臺灣基隆地方法院民事-KLDV,102,基簡,177,20130531,1

臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決
102年度基簡字第177號
原 告 黃之閑
訴訟代理人 陳維邦
被 告 王朝堅
訴訟代理人 梁淑華律師
被 告 崙勝不動產仲介經紀有限公司
法定代理人 丁稚家
訴訟代理人 張志旺
上列當事人間請求修繕房屋事件，本院於民國102年5月22日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及其假執行之聲請均駁回。

訴訟費用新臺幣肆仟壹佰玖拾元由原告負擔。

事實及理由

壹、程序方面

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第2項定有明文。

查原告起訴時原聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）390,000元。

嗣於本院民國102年3月27日言詞辯論期日時，庭呈訴之追加暨準備狀，將其訴之聲明變更及追加為（一）先位聲明：被告王朝堅、崙勝不動產仲介經紀有限公司應連帶給付原告390,975元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；

（二）備位聲明：被告王朝堅應給付原告2,800,000元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；

被告崙勝不動產仲介經紀有限公司，應給付原告50,000元。

經核原告前後之聲明，屬訴之變更及追加甚明，而被告對原告為訴之變更及追加，於本院102年3月27日言詞辯論期日到場時並無異議，並為本案之言詞辯論，依上開規定，應視為已同意原告為上揭訴之變更及追加。

二、原告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依同法第436條第2項、第385條第1項前段之規定，准被告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面

一、原告起訴主張：

（一）原告於101年8月間透過太平洋房屋加盟店即被告崙勝不動產仲介經紀有限公司，購入被告王朝堅所有坐落基隆市○○區○○段000○00000○00000○00000地號土地及其上1502建號建物即門牌號碼基隆市○○區○○○路000巷00號5樓房屋（下稱系爭房屋）。

其買賣契約書中載明系爭房屋並無滲漏水之問題，原告嗣於101年9月12日完成交屋後，將系爭房屋之2間臥室進行拆除壁紙及重新粉刷工程，並於同年12月10日將系爭房屋出租予承租人郭鋐文，惟承租人郭鋐文嗣後去電告知原告系爭房屋臥室有滲漏水現象。

系爭房屋仍在購買房屋之合約保固期間，是原告已支付修繕漏水之費用87,000元，又未來預計之修繕費用為303,975元，總計390,975元。

爰先位依民法360條、第567條第2項、不動產仲介管理條例第26條、消費者保護法第7條之規定，請求被告王朝堅及崙勝不動產仲介經紀有限公司連帶負損害賠償之責；

退步言之，縱認原告請求損害賠償無理由，爰依民法359條前段、567條第2項、不動產仲介管理條例第26條、消費者保護法第7條之規定，請求解除契約返還價金，並賠償原告就系爭房屋所花費之必要及有益費用。

並聲明：(1)先位聲明：被告王朝堅、崙勝不動產仲介經紀有限公司應連帶給付原告390,975元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；

(2)備位聲明：被告王朝堅應給付原告2,800,000元、被告崙勝不動產仲介經紀有限公司應給付原告50,000元，均自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；

(3)原告願供擔保，請准宣告假執行。

（二）對被告王朝堅抗辯之陳述： 1、原告起初亦認為係壁癌的問題，故就壁癌問題處理，惟4、5間抓漏水及防漏水公司均稱係外牆滲漏進來。

系爭房屋之買賣價金為2,500,000元、於102年1月6日承租人第1次通知系爭房屋漏水。

2、被告王朝堅為系爭房屋之前屋主，於房屋現況說明書上勾選「無滲漏水情形」乙情欺瞞原告，使原告於簽定買賣契約當時，誤認該房屋現況說明書所記載之品質，陷於錯誤而為買受系爭房屋之意思，如原告知悉系爭房屋有滲漏水之情事，定不會以此價金購入系爭房屋。

又被告王朝堅抗辯稱係因原告自行施工導致漏水情事，原告僅就兩間臥室進行拆除壁紙及重新粉刷工程，並無施作泥作工程，不可能造成任何滲漏水現象，然顯見被告王朝堅以不實之資訊欺瞞原告。

又依據民法第360條損害賠償之規定，以填補債權人所受損害及所失利益為限，原告因系爭房屋修繕漏水及貼補房客租屋之損失共花費87,000元，且滲漏水狀況尚未處理完成，故未來預計修繕之估價單303,975元。

3、如解除契約，被告王朝堅應以原價2,500,000元向原告購回系爭房屋，並尚須補償原告購屋及對系爭房屋之有益修繕一切損失、修繕期間所支付之房貸利息、承租人租賃契約違約之損失、請求搬離之費用及原告非財產上之損害300,000元，共計2,800,000元。

（三）對被告崙勝不動產仲介經紀有限公司抗辯之陳述： 1、原告全權委由被告崙勝不動產仲介經紀有限公司代為辦理系爭房屋買賣一事，於簽約時提出系爭房屋之現況說明書，其上明確勾選「無滲漏水情形」，原告相信被告崙勝不動產仲介經紀有限公司之專業，對於被告所提出之文書應有確實查驗過，遂於102年8月7日與被告王朝堅簽定系爭房屋之買賣契約。

2、據民法第567條第2項、不動產仲介業管理條例第26條及消費者保護法第7條規定，被告崙勝不動產仲介經紀有限公司係提供不動產仲介服務之企業經營者，原告係接受仲介服務之消費者，而被告崙勝不動產仲介經紀有限公司之受僱人所提供之服務有財產「安全」上之危險，導致原告受有損害。

再據內政部於91年3月19日台內中第字0000000000號函發佈之「不動產說明書應記載及不得記載事項」中規定，關於建築改良物瑕疵情形「是否滲漏水情形及位置」，乃屬成屋交易之應記載事項，仲介業者自應本其專業，竭盡其所知向消費者誠實揭露足以影響購買意願之一切重要訊息，當然包括調查有無滲漏水之情形，而原告付出高額報酬相信仲介業者之專業，是被告崙勝不動產仲介經紀有限公司應連帶負賠償之責。

3、如解除契約，被告崙勝不動產仲介經紀有限公司則應給付原告先前支付之服務費用50,000元。

二、被告均聲明原告之訴駁回，其答辯略為：

（一）被告王朝堅： 1、原告僅空言系爭房屋之兩間臥室於出售前即有滲漏水情形，卻未依民事訴訟法第277條規定為任何舉證。

又系爭房屋位於多雨之基隆市，且位於山腳邊，兩間臥室應係反潮，並非滲漏水。

此有出售系爭房屋與被告王朝堅之訴外人李蘴陽，及自100年6月1日起至101年5月31日止期間向被告王朝堅承租系爭房屋之房客潘思豪，上開二人均可證系爭房屋確有反潮現象。

又原告於購入前多次至系爭房屋察看，原告之仲介業務員許建富於102年4月3日攜帶防水工程人員前往系爭房屋履勘，亦未曾表示系爭房屋之兩間臥室內有3個紅點及如有滲漏乳交物係有施作漏水施工之嫌疑，反稱系爭房屋潮濕情形是遍布屋內各處，明顯是反潮現象，基隆很多房屋都是如此等語。

承上，原告既無法舉證系爭房屋兩間臥室確有滲漏水之瑕疵，復於買受前即明知系爭房屋會自然反潮，自無請求被告王朝堅為損害賠償或解除系爭買賣契約。

2、原告自承被告王朝堅於101年9月12日即完成交屋，而交屋當時系爭房屋之屋況良好，屋內裝潢亦為原屋主李蘴陽原始施作，是被告王朝堅未曾於系爭房屋為任何防水工程。

反係原告購入系爭房屋後，曾就系爭房屋兩間臥室進行裝修，原告所提出伊與太平洋房屋之信函，即載明有將系爭房屋「稍做防水工程」，原告所提損害賠償明細亦記載「施作窗戶晴雨棚兩座5,000元」，而施作晴雨棚會自牆面鑽孔，亦證系爭房屋兩間臥室若有滲漏水情形，應係原告於購入後，自行進行前揭工程所致，而非系爭房屋之兩間臥室於出售前即存有之瑕疵，自無由請求被告王朝堅為損害賠償或解除系爭買賣契約。

3、若系爭房屋之兩間臥室於出售前確有滲漏水瑕疵，原告所受損害亦未達390,975元，且不得主張解除契約。

(1)按物之出賣人對於買受人應擔保其物無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定之瑕疵；

買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，僅得請求減少價金，民法第354條、第359條分別定有明文。

所謂顯失公平，係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除對於出賣人所生之損害，有失平衡而言。

(2)被告王朝堅否認壁紙拆除、油漆、壁癌施工處理之收據、窗戶晴雨棚估價單之真正，且由原告於起訴狀自承將系爭房屋之二間臥室進行拆除壁紙及重新粉刷後才於101年12月10日出租與承租人郭鈜文，並經出租人郭鈜文於101年12月下旬反映漏水云云，足徵系爭房屋之兩間臥室之壁紙拆除工程33,000元、房間粉刷15,000元、壁癌工程23,000元，上開工程皆與滲漏水無關；

另對照玖峰鋁業行之估價單，係承租人郭鈜文先生101年12月下旬反映漏水前之101年11月28日即已開立，亦證該窗戶晴雨棚兩座之施作5,000元，亦與漏水無涉。

是原告就前揭費用合計76,000元，不得向被告王朝堅請求損害賠償。

(3)另房租損失補貼自102年1月起，未施工前每月1,000元、施工期間每月9,000元，原告未依民事訴訟法第277條本文規定舉證支付證明，外壁防水工程則尚未施作未受損害，且估價過高。

(4)若系爭房屋之兩間臥室於出售前確有原告所稱滲漏水瑕疵，然被告王朝堅早於101年9月12日起即將系爭房屋交付原告使用收益，滲漏水瑕疵亦非無法修補，故依最高法院86年度台上字第1029號、88年度台上字第711號判決意旨，本件解除契約對被告王朝堅顯失公平，故原告自不得解除契約。

（二）被告崙勝不動產仲介經紀有限公司： 1、被告為房屋不動產仲介經紀公司，所提供之服務內容為居間契約。

按居間者，謂當事人約定一方為他方報告訂約機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565條定有明文。

易言之，被告為居間服務之內容，為報告締約機會或為訂約媒介，至於出賣物即系爭房屋是否有瑕疵一事係屬出賣人應負擔之部分，並非被告服務之內容，是原告請求不動產仲介經紀公司負瑕疵擔保的連帶責任為無理由。

2、對於原告提出購屋瑕疵保固損害賠償表及瀧泯土木包工業工程報價單做為請求之依據。

惟前者為原告自行製作之表格；

後者僅為估價單，二者均非實際支出之單據，是原告不得以前揭表格或尚未支出之估價單做為本件請求之依據。

3、系爭房屋其中之兩間臥房現況皆遺留水痕痕跡，臥房外牆為邊間牆面，臥房上層應無水管管線通道，線路滲水機率不大，外牆滲水機率較高，原告於購入系爭房屋後，在臥室另有加裝鐵窗。

三、本院之判斷：

（一）原告主張係透過被告崙勝不動產仲介經紀有限公司以2,500,000元向被告王朝堅購買其所有坐落基隆市○○區○○段000○00000○00000○00000地號土地及其上1502建號建物即門牌號碼基隆市○○區○○○路000巷00號5樓之房地，並於101年8月7日簽訂不動產買賣契約書，被告王朝堅於標的物現況說明書第3欄「是否有滲漏水情形」勾選「否」，原告業已付清系爭房屋之買賣價金，被告王朝堅亦於101年9月12日完成交屋。

原告購入系爭房屋後，曾就系爭房屋之兩間臥室進行裝修。

此有不動產買賣契約書在卷可憑，且為被告等所不爭執，堪信為真實。

（二）被告王朝堅部分： 1、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

其次請求損害賠償之訴，除被告自認原告所主張發生原因事實及損害額外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則。

又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。

2、原告主張其於101年8月7日與被告王朝堅就其所有坐落基隆市○○區○○段000○00000○00000○00000地號土地及其上建物即門牌號碼基隆市○○區○○○路000巷00號5樓房屋簽訂不動產買賣契約書。

而被告王朝堅於系爭不動產契約書簽立時，併同簽立之標的物現況說明書第3項問題「是否有滲漏水情形」回答「否」，顯然係保證系爭建物並無滲漏水之情事。

詎料原告竟於101年12月下旬接獲其承租人來電告知系爭房屋之臥室有滲漏水之現象，顯然系爭建物並無被告王朝堅所保證之品質，為此依據民法第360條規定瑕疵擔保責任之規定，請求被告王朝堅負擔賠償之責任。

惟被告王朝堅否認系爭房屋有滲漏水之情事，否認其應負瑕疵擔保責任及損害賠償。

3、經查，原告主張系爭房屋之兩間臥室天花板、牆角有滲漏水之情形，為被告所否認，並辯以縱有漏水，亦與原告購入系爭房屋後，在臥室外牆加裝鐵窗有關。

是原告就其主張系爭房屋有滲漏水之事實，應負舉證之責。

然原告就所主張之上開事實，業據提出其拍攝之漏水照片15張，通知漏水信函及瀧泯土木包公業、創新企業工程行所出具之報價單為證。

惟該等照片未標示拍攝日期、位置，亦無法僅由照片判斷該系爭房屋之兩間臥室天花板、牆角存有滲漏水之事實；

上開102年1月7日信函係原告向被告崙勝不動產仲介經紀有限公司反應系爭房屋有滲漏水之情形，然無法證明確有漏水之事實；

而該報價單亦僅能說明依報價單所列方式、範圍施作防水工程所需之價格分別為303,975元、280,000元，均不能證明系爭房屋之兩間臥室存有滲漏水之事實。

原告既未提出其他證據證明系爭房屋確存有原告所指滲漏水之事實存在，是原告主張被告王朝堅於標的物現況說明書第3項中問題「是否有滲漏水情形」回答「否」，係保證系爭建物並無滲漏水之情事，而應負物之瑕疵擔保責任等語，自難憑採。

4、綜上而論，原告主張基於物之瑕疵擔保責任而請求不履行之損害賠償，或本於物之瑕疵擔保責任主張解除契約，均不可採，是其先位請求被告王朝堅給付原告支付之修繕費用390,975元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；

及備位之訴依據物之瑕庛擔保責任，請求解除契約云云，均無理由，應予駁回。

原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。

（三）被告崙勝不動產仲介經紀有限公司部分： 1、原告主張被告崙勝不動產仲介經紀有限公司向原告收取50,000元之佣金，卻未善盡調查之義務，未以其專業能力調查房地產標的現況說明書與系爭房屋之現況是否相符，原告因信任崙勝不動產仲介經紀有限公司之專業而購買系爭房屋，是被告崙勝不動產仲介經紀有限公司應依民法第567、571條之規定，返還原告所支付之50,000元仲介費。

又據消費者保護法第7條之1、不動產仲介業管理條例第26條規定，被告崙勝不動產仲介經紀有限公司應就其所從事之業務，負善盡預見危險及調查之義務，如未盡此注意義務，致使委託人蒙受損失，應連帶負過失侵權行為之責，即應連帶賠償原告之修繕費用390,975元等語。

2、按消費者保護法第7條所稱「商品」，指交易客體之不動產或動產，同法施行細則第4條規定甚明，而消費者保護法各條款均見商品之用語，有關「商品」之定義僅於上開施行細則第4條中明訂，又別無其他理由應將消費者保護法各章節之「商品」作不同定義，自應認為上開施行細則第4條有關商品之定義適用於消費者保護法中之所有使用「商品」之條款。

再查消費者保護法係於83年1月11日公布施行，本件兩造於消費者保護法公布後之101年8月7日就系爭房地簽訂買賣契約書，當然有消費者保護法之適用。

另按從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者應確保其提供之商品或服務，無安全或衛生上之危險，消費者保護法第7條1項定有明文。

該條所謂商品具有安全上或衛生上之危險，依消費者保護法施行細則第5條規定，係指商品於其提供時，未具有「通常可合理期待之安全性」，且未符合「當時科技或專業水準」者。

而是否具備通常可合理期待之安全性，則應以提供當時之科技及專業水準，以及符合社會一般消費者所認知之期待為整體衡量。

再者，審酌消費者保護法第7條損害賠償之債，本質上係屬侵權行為責任，依舉證責任分配原則，應由主張損害賠償之債之消費者就其成立要件負舉證責任。

此因消費者保護法係為保護弱勢之消費者而訂立，鑑於商品製造人在經濟上、科技專業能力上具有顯著的優勢性，而採緩和之舉證責任，予以保護消費者，就商品生產、製造者之責任固採無過失責任主義，而將舉證責任倒置，轉由企業經營者就其所提供之商品符合提供當時科技或專業水準之事實負舉證責任，但關於企業經營者提供商品與消費者受損害間，具有因果關係之事實，自仍應由消費者負舉證責任，先此說明。

3、經查，原告主張系爭房屋之兩間臥室天花板、牆角有滲漏水之情形，為被告所否認，並辯以縱有漏水，亦與原告購入系爭房屋後，在臥室外牆加裝鐵窗有關。

是原告就其主張系爭房屋有滲漏水之事實，應負舉證之責。

然原告就所主張之上開事實，業據提出其拍攝之漏水照片15張，通知漏水信函及瀧泯土木包公業、創新企業工程行所出具之報價單為證。

惟該等照片未標示拍攝日期、位置，亦無法僅由照片判斷該系爭房屋之兩間臥室天花板、牆角存有滲漏水之事實；

上開102年1月7日信函係原告向被告崙勝不動產仲介經紀有限公司反應系爭房屋有滲漏水之情形，無法證明確有漏水之事實；

而該報價單亦僅能說明依報價單所列方式、範圍施作防水工程所需之價格分別為303,975元、280,000元，均不能證明系爭房屋之兩間臥室存有滲漏水之事實。

原告既未提出其他證據證明系爭房屋確存有原告所指滲漏水之事實存在，是請求被告崙勝不動產仲介經紀有限公司負連帶損害賠償責任，洵屬無據，不應准許。

4、次查，被告崙勝不動產仲介經紀有限公司所負之義務，為傳遞買賣交易雙方之訊息以促成交易，據原告所指系爭房屋之臥室有滲漏水現象，係因壁紙撕去、重新為粉刷後，始發現有此現象，從外觀上無法查知，就此外觀上無法查知之滲漏水現象，被告崙勝不動產仲介經紀有限公司並無調查之義務，是原告指被告崙勝不動產仲介經紀有限公司未盡調查之能事而有過失，即不可採。

準此，原告進而依據民法第571條請求被告崙勝不動產仲介經紀有限公司返還報酬，亦屬無據。

5、綜上所述，原告先位請求被告崙勝不動產仲介經紀有限公司連帶賠償修繕費用390,375元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；

備位請求被告崙勝不動產仲介經紀有限公司返還原告50,000元之報酬，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，均無理由，應予駁回。

原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論述，併此敘明。

五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第87條第1項、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 102 年 5 月 31 日
基隆簡易庭法 官 蔡聰明
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 5 月 31 日
書記官 陳忠賢