宜蘭簡易庭民事-ILEV,105,宜簡,46,20160830,1

臺灣宜蘭地方法院民事簡易判決 105年度宜簡字第46號
原 告 周淑敏
訴訟代理人 李秋銘律師
黃金亮律師
被 告 楊阿娥
楊為政
楊炎針
楊明德
楊朝興
楊銀圓
黃福義
黃銀有
陳黃阿招
鄭黃烏肉
游楊阿麗
黃張玉蘭
黃楊淵
黃楊池
黃宏武
黃楊鎮
黃素敏
林耀星
林曜章
林純卿
林純花
上 一 人
訴訟代理人 林佩璇
被 告 林曜彩
林純玉
林純利
林曜子
李木
游阿玉
游文瑛
游明傑
游添福
游明俊
上列當事人間調整租金事件，本院於民國105年8月10日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告承租原告所有坐落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○地號、面積四百四十八平方公尺之土地租金，自民國一百零四年十二月一日起調整為每年新臺幣參萬伍仟貳佰貳拾肆元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔四分之三，餘由原告負擔。

事實及理由

一、被告楊阿娥、楊為政、楊炎針、楊朝興、楊銀圓、黃福義、黃銀有、陳黃阿招、鄭黃烏肉、游楊阿麗、黃張玉蘭、黃楊淵、黃楊池、黃宏武、黃楊鎮、黃素敏、林耀星、林曜章、林純卿、林曜彩、林純玉、林曜子、李木、游阿玉、游文瑛、游明傑、游添福及游明俊經合法通知，均無正當理由未於言詞辯論期日到場，經核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告起訴主張：坐落宜蘭縣○○鄉○○段000000地號、面積448平方公尺土地（下稱系爭土地）為原告所有，被告之被繼承人楊登照自民國38年11月間起，向原告之前手周福源承租系爭土地建屋，惟雙方未訂立書面租賃契約，楊登照並以系爭土地其中之387.96平方公尺向宜蘭地政事務所申請地上權設定登記。

嗣被告之被繼承人楊登照、楊囡、楊秋波、楊林雅晰、楊廖招治、李柑及黃慶珍依序於68年12月25日、71年12月25日、72年7月16日、75年6月25日、84年4月24日、90年5月15日及93年12月5日死亡，被告等分別為渠等之繼承人，共同繼承系爭土地承租權。

而被告等繼受系爭土地之租賃權之後，原告之前手即訴外人周日男曾於89年間向鈞院起訴請求調整租金，並經鈞院以89年度宜小字第27號受理在案，復經鈞院判決自90年1月24日起租金調整為每年新臺幣（下同）16,916元。

惟自89年間調整租金迄今，系爭土地之價值已高漲甚多，土地之價值距89年間已有大幅上升，原告自得依民法第442條之規定訴請法院以系爭土地申報地價年息百分之8計算即每年46,965元為調整後之每年租金。

並聲明：被告共同承租原告所有系爭土地，應自104年12月1日起調整租金為每年46,965元。

三、被告方面：

（一）被告楊明德以：伊認為原告請求調整之租金太高，希望可以維持鈞院89年度宜小字第27號判決之租金16,916元。

因系爭土地乃被告祖父早年向原告之祖輩承租，當時約定一定重量之稻穀換算租金，89年間約為5,000餘元，90年間經鈞院調高至16,916元後，調幅3倍多，對被告已造成巨大負擔，惟為居住需要及維護祖、父輩之居住歷史，仍勉力負擔。

目前景氣不佳，薪資不只沒有成長，甚至有倒退現象，原告主張巨幅提高租金，被告實無力負擔，請求鈞院若因公告地價因素必須調漲租金，應以公告地價成長幅度打7折計算租金，即調整為19,893元（計算式為：16,919元168％70％＝19,893元）等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

（二）被告林純花、林純利則以：希望法院依法處理。

（三）被告楊阿娥、楊為政、楊炎針、楊朝興、楊銀圓、黃福義、黃銀有、陳黃阿招、鄭黃烏肉、游楊阿麗、黃張玉蘭、黃楊淵、黃楊池、黃宏武、黃楊鎮、黃素敏、林耀星、林曜章、林純卿、林曜彩、林純玉、林曜子、李木、游阿玉、游文瑛、游明傑、游添福及游明俊均未於言詞辯論期日到場，亦均未提出書狀作任何聲明或陳述。

四、本院之判斷：

（一）按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第442條定有明文。

次按租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院於依民法第442條之規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡（最高法院81年台上字第3062號裁判要旨參照）。

經查，原告主張其前手自38年11月起將系爭土地出租予被告之被繼承人，雙方雖未訂立書面契約，惟已成立未定期限之土地租賃關係，嗣周日男於89年間曾向本院起訴請求調整租金，並經本院於90年2月21日以89年度宜小字第27號判決系爭土地自90年1月24日起租金調整為每年16,916元等情，業據本院依職權調閱上開卷宗核閱無誤，且為被告所不爭執，堪信為真實。

系爭土地雖於90年間經本院調整為每年以16,916元計付租金，惟其後如因工商業繁榮程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項，致基地價值顯著提高，原約定之租金顯不相當時，原告當得據以聲請法院調整系爭土地之租金數額。

而參系爭土地鄰近宜蘭縣員山鄉員山路1段，附近有零星住宅及農地，距離宜蘭縣員山鄉公所及員山國小約2公里、附近並無醫院及市場，生活機能普通等情，有本院勘驗筆錄在卷可按（見本院卷一第258頁）。

又觀系爭土地之公告現值，於89年7月間為每平方公尺7,563元，之後自90年至97年間攀升增值至10,288元，雖於98年至99年間略有微幅調降，而於99年為每平方公尺9,713元，然於100年間復調升至12,075元，嗣於104年1月又大幅調升至19,170元，有系爭土地地價第二類謄本在卷可考（見本院卷二第90頁），足徵系爭土地之價值確有大幅升漲，且承租人即被告利用基地之經濟價值及所受利益，顯著提高，此情並非本院於90年間調整租金數額當時所得預料，原核定之租金數額顯不相當，而有調整租金之必要。

（二）第按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條定有明文。

而依土地法施行法第25條規定，土地法第97條規定之土地價額係指法定地價而言。

再依土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所定申報之地價為法定地價。

另依土地法第105條規定，同法第97條、第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。

基此，城市地方建築基地之租金，應以土地申報地價年息10％為限。

又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額（最高法院68年度台上字第3071號判例可資參照）。

查系爭土地自102年1月起至104年12月止之申報地價為每平方公尺1,310.4元，有系爭土地地價第一類謄本附卷可稽（見本院卷二第89頁），又經本院審酌系爭土地供被告建築房屋居住使用之狀況，工商業繁榮之程度、經濟價值及被告所受利益等一切情狀，及現今社會經濟發展狀況，認系爭土地應按申報地價年息6％計算租金數額為適當，故原告請求被告承租系爭土地之每年租金自104年12月1日調整為35,224元（計算式：448㎡1,310.4元/㎡6％＝35,224元，元以下四捨五入），為有理由。

原告逾此範圍之請求，則無理由。

五、從而，原告依民法第442條前段規定，請求自104年12月1日起調整系爭土地租金為每年35,224元，洵屬有據，應予准許。

至其請求調整租金逾每年35,224元之部分，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。

中 華 民 國 105 年 8 月 30 日
臺灣宜蘭地方法院宜蘭簡易庭
法 官 許婉芳
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 8 月 30 日
書記官 陳靜怡