臺灣基隆地方法院民事-KLDV,105,基簡,311,20170215,2

臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決
105年度基簡字第311號
原 告 辛西福
被 告 陳玉
特別代理人 周紫涵律師
被 告 吳山和
上列當事人間確認優先承買權存在事件，本院於106年1月18日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

確認原告對於本院一百零四年度司執助字第四六二號清償票款強制執行事件拍賣之新北市○○區○○路○段○○○號未辦保存登記建物有優先承買權。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告陳玉負擔二分之一，餘由原告負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張：㈠原告於民國九十五年購買新北市○○區○○段○○地號土地（重測前為十分寮段月桃寮小段一三四地號，下稱系爭土地），當時被告陳玉於系爭土地上有門牌新北市○○區○○路○段○○○號之未辦保存登記建物（下稱系爭房屋）而占用系爭土地，系爭房屋因破舊不能住人，原告本擬拆除，並以律師函通知被告陳玉，被告陳玉見狀要求原告將系爭土地出租予其搭建鐵皮屋，當時原告見被告陳玉一家經濟困頓，遂同意以每年新臺幣（下同）三千元之租金，將系爭土地出租予被告陳玉，被告陳玉並於石造牆面上搭建鐵皮。

後被告陳玉再向原告表示生活困苦，原告無奈而讓被告陳玉拖欠租金，迄今已積欠九期共二萬七千元。

㈡系爭房屋經鈞院以一百零四年度司執助字第四六二號強制執行拍賣，原告提出優先承買之請求，鈞院要求原告提出符合土地法第一百零四條之證明，原告於期限內提出後，經鈞院以一百零四年度司執助清字第四六二號函認原告就系爭房屋不具優先承買權，故原告於法定期限內提出本案訴訟。

㈢原告就本案符合土地法第一百零四條之要件：⒈按最高法院四十九年台上字第一五四六號判例謂：土地法第一百零四條第一項後段所謂房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先承買之權，系指基地出租之情形而言，其基地係被占用者，自無該條項之適用。

又按最高法院第六十二年台上字第二九六二號判例謂：土地法第一百零四條規定「基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權。

房屋出賣時，基地所有人有依同樣條件購買之權」，立法意旨，在於房屋及基地如不屬於同一人所有時，毋論基地或房屋之所有人，出賣其基地或房屋時，對方均有優先購買其基地或房屋之權利。

至於房屋之所有人係租地自建，或向前手購買房屋承租基地，均有土地法第一百零四條之適用」。

再最高法院九十二年九四五號判例謂：土地法第一百零四條第一項規定「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。

房屋出賣時，基地所有權人由有同樣條件優先購買之權。

係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言。

⒉經查，原告購得系爭土地時，其上即有無權占有之系爭房屋，而系爭房屋因破舊，原告本擬拆除，係因被告陳玉之請求表示生活困苦，被告遂同意以每年三千元租金將系爭土地出租予被告陳玉，已如前述，按前揭最高法院判例意旨，本案實符合土地法第一百零四條房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。

㈣被告吳山和亦於鈞院庭訊時陳明認同原告之優先承買權利，並同時出具陳報書呈於鈞院（原證五）。

㈤聲明：⒈確認原告就系爭房屋有優先承買權存在。

⒉被告吳山和就係爭房屋以三十一萬六千元於一百零五年三月二日拍定所為之買賣行為，准原告以同一價格優先承買。

⒊訴訟費用由被告負擔。

二、被告之抗辯略以：㈠被告吳山和部分：被告吳山和並沒有妨害原告任何權利，原告起訴狀內容與被告吳山和無關，同意原告以同一價格承買系爭房屋。

對原告主張與被告陳玉間租賃關係無意見。

㈡被告陳玉部分：民法上拍賣不等於私法上的買賣，故即無優先承買權。

對實質上之內容沒有爭議等語，並聲明：⒈原告之訴駁回。

⒉訴訟費用由原告負擔。

三、本院之判斷：㈠按「按依修正前土地法第一百零四條所定基地所有人之優先承買權，僅係基地所有人與房屋所有人間之權利義務關係無對抗第三人之效力。

其確認優先承買權之結果，係使房屋所有人負以同一條件優先出售于基地所有人之義務，與房屋之買受人間不發生任何權義關係。

被上訴人將原買主之上訴人併列為共同被告，提起確認優先承買權存在之訴，顯無即受確認判決之決之法律上利益，依首開規定，自屬不得對上訴人提起」，最高法院六十九年台上字第一九六０號判決意旨參照。

本件原告請求確認對於系爭房屋有優先承買權存在，其以拍定人吳山和為被告之部分，參以首開說明，難認有即受確認判決之法律上利益，原告此部分請求應予駁回，先予敘明。

㈡按「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權」，土地法第一百零四條第一項前段定有明文。

經查：⒈訴外人匯豐汽車股份有限公司持本院核發之九十三年十一月二十三日基院慧九十二執儉字第二五０一號債權憑證為執行名義，向臺灣新北地方法院聲請對於陳玉等人為強制執行，經該院以一百零四年度司執字第八三九０六號受理後，該院以一百零四年八月十二日新北院清一０四司執辰八三九０六字第０五０九九四號函囑託本院為強制執行。

本院以一百零四年度司執助字第四六二號清償票款強制執行事件受理後，對於陳玉之系爭房屋為查封、拍賣，於一百零五年三月二日由吳山和以三十一萬六千六百元拍定。

本院民事執行處於一百零五年三月二日發函通知系爭房屋坐落土地所有人中華民國（財政部國有財產署）、訴外人胡博翔、原告辛西福於文到十日內聲明是否願優先承買。

該函文於一百零五年三月七日送達原告，原告於一百零五年三月十四日具狀聲明優先承買。

經本院民事執行處於一百零五年三月十八日以基院曜一０四司執助清字第四六二號函通知原告（及其他主張優先承買之人）補正釋明優先承買權之相關事證資料。

原告於一百零五年三月二十四日提出民事陳報狀。

本院民事執行處於一百零五年四月二十八日發函原告，通知其優先承買之聲請不應准許。

原告於同年五月十日提起本件訴訟。

上開各情，經本院調取本院一百零四年度司執助字第四六二號強制執行事件（下稱系爭強制執行事件）卷宗核閱屬實。

⒉而系爭房屋坐落系爭土地，有新北市瑞芳地政事務所建物測量成果圖附於系爭執行卷宗可稽（除坐落系爭土地外，亦占用新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○地號土地），可以採認。

原告主張：被告陳玉向其租用系爭土地據以整修系爭房屋居住使用等情，業據證人陳慶福（陳玉之子）於本院證稱：系爭房屋原係其父購買。

原告來測量，說要把房子拆掉。

…一開始是用租的，我母親（陳玉）付他一年就沒有了，一開使他要拆房子，我媽媽說不要拆，不然我沒有地方住，不然我一年幾千元給你，我媽媽頭一年有付三千元給原告…等語在卷（本院一百零五年六月一日言詞辯論筆錄第二至五頁），且原告主張與陳玉間就系爭房屋坐落部分有土地租賃契約一情，復為被告陳玉所不爭執，亦堪採認。

從而，原告主張其依土地法第一百零四條第一項前段規定，對於系爭房屋有優先承買權存在，亦屬可採。

原告列陳玉為被告，請求確認對於系爭房屋有優先承買權存在，為有理由，應予准許。

⒊被告陳玉雖辯稱：民法上之拍賣不等於私法上的買賣，故無優先承買權云云，惟按強制執行法上之拍賣應解釋為買賣之一種，即以債務人為出賣人，拍定人為買受人（執行法院即代債務人出賣之人），故執行拍賣基地時，關於土地法第一百零四條之規定亦在適用之列，最高法院四十七年台上字第一五二號判例意旨參照。

被告陳玉此部分辯解並非可取，附此指明。

㈢至於原告請求准許由原告以同一價格優先承買系爭房屋，查系爭房屋坐落之土地除系爭土地外，另有其他土地，業如前述，且系爭強制執行事件中，除原告聲明優先承買外，另有詹丹、詹月娥、詹秀英、胡博翔等人均聲明優先承買。

則原告主張其有優先承買權一節，固堪採認，惟系爭房屋究應由何人承買，仍待本院民事執行處依法處理決定，非本院於本件判決所能決定。

是原告請求准由原告優先承買系爭房屋之部分，無從准許。

四、綜上，原告對於被告陳玉請求確認對於系爭房屋有優先承買權，為有理由，應予准許。

至於原告其餘請求（列吳山河為被告之部分，及請求准由原告承買系爭房屋之部分），為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、舉證及攻擊防禦方法，與本院前開認定無涉或無違，爰不一一論述。

參、結論，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 2 月 15 日
民事庭法 官 高偉文
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 2 月 15 日
書記官 黃瓊秋