宜蘭簡易庭民事-ILEV,112,宜簡,335,20240130,1

臺灣宜蘭地方法院民事簡易判決
112年度宜簡字第335號
原 告 廖國陞
訴訟代理人 林國漳律師
被 告 李愛惠
謝明志
共 同
訴訟代理人 李蒼棟律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國113年1月11日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告李愛惠、謝明志應將坐落宜蘭縣○○鄉○○段0000地號土地上如附圖編號A（一層廚房，面積18平方公尺)所示之地上物拆除，並將占有土地返還予原告及其他全體共有人。

二、訴訟費用由被告負擔。

三、本判決得假執行。但被告李愛惠、謝明志如以新臺幣（下同）24萬3,000元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

壹、程序部分：本件原告廖國陞（下逕稱其名）於起訴狀送達後，就被告李愛惠、謝明志（分稱其名，合稱被告）應拆除地上物及返還土地之面積變更聲明（本院卷第262頁），屬聲明減縮，符合民事訴訟法第255條第1項第3款規定，應予准許。

貳、實體部分：

一、原告主張：㈠坐落宜蘭縣○○鄉○○段0000地號土地（下稱系爭土地）為廖國陞與李愛惠及其他共有人所共有，詎被告未得原告及其他共有人同意，擅自於門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路0段00巷0號房屋（下稱系爭建物）後方，在系爭土地上興建如附圖編號A所示增建物(一層廚房，面積18平方公尺，下稱系爭增建物），並由被告占有使用中。

系爭增建物搭建於系爭土地上，已變更土地之用途及設置目的，違反系爭土地通常使用方法，非屬共有物之管理行為，自應得全體共有人之同意，始得為之。

㈡被告未能舉證證明共有人間有成立分管協議，原告自得依民法第767條、第821條規定，請求拆除系爭增建物，並請求將占用土地返還原告及其他共有人。

㈢聲明：如主文第1項所示；

願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：㈠訴外人老船長建設股份有限公司（下稱老船長公司）前以系爭土地作為基地興建集合住宅出售，並與各買受人簽訂載有「分管協議」之買賣契約，約定各別之集合住宅占用之土地及其緊鄰特定範圍內之土地由各該集合住宅買受人專用。

嗣老船長公司於民國85年1月25日取得使用執照後，該公司為使「分管協議」發生公示之效果，特地針對與每棟集合住宅緊鄰之特定範圍內之土地設置圍牆，將各別之集合住宅與其緊鄰之特定範圍內之土地連結，使各別之集合住宅及其緊鄰特定範圍內之土地形成一體並與外界區隔。

㈡從85年後老船長公司先後將每棟集合住宅及其緊鄰之特定範圍內之土地點交予各該買受人後，各該集合住宅之買受人均專用自己買受之集合住宅占用之土地及與集合住宅緊鄰經老船長公司設置圍牆所圍繞之特定範圍內之土地，用以加蓋建物或種植蔬果花木或堆置物品迄今，並且容任其他集合住宅之買受人專用其買受之集合住宅占用之土地及與集合住宅緊鄰經老船長公司設置圍牆所圍繞之特定範圍內之土地，足見系爭土地之共有人均同意以85年起延續至今之占有現狀，分管系爭土地（至少亦有默示之合意）。

㈢廖國陞雖非直接向老船長公司購買門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路○段00巷0弄00號房屋所有權全部及系爭土地所有權應有部分10000分之191，而係於96年間向其前手購買，但由前述包括廖國陞在內之系爭土地共有人均專用自己買受之集合住宅占用之土地及與集合住宅緊鄰經設置圍牆所圍繞之特定範圍內之土地，足證廖國陞可得知系爭土地上因分管協議存在。

倘系爭增建物須拆除，原告之增建建物是否也應拆除。

㈣系爭土地之分管契約，約定特定之共有人得專用特定範圍內之土地進行二次施工興建違建房屋，雖違反建築法第25條規定，但僅係日後可能遭建築主管機關依建築法第86條規定處罰而已，其分管契約並不因此無效。

㈤聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回；

願供擔保，請准免為假執行宣告。

三、爭點整理：㈠不爭執事項：原告主張其與李愛惠均為系爭土地之共有人，系爭建物登記於李愛惠名下，謝明志於90年間，在系爭建物後方增建系爭增建物，系爭增建物占用系爭土地如附圖A所示面積18平方公尺等情，業據原告提出現場照片、土地登記第一類謄本暨異動索引可憑（本院卷第30、60、64、100-205、208頁），且有宜蘭縣政府財政稅務局檢送系爭房屋之稅籍證明書、課稅明細表、稅籍通報表及平面圖資料、宜蘭縣宜蘭地政事務所提供之系爭建物建物登記謄本、電子處理前登記簿及異動索引資料可佐（本院卷第212-214、306-324、326-335頁），復經本院會同兩造現場履勘，並囑託宜蘭縣宜蘭地政事務所測量系爭增建物占用系爭土地之面積及位置，經該所測量後製成如附圖所示之複丈成果圖，有本院勘驗筆錄、現場照片（本院卷第232-238、240-245頁）、系爭土地複丈成果圖在卷可稽（本院卷第250頁），且為被告所不爭執（本院卷第220頁），原告此部分主張堪信為真實，列為不爭執事項。

㈡爭點：被告辯稱係依分管契約而增建系爭增建物，並非無權占有，是否有理由 ？

四、本院之判斷：㈠按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

對於妨害其所有權者，得請求除去之」、「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。

但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之」，民法第767條第1項前段、中段、第821條分別定有明文。

次按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，占有人應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。

再者，共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，依修正前民法第820條第1項規定，應由共有人全體共同協議訂定之。

又分管協議雖不以訂立書面為要件，明示或默示均無不可，然默示之意思表示，係指土地共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沈默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院109年度台上字第2118號判決意旨參照）。

㈡經查，系爭建物於老船長公司第一次辦理所有權登記時，並無檢送集合住宅之分管契約（協議），有宜蘭縣宜蘭地政事務所112年12月25日函可佐（本院卷第306頁），被告亦未能提出與老船長公司間內含分管協議之系爭建物買賣契約為佐證，是難認系爭土地存有明示之分管契約。

㈢至被告雖提出系爭建物後方之圍牆照片（本院卷第288、290頁），主張該圍牆為老船長公司所蓋，供各該建物所有人專用圍牆內之系爭土地特定範圍，故系爭土地之共有人自85年起迄今均默示同意以此占有現狀分管系爭土地等情。

然經調閱老船長公司針對系爭建物所在集合住宅申請使用執照之資料，系爭建物竣工後，於85年1月23日查驗審查使用執照時時，當時編號為A31之系爭建物及其他位處同一集合住宅之相鄰建物後方均無所謂圍牆存在（見使用執照案卷宗，系爭建物當時門牌為15-6，編號為A31），該竣工查驗照片為兩造所不爭（本院卷第349頁），且觀之被告提出目前系爭建物後方之現場照片，與系爭建物相鄰之其他建物，後方並非圍牆，而係以水泥增建（本院卷第288頁），則老船長公司是否於完工時，統一於系爭土地上興建圍牆，以區分系爭土地各戶專用部分，進而作為默示之分管契約，實有可疑。

㈣又系爭建物係於85年1月22日完工，並於87年9月8日辦理所有權移轉登記予李愛惠，有系爭建物公務用謄本可佐（本院卷第308頁），依98年1月23日修正前民法第820條第1項規定，共有物分管契約應由共有人全體共同協議訂定之。

然證人即位於同社區00巷0弄0號建物之所有權人吳美冠於本院言詞辯論時證稱：當時買房子時，老船長公司說我們買的比較貴，所以後方空地屬於我們可以使用等語（本院卷第344頁），證人即同社區00巷0弄0號建物之所有權人林石泉於本院言詞辯論時證稱：建商有口說前後空間的空地可以使用等語（本院卷第347頁），然證人吳美冠亦證稱：我當時買的是預售屋，針對後面空地之使用，沒有跟老船長公司簽契約，買賣契約上有無特別約定、有無分管協議、圍牆是何時蓋的，我均不清楚等語（本院卷第344、345頁），證人林石泉亦證稱：房子後方蓋的廚房用地，誰來用，契約沒寫，系爭土地是共同的空地，是誰圍起來的我也不知道（本院卷第346-348頁），可認被告照片中所指之圍牆，是否為老船長公司所興建，實未可知。

且當時建商老船長公司是否有與「全體」共有人就系爭土地之使用達成分管協議，還是僅同意部分共有人得使用系爭土地特定部分，被告均未能反證證明。

再者，縱老船長公司有單獨告知特定共有人可使用系爭土地特定部分，然個別告知不等於全體共有人達成協議，且在使用方式、範圍等管理方式均未特定之下，「可以使用」也不等於可以興建不動產而建立永久的排他占有關係，是被告以老船長公司設置圍牆方式，達成分管協議公示之效果，實屬無據。

㈤單純之沉默不得直接推認為默示同意。

知悉並不等同於同意，某人知悉某項事實而不為反對之表示，能否視為同意或默示同意，仍須以該人是否有某項舉動，足以推知其有同意之意思者，始足當之，被告既不能證明在90年間興建系爭增建物時，系爭土地全體共有人已有合意之分管契約存在，則興建系爭增建物之初始即屬無權占有，自不能以社區內其餘住戶多有擅自加蓋情事，而倒果為因，據此主張興建之初有分管契約存在，亦無法以多年來其餘共有人未異議，而推認共有人已同意被告於系爭土地上興建系爭增建物。

又不法不得主張平等，原告自身建物縱有增建無權占用系爭土地之情形，亦屬系爭土地其餘共有人是否主張自身權利之範疇，與被告系爭增建物是否有權占用系爭土地，並無關連。

是原告主張系爭增建物無權占用系爭土地，應屬有據。

㈥系爭增建物係由謝明志所興建，而該系爭增建物於系爭建物後方所加蓋，做為廚房使用，客觀上依附於原系爭建物以助其效用，缺乏構造上及使用上之獨立性，可認系爭增建物為系爭建物之附屬建物，依民法第811條之規定，應由系爭建物登記所有權人李愛惠取得增建之系爭增建物所有權，且被告目前均同住於系爭增建物（本院卷第206頁），可認系爭增建物原始起造人謝明志與所有權人李愛惠均為系爭增建物之事實上處分權人，並共同占有使用系爭土地，自應負拆除並返還占用之系爭土地責任。

五、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告將系爭土地上如附圖編號A所示之地上物拆除，將占用土地返還原告及其他全體共有人，為有理由，應予准許

六、本件係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易程序之訴訟，所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，本院應依職權宣告假執行。

原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，僅係促使法院為職權之發動，爰不另為准駁之諭知。

另被告陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決之結果不生影響，無庸逐一論究，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 113 年 1 月 30 日
宜蘭簡易庭 法 官 蕭淳元
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 2 月 5 日
書記官 邱信璋
附圖：