宜蘭簡易庭民事-ILEV,106,宜小,182,20171108,1

臺灣宜蘭地方法院民事小額判決 106年度宜小字第182號
原 告 葉曼鈴
被 告 吳美玲
上列當事人間返還押租金等事件，本院於民國106年10月12日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張：原告前向被告承租門牌號碼為宜蘭縣○○鄉○○路000號1樓房屋（下稱系爭房屋），約定每月租金新臺幣（下同）8,500元，租賃期間自民國105年10月15日起至106年4月14日止（下稱系爭租約），原告並給付押租金25,000元予被告。

依系爭租約第13條第2項之約定，原告本得提前終止租約，故原告於106年1月14日曾以電話告知被告提前終止系爭租約，並於106年2月14日搬遷完畢。

惟原告要求被告返還押租金，被告僅返還10,313元，迄今尚有14,687元未清償，至兩造雖約定租賃期間之每月管理費1,383元應由原告繳納，但因其自106年2月14日起即未使用系爭房屋，自無庸繳納，爰依租賃契約法律關係請求被告返還押租金等語，並聲明：被告應給付原告14,687元。

二、被告則以：依系爭租約第13條第1項約定：「本契約，承租人於期限屆滿前，不得終止租約。」

等語，原告本不得提前終止系爭租約，且原告雖於106年1月14日以電話向被告表示欲終止系爭租約，然被告並未同意之。

又兩造簽訂系爭租約時，曾另行約定系爭租約存續期間之每月管理費1,383元應由原告繳納，然因原告自106年2月15日起即未再繳納租金及管理費，被告即得以原告自106年2月15日起至106年4月14日止共計2個月所應繳納之租金17,000元及管理費2,766元主張抵銷，另被告前已先行返還10,313元之押租金予原告，故被告自不負返還義務等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、原告主張其曾向被告承租系爭房屋，兩造並約定每月租金8,500元，押租金25,000元，租賃期間自105年10月15日起至106年4月14日，並約定每月管理費1,383元由原告繳納，而被告僅返還10,313元之押租金予原告；

系爭租約第13條第1項記載：「本契約，承租人於期限屆滿前，不得終止租約。」

等語，為兩造所不爭執，並有房屋租賃契約書附卷可稽（見本院卷第5至9頁），堪信為真實。

四、按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依民法第450條第3項之規定，先期通知，為民法第453條所明定。

依上規定之反面解釋，即定有期限租賃契約之終止，必須於租期屆滿時始可為之，倘欲於租期屆滿前終止租約，除經契約當事人雙方同意外，必須於租約中載明當事人之一方得任意終止，否則即不得任意終止。

經查，系爭租約租期自105年10月15日起至106年4月14日止已據前述，是本件屬定有期限之租約應堪認定，則依上開說明，被告欲於租期屆滿前單方租止租約，即須租約有明定始可。

原告固主張依租賃契約第13條第2項之約定，伊可於租期屆滿前單方終止租約云云，觀以系爭租約第13條第2項固約定：「依前項約定期前終止租約者，應於1個月前通知之」等語，然依其內容可知，系爭租約第13條第2項乃延續系爭租約第13條第1項而來，參諸系爭租約第13條第1項乃約定：「本契約，承租人於期限屆滿前，不得終止租約。」

等語，得見兩造簽訂系爭租約第13條之真意，應係禁止承租人即原告提前終止租約，是依系爭租約第13條第2項之記載，並不足以即視為原告得片面終止租約之約定，蓋承租人於契約期間內遷離他處原因不一，且倘如此解釋，則使承租人得隨時主張終止租約，而出租人卻不得隨時終止之，亦有違契約平等原則，是原告據此主張其有權提前單方終止租約，並無理由，足認原告106年1月14日單方終止租賃契約之意思表示並不生合法終止之效力。

五、第按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。

而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題，最高法院87年度台上字第1631號判決意旨可資參照。

如上所述，原告未合法終止系爭租約，系爭租約之租期須至106年4月14日始屆滿，原告雖已於106年2月14日即搬離而未再使用系爭房屋，惟此僅係其自身使用權之拋棄，依約仍負有持續給付租金及管理費之義務，此段期間原告並未再繳納租金及管理費，欠繳之租金及管理費應分別為17,000元及2,766元，且因被告前已先行返還10,313元之押租金予原告，則原告給付之押租金雖剩餘14,687元，然此抵充其尚積欠之租金及管理費共19,766元後既無剩餘，故被告抗辯原告不得請求被告返還押租金，核屬有據。

六、綜上所述，原告既未合法終止租約，且所積欠之租金及管理費經押租金抵充後既無剩餘，則原告本於系爭租約約定，請求被告返還押租金14,687元，為無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本案事實及判決結果不生影響，爰不予一一審究，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條，並依同法第436條之19第1項之規定，確定訴訟費用1,000元由原告負擔。

中 華 民 國 106 年 11 月 8 日
臺灣宜蘭地方法院宜蘭簡易庭
法 官 許婉芳
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 11 月 8 日
書記官 陳靜怡
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
（一）原判決所違背之法令及其具體內容。
（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
三、民事訴訟法第471條第1項：（依同法第436條之32第2項規定於小額事件之上訴程序準用之）
上訴狀內未表明上訴理由者，上訴人應於提起上訴後二十日內，提出理由書於原第二審法院；
未提出者，毋庸命其補正，由原第二審法院以裁定駁回之。