宜蘭簡易庭民事-ILEV,110,宜簡,106,20211130,1

臺灣宜蘭地方法院民事簡易判決
110年度宜簡字第106號
原 告 林德榮
被 告 李泰然
居宜蘭縣○○市○○路00號 上列當事人間給付租金等事件，本院於民國110年11月10日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張：被告自民國106年7月1日起向原告承租門牌號碼為宜蘭縣○○市○○路00號1、2樓房屋（下稱系爭房屋），雙方約定租期自106年7月1日起至109年6月30日止，且約定每月租金18,000元，被告應於每月5日前繳納租金（下稱系爭租約）。

系爭租約屆滿後，兩造並未另簽立租約，惟被告仍繼續使用系爭房屋，並支付109年7至10月相當於租金之使用費。

然被告於109年10月繳納租金後，即於109年11月9日以通訊軟體LINE表示其已繳納之押租金6萬元足以抵扣房租，遂不繳納109年11月之租金。

因被告片面以押租金抵扣租金一事，並非系爭租約內容，且未經雙方合意，原告即於109年11月11日以存證信函催告被告應於109年11月15日前支付109年11月份之租金，並依系爭租約第9條請求被告支付月租金2倍之違約金，及依系爭租約第7條第2項要求被告將系爭房屋破壞之處回復原狀，詎被告均置若罔聞。

而因系爭租約已於109年6月30日屆滿，被告未即時遷讓返還系爭房屋，原告自得依系爭租約之約定，請求被告按月租金2倍支付違約金即216,000元，扣除被告已支付之109年7至9月租金72,000元後，被告尚需支付144,000元。

另被告未支付109年11、12月之租金36,000元，復未將系爭房屋回復原狀，所需費用為62,275元，又原告需委請裝修業者將房屋回復原狀，於110年1至2月無法將系爭房屋出租，致原告受有2個月即36,000元之租金損失，且被告未繳納109年11、12月之水費819元、電費516元，爰依法提起本件訴訟等語。

並聲明：被告應給付原告218,275元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

二、被告則以：系爭租約於109年6月30日屆滿後，被告於109年7至10月間仍持續於每月5日將當月租金匯款至原告帳戶，且原告並未有任何反對之表示，嗣於109年11月間被告已可確定搬遷期限，遂以通訊軟體LINE通知被告於109年12月31日終止租約，被告並無違反系爭租約之約定或違法之行為。

而被告承租系爭房屋時，雖曾因烘焙之需要，於經原告同意後將天花板開孔，被告應回復原狀之部分僅有隔間原有開孔之修補、天花板塑膠板之局部、木地板漏水局部應修復及鋪設新塑膠地板，及樓梯面板之修復，除此之外，系爭房屋之陳設則均係自然耗損，並非被告所破壞。

另被告同意以一週計算系爭房屋回復原狀之裝修期間，並同意支付16,000元之裝修費用，亦同意支付系爭房屋於109年11、12月之電費819元、水費516元，又原告於系爭租約屆滿後，尚未返還6萬元之押租金，被告自得以此主張抵扣109年11、12月之租金，並主張抵銷等語，資為抗辯。

並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執之事實：

（一）被告自106年7月1日起向原告承租系爭房屋，雙方約定租期自106年7月1日起至109年6月30日止，且約定每月租金18,000元，被告並已繳交6萬元之押租金。

（二）系爭租約屆滿後，被告曾繳納109年7月至10月之租金予原告收受。

（三）被告於109年12月31日已將系爭房屋遷讓返回予原告。

（四）被告同意支付109年11、12月之電費819元、水費516元。

四、經兩造協議簡化爭點如下（見本院卷第105頁）：

（一）系爭租約於109年6月30日後是否有默示更新之情事？

（二）被告返還系爭房屋予原告時，被告未回復原狀之狀態為何？

（三）原告請求被告給付218,275元是否有理由？被告主張抵銷是否有理由？被告抗辯以押租金抵扣109年11、12月之租金是否有理由？

五、得心證之理由：

（一）系爭租約於109年6月30日後是否有默示更新之情事？按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。

租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約，民法第451、第450條第2項前段分別定有明文。

查被告於109年6月30日原定租期屆滿後，繼續租用系爭房屋，並給付租金，原告亦收受且未為反對表示，依前開規定，兩造間當視為以不定期限繼續租約關係甚明。

是兩造間之系爭租約已默示更新為不定期限之租約，自應適用有關不定期租賃關係之規定。

又本件兩造既成立不定期限租賃，依上開規定，被告即得隨時終止租約。

且查，被告曾於109年11月間以通訊軟體LINE向原告表示於109年12月31日終止系爭租約乙節，既為原告所不爭執，堪認系爭租約已於110年12月31日經被告合法終止。

（二）被告返還系爭房屋予原告時，被告未回復原狀之狀態為何？1.第按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物；

承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任，但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限，民法第432條第1項、第2項定有明文。

是以租賃物因自然老舊，或依通常方式使用所生之變更或毀損，承租人無庸負賠償責任。

次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文，故民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院17年上字第917號判例可資參照。

2.原告固主張被告未將系爭房屋之牆壁、天花板及屋頂鐵板回復原狀，並破壞天花板之輕鋼架云云，復提出現場照片、估價單及收據（見本院卷第75至96頁）為證，然此為被告所否認，並以前詞置辯。

觀諸系爭租約第7條固約定：「房屋有改裝設施之必要，經出租人同意，承租人得依相關法令自行裝設。

前項情形承租人返還房屋時，應負責同原有材料回復原狀，如無法取得相同之材料，應整體全部換新。」

等語（見本院卷第16頁），然依國內房屋租賃之實務，固習慣於租賃契約中約定承租人應於租約屆滿或終止時，負有回復原狀返還房屋之義務，惟所謂之回復「原狀」，除當事人有特別之約定外，係指承租人應以合於契約之「應有」狀態返還，亦即合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物之「原有」狀態。

3.經查，原告提出之房屋照片，均係在被告返還系爭房屋後所拍攝，原告就系爭房屋於出租時之狀態，迄未能舉證以實其說，且其於本院審理時亦自承沒有房屋出租時之照片（見本院卷第50頁）。

參以照片所示之房屋內陳設雖有處破敗之狀態，惟此尚無法排除係自然耗損所致，亦無從認定系爭房屋牆壁、天花板及屋頂鐵板之損害，係被告於承租期間所造成。

而被告並不爭執其就系爭房屋有回復原狀之義務，然認其僅需進行房屋隔間原有開孔之修補、天花板塑膠板之局部、木地板漏水局部應修復及鋪設新塑膠地板，且認樓梯面板亦有應修復之情事，並提出估價單為證（見本院卷第109頁），故依前開舉證責任之分配原則，要難認原告之主張為真實可採，被告抗辯其未回復原狀之狀態為隔間開孔、天花板塑膠板、木地板、塑膠地板及樓梯面板等情，應堪採信。

（三）原告請求被告給付218,275元是否有理由？被告主張抵銷是否有理由？被告抗辯以押租金抵扣109年11、12月之租金是否有理由？1.144,000元違約金部分：系爭租約第9條第2項雖約定：「承租人未即時遷出返還房屋時，出租人每月得向承租人請求按照月租金兩倍支付違約金至遷讓完竣，承租及保證人不得有異議」等語（見本院卷第17頁），然承前所述，109年6月30日系爭租約屆滿後，兩造間已默示更新為不定期限之租約，並適用有關不定期租賃關係之規定，且被告已於109年12月31日終止租約，並將系爭房屋返還於原告，被告即無未即時遷出返還房屋之情事，原告依系爭租約第9條第2項之約定請求被告給付違約金，自屬無據。

2.62,275元回復原狀費用部分：承前開（二），被告不否認其就系爭房屋未回復原狀之部分為隔間開孔、天花板塑膠板、木地板、塑膠地板及樓梯面板，參以被告提出之前開估價單所示，系爭房屋回復原狀之費用共計為16,000元，是原告於該範圍請求被告賠償，為有理由，逾此部分之請求，即無足取。

3.租金損失36,000元部分： 原告主張因修繕系爭房屋而無法使用及出租受有損害，並請求此部分之損害賠償。

本院衡之系爭房屋修繕期間，自足以影響原告對於系爭房屋之使用收益，是原告請求系爭房屋修繕期間因無法使用收益之損害賠償，並非無據。

至原告雖主張裝修系爭房屋適逢過年期間，故需耗時2個月云云，然其復自承實際裝修期間僅為1週（見本院卷第52頁），且被告亦同意以1週計算（見本院卷第103頁），是原告所受之租金損害，自應以系爭房屋實際裝修之日數計算之。

又被告承租系爭房屋之代價為每日600元（計算式為18,000元÷30日＝600元），則依前開方式計算，原告於系爭房屋修繕期間，所得請求之損害賠償金額應為4,200元（計算式：18,000元÷30日×7日＝4,200元）。

4.末按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決可資參照）。

二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。

但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。

此見民法第334條第1項規定自明。

經查，系爭租約約定每月租金為18,000元，被告不否認其並未繳納109年11、12月之租金36,000元，則原告請求被告給付被告支付該費用，自屬有據。

然原告既曾因系爭租約而向被告收取6萬元之押租金，則依據前開說明，被告抗辯以前開押租金抵扣109年11、12月之租金36,000元，以及被告就系爭房屋應回復原狀所需之修繕費用為16,000元、租金損失4,200元、電費819元及水費516元，共計57,535元，亦屬有據。

而原告應返還被告之押租金6萬元既高於被告積欠原告之租金、回復原狀費用、租金損失及水電費共計57,535元，則經抵銷後，原告已無可得請求之餘額。

六、綜上所述，原告依據系爭租約請求被告給付218,275元及遲延利息，為無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與本件判斷結果不生影響，爰不逐一論駁，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 110 年 11 月 30 日
臺灣宜蘭地方法院宜蘭簡易庭
法 官 許婉芳
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 11 月 30 日
書記官 鄒明家