宜蘭簡易庭民事-ILEV,89,宜小,27,20010220,1

宣示判決筆錄 八十九年度宜小字第二七號
原 告 乙
訴 訟 代 理 人 吳振東律師
被 告 子
兼右三人共同訴訟代理人 壬
被 告 寅
右當事人間八十九年宜小字第二七號調整租金事件，於中華民國九十年二月二十日下午四時，在本院宜蘭簡易庭四法庭公開宣示判決，出席職員如左：法 官 林 楨 森
法院書記官 李 茂 榮
到場關係人如左：
原被告均未到。
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載於筆錄。
上述主文，所裁判之訴訟標的及其理由要領如後附之民事判決要旨稿所載。

中 華 民 國 九十 年 二 月 二十 日
臺灣宜蘭地方法院宜蘭簡易庭
法院書記官 李 茂 榮
法 官 林 楨 森
民事判決要旨稿
主 文：
被告子○○、丑○○、癸○○、壬○○、寅○○、卯○○、辛○○、己○○、庚○○、丁○○○、辰○○○、戊○○○承租原告所有坐落宜蘭縣丙○○○○段甲○○０之三地號、面積四百四十八平方公尺之土地，自民國九十年一月二十四日起，租金調整為每年新台幣壹萬陸仟玖佰壹拾陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔二分之一即壹仟捌佰柒拾肆元，餘由原告負擔。
訴訟標的及理由要領：
一、本件被告丑○○、卯○○、己○○、庚○○、戊○○○經合法通知，未於言詞辯論期日到庭，被告辛○○、丁○○○、辰○○○經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情事，爰依原告聲請就未到場之被告由其一造辯論而為判決，合先敘明。
二、原告起訴主張坐落宜蘭縣丙○○○○段甲○○０之三地號、面積四四八平方公尺之土地（下稱系爭土地，係分割自同段甲○○０地號），本為原告之被繼承人周福源所有，原告於民國七十四年五月三日因分管繼承取得系爭土地所有權。
被告之被繼承人楊登照自三十八年十一月間起，向周福源承租系爭土地建屋設籍居住，雙方未訂立書面租賃契約，楊登照更曾以系爭土地其中之三八七、九六平方公尺向宜蘭地政事務所申請地上權設定登記，嗣被告之被繼承人楊登照、楊囡、楊秋波依序於六十八年十二月二十五日、七十一年十二月二十五日及七十二年七月十六日死亡，被告等人分別為其繼承人，共同繼承系爭土地承租權，多年來均由被告寅○○負責向其餘被告收取租金後，再給付原告之被繼承人周福源或原告。
近年來，蘭陽地區土地價格高漲，政府對於土地之公告現值逐年調高，原告每年應納之地價稅亦隨之增加，被告前雖每年給付原告租金新台幣（下同）四千九百九十二元，但該金額僅足供繳納地價稅，其金額顯低於實際行情。
迭經原告通知調高租金，但均遭被告拒絕，原告復於八十八年九月十四日以宜蘭十支郵局第四六七號存證信函通知被告寅○○應自文到日起調整租金為三萬六千六百元，並限其於文到十日內給付之，仍遭被告任置不理。
而按租賃物為不動產者，因價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。
民法第四百四十二條前段定有明文。
又基地租用，年租金最高限額，依土地法第一百零五條準用第九十七條規定，以不超過該土地申報總價額年息百分之十為限。
本件兩造就系爭土地雖未訂定書面租約，但兩造曾約定每年六、七月間給付當年度之基地租金，其年租為四千九百九十二元，且未約定期限，已如前述，是本件為不定期租賃，甚為明顯。
又楊登照雖僅以系爭土地其中之三八七、九六平方公尺申設地上權，但被告實際使用系爭土地之全部作為建屋居住及道路之用，且近年來蘭陽地區地價高漲，為眾所週之事實，是被告目前所支付前述租金額，與實際行情顯不相當，自有增加之必要，至於調整租金額部分，因原告未申報地價，宜蘭地政事務所乃按該土地八十六年度之公告地價每平方公尺九百四十四元之百分之八十計算其申報地價為每平方公尺七百五十五、二元（即944×80％＝755.2）。
該申報地價與八十八年度之公告土地現值每平方公尺七千三百元相較，更屬過於偏低，是系爭土地之租金，以其八十六年度申報地價年息百分之十計算調整之，即甚合理。
從而原告依上開規定請求被告應自本件起訴狀繕本送達翌日起，就系爭土地租金按八十六年申報地價百分之十計算，調整為每年三萬三千八百三十三元，並以本件起訴狀繕本之送達，代調整租金之意思表示。
又依據地政所及稅捐處等單位查證有關地價稅昇值問題，這是歷年來政府逐年漸進自行調整形成，並非原告故意申報漲價，而以前地價低，經調整後，每平方公尺：八十六年申報地價為 755.2元，八十六年公告地價為 944 元，八十八年公告現值 7.300 元。
以前無地價稅，經調整後：八十四年2.150元，八十五年 2.150元，八十六年2.766元，八十七年 3.383元，八十八年3.383 元。
而八十五年間營造建設公司曾出價二百萬元要求被告寅○○兄弟讓渡地上權，以便興建高樓大廈，但遭被告拒絕，又不肯推出繼承代表，企圖霸佔地盤，居心叵測，遺留子孫，侵害原告所有權益，原告每年又要繳納地價稅，而增值稅根據稅捐處查證，至目前八十九年度為止，如果土地買賣過戶要繳納增值稅一百八十多萬元，影響生計至深且鉅。
原告所有系爭土地面積四四八平方公尺，計有一三五、五坪，可作為興建高樓大廈基地使用，發展潛力頗大，經濟價值效益很高等情。
被告壬○○、寅○○、癸○○、子○○、辛○○則以：同意調高，但僅能調高二千元，要經法院判決等語資為抗辯。
三、經查，原告主張與被告間存在不定期租賃契約，被告以年租四千九百九十二元之租金使用系爭土地全部，並部分蓋有鐵皮屋之事實，業據提出與所述相符之楊登照子孫繼承系統表一紙及新舊土地登記簿謄本、存證信函及回執各一紙、地價證明書二紙、戶籍謄本一冊、地價稅繳納證明四紙（以上均影本）及現場照片一幀為證。
被告壬○○、寅○○、癸○○、子○○、辛○○、丁○○○、鄭黃鳥肉對於原告主張之事實，並不爭執。
而被告丑○○、卯○○、己○○、庚○○、戊○○○經合法通知，未於言詞辯論期日到庭、被告辛○○、丁○○○、辰○○○經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場爭執，復未提出書狀供本院斟酌，自應認原告主張之事實為實在。
按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。
租用基地建築房屋準用之。
土地法第九十七條第一項、第一百零五條分別定有明文。
又舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價。
為平均地權條例第十六條所明定。
又按地上權之地租與租賃契約之租金，固有不同，然就其使用土地而支付金錢為對價之點言之，二者實相類似，故關於民法第四百四十二條之規定，於地上權地租之增加，亦應類推適用。
而依民法第四百四十二條規定調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整租金數額是否平衡。
司法院院字第九八一號解釋、最高法院八十一年台上字第三０六二號判決可資參照。
查，本件系爭土地八十六年公告地價為每平方公尺九百四十四元，揆諸上開規定可知，其申報地價為公告地價之百分之八十即七百五十五、二元（944元×80％= 755.2元），而被告使用系爭土地全部係位於省道台七線道路旁巷道內約一百公尺處，部分蓋有鐵皮屋，屋內並無隔間係作為倉庫藏放物品使用，屋前庭院則作為曬榖場使用、庭院週圍種植竹圍，鐵皮屋後另有小路與台九線省道相通，並搭有棚架供停車堆放雜物之用，棚架另側則種有佛手瓜等情，業經本院履勘現場製有勘驗筆錄屬實。
爰審酌被告所使用系爭土地之價值、所處位置係位於道路旁，出入方便，以及利用土地主要係作為堆藏物品用途等情狀，認本件調整租金為每年以申報地價百分之五計算為相當，即原告請求被告承租系爭面積四四八平方公尺之土地，自起訴狀繕本送達翌日起即九十年一月二十四日起，調整租金為每年一萬六千九百十六元（即 755.2元×448×5％= 16.916元，元以下四捨五入）之部分為有理由，逾此部分之請求則無理由，應予駁回。
四、從而，原告依不定期租賃契約請求如主文第一項所示即屬有理，應予准許。
至逾此部分則無理由，應予駁回。
五、本件為原告一部勝訴之判決，其訴訟費用經核卷內資料合計為三千七百四十八元，爰就原告勝訴部分之訴訟費用命被告應連帶負擔二分之一即一千八百七十四元，其餘之部分，則由原告負擔。
六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條前段、第八十五條第二項，判決如主文。
臺灣宜蘭地方法院宜蘭簡易庭
法 官 林 楨 森
右為正本，係照原本作成。
本筆錄正本之送達與判決正本之送達有同一效力。
本判決非以違背法令為理由，不得上訴。
如不服本判決，應於送達後二十日內向本庭（宜蘭縣宜蘭市○○路五十一號) 提出上訴狀（須按他造當事人人數附繕本）。
中 華 民 國 九十 年 二 月 二十一 日
法院書記官 李 茂 榮