宜蘭簡易庭民事-ILEV,103,宜簡,143,20140821,1

臺灣宜蘭地方法院民事簡易判決 103年度宜簡字第143號
原 告 孫顏美
黃玉華
共 同
訴訟代理人 林志嵩律師
被 告 陳建成（原名陳崑土）
被 告 陳阿蕊
陳振成
陳秀錦
兼 共 同
訴訟代理人 陳明俊
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國103年8月5日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：原告前於民國102年1月2日向被告之被繼承人即訴外人陳金發購買坐落於宜蘭縣宜蘭市○○段00000地號土地（下稱系爭土地），面積51平方公尺，價金新臺幣（下同）100萬元，雙方簽訂買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），原告並已交付全部價金。

然原告為辦理所有權移轉登記聲請鑑界，發現土地登記簿謄本所載系爭土地面積固為51平方公尺，惟鑑界後面積僅有32平方公尺，短少19平方公尺，按系爭買賣契約書，雙方係合意以系爭土地51平方公尺為買賣標的，陳金發自有交付面積51平方公尺土地之義務，陳金發僅交付實際面積僅有32平方公尺之系爭土地，自屬不完全給付，陳金發即應依民法第354條負擔物之瑕疵擔保責任。

又原告因此所受之損害為372,552元〔計算式：（100萬元÷51平方公尺）＝19,608元/平方公尺，19,608元/平方公尺×（51平方公尺－32平方公尺）＝372,552元〕，且陳金發於102年6月3日死亡，被告為陳金發之全體繼承人，被告即應依民法第1148條之規定於繼承陳金發之遺產範圍內繼受陳金發之義務，對原告負減少價金、損害賠償之義務。

被告固辯稱本件係整筆論價，且不可歸責於伊，另僅同意解除契約不同意減少價金云云；

惟查，原告購買系爭土地是以100萬元購買51平方公尺，實際僅有32平方公尺已影響原告權益，又因為原告已買受同段106-3地號土地並以系爭土地用以連接計畫道路以建築房屋，如解除契約，同段106-3地號土地將無法建築房屋，受害更大且原告為無過失之一方，被告無權主張解除契約。

爰依債務不履行、瑕疵擔保責任、繼承及民法第1148條之法律關係，求為判決：被告於限定繼承被繼承人陳金發遺產之範圍內，應連帶給付原告372,552元，及自102年6月27日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

二、被告分別答辯如下，並均稱，請求駁回原告之訴：

（一）被告陳建成則以：系爭買賣契約書係以地政機關製發之土地謄本上所載之面積即為51平方公尺，經鑑界後始知系爭土地之面積有減少，是地政機關登記錯誤，並非被告故意欺騙原告，被告願解除契約。

又相鄰之同段116-1地號土地現登記於被告名下，若原告不解除契約，伊書立之同意書曾同意讓原告通行同段116-1地號土地之部分，將不再讓原告通行等語。

（二）被告陳阿蕊、陳振成、陳秀錦、陳明俊則以：系爭買賣契約書係以價金100萬元買清系爭土地，被告依地政機關製發之所有權狀登記即為51平方公尺，權狀記載皆未變更，又被告於鑑界後始知悉系爭土地實際面積僅有32平方公尺，系爭土地面積之誤差係因地政機關登記錯誤所致，與被告無關，若依原告主張減少價金，反造成被告損害，被告願解除契約，再由被告向地政機關請求更正等語。

三、得心證之理由：

（一）本件原告主張前於102年1月2日向被告之被繼承人即陳金發購買坐落於宜蘭縣宜蘭市○○段00000地號之系爭土地），面積51平方公尺，價金100萬元，雙方簽訂系爭買賣契約書，原告並已交付全部價金。

又原告另已購買系爭土地旁同段106-3地號土地，並以系爭土地連接至同段116-1地號土地之計畫道路。

又土地登記簿所載系爭土地面積為51平方公尺，但經於102年7月10日地政機關鑑界後面積僅有32平方公尺，短少19平方公尺，有圖簿不符而面積短少等情，業據提出不動產買賣契約書、支票、土地謄本、宜蘭縣宜蘭地政事務所函、陳金發繼承系統表暨戶籍資料為證，並有宜蘭縣宜蘭地政事務所103年7月4日宜地貳字第0000000000號函足佐（見卷第59頁），被告亦不爭執，堪信屬實。

（二）按物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同。

因物之瑕疵而解除契約，與因不完全給付而解除契約，兩者有別。

前者無須可歸責於出賣人之事由，買受人即得依民法第359條規定解除契約；

後者則須有可歸責於出賣人之事由始可解除契約，且買受人主張出賣人應負不完全給付之責任時，如其不完全給付可能補正者，惟於買受人定期催告補正而不補正時，始得依民法第254條之規定解除契約，不能補正者，則可不經催告而解除契約；

前者應受民法第365條除斥期間之限制，後者則無民法第365條規定之適用；

前者倘依其情形解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，後者則無此規定之適用，此有最高法院94年度台上字第2352號民事判決足參。

經查，原告係於102年1月2日與陳金發簽定之系爭買賣契約，按斯時系爭土地之登記面積為51平方公尺，陳金發於103年6月3日死亡，原告於102年7月10日向地政機關申請鑑界後，始發現系爭土地僅有32平方公尺而短少19平方公尺之情，惟依上開之說明，難認陳金發與原告簽定買賣契約時，係有可歸責之事由，被告繼承陳金發權義關係，是而，原告主張本件被告之被繼承人所出賣之土地因坪數不足有不完全給付，尚有誤會。

（三）次按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，民法第354條第1項定有明文。

而出賣之特定物所含數量減少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬物之瑕疵（最高法院73年台上字第1173號民事判例參照），又出賣土地如係按面積計算其價金，而非整筆論價者，倘其土地面積自始不足，則其不足部分，為不能給付，出賣人就自始不足而不能給付之部分，所受領之價金，依關於不當得利之規定，應負返還責任（最高法院84年台上字第443號民事判決參照）依照前開判決意旨之反面解釋，若屬於整筆論價，即無何不足部份面積係屬價值欠缺之情形。

經查原告與被告之被繼承人陳金發訂立之不動產買賣契約書第二條約定：「買賣總價款壹佰萬元整，(每坪以【空白】計算)。

(面積：【空白】)」，此有前述買賣契約書為憑，其買賣價金並未經坪數計算，而係以一個總數交易，顯見兩造當初買賣系爭土地時即係以整筆論價，而非按面積計算，則被告辯稱本件買賣是整筆論價乙節，應合於事實，依照上開之說明，並無何因坪數不足致生不能給付，或價值減損之情形，難謂被告之被繼承人陳金發出賣系爭土地就不足坪數應負物之瑕疵擔保責任，抑或應負返還該部分價金之情形。

再參以，系爭土地係位於原告所買受擬建築房屋之同段106-3地號土地與作為計畫道路之同段116-1地號土地之間之極狹長區塊，此有地籍圖謄本可佐，系爭土地實無法單獨興蓋建築，或作其他單獨利用，實則，若非位於聯結大片建地與道路之間，該位置土地並無何重大之市場或交易價值；

且原告亦自承其係為在同段106-3地號土地上建築房屋，為用以連接至計畫道路（同段116-1地號土地）而買受，益徵系爭土地之經濟價值在於原告未來建築房屋時得以面臨道路，進而使同段106-3地號土地上之建案增值，系爭土地究係登記若干面積，應非市場交易之重點，其聯結建物與道路間之作用，是其價值所在，從而，交易價金之決定，並不致因圖簿不合而更動，經實測後固發現有圖簿不符，但難認有何足使物之價值、效用或品質發生欠缺之物之瑕疵。

從而，原告主張被告所交付之系爭土地存有瑕疵，難認有稽。

（四）另按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。

如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人，民法第356條第1項定有明文。

買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。

前項關於6個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之，民法第365條第1、2項亦有明定。

查觀諸買賣契約書及土地登記謄本之記載，原告與被告被繼承人陳金發係於102年1月2日簽訂買賣契約，又於102年1月22日辦理所有權移轉登記，另於102年6月27日全部價金付清；

又系爭土地實際面積為32平方公尺，並非原登記面積之51平方公尺，係地政事務所於102年7月10日測繪而知，已如前述，其後兩造於102年8月2日召開「研商宜蘭市○○段00000地號土地圖、簿不符解決事宜」會議，但雙方未達共識等情，有該次會議之會議紀錄足佐（見卷第16頁），再則參照前揭各次事件之時間點，至遲於102年8月2日召開會議之時，兩造已到場，則買受之原告即已通知被告減少面積之事實，而原告並未提出其於103年4月24日起訴前（可見起訴狀上本院收件戳章）業已請求減少價金之事證，應認原告行使價金減少請求權存在，係在起訴之時，可見原告請求減少價金之請求權已逾6個月之除斥期間。

經核，面積短少之事實，非經地政機關依專門技術複丈往往無從得悉，尚難認被告之被繼承人或被告有故意不告知面積減少之情事，是原告請求減少價金之請求權已逾除斥期間，則依不當得利之法律關係請求被告返還所減少之價金，請求權亦應消滅。

（五）至於有關同段116-1地號土地是否仍存有永久通行使用之協議，核與本件事件無關，本院應毋庸審究。

（六）綜上，原告主張依不完全給付之債務不履行及瑕疵擔保責任暨繼承之法律關係，請求被告應於繼承被繼承人陳金發遺產範圍內，對原告負連帶給付372,552元及自102年6月27日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。

四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 103 年 8 月 21 日
臺灣宜蘭地方法院宜蘭簡易庭
法 官 郭淑珍
上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；
如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 8 月 22 日
書記官 吳慧芳