臺灣基隆地方法院民事-KLDV,104,抗,19,20150806,1

臺灣基隆地方法院民事裁定 104年度抗字第19號
抗 告 人 朱慶國
方安琪
相 對 人 林耀亭
蔡傳旺
蔡麗枝
上列當事人間聲請變更共有物管理事件，抗告人對於民國104年3月25日本院所為104年度聲字第16號裁定提起抗告，本院第二審合議庭裁定如下：

主 文

抗告駁回。

抗告程序費用新臺幣壹仟元由抗告人負擔。

理 由

一、按非訟事件法第1條規定，法院管轄之非訟事件，除法律另有規定外，適用本法之規定，依非訟事件法第1條規定之文義解釋，所謂非訟事件，應不以該法所列舉者為限，最高法院67年度第3次民事庭庭推總會決議，可資參照。

次按民法第820條第1項、第2項規定，共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。

但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算；

依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之，法院依民法第820條第2項所為裁定，雖未經非訟事件法列舉，然依其性質，並不涉及實體權利之終局爭執，且為使共有物之管理順遂進行，亦有程序便捷之需求，當屬非訟事件，應依非訟事件程序為之，先予敘明。

其次，民法第820條第2項之立法理由為：「二、共有人依第1項規定就共有物所定之管理，對少數不同意之共有人顯失公平時，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更該管理，俾免多數決之濫用，並保障全體共有人之權益，爰增訂第2項。」

又依第1項規定之管理，係指多數決或應有部分超過3分之2所定之管理。

準此，依本條第2項規定聲請為變更共有物管理者，必以其共有物之管理係經同條第1項規定而定之管理，且聲請人須為不同意之共有人（不問是持反對意見之積極不同意共有人或未表示意見乃至於未參與同意決定之消極不同意之共有人均包括在內），並所定之管理有顯失公平之情事，始得為之。

又是否顯失公平，應由法院斟酌一切具體情事，參考社會一般觀念為標準，以及共有物之性質、面積、使用狀況等具體客觀情事定之。

二、抗告意旨略以：本件之爭執事項有三：(一)抗告人與相對人共有坐落基隆市○○區○○段○○段0地號土地及其上建物即門牌號碼基隆市○○區○○路00號5樓及夾層（登記為夾層，實際建物面積與5樓相同，以下稱為6樓，下合稱系爭房屋）之所有權。

相對人3人未徵得抗告人2人之同意，逕行將兩造共有之系爭房屋，以每月新臺幣（下同）60,000元出租予第三人林子恩，嗣於104年1月9日以66,000元出租予第三人林威德(下稱系爭租賃契約)，系爭租賃契約之租金是否低於市場租金之行情？抗告人就此配合原審調查事實與證據之必要，透過多方管道尋訪，覓得有意以85,000元承租系爭房屋之張哲淳，然原審未為任何審酌或做必要之調查，遽以「由於張哲淳承租之其他條件不明（與相對人及林威德簽訂之系爭租賃契約相較，若改與張哲淳簽訂租賃契約，是否更有利於出租人或共有人，並不明確）」，而認定抗告人提出有意願以85,000元承租之人，不足採信，然張哲淳既已出具意願書表明願速與其他共有人擇日會商訂定租賃契約事宜，尚未洽商議定租賃契約條款，原審何以得知與張哲淳簽訂租賃契約，將更不利於出租人或共有人，原審此舉有違採證法則，且有昨是今非之議。

(二)抗告人主張每月租金應提高至85,000元，是否合於市場價格?倘不合理，其合理之租金價額應為多少？中信房屋仲介股份有限公司（下稱中信房屋仲介公司）依現有得使用面積238.37平方公尺(約77.47坪)，親赴系爭房屋現場查看，參考周邊市場租金之行情，並衡量各種出租可能情況後，所提供系爭房屋之租金每月應為85,000元，此為相對客觀之舉證方法，並符合坊間市場價格，原審顯未詳閱卷證，僅採取對抗告人不利部分，未顧及抗告人有利部分，原裁定顯屬不當，且有悖對當事人有利及不利證據均需一併注意之採證法則。

（三）相對人簽訂系爭租賃契約之過程是否草率？相對人原於103年9月1日與林子恩簽訂租賃契約，抗告人起訴後，相對人於104年1月9日重新與林威德另簽訂條件相同之租賃契約，租期長達15年之租賃契約，卻可任由相對人變更之，已屬草率，甚且相對人無需賠償林子恩任何損害，即可解除租賃契約，可否以相同模式，再與林威德解除系爭租賃契約後，再另與張哲淳簽訂租賃契約？更令人匪夷所思，相對人與林子恩、林威德間，是否存在不得而知之默契？否則不應漠視張哲淳提出優厚之租賃條件。

再者，系爭租賃契約長達15年，相對人卻同意租金按月繳納，出租條件過於寬鬆，且長達15年期限之租賃契約，實務上承租人提供之押租金應高達三個月以上租金，系爭租賃契約卻僅有二個月，不合常理，且系爭租賃契約未載明相關必要事項，例如出租人及承租人得終止租約之條件、押租金扣抵積欠租金、爭議處理等條款。

又相對人故意將系爭租賃契約第8條「乙方（承租人）未經甲方（出租人）同意，不得私自將租賃店屋權利全部或一部分出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用店屋」之約定刪除，為承租人大開方便之門，則承租人可隨時將租屋轉租牟利（以低價66,000元承租，再依市場行情85,000元轉租他人，轉手之間即可獲取19,000元暴利），或將租賃權頂讓或以其他變相方法由他人使用，此必衍生管理上之諸多紛爭，後患無窮，且承租人之連帶保證人欄項下亦未簽章。

是以，相對人與林威德所簽訂之系爭租賃契約無論是租金之約定，抑或其他租賃條款之約定，均有明顯低於市場價格及偏袒承租人一方之顯失公平之情事，原裁定疏未審酌抗告人所主張上開情節，逕駁回抗告人之聲請，即有未當，為此提起抗告求為廢棄原裁定，准依民法第820條第2項之規定，將系爭房屋之租賃契約之租金由66,000元變更為85,000元等語。

三、本院查：

(一)系爭房屋之建物係由兩造分別共有，抗告人二人應有部分各為10000分之989（合計為10000分之1978），相對人林耀亭、蔡傳旺、蔡麗枝之應有部分依序為10000分之4022、10000分之2000、10000分之2000（合計為10000分之8022），且相對人三人曾於103年9月1日與林子恩簽立房屋租賃契約書，約定由相對人將系爭房屋（含外牆室外招牌使用權）出租予林子恩，租賃期限15年，每月租金為60,000元，嗣相對人三人與林子恩合意終止系爭房屋之租賃關係，相對人三人另將系爭房屋（含外牆室外招牌使用權）出租予林威德，約定之租賃期限為15年，租金每月66,000元，是依目前狀態，相對人三人係依民法第820條第1項規定，將系爭房屋出租予林威德等情，此有系爭房屋建物登記謄本、103年9月1日房屋租賃契約書、104年1月9日、104年3月17日房屋租賃契約書、公證書影本在卷可稽，此部分堪信為真實。

(二)按共有物之出租，乃典型之利用行為，而屬民法第820條第1項規定管理權能之範圍，此迭經最高法院著有92年度台上字第1734號、98年度台上字第1087號、100年度台上字第177 6號判決意旨均可資參照。

相對人之人數占共有人（五人）全體之五分之三，應有部分占共有物之10000分之8022（超過三分之二），故相對人依民法第820條第1項規定，以「共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意」而出租系爭房屋，應屬合於前述法律規定之共有物管理行為。

相對人將系爭房屋出租，係屬管理行為，且欲將收取之租金按應有部分由各共有人分配，有相對人提出之存證信函可參，抗告人亦未為租金分配不均之主張，則就形式審查，將系爭房屋出租他人並按應有部分分配租金收益，就共有人內部而言，自無任何不公平之情事，先予敘明。

雖抗告人以系爭房屋之租金明顯過低及出租年限過長，而執為其認定相對人對系爭房屋之管理行為顯失公平之主要論據，然系爭房屋已多年未能出租，其間曾以月租9萬元委託晟智不動產仲介經紀有限公司出租，亦未能出租，有不動產專任委託租賃契約書1件可參，嗣相對人尋得林威德父子有意承租，最終並與林威德訂立月租6萬6千元之系爭租賃契約，嗣抗告人雖尋得張哲淳有意以8萬5千元承租系爭房屋，惟抗告人於104年3月4日原審調查時陳稱：「(是否已經尋得願意每月以八萬五千元承租系爭房屋之人且租賃期間亦為15年？)我們還沒有去找，所以不知道可不可以找的到。」

等語，是以，相對人三人因系爭房屋多年未能出租，既已尋得有意長期承租之林威德，而以多數決方式決定與林威德訂立長期租賃契約，無非考量長期穩定之租金收入，而當時抗告人根本尚未尋得其他有意以更高租金承租系爭房屋之人，抗告人何能以嗣後已尋得願出更高租金之承租人，即謂相對人三人當時之管理顯失公平？因此相對人三人之多數決決定，乃屬共有物管理之收益選擇，與顯失公平尚屬有間，並無從因未獲得預期之想像中最大收益或不符預期收益情形，即能遽以推論該共有物即系爭房屋之管理顯失公平。

又抗告人固提出中信房屋之估價報告1件，惟觀其內容，僅載明「台端日前來店諮詢坐落基隆市仁愛區愛三路72巷5及6樓(頂樓)現行市場出租行情為何？經本公司委派專業不動產仲介經紀人李俞鋒先生前往調查結果如下：一、愛三路72號為一配備電梯之商業辦公大樓，倘出租專供商辦之用，每坪租金約新台幣(下同)1,000-1,200元。

二、五樓及六樓合計每月租金約85,000元。

(下略)」等語，僅有結論，並無任何估價人員之專業認證、估價過程與市場調查之敘述，尚難單憑該簡略之估價報告所估定之租金，遽認系爭房屋出租金額過低，而有顯失公平情形，此外，抗告人復未能提出證據釋明相對人三人之管理究有何「顯失公平」情事，自難認其聲請業已符合民法第820條第2項規定。

(三)況且，相對人係依民法第820條第1項規定，以「共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意」而與林威德訂立系爭房屋租賃契約，系爭租賃契約對抗告人亦生拘束效力，系爭房屋租賃契約約定之租金是否過低？年限是否過長？其他條款是否異常寬鬆而不合常理？均屬實體爭執事項，且已涉及第三人即承租人林威德在系爭租賃契約上實體之權利、義務，並非本件非訟程序所得審究，自應由抗告人另依其他程序尋求救濟，否則無法調整其等與第三人間之法律關係，而非據以依非訟程序請求法院裁定變更其管理行為。

至於抗告人倘認為相對人出於故意勾串或重大過失以低於市場行情之租金與林威德訂立系爭租賃契約，損害抗告人對於系爭房屋之共有權利，自得本於民法第820條第4項、侵權行為等規定，請求相對人三人賠償損害；

或共有人全體透過合意或片面終止系爭租賃契約之方式來解決與第三人間租賃契約及終止後衍生之實體爭執，附此敘明。

四、綜上所述，抗告人之抗告理由於法不合，相對人與林威德間訂立系爭租賃契約之管理行為，尚無顯失公平之情事，原裁定駁回抗告人於原審之聲請，即無不合，本院認抗告人提起抗告為無理由，應予駁回。

並確定抗告費用額為1,000元，由抗告人負擔。

五、據上論結，本件抗告為無理由，依非訟事件法第46條、第21條第2項、第24條第1項，民事訴訟法第495條之1第1項、第449條第1項、第78條，裁定如主文。

中 華 民 國 104 年 8 月 6 日
民事庭審判長法 官 王翠芬
法 官 陳湘琳
法 官 徐世禎
以上正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由，不得再抗告；
如提再抗告，應於收受送達後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀，並繳納再抗告費新臺幣1,000元。
中 華 民 國 104 年 8 月 6 日
書記官 俞妙樺