宜蘭簡易庭民事-ILEV,99,宜簡,212,20110610,1

臺灣宜蘭地方法院民事簡易判決 99年度宜簡字第212號
原 告
即反訴被告 王連生
訴訟代理人 楊惠媛
被 告
即反訴原告 林振輝
上列當事人間回復原狀事件，本院於民國100年5月24日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

反訴被告應給付反訴原告新臺幣柒萬捌仟元，及自民國九十九年八月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

反訴原告其餘之訴駁回。

本訴訴訟費用由原告負擔，反訴訴訟費用由反訴被告負擔。

本判決第二項得假執行。

但反訴被告如以新臺幣柒萬捌仟元為反訴原告預供擔保得免為假執行。

事實及理由

壹、程序方面：

一、本訴部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。

但有下列各款情形之一者，不在此限：一、被告同意者。

被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。

民事訴訟法第255條第1項第1款、第2項定有明文。

經查，本訴原告於民國99年10月8日起訴時乃係依民法第259條規定，聲明為：「被告應將宜蘭縣宜蘭市○○路15之11號原有浴室回復原狀。」

，嗣於99年10月20日更正聲明為：「被告應將宜蘭縣宜蘭市○○路15之11號（下稱系爭房屋）原有浴室回復原狀。

若無法回復原狀，則以新臺幣（下同）10萬元賠償之。」

（見宜補字卷第35頁），其後又於100年2月17日主張依民法第767條中段規定，請求被告給付包括房租112,000元、浴室回復費用104,000元、土木技師費用的一半2,500元，合計218,000元（見宜簡字卷第113、116頁）；

復於100年 3月23日聲明：「被告應將系爭房屋2樓浴室回復為住宅用浴室，即拆除蹲式、站立式尿桶，改裝大浴缸、坐式馬桶及洗臉台各一個，如無法回復原狀請求被告給付10萬元，再請請求被告給付218,500元。」

（見卷第178頁）；

再於100年 5月24日主張依租約及民法第767條規定，聲明請求：一、被告應給付原告202,500元（包括浴室回復原狀104,000元、租期至100年1月7日止之6個月租金96,000元，土木技師費用的一半2,500元）。

二、被告應將系爭房屋 1、2樓之建築物用途由補習班變更為住宅。」

，被告對於原告聲明之變更並未提出程序上之異議並為言詞辯論，原告所為變更與上述規定尚無不合，應予准許。

二、反訴部分：按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。

反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。

民事訴訟法第259條、第260條第1、2項分別定有明文。

本件原告本於租賃契約及所有權作用之法律關係請求被告回復租賃物原狀之費用、租金及作為義務等，被告於言詞辯論終結前，主張租約業經兩造合意終止，原告負有返還押租金之義務，而對原告提起請求返還押租金之反訴，其反訴訴訟標的應認與本訴之防禦方法相牽連，揆諸上開規定，被告所為反訴即屬合法，應予准許。

貳、實體事項甲、本訴部分：

一、原告主張：

（一）被告前向原告承租宜蘭縣宜蘭市○○路15之11號1、2樓房屋之系爭房屋，租期自97年1月8日起至102年 1月7日止，租金每月18,000元，依租約第9條約定：房店屋有改裝設施之必要時，乙方（即被告）有改裝施設之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房店屋時自應負責回復原狀等語。

原告並配合被告於97年3月4日向宜蘭縣政府申請建築物使用執照，將用途由住宅變更為補習班，並經宜蘭縣政府於97年 3月17日准予變更為補習班。

除前開約定外，被告於訂約之初簽訂有承租備忘書（見本院卷第 108頁），從其意旨可知被告於交還房屋時，應將系爭房屋之使用執照由補習班變更回原來之住宅。

被告於97年1月8日未徵得原告即出租人同意自行將原作為住宅浴室內大浴缸、坐式馬桶及洗臉台各 1個住宅使用之設施，改裝為有2間蹲式馬桶及陽台2座直立式尿桶之廁所設施。

嗣兩造又於98年1月7日重新訂立書面契約。

其後因被告購買宜蘭縣宜蘭市○○○路446號及442號新屋即將於99年5、6月間完工，原告基於同情願意配合被告要求，故兩造又於99年1月8日訂立新書面契約，租期自99年1月8日起至100年 1月7日止，租金每月為16,000元，前開第9條約定移置第11條而仍有適用（下稱系爭租約）。

詎被告突然要求於99年7月7日退租交屋提前解除系爭租約，雙方並約定 1個月應回復原狀，原告並未同意被告於99年7月7日解約，而係附有被告需回復原狀為條件之同意解約，且雙方並未簽訂終止租約之書面契約，難認系爭租約已經終止。

於99年7月7日驗收時，原告表明應予回復原狀，同年月8日原告誠意先返還3萬元之押租金，被告並交付1把鑰匙予原告之妻，但被告自己仍留有鑰匙1把，可見系爭房屋實尚未交還原告，雙方約定被告應於 1個月內回復原狀時，被告即返還其餘之押租金78,000元。

但被告未將系爭房屋處理好，被告雖請翁銘鴻到場修繕，然施工項目並未包括系爭房屋 2樓廁所應回復為原來住宅使用之浴室設施， 2樓廁所漏水情形亦未修繕，被告辯稱其已修繕項目包括：1.「１、２樓天花板拆除復原」、2.「１、２樓照明設備復原」、3.「１、２樓廁所照明及水箱漏水排水修復」、4.「２樓陽台水龍頭修復」」、5.「１樓大門電捲門遙控器換新」，然而被告僅完成上述3、4、5 項，針對1、2項雖已拆除，其目的是為被告其位於宜蘭縣宜蘭市○○○路446號及442號新屋要通過補習班用途之使用執照變更之安全檢查所用，目的根本不在回復系爭房屋原狀，且系爭房屋之天花板仍與先前所有人居住之裝潢不一，因此被告並未全部回復原狀。

於99年 7月15日原告之妻尚自己花錢僱請工人處理留置物及1樓線路粉刷屋角及2樓天花板拆除後粉刷整理。

於99年8月5日原告通知返還其餘押租金78,000元之日期將延後，等被告回復原狀再歸還，嗣於99年 8月12、13日房屋發生漏水，從2樓漏到1樓，當天即聯絡宜蘭縣宜蘭市公所人員施先生處理及新展工程有限公司李得維協理會勘現場。

漏水現象應係被告改建浴室時，將內線管路重配又回填墊高排水管、防水層所致，於99年 8月20日及同年月27日原告函催被告將浴室回復原狀並抓漏，被告均置之不理，又至99年11月27日及同年11月30日原告收到台灣自來水股份有限公司第八區管理處宜蘭北區服務所通知及復查結果告知用水量突增 153度（自99年 9月28日起至99年11月28日止），有嚴重漏水，自來水公司即先將系爭房屋水栓關閉。

且自99年 7月28日至99年9 月28日期間，被告既已搬遷，何以會較去年同時期增加22度，均可見漏水是漸進而成，絕非突然，可合理推定被告使用期間已有漏水事由存在。

而經自來水公司關閉後自99年11月26日起至100年1月25日止，該屋無人居住時，水費金額只有200元。

（二）系爭租約係於100年1月7日租期始屆至，被告計有6個月之租金共計96,000元未給付原告，且因系爭房屋漏水，此段時間亦無法出租他人，受有前開租金之損失。

又縱使系爭租約於99年7月7日已解約（應係指終止租約），依系爭前書面租約第9條及後書面租約第11條約定，被告負有將系爭房屋之廁所回復為住宅浴室形式之義務，如不能回復原狀，被告應給付修繕回復為住宅用浴室之費用 104,000元，另依前開約定及原告於訂約之初所簽之承租備忘書意旨，被告應將系爭房屋之使用執照由補習班變更為住宅。

是爰依據系爭97年1月8日租約第9條及99年 1月1日租約第11條及民法第767條規定，求為判決：一、被告應給付原告202,500元（包括浴室回復原狀104,000元、租期至100年1月7日止之6個月租金96,000元、土木技師費用的一半2,500元）。

二、被告應將系爭房屋 1、2樓之建築物使用執照之用途由補習班變更為住宅。

二、被告答辯如下：

（一）兩造間租約已於99年7月7日合意終止：99年6或7月間原告委由其妻楊惠媛通知被告略以原告將出售系爭房屋，擬收回該屋等語（被告於99年12月 3日陳稱係7月間，於100年3月8日改稱6月間），兩造爰於99年7月7 日合意終止系爭房屋之租賃契約，且未言及賠償事宜。

前開約定雖僅以口頭約定而未簽訂終止租賃契約書，惟雙方均應受其拘束，不得任意反悔。

又該租賃契約內容，亦無約定雙方終止該租賃契約時，需用一定方式行之。

假如租賃契約仍存續中，原告何以返還被告部分押租金30,000元、又有何權利得請求被告回復原狀、取回鑰匙及為何得擅自將其所自製系爭房屋出售牌掛於 2樓外牆，嚴重侵害被告在系爭房屋經營補習班之權利？兩造租約既於99年 7月7日終止，原告向被告請求99年7月7日起至100年 2月15日7個月之租金共計112,000元，其後改主張為 6個月租金共計96,000元，並無理由。

（二）原告主張被告仍持有鑰匙 1把可見被告尚未交付系爭房屋乙節，實與事實不符：被告並未保留系爭房屋之鑰匙，在99年7月7日以前被告係委託包工翁銘鴻將鑰匙交給原告，被告從此並未再取得或保有鑰匙。

（三）原告主張被告未得其同意擅自改裝浴室部分，顯不可採：被告向原告承租系爭房屋時，即已告知原告之妻伊將在此經營補習班，且依原告於99年8月20日寄給被告第216號存證信函中第3行引用系爭租約第9條「房屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方之同意自行裝設，但不得損害原有建築物。」

等語，即可證原告於訂約當時同意被告改裝系爭房屋之浴室為補習班所用之廁所。

（四）被告已依據原告之指示回復原狀：99年7月3日下午 4時，原告夫婦及訴外人即水電承包商翁銘鴻同赴系爭房屋，由原告夫婦當場向翁銘鴻指示如何回復原狀。

有關系爭房屋大門鋁製玻璃落地窗、 1樓樓梯間隔間、2樓隔牆及2樓浴室、外陽台所增建之廁所未回復原狀部分，係因原告夫婦 2人向翁銘鴻示意保留，被告亦當面請翁銘鴻依原告夫婦指示之項目施工，如果當時不是原告夫婦當場示意要求不拆除前開未回復部分設施，被告又何必施工部分，保留部分，為選擇性施工？對被告而言，若將前述設施拆除回復原狀，所需花費亦為不多，僅增加材料費而已，可見確實是原告要求保留現有廁所的設施。

嗣翁銘鴻於同年7月6日下午 4時30分許施工完畢，以系爭房屋外之房屋出售牌電話聯絡原告及配偶楊惠媛前往驗收。

未幾，楊惠媛到場檢視各項施工項目，確認無誤，且無異議，此有翁銘鴻出具之證明書及施工明細報價單可稽。

足見被告已依上開租約約定，履行其回復原狀之義務。

99年7月7日下午3時許，原告之妻向被告之妻表示，其因一時財務困難，未能一次全數返還被告押租金 108,000元，僅能先給付3萬元，其餘78,000元俟同年 8月7日再退還等語，此由系爭租約書第5條旁有原告所加註「收到叁萬元尚差柒萬捌仟元，言明於99年8月7日，乙方（誤繕為甲方）全部付清給甲方（誤繕為乙方）。

99.07.7」（堯璦玲依楊惠媛之口述，在被告留存之租約書加註上述文字，將甲方雙方互為顛倒，旋堯璦玲發生誤繕，已在原告留存之租賃契約上更正），足見被告已盡其回復原狀之義務，否則原告豈有退還部分押租金30,000元之可能。

（五）漏水乙事應與被告無關：⒈99年 8月13日被告接獲原告通知即通知翁銘鴻，翁銘鴻亦指派晉昌水電行負責人林王德前往現場會勘，結果並未見2樓自來水管線有漏水現象，100年3月3日本院履勘現場時也未見有何漏水現象，原告主張系爭房屋有漏水，與事實不符。

⒉觀諸系爭房屋自來水用水情形，99年5月28日至99年7月28日止，用水度數15度，水費為 303元，與去年同期做比較98年9月用水度數32度，水費為521元減少17度；

99年7月28日至99年 9月28日使用27度，水費為454元，與去年同期做比較98年11月用水度數為5度，水費為189元增加22度。

99年9月28日至99年11月28日期間使用度數153度，繳納金額2,393元，與去年同期做比較增加144度，而於99年11月27日原告接獲自來水公司嚴重漏水 153度通知之事由，依據用水期間之計算，99年11月27日的水費通知係記載99年9 月28日至99年11月26日之用水情形，故漏水之事確係發生在99年9月28日之後，原告歸責於被告，顯屬無理。

（六）使用執照未回復為住宅用係經原告的同意：原告代理人楊惠媛曾向被告表示為結合保留回復原狀之項目，決定不將房屋使用執照由補習班用途變更回原來的住宅用途，以增該房屋之附加價值，更利該屋強調適合做為辦公室或電腦補習班之用，其於99年7月7日即在系爭房屋騎樓柱子外緣增貼出售告示牌上即強調「適合電腦補習班」可為證明。

故非被告不將房屋使用執照變更回原來住宅使用。

原告所引用之承租備忘書，乃係因承租之初，恐怕無法變更為補習班用途，才會寫承租備忘書，非謂承諾將使用執照之用途變回住宅之意。

乙、反訴部分：

一、反訴原告即被告主張：反訴原告於訂定租約時交付反訴被告押租金108,000元，依該租賃契約第6條約定，反訴原告如不承租時，反訴被告應於反訴原告遷讓交還系爭房屋時，無息返還押租金。

嗣兩造於99年7月3日協議於99年7月7日終止租約，反訴原告已於同年月 6日，將系爭房屋回復原狀，並遷讓返還反訴被告。

然而，反訴被告之配偶楊惠媛於同年月 7日下午 3時，向反訴原告之配偶堯璦玲表示資金不足，僅先退還反訴原告押租金30,000元，其餘78,000元俟同年8月7日再退還等語，並取回系爭房屋之鑰匙，當時反訴原告即表示不同意延後返還之意思，詎反訴被告事後又拒絕給付，故反訴原告自得依上開租賃契約約定，請求反訴被告返還該押租金尾款78,000元，反訴被告拒不返還，爰依系爭租約之法律關係，求為判決：反訴被告應給付反訴原告78,000元，及自99年7月8日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。

二、反訴被告則以：反訴原告既不履行回復原狀之義務（包括浴室回復為住宅用浴室，即拆除蹲式、站立式尿桶及陽台尿桶，改為大浴缸、坐式馬桶及洗臉台各 1個，並將使用執照由補習班變更為住宅）之義務，反訴被告自得暫時不返還押租金。

反訴被告一再向反訴原告表示：「須先回復原有房屋使用狀態、將房屋使用目的由補習班用途變更回住宅用途」後，解除契約始生效力，此為民法第99條規定附條件之解除契約（應指終止租約）。

反訴原告既不履行回復原狀之義務，反訴被告自得暫時不返還押租金，待對方為對待給付時，始為返還。

而反訴被告係基於有終止契約之默契存在，為表誠意即先退還押租金30,000元，何來遭反訴原告以財務困難致不還款一再栽贓、污衊等語置辯。

丙、本院之判斷：

一、原告主張被告前向原告承租系爭房屋，租期自97年1月8日起至102年1月7日止，租金每月18,000元，依租約第9條約定：房店屋有改裝設施之必要時，乙方（即被告）有改裝施設之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房店屋時自應負責回復原狀等語。

原告並配合被告於97年3月4日向宜蘭縣政府申請建築物使用執照，將用途由住宅變更為補習班，並經宜蘭縣政府於97年 3月17日准予變更為補習班。

嗣兩造再於99年1月8日訂約，租期自99年1月8日起至100年 1月7日止，租金每月為16,000元，前開第9條約定移置第11條仍有適用（下稱系爭租約）。

被告於承租後將浴室內大浴缸、坐式馬桶及洗臉台各 1個改裝為2間蹲式馬桶廁所及陽台2座直立式尿桶。

又於99年7月8日原告返還3萬元之押租金予被告等情，業據提出97年 1月8日、98年1月8日及99年1月8日房屋租賃契約書、照片為證，堪信屬實。

又被告於訂約之初訂有承租備忘書 1份（見本院卷第108頁）。

系爭房屋自99年5月28日至99年 7月28日止，用水度數15度，水費為303元，與去年同期做比較98年9月用水度數32度，水費為521元減少17度；

99年7月28日至99年 9月28日使用27度，水費為 454元，與去年同期做比較98年11月用水度數為5度，水費為189元增加22度。

99年 9月28日至99年11月28日期間使用度數153度，繳納金額2,393元，與去年同期做比較增加 144度，而於99年11月27日原告接獲自來水公司嚴重漏水 153度之通知之事實，有原告所提出之用水量通知單、用戶複查結果通知單，及被告依水號查得之度數水費查詢表可參（見本院卷第77頁），亦堪信為真實。

二、原告主張被告於99年7月7日提前終止租約之意思表示，原告未同意，尚不生終止租約之效力，原告的意思係附有須先回復原狀為（停止）條件，始生終止租約之效力（被告主張係解除租約，惟應屬向後生效之意思表示，應為終止租約），被告既未回復原狀，不生終止租約之效力等語；

被告則辯稱99年7月7日係兩造合意提前終止租約，故已生提前終止租約之效力等語，經查：

（一）按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責。

本件租賃關係既已消滅，承租人且無租賃債務不履行之情事，從而其請求出租人返還押租金，自為法之所許。

最高法院83年台上字第2108號判例意旨可參。

又按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。

而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題。

最高法院87年度台上字第1631號判決意旨亦有說明。

足認返還租押金之時機，原則上乃係在「租賃關係消滅時」且「承租人無欠租或其他債務不履行時，或經發生租金債務或不履行債務當然抵充後，猶有餘額」之情形。

本件原告於99年7月7日已先返還部分押租金30,000元，為兩造所不爭執，一般常理情形，應已發生租賃契約消滅之效力，本件系爭租約尚未到期，原告又自動履行返還押租金之義務，則被告辯稱兩造係合意提前終止租約乙節，尚稱合理。

至於何以本件押租金僅清償部分，而非全部清償，於客觀上乃可能為部分押租金延後或部分清償，抑或承租人積欠出租人未返還押租金數額之租金或租賃債務不履行之情形，進而發生當然抵充而毋需再為給付之情形，然而無論係何種情形，並不因此影響返還押租金時機應為「租賃關係消滅時」之判斷，原告主張系爭租約未得兩造同意終止，自己卻主動返還部分押租金，實與常情不符。

從而，原告主張係因兩造有終止租約默契，所以先返還部分押租金，屬於變態事實，應由原告舉證證明之，惟原告並未舉證以明其說，洵無足採。

（二）原告固主張：伊當時的意思是被告應回復原狀，伊才同意被告終止租約之請求，係附有條件之同意終止租約云云。

然而，承租人即被告負有將租賃物回復至原承租狀態，並返還租賃物之義務，亦係發生在租賃契約已消滅或即將消滅之時，所謂「如果不回復就不可以提前終止租約」於常情，於事理邏輯上均實較難以想像。

且本院為確認原告主張之真意，再次詢問原告：「本件契約是否已經終止？」，原告訴訟代理人答稱：「我主張同意被告終止租約，我是給被告方便，但被告應回復原狀。」

等語（見本院卷第179 頁），準此以觀，原告主張伊同意被告終止，又主張需回復租賃物狀態為同意終止租約之停止條件云云，已經前後矛盾，互相齟齬，考原告當時之真意，應係指其同意終止租約，但承租人即被告應履行返還租賃物之義務內容，即依兩造間租賃契約第9條或第11條約定：「房屋有改裝設施之必要，…乙方於交還房屋時並應負責回復原狀，…」，而所稱回復原狀應指「房屋有改裝設施」之部分應回復至出租前未改裝時之狀態而言，如被告未履踐此一義務，亦不致推論出原始不發生原告未同意終止租約之效力。

原告此部分之主張，尚屬無稽。

（三）證人翁銘鴻於本院審理時證稱：「（法官問：99年7月3日有無到過宜蘭市○○路 15-11號房屋做過施工工作？）當初是被告要我去看怎麼施工，當天原告夫妻也有在場，因為之前改裝也是我做的，做了一個落地窗、二樓陽台及浴室改裝，另外二樓的天花板也有釘，7月3日那天被告說不租了問原告要怎麼弄，後來他們決定一樓的落地窗及二樓的陽台小便池、二樓的浴室都保留，其他的一、二樓的天花板要拆除。」

、「（法官問：你有去修理二樓浴室馬桶的水箱？）有，是原告楊小姐告訴我二樓浴室馬桶的水箱有漏水，希望我能修理，我在拆除天花板時有順便修理，鐵捲門遙控器壞了我也有修理，馬桶水箱我是將墊片換掉。」

、「（法官問：你修復後，原告有無講尚有待修繕的地方？）7月3日被告告訴我如果修好的話就通知原告來看，我在7月6日弄好後有打電話給楊小姐請她來看，楊小姐看了沒有任何表示，只說可以了，她說有一個要售的看板要我幫忙裝上去。」

、「（法官問：修理好後有無再去過系爭房屋？）沒有，鑰匙我已經交還屋主。」

、「7月3日我到時他們兩造已經講好了，我所得到的資訊就是那邊要拆那邊要保留，我沒有聽到講要回復原狀的事情，7月6日是我打電話給楊小姐要她來看，也沒有提到要回復原狀的事情。」

、「（7月6日）她（指原告之妻）有進去看，遙控器壞了當然沒有進去看，在7月6日當天遙控器弄好後原告有進去看，我還有跟原告一起走到二樓看。」

、「（原告訴訟代理人問：我確實有進去看，可是我有說我會再跟被告聯絡，我請證人將一把鑰匙交給被告，有無此事？）我記得是有把遙控器給楊小姐，但是有無要交給被告我就忘了，我沒有印象楊小姐有跟我說要再跟被告聯絡。」

、「（法官問：7月6日原告有無質疑浴室沒有回復原狀之事？）沒有，就按照7月3日所談的結果。」

等語，依證人翁銘鴻前開所述，翁銘鴻於99年7月3日至同年月 6日期間至系爭房屋修繕，乃係被告請翁銘鴻到場，並經被告表示依原告及其妻（訴訟代理人）之指示下所為，修繕內容包括2樓廁所馬桶漏水及1、2樓天花板拆除，至於系爭房屋1樓落地窗及2樓的陽台小便池、2樓的浴室都保留。

且處理完畢後於同年月 6日翁銘鴻通知原告入內檢查，原告並未表示異議，原告訴訟代理人甚且表示「可以了」等語，縱使原告之妻當時向證人表示會與被告聯絡乙事為真，但因未提及所謂「聯絡」之內容為何，是否隱含對修繕不滿意，無從得知，並不能因此推認原告之妻對於原狀之復原保留何種權利或持有否定意見。

至於原告主張伊有請翁銘鴻交付鑰匙1把予被告乙節，翁銘鴻已無記憶，且其印象中係將搖控器交還原告，準此以觀，則原告主張被告尚保留系爭房屋之鑰匙乙節，即乏依據加以證明，從而，被告辯稱其已將系爭房屋交還原告，應為真實。

況且，原告自承其於99年7月15日原告之妻自己花錢僱請工人處理留置物及1樓線路粉刷整理等語，倘若系爭房屋尚未返還予原告，而尚在被告占有使用中，原告何以得未經被告之同意即進入屋內進行整理？綜合上述，並參酌各項客觀情勢，應足認系爭房屋於99年7月6日被告已交還原告，系爭房屋既已交還，常情來看，兩造之租約應已終止，足堪認定。

（四）原告雖主張兩造於99年7月7日並未簽訂同意終止契約同意書，故兩造，租約尚未終止，然而，合意終止契約並不以書面之要式為必要，口頭約定亦可，是尚不因兩造間就終止之合意未訂立書面契約，即推認兩造並無合意終止租約之事實，原告此部分之主張亦屬無據。

（五）基上，應認兩造間之租約應已於99年7月7日提前合意終止租約。

三、原告復主張，被告未經原告之同意，擅自於系爭房屋浴室進行改建，造成內線管路重配又回填墊高排水管、防水層，其後復未將之回復，以致於99年 8月12日發現嚴重漏水乙節，為被告所否認，並以前詞為辯。

經查：

（一）系爭房屋於97年1月8日由被告承租之初，係要作為補習班之用，原告為配合被告，乃向宜蘭縣政府申請建築物使用執照之用途變更等情，為原告所自承，此外，被告為能夠變更為補習班使用，並補貼原告 5萬元之搬遷費，有被告於97年1月6日簽署之備忘書可參（見本院卷第 108頁），可見被告租屋目的是要作補習班用途，自始為原告所知悉。

則被告自需將系爭房屋改建為補習班之隔間與相關設施，此一工程具有相當規模，原告應不致知悉被告將經營補習班，卻不知悉被告需改建住宅用浴室為補習班所用之廁所之行為；

且查，系爭租約共計簽署 3次租賃契約書（即97、98年及99年1月7日），原告於每每重簽契約之際，如對改建事項不同意，應會提出回復原設施或賠償之要求，更有可能不同意再續租予被告，方符經驗法則，然而，對於被告之改建行為，原告從未為反對之表示，準此以觀，原告應確實同意被告將浴室改建為補習班常使用之多間廁所、立式便池等設備，原告主張被告未經原告同意擅自改建云云，實乏依據。

（二）又查，原告主張99年 8月12日發現漏水，曾通知宜蘭縣宜蘭市公所，施先生處理及新展工程有限公司李得維協理會勘現場乙節，經宜蘭縣宜蘭市公所函覆本院稱，該所於99年 8月13日確實由工務課施書記前往查看系爭房屋漏水情形，當時1、2樓地板確有積水，惟當時無法得知漏水來源等情，有該所100年 3月30日函可稽（見本院卷第188頁）；

證人李得維復於本院審理時證稱：伊經縣府通知去會勘，因為之前伊公司在那附近做污水處理系統，屬於伊的工區，伊進到屋內，2樓廁所前面有40公分見方的一攤水，1樓大門前有一攤水，無法判定水從那裡來等語。

再參酌卷附用水度數及水費情形，99年5月28日至99年7月28日止，用水度數15度，水費為303元，與去年同期98年9月用水度數32度，水費為521元比較減少17度；

99年7月28日至99年9月28日使用27度，水費為454元，與去年同期98年11月用水度數為5度，水費為189元增加22度。

99年 9月28日至99年11月28日期間使用度數153度，繳納金額2,393元，與去年同期增加 144度，且於99年11月27日原告接獲自來水公司嚴重漏水153度之通知等情以觀，系爭房屋確實自99年7月28日起即有用水增加之趨勢，系爭房屋應確有漏水情事。

對此，原告主張係因被告之改建行為所致，而被告則否認漏水與其改建浴室有關。

經查，本院於100年 3月3日會同初勘土木技師黃旺琳至系爭房屋履勘，系爭房屋 2樓陽台有立式小便斗2只、浴室內隔間為2間蹲式馬桶之廁所，原告表示浴室之地板排水管先前曾排出污水並排至 1樓，經請原告打開系爭房屋自來水總開關後，浴室內其中 1只蹲式馬桶水箱有漏水，但原告所指之地板排水孔並無流出污水，法官無法以肉眼看出原告所指之漏水情形，技師黃旺琳表示，目前看不出漏水情形及原因，必須經由鑑定才知道等情，有本院勘驗筆錄、照片可參（見本院卷第 127頁以下）。

從而，依履勘所見，無法看出系爭房屋曾有因漏水而遺留下來之痕跡，更無從得知漏水之原因為何，則原告所稱嚴重溢流至2樓乃至1樓之狀態，即無證據加以證明。

則系爭房屋縱使曾有漏水，亦不知漏水原因是否係因被告之改建行為。

至於履勘時所見浴室內其中 1只蹲式馬桶之漏水，未經鑑定無從得知其原因，但自現場外觀來看，類似馬桶水箱止水皮因彈性疲乏造成止水皮不密合而漏水之狀態，而馬桶水箱止水皮是屬於需定期更換之消耗品，且屬不具水電專業知識之家庭成年成員均可自己購買止水皮再自己更換之簡易修繕，如果流量甚大，確實也會造成水費增加，但原告所提出水費增加達 153度之情形，是否即為所見抽水馬桶漏水所造成，亦屬非經鑑定無從得知之事實，至於證人翁銘鴻證稱伊已經於99年7月3日依原告指示修繕過 2樓廁所抽水馬桶水箱止水皮等語，何以仍有此一現象，亦屬需待鑑定之事項，本院再三向原告詢問是否請求送請土木技師公會鑑定漏水原因，原告均表明無力負擔鑑定費用，不聲請送鑑定。

從而，原告主張系爭房屋因被告將浴室改建，造成內線管路重配又回填墊高排水管、防水層肇致嚴重漏水乙節，即無證據加以證明。

四、原告又主張被告應依系爭租約第11條規定應將廁所回復為住宅用浴室，系爭使用執照應由補習班變更為住宅用乙節。

經查：

（一）有關浴室改建部分：被告辯稱改造之廁所並未回復為原來住宅用的浴室，是因為原告希望保留下來乙節，業經證人翁銘鴻前揭證詞可稽，再稽之，原告於取回系爭房屋後於屋外掛上出售之招牌，其上並記載「適合電腦補習班」，，有卷附照片足佐，準此以觀，原告應係為保留補習班之設施，以作為補習班加以出售，則被告所辯，應為真實。

（二）有關使用執照變更部分：原告雖舉出系爭租約第11條、卷附 108頁承租備忘書為證，並陳稱：依照上開約款及備忘書意旨可知兩造曾約明返還系爭房屋時，應將原使用執照用途回復之。

然徵之，前揭租約條款內容係指：「房店屋有改建設施」之情形，應係指租賃物之有體設施而言，尚難即得推認包括「使用執照」變更及回復原狀之義務部分，又依被告所書之承租備忘書之全部內容：「本人林振輝因發展補教業務需要，須承租王連生所有房屋（位於宜蘭市○○路15之11號）為恐無法變更為補習班用途，特立此備忘書經建築師審核能夠變更補習班用途，願以下列條件承租該屋：1.貼補搬遷費伍萬元整。

2.每月租金壹萬捌仟元整（每半年初繳納一期）。

3.押金半年壹拾萬捌仟元整（如不承租無息退還）4.租期五年。

簽約人林振輝 97.元.6」，應係指被告向原告承租系爭房屋所承諾之承租條件，未論及租約消滅時，雙方之權利義務內涵是否包括應回復為住宅使用之建管登記事項；

且原告欲以包括補習班設施在內之系爭房屋加以出售，已如前述，則原告決定保留補習班用途之使用執照，不加以變更為住家用途，反而是較合理之可能。

（三）執上，被告未將廁所變更為住宅用浴室，又未將使用執照所載房屋用途「補習班」變更為「住宅」，應係原告之要求，原告請求被告加以回復，難認有據。

五、綜前所論，原告主張系爭租約係於100年 1月7日租期始屆至，被告計有 6個月之租金共計96,000元未給付原告云云，因系爭租約已於99年7月7日終止，原告已無其後之租金請求權，至於原告另提及因為漏水，此段時間無法出租予他人，亦受有租金損失云云，惟查，原告尚無法舉證證明漏水是否與被告之作為有關，尚難令被告負租金之損害賠償責任，以及本件訴訟中原告所支付之初勘費用5,000元之一半2,500元。

原告又主張，縱使系爭租約於99年 7月7日終止及民法第767條，依系爭前租約第9條及後租約第11條約定，被告負有將系爭房屋之廁所回復為住宅浴室形式之義務，被告應給付修繕回復為住宅用浴室之費用 104,000元，另依前開約定及原告於訂約之初所簽之承租備忘書意旨，被告應將系爭房屋之使用執照由補習班變更為住宅云云，經本院調查結果，應認係被告於99年7月7日交付房屋時，原告指示加以保留，原告起訴請求被告此部分之原狀回復，即難認有稽。

本訴被告提起反訴請求本訴原告返還押租金78,000元，茲因系爭租約業已終止，且反訴被告無法證明反訴原告尚有租金或債務不履行之損害賠償債務存在，則反訴被告負有返還尚未給付之78,000元之義務，惟反訴原告主張反訴被告自99年7月8日即應負遲延給付之責乙節，經查，反訴原告主張於99年7月7日下午 3時許，反訴被告之妻向反訴原告之妻表示，其因一時財務困難，未能一次全數返還被告押租金 108,000元，僅能先給付3萬元，其餘78,000元俟同年8月 7日再退還等語，且反訴原告之妻尚在租賃契約書第5條旁加註「收到叁萬元尚差柒萬捌仟元，言明於99年8月7日，乙方（誤繕為甲方）全部付清給甲方（誤繕為乙方）。

99.07.7」（反訴原告之妻堯璦玲依楊惠媛之口述，在反訴原告留存之租約書加註上述文字，將甲方雙方互為顛倒，旋堯璦玲發生誤繕，已在反訴被告留存之租賃契約上更正）等語，既稱「言明」，不僅代表反訴被告提出延期至99年8月7日再為清償之請求，亦寓有反訴原告之妻應已同意反訴被告之延期請求，準此以觀，應延自99年8月8日反訴被告始生遲延返還押租金之責任，則遲延利息應自99年8月8日始行起算，反訴原告逾前開部分之請求，即屬無稽。

從而，本件本訴原告之請求，俱屬無理由，應予駁回。

反訴原告之請求，於78,000元及自99年8月8日起至清償日止，按年息百分之 5計算之法定遲延利息，應屬有據，爰予准許，逾前開範圍之請求，即屬無稽，應予駁回。

反訴原告就反訴勝訴部分為適用簡易程序而為反訴被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行，為求衡平，另依職權宣告反訴被告得供相當之擔保金後免為假執行。

又本訴及反訴之訴訟費用，均應由原告即反訴被告負擔。

叁、本件訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 100 年 6 月 10 日
臺灣宜蘭地方法院宜蘭簡易庭
法 官 郭淑珍
上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀。
同時表明上訴理由；
如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補具上訴理由書（均須按他造人數之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 6 月 10 日
書記官 廖穎穗