宜蘭簡易庭民事-ILEV,104,宜訴,1,20150828,2

臺灣宜蘭地方法院民事判決 104年度宜訴字第1號
原 告 呂慧萍
訴訟代理人 洪語婷律師
複代理人 梁瑞琳
被 告 邱顯明
訴訟代理人 邱正雄
上列當事人間遷讓房屋等事件本院改依通常程序，並於民國104年3月24日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落於宜蘭縣員山鄉○○段○○○地號土地宜蘭縣員山鄉○○段○○○○號建物即門牌號碼宜蘭縣員山鄉○○村○○路○○○號房屋騰空遷讓返還原告。

並自民國一百零三年八月二十二日起至遷讓交還前揭建物之日止，按月給付原告新臺幣壹拾伍萬元。

被告應給付原告新臺幣壹佰零陸萬柒仟玖佰壹拾柒元及自民國一百零三年八月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

訴訟費用新臺幣壹拾肆萬肆仟零捌拾捌元應由被告負擔。

本判決於原告以新臺幣肆佰陸拾陸萬元供擔保後，得假執行。

但被告如以新臺幣壹仟肆佰萬元為原告供擔保後，得免為假執行。

事實及理由

壹、程序部分：本件原告依租賃契約，聲明請求一、被告應將坐落於宜蘭縣員山鄉○○段000地號土地宜蘭縣員山鄉○○段000○號建物即門牌號碼宜蘭縣員山鄉○○村○○路000號房屋騰空遷讓返還原告。

並自民國103年8月22日起至遷讓交還前揭建物之日止，按月給付原告新臺幣（下同）15萬元。

二、被告應給付原告1,067, 917元（於104年1月28日擴張應受判決事項之聲明）及法定遲延利息，經核，本件被告否認定期租賃關係之存在，已非民事訴訟法第427條第1項第1款之簡易事件，從而，本件應改依通常程序審理，合先敘明。

貳、實體部分：

一、原告主張：

（一）兩造於102年2月22日簽訂租賃契約書（下稱系爭租約），約定由原告將其所有坐落於宜蘭縣員山鄉○○段000○000地號土地上之同段124建號建物（即門牌號碼宜蘭縣員山鄉○○村○○路000號房屋），及上開地號上之未辦保存登記建物出租予被告。

又上開宜蘭縣員山鄉○○段000地號土地於102年5月9日與同段666地號土地合併，同段124建號建物經刪除後，與坐落於同段662地號土地之未辦保存登記建物於103年5月12日完成第一次所有權登記，而為同段149建號建物（下稱系爭建物，與坐落同段666地號土地合稱系爭房地）。

兩造於系爭租約約定系爭建物係供民宿及餐廳使用部分，每月租金10萬元，供馬場使用部分，每月租金5萬元，合計15萬元，租賃期間乃自102年3月1日起至105年2月28日止，共3年。

且約定系爭建物之房屋稅、坐落土地之地價稅、租賃所得稅、租賃物維護修繕及水電費用，均由被告自行負擔。

惟查：１被告自103年1月起即未給付每月10萬元之民宿及餐廳之租金，自同年4月起即未給付每月5萬元之馬場之租金，迄至同年4月30日止，被告遲付租金已達45萬元（10萬元×4個月＋5萬元×1個月），依系爭租約第4條約定若被告積欠租金達40萬元時，視為被告違約，爰以起訴狀繕本送達為終止系爭租約之意思表示，又起訴狀於103年8月21日送達被告，是系爭租約業已於103年8月21日終止，系爭租約既已終止，被告即應將系爭建物騰空遷讓返還原告。

２次查，系爭租約終止後，被告尚對系爭建物繼續占有使用收益迄今，有104年1月22日於葛瑪蘭騎馬場（下稱系爭馬場）消費之票根可資為證（見卷第113頁），其每月可獲得相當於租金之利益，致原告每月受有相當於租金之損害，是被告自應返還其所受之利益，即應自103年8月22日起至遷讓交還前揭建物之日止，按月給付原告15萬元。

３復查，被告自103年1月起即未支付民宿餐廳部分每月10萬元之租金，迄至租約終止日即103年8月21日以前尚未給付之租767,742元（10萬元×7個月＋10萬元×21日÷31日）。

又依系爭租約第3條約定系爭建物之房屋稅應由被告負擔，惟被告並未依約繳納103年度之房屋稅，業已由原告代墊300,175元，與被告積欠之租金合計共1,067,917元應由被告付清償責任。

爰依系爭租約第4條、民法第455條、第767條第1項前段、不當得利之法律關係，求為判決：（一）被告應將坐落於宜蘭縣員山鄉○○段000地號土地宜蘭縣員山鄉○○段000○號建物即門牌號碼宜蘭縣員山鄉○○村○○路000號房屋騰空遷讓返還原告。

並自103年8月22日起至遷讓交還前揭建物之日止，按月給付原告15萬元。

（二）被告應給付原告1,067,917元，及自本件訴訟起訴狀繕本送達翌日即103年8月22日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨願供擔保請准宣告假執行。

（二）對被告抗辯所為之陳述：１被告否認原告為系爭房地所有權人，系爭房地之所有權仍屬邱正雄所有云云。

惟原告與邱正雄曾約定合作購買系爭土地後在其上興建建物再予賣出利潤均分，嗣後雙方乃於102年2月22日簽立系爭協議書，約定土地作價1億元、其上全數整建完成後之建物則作價1億5仟萬元，共計2億5仟萬元為系爭不動產價值，需扣除銀行貸款、預估土地增值稅、當初購買土地過戶代書仲介費及土地利益之半數後，餘額178,205,991元（計算見卷第117頁以下之協議書付款明細內容）一次付清予被告，其中178,188,909元乃係抵銷原告對被告之債權，於同日將被告以長峯開發建設有限公司及聖富砂石有限公司名義簽發票面金額共178,188,909元之遠期支票108張退還被告，並將上開108張支票影本作為協議書之附件，另就差額由原告簽發票面金額17,082元之支票1紙交付被告，全數經被告代理人邱正雄簽收無誤，有協議書及其附件可資為證（見卷一第117頁以下），原告實質上即已取得系爭不動產之所有權，並於同日簽立系爭房地租賃契約書將系爭不動產出租予被告使用。

２被告辯稱係邱正雄跟唐建雄借錢，唐建雄就把原告拿出來做人頭，所以建物才會登記為原告所有，並把農場過戶給原告，只要把錢還給他們就好了乙節。

惟查，被告此部分所辯乃係102年2月22日簽立系爭協議書前之狀態，簽立協議書後原告即為系爭房地所有權人，同日並將被告簽發予原告之支票退還用以抵銷本件價金，另就差額開立支票而全數給付完竣，均已如前述，被告之鉅額債務經抵銷後卻罔顧系爭協議書之約定，是被告此部分所辯洵無足採。

３被告辯稱原告並未依系爭協議書第4條給付建築融資4000萬元，肇致被告無法給付租金云云。

惟查，依該條約定，所辦理之建築融資，雙方同意於4000萬元以內先由乙方（邱正雄）取去償還債務，惟需先償還就系爭不動產登記向第三人湯阿炎抵押借款1300萬元，宜蘭縣宜蘭市○○段000地號土地及同段第592建號建物抵押借款490萬元及為上述未辦理保存登記建物補辦建築執照，取得使用執照與辦理保存登記甲方（原告）代墊之款項等。

上述借款之利息由乙方繳納。

而上揭建築融資經銀行核貸3500萬元，分三次放款，於102年12月25日第一次放款2800萬元，此可詳原告所有合作金庫存款存摺，同日原告與邱正雄簽立補充協議書，2800萬元全數用以清償邱正雄對於湯阿炎之抵押借款及為取得本件使用執照所支出之款項等。

而查原告自102年4月1日起至103年12月31日止為取得本件使用執照及保存登記相關事項，業已另以私人資金代墊高達4278萬114元（2800萬元+1478萬114元），顯已逾初時約定之額度4000萬元，相關款項均經被告告知後即直接匯入被告之帳戶，或是將廠商之請款單交予原告，由原告以自己名義或七賢休閒農場股份有限公司（代表人原告）等直接代為給付款項。

４被告又辯稱依系爭租賃契約第7條，在辦理保存期間無法營業時，不收取租金，故原告無租金請求權云云。

但，系爭租賃契約第7條規定，於宜蘭縣員山鄉○○段000○000地號土地上之未辦保存登記建物，如因辦理保存登記致被告無法營業時，其無法營業部分（馬場、民宿等）於無法營業期間，原告同意不收取該部分之租金。

上開規定係指辦理保存登記期間，因辦理保存登記致無法營業，始同意被告於該期間內暫不付租，而非辦理保存登記期間一律免除被告給付租金之義務。

另就民宿餐廳部分，自始即由被告營運使用中，期間曾於102年5月起民宿餐廳為辦理保存登記施工無法營業，直到102年12月23日檢附竣工圖申請使用執照，是以民宿餐廳部分於102年5月起至102年底未收取租金，103年元旦起葛瑪蘭公司再為營運，有當時製發之宣傳ＤＭ可資為證。

馬場部分，曾於101年7月28日租予高經清、石坤信、鄒富美，有葛瑪蘭騎馬場有限公司租賃合約書可參，承租人所給付之股金（即押租金）共210萬元由邱正雄當場簽收，租金亦由邱正雄收取。

102年6月間高經清等反映民宿餐廳之施工妨礙馬場營運，是該租約於102年8月13日終止。

邱正雄無力將簽約時所收取之押租金返還承租人，且眼見馬場經營虧損連連，而無意經營馬場，是央求原告來處理馬場，包含代墊返還之押租金予承租人及嗣後處理馬場的經營問題，馬匹與相關馬具均交原告營運馬場使用，當然於此期間即請求原告不予收取馬場租金，為原告所允，此些雙方僅口頭協議未立書面，嗣後原告即為被告代墊上揭押租金返還承租人，並且聘請馬術教練陶建宇經營管理馬場。

俟馬場經營漸穩定，被告竟於103年2月5日委由律師發函託詞上揭由原告經營馬場之口頭協議有違與原告間之租賃關係為由，寄發存證信函第1177號嚴詞驅趕原告人員離開馬場，原告代理人唐建雄乃於103年2月11日委由律師函特予澄清，並附原告所書立同意證明書證明原告同意系爭馬場轉為唐建雄、陶建宇使用，豈料被告竟開始擅自牽走馬場馬匹未予歸還、雇員占有使用馬場、開始對外為馬場經營、私自安裝保全系統阻止原告進出，並將員工辦公室上鎖。

被告再於103年2月27日寄發存證信函要求原告退出馬場，原告不得已於103年3月18日全面退出馬場。

實則，馬場於辦理保存期間均仍繼續營業，有103年2月29日於系爭馬場消費之票根為證（見卷一第64頁），且原告上揭營運馬場之102年8月14日至103年3月18日即原告退出馬場經營之日期間均未跟被告收取租金。

是被告主張原告無租金請求權，實無理由。

５葛瑪蘭騎馬場有限公司代表人即為被告，被告確為本件占有使用人。

二、被告則以：

（一）原告並非系爭建物之所有權人，原告只是借名登記：１經查，被告父親即邱正雄因購買系爭房地時欠缺資金，遂向訴外人唐建雄借貸大筆資金，為擔保此借款，遂在唐建雄要求下同意暫時借名登記予原告名下，詎料原告現竟以假亂真，欲強占邱正雄之系爭房地為己有，邱正雄已準備對原告提起刑事侵占背信罪之告訴。

又依原告與被告父親即訴外人邱正雄於102年2月22日之協議書（下稱系爭協議書，見卷第114頁以下），雙方約定就葛瑪蘭騎馬場有限公司使用之相關不動產宜蘭縣員山鄉○○段000○000地號二筆土地及同段124建號建物以及未辦理保存登記之二層樓鋼骨建物之處理方式達成協議，約款如下：第1條：「不動產位於宜蘭縣員山鄉○○段000○000地號二筆土地面積各為4,639.31平方公尺、11,708.16平方公尺之持分全部，甲（即原告）乙（即邱正雄）雙方約定作價新台幣壹億元歸甲方所有；

同段第124建號建物面積299平方公尺（門牌號碼宜蘭縣員山鄉○○村○○路000號）持分全部以及未辦理保存登記之二層鋼骨建物面積共約2,000坪全部（含甲方內部裝潢及生財器具，惟不包含馬匹）則作價壹億五仟萬元，甲方（含甲方內部集資之唐建雄、王麗美等人）有意取得上開土地及建物不動產時，需扣除銀行貸款，預估土地增值稅及當初購買土地過戶代書仲介費後，餘額一次付清給乙方無誤。」

自本條約定可知，原告如欲取得系爭房地所有權，尚須支付邱正雄乙筆金額，惟原告並未支付此筆金額，系爭房地之所有權仍屬邱正雄所有。

２次查，依系爭協議書第3條前段約定：「上開不動產如出售與第三人，雙方同意由甲方取得買賣價金中2億5仟萬元，土地增值稅、契稅、代書費、移轉規費等由乙方負擔。

... （以下略）」、第6條約定：「自本協議書簽署日起，上開不動產相關申請建築執照、申請使用執照及為辦理保存登記後續的費用均由甲方（即原告）代墊。

...（以下略）」，從上開文義可知，原告僅係先代邱正雄支出，系爭房地所有權仍屬乙方即邱正雄所有。

況且，依不動產交易常理，為何「土地增值稅、房屋稅、契稅、代書費、移轉規費及申請建築執照、申請使用執照及為辦理保存登記後續的費用」卻不是由原告自己支出，而全部要邱正雄支出，顯然邱正雄才是所有權人，再者，原告如已取得系爭不動產所有權，為何還要求被告負擔103年房屋稅300,175元？豈不自相矛盾。

３復查，依系爭協議書第4條約定：「未辦理保存登記之不動產於補辦建築執照與申請取得使用執照時，如向銀行辦理借款（建築融資），雙方同意4000萬元以內先由乙方取走償還債務，惟需先償還就上開不動產登記部分向第三人湯阿炎抵押借款1300萬元，（宜蘭縣）宜蘭市○○段○000地號土地同段第592建號建物抵押借款490萬元及為上述未辦理保存登記建物補辦建築執照，取得使用執照與辦理保存登記時甲方代墊之款項等。

上述借款之利息由乙方（邱正雄）自行繳納。」

可知系爭房地登記名義人為原告，由原告名義貸款，若真如原告所稱其已由借名登記轉為實際所有權人，以系爭房地所貸款下來的錢即屬原告所有，原告無須再交由邱正雄去清償其債務，顯然，系爭協議書並未改變原告僅係系爭房地之借名登記人。

４末按，依系爭協議書第8條約定：「上開不動產土地及建物如要出售予第三人，價格不得低於3億8仟萬元，本協議書是雙方協議條款，不是買賣條款，如要買賣，由乙方全權處理。」

自「不是買賣條款」等文字確立了系爭協議內容不涉及所有權的移轉，尤其「如要買賣，由乙方全權處理」等文字更明確宣示「乙方邱正雄仍為系爭房地之所有權人，只有所有權人才能處分自己之財產」。

（二）被告並未占有使用系爭馬場：經查，系爭建物係位於系爭馬場內，因系爭房地為邱正雄所有，自99年11月11日起，邱正雄即成立葛瑪蘭騎馬場有限公司占有系爭建物並經營管理系爭馬場，斯時公司負責人為被告母親即訴外人邱戴菊，於100年1月17日因邱正雄積欠唐建雄大筆借貸債務，遂同意將葛瑪蘭騎馬場有限公司50％股權暫時轉讓予唐建雄指定之訴外人郭秀琴作為借款擔保，於100年6月20日郭秀琴又將上開股權轉讓原告（見卷第145頁以下）。

被告雖於102 年2月22日與原告簽立系爭租約，惟被告卻從未實際承租占用系爭馬場，葛瑪蘭騎馬場有限公司代表人唐建雄早於101年7月28日即將馬場出租予訴外人高經清、石坤信、鄒富美等人，租期自101年月1日至104年7月31日（見卷一第151、152頁），至102年8月13日終止租約（見卷一第153頁），此後系爭馬場暫由唐建雄收回經營，此由103年2月11日原告親簽之同意證明書：「立同意書人（即訴外人呂慧萍）就本人與邱顯明於102年2月22日就作為葛瑪蘭騎馬場有限公司使用之不動產所簽署租賃契約，自始同意轉由唐建雄及陶建宇管理使用無誤。」

可資佐證（見卷一第154頁），故被告當時雖有與原告簽訂系爭租約，惟兩造皆未履行此租約內容，被告亦從未占用管理系爭馬場部分，更顯示被告早已與系爭馬場毫無任何牽連關係等語置辯，並請求駁回原告之訴。

三、本件原告主張兩造於102年2月22日簽訂系爭租約書面，前開契約書乃約定坐落於宜蘭縣員山鄉○○段000○000地號土地上之同段124建號建物（即門牌號碼宜蘭縣員山鄉○○村○○路000號房屋），及上開地號上之未辦保存登記建物出租予被告。

又上開宜蘭縣員山鄉○○段000地號土地於102年5月9日與同段666地號土地合併，同段124建號建物經刪除後與坐落於同段662地號土地之未辦保存登記建物於103年5月12日完成第一次所有權登記（與坐落同段666地號土地合稱系爭房地）。

另記載有系爭建物係供民宿及餐廳使用部分，每月租金10萬元，供馬場使用部分，每月租金5萬元，合計15萬元，租賃期間自102年3月1日起至105年2月28日止，共3年。

且約定系爭建物之房屋稅、坐落土地之地價稅、租賃所得稅、租賃物維護修繕及水電費用，均由被告自行負擔。

被告自103年1月起即未給付每月10萬元之民宿及餐廳之租金，自同年4月起即未給付每月5萬元之馬場之租金，迄至同年4月30日止，被告遲付租金已達45萬元（10萬元×4個月＋5萬元×1個月），被告並未依約繳納103年度之房屋稅，業已由原告代墊300,175元之事實，業據提出系爭房地租賃契約書、土地及建物謄本暨異動索引、房屋稅繳款書、協議書、葛瑪蘭精品會館門票票根、發票及訂房資料、存摺節本及收款明細為證，被告並不爭執，且本院調取系爭房地之使用執照及建造執照卷，查核屬實，堪信原告主張為真。

四、原告次主張被告應將系爭建物騰空遷讓返還原告，並請求相當於租金之不當得利，及被告未給付之租金、103年度房屋稅暨法定遲延利息，被告則以前詞為辯，是本件之爭點厥為：(一)系爭建物登記為原告所有，係以取得所有權之意思為之，抑或借名契約之信託讓與擔保？又兩造間有無訂立租賃契約之意思？(二)原告請求被告自系爭建物騰空遷讓並返還原告有無理由？(三)原告請求相當於租金之不當得利、未給付租金及103年度房屋稅有無理由？茲分別論述如下：

（一）關於被告辯稱系爭建物登記為原告所有係為擔保原告債權，並無使原告取得所有權乙節：１按主管機關核發建造執照所載之起造人，僅為聲請核發建造執照之人而已，未辦理建物第一次所有權以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人，非謂建造執照所載之起造人，必為興建建物而原始取得其所有權之人，此有最高法院96年度台上字第2851號民事裁判意旨可參。

次按債務人為擔保其債務，將擔保物所有權移轉與債權人，而使債權人在不超過擔保之目的範圍內，取得擔保物所有權之信託的讓與擔保，而約定債務清償期間者，雖不能認其為無效，但擔保物所有權之移轉，既僅以擔保債務清還為目的，即不能祇以債務人逾期未曾清還所負債務，債權人即可取得擔保物之所有權，仍應履行變賣擔保物或協議估價，債權人就其價金受償或承受之程序，庶免其迴避民法第八百七十三條第二項（現為民法第873條之1第1項）禁止之規定。

債務人以所負之債額作為房屋賣價，與債權人訂立買賣契約，倘不移轉占有，只約明於一定之期限內備價回贖者，其契約雖名為買賣，實係就原有債務設定抵押權，而以回贖期間為其清償之期間。

縱屆期未回贖，亦不生所有權移轉之效力，最高法院85年度臺上字第2794號民事裁判意旨參照。

而建物所有權人之歸屬於第一次登記前以建物原始起造人為所有權人，但於第一次登記後，即以登記所有權人取得所有權。

惟起造建築房屋之人亦有可能與債權人約定而由起造建築人為擔保債務，而約定由債權人取得第一次登記之所有權人，則其法律效果應與信託之讓與擔保契約相同，僅以擔保債務清還為目的，不能因債務人逾期未曾清還所負債務，債權人即可取得擔保物之所有權，仍應履行變賣擔保物或協議估價以受償，債權人不得於債務人未履行債務清償之責任時，即本於所有權之作用對債務人主張無權占有。

２本件系爭建物原以主要用途農業設施資材室辦理保存登記，建號為124，於99年12月23日辦理第一次登記，所有權人為王麗美，復於100年1月31日以買賣為原因登記為原告所有，其後於102年10月16日辦理廢止該建物使用執照，並於103年4月3日辦理滅失登記。

系爭土地上以上揭建物及其他未保存登記之建物於103年5月12日以建號149，主要用途休閒農場，辦理完成第一次登記，所有權人為原告等情，有124、149建號建物登記謄本、異動索引供佐。

本件被告辯稱系爭建物為其興建，因為向唐建雄借款，故登記為原告所有，作為借款之擔保物，其並無登記所有權予原告之意思，從而，本院應判斷系爭建物所有權登記為原告所有對被告而言有無取得所有權之意思之爭點，對此，需探究兩造債權債務之約定以觀。

３經查，兩造於簽立系爭租賃契約時之同日亦簽立有協議書，觀諸協議書之內容：甲方（原告）、代理人唐建雄，乙方邱正雄（被告之父）雙方為葛瑪蘭騎馬場有限公司使用之相關不動產達成協議如下，第1條：「不動產位於宜蘭縣員山鄉○○段000○000地號二筆土地面積各為4,639.31平方公尺、11,708.16平方公尺之持分全部，甲（即原告）乙（即邱正雄）雙方約定作價新台幣壹億元歸甲方所有；

同段第124建號建物面積299平方公尺（門牌號碼宜蘭縣員山鄉○○村○○路000號）持分全部以及未辦理保存登記之二層鋼骨建物面積共約2,000坪全部（含甲方內部裝潢及生財器具，惟不包含馬匹）則作價壹億五仟萬元，甲方（含甲方內部集資之唐建雄、王麗美等人）有意取得上開土地及建物不動產時，需扣除銀行貸款，預估土地增值稅及當初購買土地過戶代書仲介費後，餘額一次付清給乙方無誤。」

（見卷第55頁），原告並提出系爭協議書付款明細內容為證（見卷第117頁以下），該內容載有「建物作價150,000,000（元）、土地作價100,000,000（元），合計250,000,000（元），價金250,000,000（元）扣除土地貸款33,000,000（元）、建物貸款15,000,000（元）、利益一半23,794,009（元）之差額178,205,991（元）退回聖富公司及長峯公司支票抵付款，退回支票1.計64張99,203,239（元）、2.計44張78,985,670（元）、呂慧萍支票1張17,082（元），合計178,205,991（元）」之字樣，並有邱正雄於102年2月22日簽名收訖，其後亦附有上開支票之影本，並均蓋印有雙方及唐建雄之印文騎縫。

又查，證人唐建雄於本院審理時證稱：「先簽協議書，之後才簽租賃契約書，是在同一天簽的，在簽協議書時，因為邱正雄一直跟我有借錢，到簽約當天，他跟我說他資金轉不過來，幾乎要破產，才會跟我簽協議書，把協議書內的標的物全部賣給我，協議書上有寫金額共兩億5仟萬，土地作價1億，建物作價1億5仟萬，當時他欠我約1億多元。」

、「邱正雄在100年時找我與原告來宜蘭買土地，當時有寫買賣協議書，大原則是由我們出錢，邱正雄沒有錢，所以我們去銀行借錢的利息由邱正雄繳，之後我們若把土地賣掉，我拿回本錢，銀行的利息扣完後，剩下的利益我們與邱正雄各半。」

、「在協議書上有付支票之證明，就是原證十一後面的支票明細就是我們支付給邱正雄的餘額。

」、「因為當時支票還沒有還，是簽完後支票才還(第一條才會寫『有意取得』)」等語（見卷第168、169頁），是依上開事證以觀，被告之父邱正雄於簽立系爭協議書時對唐建雄已有1億7千萬元之債務，且有「歸甲方所有」之字眼，是系爭建物於124建號建物階段於99年12月23日由唐建雄指定之王麗美取得第一次登記之所有權，及於149建號建物階段於100年1月31日由唐建雄指定之原告取得第一次登記之所有權，縱屬於信託擔保之性質，但於102年2月22日唐建雄與邱正雄簽立系爭協議書之時，已有以邱正雄對唐建雄之債務數額作價使唐建雄或其所指定之人取得系爭房地所有權之意思。

被告雖辯稱上開約款有「有意取得」之字眼，可見原告方尚未取得所有權云云，惟查，其文字乃「甲方（含甲方內部集資之唐建雄、王麗美等人）有意取得上開土地及建物不動產時，需扣除銀行貸款，預估土地增值稅及當初購買土地過戶代書仲介費後，餘額一次付清給乙方無誤。」

，而甲方即唐建雄已提出付款明細、返還原邱正雄為向其借款由邱正雄所交付之支票，則唐建雄所取得系爭房地所有權之條件業已履行，益徵於簽立協議之時，邱正雄應已有作價由唐建雄取得系爭房地所有權之意思。

４被告又辯稱依系爭協議書第1、2條約定土地增值稅、房屋稅、契稅、代書費、移轉規費及申請建築執照、申請使用執照及為辦理保存登記後續的費用，均由邱正雄負擔，不是由原告自己支出，而全部要邱正雄支出，顯然邱正雄才是所有權人云云。

惟查，於不動產交易實務，買受人通常需負擔印花稅、契稅、登記規費、書狀費、代書費、仲介費等，出賣人通常需負擔土地增值稅、房屋稅、地價稅、塗銷他項權利事項之規費、代書費、仲介費等，惟基於契約自由原則，契約之雙方當事人亦得依雙方協議而自由約定由何人負擔，無論上開費用、稅捐、規費係由何人負擔，實無絕對標準，無從自前開約定判斷有無使原告取得所有權之意思；

且證人唐建雄亦證稱此為買賣價金之條件等語，而買賣條件如此約定非無踰法律規定，被告上開所辯，不足為有利於被告之認定。

５被告復辯稱依系爭協議書第4條約定可知系爭房地登記名義人為原告，由原告名義貸款，若真如原告所稱其已由借名登記轉為實際所有權人，以系爭房地所貸款下來的錢即屬原告所有，原告無須再交由邱正雄去清償其債務，顯然，系爭協議書並未改變原告僅係系爭房地之借名登記人，又4000萬元之融資貸款原告並未依約定交付被告，顯見原告亦未履行契約云云。

經查，第4條乃約定未辦理保存登記之不動產於補辦建築執照與申請取得使用執照時，如向銀行辦理借款（建築融資），雙方同意4000萬元以內先由乙方取去償還債務，惟需先償還就上開不動產登記部分向第三人湯阿炎抵押借款1300萬元，宜蘭市○○段000地號土地及同段592建號建物抵押借款490萬元及為上述未辦理保存登記補辦建築執照，取得使用執照與辦理保存登記時甲方代墊之款項等。

上述借款之利息由乙方自行繳納。

第5條約定有關上開不動產，簽署日前所產生的工程未付款及已開出工程款未兌現之支票皆由乙方負責與甲方無關。

經查，上揭建築融資經銀行核貸3500萬元，分三次放款，於102年12月25日第一次放款2800萬元，有原告提出之所有合作金庫存款存摺可參，於102年12月25日即放款同日原告與邱正雄簽立補充協議書，2800萬元全數用以清償邱正雄對於湯阿炎之抵押借款及為取得本件使用執照所支出款項等，亦有原告提出之補充協議書可參（見卷二第3頁）；

於102年6月20日邱正雄再簽立切結書，同意原告提前代償抵押借款1300萬元及490萬元（第2條），並同意自2800萬元內抵扣，乙方（邱正雄）之前聖富砂石承租中興路租金尚有6張支票共2,631,764元同意自4000萬元額度內抵扣（第3條），同意就借款部分支付利息（第5條），再就系爭房地上所經營之民宿及馬場，其保養維修等費用，亦均由原告代墊支付，有匯款資料、支票、工程請款單、買賣協議書可參（見卷二第4頁背面以下），上開文書均有邱正雄親簽於上；

於102年11月26日借款60萬元、於102年11月29日借款7萬元、於102年12月3日借款100萬元，於102年12月3日借款100萬元，於103年1月13日借款100萬元，均同意自4000萬元帳戶內扣除（見卷二第69頁以下），原告因此主張其為邱正雄已代墊金額達1478萬114元，加上2800萬元，合計共4278萬114元，應非虛假。

唐建雄於102年12月25日貸得2800萬元即用以清償邱正雄之債務，且邱正雄陸續向唐建雄借款以維農場（馬場）經營，不能認邱正雄未取得前開貸款金額，被告此部分所辯，亦無足採。

６被告更辯稱依系爭協議書第8條之「不是買賣條款」等文字確立了系爭協議內容不涉及所有權的移轉，尤其「如要買賣，由乙方全權處理」等文字更明確宣示：「乙方邱正雄仍為系爭房地之所有權人，只有所有權人才能處分自己之財產」云云。

惟查，系爭協議書第1條雖約定系爭房地共計作價2億5000萬元，但參酌第3條約定如出售第三人，售方同意由甲方取得買賣價金2億5000萬元，逾前開價金部分由甲方取得，再由甲方取得以年息百分之10計算最高至30％之利潤，10年甲方買回價款為3億8000萬元，第8條如出售第三人，價格不得低於3億8000萬元，本協議書是雙方協議條款不是買賣條款，如要買賣，由乙方全權處理。

而證人唐建雄係證稱：「因為邱正雄處理事情、外交的能力很強，他說他能夠東山再起，希望我給他機會，我與邱正雄認識，是因為他來汐止跟我租土地，他請我不要斷他生機，故請我賣土地委託他處理，只請他價金不能低於我跟他買的金額，當時是約定，如果有人要買土地，要找邱正雄，所有的傭金收入都給邱正雄，當時還有一個價差，協議書內都有寫。」

等語（見卷一第169頁），則參酌第8條之上下文，應指系爭協議書就出售予第三人時，仍應由邱正雄全權處理，不得由唐建雄一方逕依系爭協議書出賣予第三人之意；

再者，依上開約定，前開2億5000萬元及3億8000萬元應均係唐建雄、邱正雄為將來出售不動產預定謀利所定出之價格，其中涉及雙方如何朋分投資不動產利潤之約定手段，且邱正雄積欠唐建雄之債務為1億7千多萬元，只為債權，並非現金，亦無從表徵市價，所謂2億5千萬元應非簽立協議書簽立時系爭房地之真實價款，是尚難以2億5000萬元之作價款認定與唐建雄對邱正雄借款債務不相當，而得推認本件所有權之登記僅係信託擔保或稱借名之性質。

此外系爭協議書第4條約定之預定貸款金額在4000萬元，且實際取得之貸款金額亦僅有3500萬元，業經原告自承在卷（見卷二第148頁背面），益徵系爭房地之價格並無2億5000萬元之譜。

７再參之，被告於103年2月5日發送存證信函，於其上主張其就系爭房地有租賃契約，再於103年2月11日以律師函主張其為契約出租人，有存證信函及律師函可徵（見卷二第157至159頁背面），兩次主張其為承租人，被告實難再予否認其與原告間之租賃關係。

８從而，依上開之說明，系爭房地之所有權於102年2月22日簽立協議書及租賃契約書之同意，已有使原告取得所有權之意思，且同意將不動產出租予被告以經營民宿及馬場。

（二）關於原告請求被告自系爭建物騰空遷讓並返還原告乙節。按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。

承租人應依約定日期，支付租金。

承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。

民法第421條第1項、第439條前段、第440條第1、2項分別定有明文。

原告主張兩造於系爭租約約定系爭建物係供民宿及餐廳使用部分，每月租金10萬元，供馬場使用部分，每月租金5萬元，合計15萬元，租賃期間自102年3月1日起至105年2月28日止，共3年。

期間民宿餐廳部分於102年5月起民宿餐廳為辦理保存登記施工無法營業，直至102年12月23日檢附竣工圖申請使用執照，民宿部分於102年5月至102年底未收取租金，103年元旦起開始營業，惟被告未再繳付租金。

至馬場部分，葛瑪蘭馬場於101年7月28日曾租予高經清等人，押租金及租金均由被告收取，102年8月31日該租約終止，故102年8月14日至103年3月18日亦未向被告收取租金，其後原告亦退出馬場，改由被告所有之葛瑪蘭騎馬場有限公司營運至今等情，被告並未爭執，且據原告提出其設於合作金庫宜蘭分行之存摺節本及被告付款明細表為證，被告為承租人，承租馬場供其營運之公司營業，被告自應依租約給付該馬場之租金予原告，對於未來出售房地之利潤為何，實與有無租金之約定無關，被告辯稱唐建雄取得高額利潤，故應已無租金約定乙節，不足採信。

至於被告之父邱正雄係以被告代理人之名義與原告簽約，縱使實際上邱正雄營業中，其效力均歸於被告。

被告自103年1月起即未給付每月10萬元之民宿及餐廳之租金，自同年4月起即未給付每月5萬元之馬場之租金，迄至同年4月30日止，被告遲付租金已達45萬元（10萬元×4個月＋5萬元×1個月）乙節，原告進而主張被告自102年3月起即開始給付系爭建物之租金，至同年5月1日起因系爭建物民宿部分開始施工未收取租金，馬場部分5月26日至5月31日未營業扣除部分租金，並提出原告被告亦未爭執，且被告自承其並未給付租金，遲付租金總額已逾2個月租額，又依租約第4條累積租金已達40萬元時不待催告即時終止，原告主張系爭租約已於103年8月21日終止，堪以認定。

（三）關於原告請求被告自起訴狀繕本送達之翌日即103年8月22日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付原告15萬元、原告請求被告給付1,067,917元及法定遲延利息部分：１按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

民法第179條前段亦有明文。

而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益亦為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例要旨參照）。

經查，系爭租約於103年8月21日終止，已如前述，是於系爭租約終止後，被告即屬無權占有，依上揭規定及判例要旨，無權占有他人房屋應為相同之解釋，職是，自103年8月22日起被告即受有相當於租金之不當得利，即原告所受之損害，二者具有直接果關係，原告請求被告返還，洵屬有據。

從而，原告此部分之主張應於被告應自103年8月22日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月給付原告15萬元，為有理由。

２又是於系爭租約終止前，被告即負有給付租金之義務，原告主張被告自103年1月起即未給付每月10萬元之民宿及餐廳之租金，自同年4月起即未給付每月5萬元之馬場之租金乙節，被告並不爭執，而系爭租約關於民宿及餐廳部分每月租金為10萬元、系爭馬場部分為5萬元，即每月租金15萬元，自103年1月起至103年8月21日止之已到期租金767,742元應認屬被告所受之利益，即原告所受之損害，二者具有直接因果關係，從而，原告主張依不當得利之法律關係，訴請被告給付金767,742元及法定遲延利息，為有理由。

３次查，系爭租約第3條約定：「租賃期間內上開不動產坐落之土地地價稅以及房屋稅與租賃所得稅由乙方（即被告）負擔。

...（以下略）」，是依上開約定系爭建物之房屋稅自應由被告負擔，原告主張被告並未依約繳納103年度之房屋稅，業已由原告代墊300,175元，應認此部分係屬被告所受之利益，即原告所受之損害，二者亦具有直接因果關係，從而，原告依不當得利之法律關係，訴請被告給付300,175元及法定遲延利息，核屬有據。

五、綜上所述，本件原告請求應於（一）被告應將坐落於宜蘭縣員山鄉○○段000地號土地宜蘭縣員山鄉○○段000○號建物即門牌號碼宜蘭縣員山鄉○○村○○路000號房屋騰空遷讓返還原告。

並自103年8月22日起至遷讓交還前揭建物之日止，按月給付原告15萬元。

（二）被告應給付原告1,067,917元及自103年8月22日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。

六、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌均於判決結果無影響，毋庸一一贅述，附此敘明。

七、本件係適用通常訴訟程序所為被告敗訴之判決，原告聲明願供擔保請准宣告假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金准許之，並依職權宣告被告得供相當擔保金而免為假執行。

且依職權確定訴訟費用額144,088元應由敗訴之被告負擔。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 104 年 8 月 28 日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 郭淑珍
上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；
如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 8 月 31 日
書記官 陳靜怡