與擔保契約，被告移轉系爭房地之所有權予原告，應不生移轉之效力，又兩造間雖簽訂租賃契約，但並無租賃之真意，應屬通謀虛偽意思表示，應仍屬信託的讓與擔保契約之一部分。

四、綜上，原告依租賃物返還請求權、所有物返還請求權及請求相當於租金之不當得利，求為判決：（一）被告應自門牌號碼宜蘭縣宜蘭市○○路000號整棟房屋遷出，並將房屋返還予原告。

（二）被告應給付原告1,066,706及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

並自起訴狀繕本送達之翌日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告105,560元。

（有關前開請求原告非不得依系爭協議書請求被告給付約定之利息）（三）被告應給付原告22,095元（有關前開請求原告非不得依代墊款之法律關係請求），及自103年5月7日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，均無理由，應予駁回。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 104 年 8 月 28 日
臺灣宜蘭地方法院宜蘭簡易庭
法 官 郭淑珍
上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；
如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 8 月 28 日
書記官 陳靜怡