宜蘭簡易庭民事-ILEV,105,宜簡,217,20170117,3

臺灣宜蘭地方法院民事簡易判決 105年度宜簡字第217號
原 告 王詠璿
王羽禪
上二人共同
兼
法定代理人 徐美惠
被 告 許燦塘
訴訟代理人 許啟芳
上列當事人間調整租金事件，本院於民國105年12月28日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告承租原告所有坐落宜蘭縣○○鎮○○○段○○○地號土地其中面積三十七點四二平方公尺之土地租金，應自判決確定之日起調整為每年新臺幣壹萬肆仟貳佰貳拾肆元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之六十，餘由原告負擔。

事實及理由

一、按訴訟標的對於數人必須合一確定而應共同起訴，如其中一人或數人拒絕同為原告而無正當理由者，法院得依原告聲請，以裁定命該未起訴之人於一定期間內追加為原告。

逾期未追加者，視為已一同起訴，民事訴訟法第56條之1第1項定有明文。

本件原告徐美惠於民國105年6月27日對被告提起本件訴訟時，僅列原告徐美惠一人為原告，惟坐落宜蘭縣○○鎮○○○段000地號土地（下稱系爭土地）之其他共有人即王詠璿及王羽禪，嗣已於105年8月2日具狀追加為原告，被告猶辯稱本件當事人有不適格情形云云，容有誤會，附此敘明。

二、原告起訴主張：系爭土地為原告所有，且於原告因繼承取得所有權前，已出租予被告使用收益，且未定租賃期限，約定租金為每年新臺幣（下同）600元，迄今均未調整過。

然系爭土地於105年之公告現值已高達每平方公尺51,290元，且系爭土地緊臨之宜蘭縣頭城鎮開蘭路為20公尺寬之道路，並為商業繁榮之主要道路，因兩造數次調解均未能達成共識，爰依法提起本件訴訟等語，並聲明：請求就被告承租系爭土地租金自判決確定之日起調整為每年23,087元。

二、被告則以：系爭土地及所坐落門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○路00號房屋（下稱系爭房屋），前歷經鈞院81年度訴字第171號判決、臺灣高等法院82年度上字第882號判決及最高法院83年度台上字第1163號判決確認被告與原告之前手即訴外人王林秀子間為不定期基地租賃關係，69年間並約定每年租金為600元，原告自王林秀子處繼承系爭房屋及土地，自應受上開判決效力之拘束，兩造間仍具不定期基地租賃關係存在。

惟系爭房屋並未位於商業繁榮地帶，且現僅供被告及其家屬居住使用，未為任何營業使用，原告逕以年息百分之10計算租金，實屬過高，且被告年事已高，臥病在床已達8年，花費甚鉅，被告配偶現已81歲，無法營生，被告之子目前從事工地板模工作，收入有限，負擔家中經濟已頗感吃力，請鈞院考量被告目前經濟情形，酌定本件被告應給付之租金等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、得心證之理由：

（一）按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第442條定有明文。

次按租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院於依民法第442條之規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡（最高法院81年台上字第3062號裁判要旨參照）。

經查，原告主張系爭土地為渠等繼承自王林秀子處取得，渠等現為系爭土地之所有人，系爭土地於69年間已出租予被告，每年租金為600元，兩造就系爭土地之租賃關係為不定期租賃之事實，業據原告提出土地登記第二類謄本、地籍圖謄本為證，又系爭房屋並未辦理保存登記，且其占用系爭土地之面積為37.42平方公尺等情，並經宜蘭縣宜蘭地政事務所測量人員會同本院至現履勘、施測後，製有勘驗測量筆錄及複丈成果圖各1份在卷，且為被告所不爭執，堪信原告此部分之主張為真實。

至原告之前手王林秀子與被告於69年間雖約定每年以600元計付租金，惟其後如因工商業繁榮程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項，致基地價值顯著提高，原約定之租金顯不相當時，原告當得據以聲請法院調整系爭土地之租金數額。

而參系爭土地緊鄰宜蘭縣頭城鎮開蘭路，附近商家林立，距離系爭土地約500、600公尺處有市場、火車站，距離系爭土地約50公尺處有藥局及診所，生活機能良好等情，有本院勘驗筆錄在卷可按（見本院卷第48頁）。

又觀系爭土地之公告現值於100年1月間為每平方公尺37,375元，之後自101年至105年間攀升增值至每平方公尺51,290元，有本院依職權查詢之公告土地現值及公告地價資料在卷可考（見本院卷第118-1頁），足徵系爭土地之價值確有大幅升漲，且承租人即被告利用基地之經濟價值及所受利益，顯著提高，此情並非王林秀子與被告於69年間約定租金數額當時所得預料，原約定之租金數額顯不相當，核有調整租金之必要。

至被告雖辯稱其臥病在床，配偶亦無法營生，被告之子收入有限云云，縱被告所辯為真，然此僅屬履行能力之問題，尚不影響系爭土地有調整租金之必要性。

（二）第按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條定有明文。

而依土地法施行法第25條規定，土地法第97條規定之土地價額係指法定地價而言。

再依土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所定申報之地價為法定地價。

另依土地法第105條規定，同法第97條、第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。

基此，城市地方建築基地之租金，應以土地申報地價年息10％為限。

又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額（最高法院68年度台上字第3071號判例可資參照）。

查系爭土地自105年1月起之申報地價為每平方公尺6,335.2元，有系爭土地第二類謄本附卷可稽（見本院卷第8頁），又系爭房屋占用系爭土地之面積為37.42平方公尺等情，業如前述，經本院審酌被告利用系爭土地之狀況，工商業繁榮之程度、經濟價值、被告所受利益等一切情狀，及現今社會經濟發展狀況，認系爭土地應按申報地價年息6％計算租金數額為適當，故原告請求被告承租系爭土地之每年租金自判決確定之日起調整為14,224元（計算式：37.42㎡6335.2元/㎡6％＝14,224元，元以下四捨五入），為有理由。

原告逾此範圍之請求，則無理由。

四、綜上，原告請求被告承租系爭土地之租金，自判決確定之日應調整為每年23,087元乙節，於14,224元之範圍內為有理由，逾此範圍之部分則無理由，應予駁回。

五、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 106 年 1 月 17 日
臺灣宜蘭地方法院宜蘭簡易庭
法 官 許婉芳
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 1 月 17 日
書記官 陳靜怡