臺灣基隆地方法院民事-KLDV,102,基簡,791,20140530,1

臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決
102年度基簡字第791號
原 告 簡錫煌
被 告 蔡豐勝
簡張雪華
前列二人共同
訴訟代理人 林昀璇律師
被 告 張家銘
上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國103年5月14日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告蔡豐勝承租原告所有座落於新北市○○區○○段○○○○地號土地之租金，自民國一百零二年九月三日起，調整為新臺幣參萬元計算每年之租金。

被告簡張雪華、張家銘承租原告所有座落於新北市○○區○○段○○○○地號土地（原告應有部分為二分之一）之租金，分別自民國一百零二年九月五日、一百零二年九月三日起，調整為各新臺幣伍仟玖佰零柒元計算每年之租金。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告蔡豐勝負擔新臺幣陸佰壹拾柒元、被告簡張雪華、張家銘各負擔新臺幣貳佰壹拾參元，餘新臺幣參佰玖拾柒元由原告負擔。

事 實

一、原告起訴主張：

（一）原告因繼承及分割而取得坐落新北市○○區○○段0000○0000地號土地（下稱系爭1618、1634地號土地）之所有權，應有部分各為2分之1、全部。

被告蔡豐勝為坐落系爭1634地號土地上之門牌號碼新北市○○區○○路00巷0號建物（下稱系爭7號建物）之事實上處分權人；

被告簡張雪華、張家銘則為坐落系爭土地1618地號土地上之門牌號碼新北市○○區○○路00巷0號建物（下稱系爭2號建物）之事實上處分權人，雙方就系爭2號、7號建物成立不定期租賃關係並約定系爭1618、1634地號土地之租金分別為每年新臺幣（下同）7,000元、9,750元。

（二）按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。

但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。

惟本件租金均為數十年之原定數額，系爭1618、1634地號土地目前漲幅達數倍，且被告等均將系爭1618、1634地號土地用以營業而非自行居住使用，故有聲請法院調整租金之必要，爰依民法第442條之規定提起本訴。

（三）基於上述，並聲明：(一)被告蔡豐勝承租系爭1634地號土地之租金，應自民國102年度起調整為每年30,000元；

(二)被告簡張雪華、張家銘承租系爭1618地號土地，應有部分各4分之1之每月租金，應自102年度起調整為每年各20,000元；

(三)訴訟費用由被告負擔。

二、被告則以：

（一）被告張家銘經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述，以供本院審酌。

（二）被告簡張雪華、蔡豐勝之訴訟代理人則以： 1、被告簡張雪華所承租之新北市○○區○○段0000地號土地係吳維新、吳維宗、吳俊哲、吳俊強、吳健次、吳建賢、吳建基、吳建志及原告等9人所共有。

查提高租金之訴，攸關出租人之權益，故應列前開土地共有人為共同原告，對被告簡張雪華、張家銘起訴始為合法，原告僅為土地共有人中之一人，竟未與其他共有人列為共同原告，即對被告等提起本件提高租金之訴，為當事人不適格。

2、按租金之調漲需視租賃物占地之大小、周遭之發展及鄰地租金之狀況相比擬。

次按最高法院69年度台上字第747號之裁判，租金增加之多寡，應以土地繁榮及鄰地租金之比較等情形為準，所謂土地繁榮程度又應以租用土地自身之繁榮程度為衡。

本件系爭1618、1634地號土地自身繁榮程度並未增加，又系爭2號、7號建物位處新北市貢寮區新港段其地理位置偏僻，且上開二間建物平時用於堆置雜物，並未租予他人供商業用途。

被告蔡豐勝所有之系爭7號建物面積僅36.3平方公尺，占系爭1634地號土地面積（共121.15平方公尺）約3分之1；

被告簡張雪華、張家銘所共有之系爭2號建物面積僅63.3平方公尺，占系爭1618地號土地面積（共95.27平方公尺）約3分之2，使用面積均不大，是原告欲將被告簡張雪華、張家銘所共有之系爭2號建物租金調漲5.7倍；

被告蔡豐勝所有之系爭7號建物租金調漲3倍，顯屬過高，亦有違周遭土地租賃之常情。

3、基於上述，並聲明：(一)原告之訴駁回；

(二)訴訟費用由原告負擔。

三、原告主張如前述之事實，業據其提出系爭1618、1634地號土地登記第一類謄本、新北市瑞芳地政事務所土地複丈成果圖、地價第二類謄本、地籍圖謄本、協議書、新北市政府稅捐稽徵處101年地價稅課稅土地清單、照片5張，並為被告所不爭執，復經本院調取本院100年度訴字第283號案卷查證屬實，自堪信為真實。

惟原告主張依民法第442條之規定請求調整對被告蔡豐勝承租系爭1634地號土地之租金，自102年度起調整為每年30,000元；

對被告簡張雪華、張家銘承租系爭1618地號土地，應有部分各4分之1之租金，自102年度起調整為每年各20,000元等語，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭點厥為：(一)調整租金是否須由全體共有人為之？(二)系爭1618、1634地號土地有無調高租金之必要(三)本件租金應調增多少較為適當？茲就各項爭點審究如下：

（一）調整租金是否須由全體共有人為之： 1、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。

但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。

又按「不定期限之不動產租賃，因其價值之昇降，當事人固得依民法第442條規定增減租金，惟必須聲請法院為之，換言之，欲增減其租金之當事人，應訴求法院為增減租金之形成判決而後可，非謂當事人逕向相對人為增減之意思表示，即生增減租金之效力，如非經法院為形成判決者，其租金自仍按原約定而為給付」，最高法院69年度台上字第2901號裁判著有意旨可資參照。

2、按各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。

但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。

民法第821條定有明文。

惟此項各共有人對於第三人得就共有物之全部為本於所有權之請求，係指民法第七百六十七條所規定之「物權」請求權而言，並不及於共有人基於債之法律關係對於第三人為賠償或債權之請求。

各共有人若以債權之法律關係提出請求，僅得按其應有部分請求(最高法院94年度台上字第668號民事裁判、司法院院字第1950號解釋意旨參照)。

本件被告簡張雪華、蔡豐勝雖以本件原告就系爭1618地號土地之應有部分僅為2分之1，是原告所為調整租金之意思表示應由全體共有人為之，否則當事人不適格云云為辯。

惟依前述說明，原告為土地共有人，本得以所有權人之一之身分而為請求，至於其請求是否逾越其應有部分而為請求，係訴訟上有無理由之問題，並非當事人適格之問題。

3、經查，訴外人蔡樹蘭、蔡金城前向原告之被繼承人承租系爭1618、1634地號土地，雙方成立不定期限之租賃契約，並約定租金為每年各7,000元、9,750元，嗣訴外人蔡樹蘭、蔡金城過世後，分別由其繼承人即被告簡張雪華、張家銘繼承取得坐落系爭1618地號土地上之系爭2號建物之事實上處分權（應有部分各2分之1）；

由被告蔡豐勝繼承取得坐落系爭1634地號土地上之系爭7號建物之事實上處分權。

且依上揭最高法院裁判意旨，當事人為調整租金之意思表示時並不生增減租金之效力，仍待法院判決確定後，始生增減租金與否及其幅度，是調整租金之表示自得由部分出租人向法院為聲請，無須由全體出租人為之。

綜上，本件被告主張原告僅為系爭1618地號土地共有人中之一人，未與其他共有人列為共同原告，顯係當事人不適格云云，不足為採。

（二）系爭1618、1634地號土地有無調高租金之必要： 1、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。

但其租賃定有期限者，不在此限。

民法第442條定有明文。

又按基地租金數額之調整，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項，土地價值之昇降，並非增減租金之唯一斟酌事項。

以故，倘以申報地價之一定比例定其租金額，而基地因工商繁榮，基地價值顯著提高，原約定之比例，顯不相當，而當事人對於調整租金額之計算比例又有爭執時，不定期租賃之出租人非不得依民法第四百四十二條規定，訴請法院調整計算租金之比例，以維公平（最高法院87年度台上字第1133號裁判要旨參照）。

再按法院為租金數額之調整時，應斟酌土地本身之價格及位置、工商業繁榮之程度、承租人利用土地之經濟價值及所受利益、鄰地租金現況等情形（最高法院19年上字第132號、20年上字第283號判例意旨參照）。

2、經查，系爭1618、1634地號土地租約係屬不定期限租賃契約乙節，為兩造所不爭執，並經本院100年度訴字第283號判決在案，堪予認定。

揆諸前揭說明，如其價值發生提昇之情形，原告自得依法聲請法院增加其租金數額。

次查，系爭1618、1634地號土地之年租金原約定為每年分別7,000元、9,750元乙節，為兩造所不爭執，又查系爭1618、1634地號土地於93年間之公告地價均為10,000元/平方公尺；

申報地價分別為2,400元/平方公尺、2,404元/平方公尺；

而100年、102年、103年之公告土地現值均為23,500元/平方公尺、26,000元/平方公尺、27,400元/平方公尺；

申報地價均為4,960元/平方公尺，漲幅約2倍，此有土地登記第一類謄本附卷可稽。

綜上所述，堪認系爭1618、1634地號土地無論依申報地價或公告現值予以審酌，均已發生地價上昇之情形。

從而，原告依民法第442條前段規定，訴請本院提高系爭1618、1634地號土地年租金金額，即屬有據。

（三）應調高租金額為何： 1、按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限；

而第九十七條第九十九條及第一百零一條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。

分別為土地法第九十七條第一項及第一百零五條所明定。

又按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院68年度台上字第3071號判例要旨參照）；

再按租賃物為不動產者，因其價值之昇漲，出租人固得聲請法院增加其租金，但增租多少，法院除應斟酌土地昇值情形及其繁榮之程度外，並應比較鄰地租金，及承租人使用該不動產所受之利益暨該地一般經濟狀況，以為判斷標準（最高法院76年度台上字第2159號裁判要旨參照）。

2、原告主張系爭1618、1634地號土地之年租金原約定為每年分別7,000元、9,750元，業已數十年未變動，然系爭1618、1634地號土地之公告現值已調漲，是被告蔡豐勝承租系爭1634地號土地之租金應調整為每年30,000元；

被告簡張雪華、張家銘承租系爭1618地號土地，應有部分各4分之1之租金，應調整為每年各20,000元，業據原告提出土地登記第一類謄本為證。

本院審酌系爭1618、1634地號土地價值之增幅、使用分區狀況、地理位置、工商繁榮之程度、附近之租金等因素，再就系爭2號、7號建物之屋齡及系爭7號建物雖僅占用系爭1634地號土地86.7平方公尺、系爭2號建物雖僅占用系爭1618地號土地71.04平方公尺，但本件兩造之被繼承人本即就系爭兩筆土地之全部為租金之約定，且被告等人雖非就系爭土地全部而為建築(都市計畫法授權各縣市政府訂定之住宅建蔽率通常僅為基地面積之60%)，但剩餘週邊之土地，土地所有人已無從再為其他使用，故於考量租金時，應依兩造被繼承人所訂定之情形，就土地全部面積一併列入考慮，而非僅就建物占用部分而為擬定。

再者，原告每年就1634號土地負擔土地稅6,009元，就1618號土地負擔2原362元之稅金，有原告提出之土地稅課稅清單可稽；

另系爭1618、1634地號土地102年度申報地價均為4,960元，本院認系爭兩筆土地之租金，應以申報地價之5%計算為合理(本院按:土地行政上之申報地價，本有低於市價及公告現值之現象，故不宜以過低之比例，核定租金)。

是被告蔡豐勝承租系爭1634地號土地，其調整後之每年租金應為30,045元【計算式：申報地價4,960元×121.15平方公尺×5％＝30,045元/年（元以下四捨五入）】，原告僅請求每年租金3萬元，自應准許；

被告簡張雪華、張家銘承租系爭1618地號土地，其調整後之每年租金應為23,626元【計算式：申報地價4,960元×95.27平方公尺×5％＝23,627元/年（元以下四捨五入）】，是被告簡張雪華、張家銘就系爭1618地號土地每年租金應各負擔11,814元【計算式：23,627元÷2人＝11,814元/人】。

惟原告就1618號土地僅持有1/2之應有部分，僅為就該租金之半數而為請求(11,814元÷2人＝5,907元/人)，而原告就其應有部分請求調整之租金為各2萬元，前述核定並未逾原告請求之範圍，故被告簡張雪華、張家銘每年應各給付原告5,907元之租金。

（四）末按「原告起訴請求增高租金，既未於起訴前向被告為增高租金之意思表示，其情形與本院48年台上字第521號判例所示，尚屬有間，法院如認其訴為有理由，即應判決宣示自原告起訴時起增高租金」，最高法院著有73年度第9次民事庭會議決議意旨可資參照。

然查，原告前並未向被告蔡豐勝、簡張雪華、張家銘表示欲調漲系爭1618、1634地號土地每年之租金，縱有向被告等表示調漲租金之意思表示，原告亦未提出相關證據證明，則原告請求自102年1月1日起調整系爭土地租金之主張，自難憑採。

應自其起訴狀送達被告時起算曾高之租金。

四、綜上所述，原告依民法第442條規定，請求被告蔡豐勝所有系爭7號建物占用系爭1634地號土地及被告簡張雪華、張家銘所有系爭2號建物占用系爭1618地號土地之租金，均自起訴狀繕本送達之翌日（依卷附送達證書可知，本院送達起訴狀繕本結果，於102年9月2日對被告蔡豐勝及張家銘發生送達效力，另於102年9月15日對被告簡張雪華發生送達效力）即分別為102年9月16日、102年9月3日、102年9月3日起，調整為每年各30,000元、5,907元、5,907元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法、爭點及所為之立證，經核與判決之結果不生影響，無庸逐一論述，併予敘明。

六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 103 年 5 月 30 日
基隆簡易庭法 官 蔡聰明
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 5 月 30 日
書記官 陳忠賢