設定要替換的判決書內文
臺灣基隆地方法院民事判決
105年度基簡字第414號
原 告 畢日安
訴訟代理人 陳英鳳律師
被 告 四季春大廈管理委員會
法定代理人 潘清欽
訴訟代理人 林富貴律師
上列當事人間請求排除侵害等事件，經本院於民國106年1月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將原告所有門牌號碼基隆市○○區○○○街○號九樓房屋上方樓頂平台依如附件所示之修復方式，修復至不漏水之程度。
被告應給付原告新臺幣壹拾陸萬零柒佰陸拾柒元，及自民國一百零五年五月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣捌萬肆仟捌佰伍拾元由被告負擔。
本判決第一項、第二項得假執行；
但被告如以新臺幣參拾捌萬伍仟貳佰伍拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告為四季春大廈（下稱系爭社區）之區分所有權人，原告所有位於系爭社區內門牌號碼基隆市○○區○○○街0號9樓房屋（下稱系爭房屋）上方樓頂平台（下稱系爭樓頂平台）為全體區分所有權人共有，因被告疏於管理維護，系爭房屋室內上方樓板即因系爭樓頂平台防水層失效而漏水，造成系爭房屋室內之天花板、壁面及物品損壞，出租他人後亦因漏水問題，不足月即行退租，被告雖曾施打止水針，惟無法解決漏水問題。
系爭樓頂平台既屬系爭社區之共有部分，依據公寓大廈管理條例規定，被告應有修繕義務，且修繕費用應由公共基金或全體共有人支付之，系爭社區 102年6月8日第19屆區分所有權人會議（下稱系爭區分所有權人會議）所為漏水較嚴重範圍由被告在 2萬元範圍內修繕，或由區分所有權人自行修繕後補助 2萬元之決議，侵害區分所有權人權利且顯失公平，應屬無效，為此依公寓大廈管理條例第10條第2項及民法第184條、第544條規定，請求被告應修復系爭樓頂平台致系爭房屋不漏水狀態，並賠償系爭房屋室內修繕費用61,767元，及自104年12月起至105年10月止共11個月因漏水無法出租之損失99,000元等語。
並聲明：㈠被告應將系爭房屋上方之系爭樓頂平台依附件所示之方式修復至系爭房屋屋頂樓板不漏水程度；
㈡被告應給付原告160,767元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；
㈢願供擔保聲請宣告假執行。
二、被告抗辯：㈠自96年12月4日起至103年 7月17日止，被告總計召開21次管理委員會或區分所有權人會議，商討如何解決系爭社區漏水修繕之問題，有相關會議紀錄及住戶自行修繕或向被告申請修繕之現金支出傳票、收據可憑，被告依照管理委員會或區分所有權人會議之決議執行職務，已盡善良管理人注意之義務，並無故意或過失之情事，原告主張被告怠於履行職務，造成原告受有損害，並無理由。
㈡依系爭區分所有權人會議決議，頂樓平台漏水修繕以 2萬元額度內由被告雇工修繕，或由住戶自行修繕後補助最高額度2 萬元，原告自不能請求被告依附件所示修繕方式修繕，且系爭社區管理基金有限，實無力負擔系爭樓頂平台修繕費用，原告亦未舉證證明租金損失與系爭房屋漏水有因果關係。
㈢並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決願供擔保聲請宣告免為假執行。
三、原告主張其為系爭社區之區分所有權人，因系爭樓頂平台防水層失效，致原告所有系爭房屋室內漏水，受有天花板、壁面、物品受損及租金損失等損害，被告依法對系爭樓頂平台漏水有修繕義務，然未能修復，依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，請求被告修繕系爭樓頂平台漏水，並依侵權行為、委任之法律關係，請求被告賠償損害等語，為被告所否認，並以前詞置辯，本院判斷如下：㈠原告主張其為系爭社區之區分所有權人，因系爭樓頂平台防水層失效，致原告所有系爭房屋室內漏水，受有天花板、壁面、物品受損等損害，系爭樓頂平台為系爭社區之共用部分，被告應負維護、修繕之責等事實，為被告所不爭執，並有系爭房屋建物登記謄本、系爭社區規約在卷足稽，且經兩造合意之台灣省土木技師公會鑑定系爭房屋漏水原因，鑑定結論認為：「⒈鑑定標的物頂樓平台原鋪設隔熱磚，硬體結構老舊及部分破損，隔熱磚底層大量含水，研判應係隔熱磚下方防水層，年久泡水老化起泡而破損，導致雨天時頂樓平台地面水往下滲漏至其下方鑑定標的物屋內，造成屋內居室天花板滲漏及牆面斑剝受損。
⒉複勘當日，廚房頂混凝土頂板發現水滴，足證頂樓平台地坪局部區域防水功能已喪失，造成雨水下滲。
⒊臥室陽台外推與鑑定標的物目前屋內滲漏水無關。
⒋因頂樓平台地坪防水功能不良，造成鑑定標的物部分房間天花板滲漏及牆面斑剝而受損…」，有台灣省土木技師公會105年12月15日（105）省土技字第6151號函附鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告書）附卷可憑，堪認系爭房屋室內漏水係因系爭樓頂平台防水層失效所致。
㈡按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其應有部分比例分擔之。
但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。
其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文。
所謂共同部分，指性質上不許分割而獨立為區分所有客體之部分而言。
經查：⒈系爭樓頂平台為整棟公寓大廈之屋頂，係為維持建物安全及其外觀所必要的構造，性質上不許分割而獨立為區分所有客體，自屬公寓大廈之共用部分，被告亦不爭執系爭樓頂平台屬區分所有權人之共用部分，且未約定為頂樓住戶專用，系爭樓頂平台既因防水層失去原有防水功能而發生漏水問題，此非因可歸責於原告之事由所致，原告依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，請求被告依系爭鑑定報告書建議如附件所示之修復方式修繕系爭樓頂平台漏水，核屬有據。
⒉被告抗辯依系爭區分所有權人會議決議，頂樓平台漏水修繕以 2萬元額度內由被告雇工修繕，或由住戶自行修繕後補助最高額度 2萬元，固據提出會議紀錄影本為證，惟按公寓大廈管理條例第10條第2項規定，係分為本文：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。
其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」
，及但書：「但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。
其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」
二者，此觀上開規定之條文結構，均係先確認責任歸屬始接續規範費用分擔，且使用「共用部分…。
其費用…。」
、「但…。
其費用…。」
等相同之用語即明，故所謂「其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定」，應僅適用於但書之情形，而未允許區分所有權人會議或規約，就本文之情形，透過多數決將應由全體區分所有權人共同分擔之費用，轉嫁由特定區分所有權人負擔。
又系爭社區規約第4條規定：「本會之任務：關於社區內各項公共設施之維修事項。」
，系爭區分所有權人會議決議內容，核與系爭社區規約第4條規定不同，且系爭社區規約亦無得另以區分所有權人決議方式取代或排除系爭社區規約效力之規定，參酌民法第56條第2項規定之意旨，關於共用部分之修繕義務，仍應以系爭社區規約為依據，由被告為之，除共用部分之修繕，係因可歸責於原告之事由所致，修繕費用亦應由公共基金支付之，被告所辯，自不足採。
至於被告抗辯公共基金不足以支付修繕費用云云，惟依公寓大廈管理條例，被告有修繕、管理、維護公寓大廈共用部分、約定共用部分之責任，而因修繕、管理、維護所生費用，則由公共基金支付，或由權利義務主體之區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，被告之公共基金或管理費如不足以支付，應另由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，被告不因此解免其維護、修繕之責任。
㈢次按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184條第1項前段定有明文。
又按依民事訴訟法第40條第3項規定，非法人團體設有代表人或管理人者，有當事人能力，公寓大廈管理條例第38條第1項亦規定管理委員會有當事人能力，故管理委員會於公寓大廈管理條例規定之管理委員會權責範圍內所為之行為，即具有權利能力，而管理委員會於執行職務範圍內既具有權利能力，自亦有侵權行為之責任能力，而可為侵權行為損害賠償之義務人，否則公寓大廈管理條例規定管理委員會有當事人能力，即失其意義，當非立法本意（最高法院98年度台上字第 790號判決要旨參照）。
原告所有系爭房屋室內漏水係因系爭樓頂平台防水層失效所致，已如前述，被告怠於積極維護、修繕系爭樓頂平台，致原告因系爭房屋發生漏水受有損害，兩者之間有相當因果關係存在，原告依侵權行為之法律關係，請求被告負賠償責任，即屬有據。
經查：⒈按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；
第一項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀；
損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限；
依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第213條第1、3項、第216條分別定有明文。
⒉系爭房屋室內天花板、牆面之修繕費用，經系爭鑑定報告書估算為61,767元，並為被告所不爭執，原告請求被告給付61,767元，自屬有據。
又原告於104年11月1日將系爭房屋出租予訴外人張嘉軒，約定每月租金900元，租賃期間自104年11月1日起至105年10月31日止，有房屋租賃契約書影本可稽，復為被告所不爭執，而系爭房屋漏水係因被告對於系爭樓頂平台未善盡維護、修繕義務所致，原告於103年4月29日寄發存證信函通知被告修繕，被告獲知後遲未修繕，致張嘉軒無法依租賃物之正常目的使用而與原告終止租約，原告自 104年12月1日至105年10月31日止，即因系爭房屋無法正常出租致受有租金損失共99,000元（計算式：9,000元×11＝99,000元）。
⒊原告請求被告賠償損害部分，本院已依民法第184條第1項前段規定為有利原告之判決，故就民法第544條規定之爭點，無須再予審酌，附此敘明。
五、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第10條第2項規定及侵權行為之法律關係，請求被告應將系爭樓頂平台依附件所示之修復方式，修復至不漏水程度，及給付原告 160,767元（計算式：61,767元+99,000元＝160,767元）暨自起訴狀繕本送達翌日即105年5月18日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。
六、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依被告之聲請酌定相當之金額宣告預供擔保後，得免為假執行。
七、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之證據資料，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、本件訴訟費用84,850元（即第一審裁判費4,850元、鑑定費8萬元），由敗訴之被告負擔。
九、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條、第87條第1項、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 2 月 17 日
基隆簡易庭法 官 陳湘琳
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 2 月 17 日
書記官 林惠如
附件（基隆市○○區○○○街0號9樓樓頂平台漏水原因之修復方式）：
一、先遷移樓頂平台之自來水錶區管線，可採現地將地坪墊高或移設至水塔下方之牆面上，詳細施工項目及費用詳附表一。
二、樓頂平台地坪防水施工程序：
㈠施工前準備：隔熱磚及下方既有防水層打除至結構體，拆除之廢棄物全部清運離施工平台，如施工地坪表面層鬆脫或有凸出，應修補後方可施工，必要時進行排水孔及周邊排水溝清理，以確保日後平台排水功能順暢。
㈡塗底油：塗佈橡化瀝青底膠一度（約0.2kg/平方公尺）進行打底作業；塗佈瀝青熱熔漿約1.0kg/平方公尺。
㈢防水毯施工：以火槍燒烤4mm岩片面熱熔式橡化瀝青防水毯使其緊密貼附於地面；
應由低位鋪至高位，於相交處搭接至少10公分，立面處折起約15公分。
㈣防水毯保護層施工：防水毯上方以施作厚度至少 3公分之覆蓋層，表面必須整體粉光及施作洩水坡度，使地面水能順暢流入平台邊溝經排水口排放；
地坪水泥砂漿面層（含女兒牆）塗刷壓克力面漆（1底2度）。
㈤詳細施工項目及費用詳附表二。
附表一：
┌──┬──────────┬──┬──┬────┬────┐
│項次│工程項目 │數量│單位│單價（新│複價（新│
│ │ │ │ │臺幣） │臺幣） │
├──┼──────────┼──┼──┼────┼────┤
│ 1 │既有地面水錶遷移人工│2 │日 │4,800元 │9,600元 │
│ │費（1大工+1小工） │ │ │ │ │
├──┼──────────┼──┼──┼────┼────┤
│ 2 │管線材料費 │1 │式 │6,000元 │6,000元 │
├──┼──────────┼──┼──┼────┼────┤
│ 3 │自來水錶管線區不鏽鋼│1 │式 │7,000元 │7,000元 │
│ │雨遮工料費 │ │ │ │ │
├──┼──────────┼──┼──┼────┼────┤
│ 4 │其他雜項費用 │1 │式 │1,200元 │1,200元 │
├──┼──────────┼──┼──┼────┼────┤
│ │小計 │ │ │ │23,800元│
├──┼──────────┼──┼──┼────┼────┤
│ │營業稅（5%） │ │ │ │1,190元 │
├──┼──────────┼──┼──┼────┼────┤
│ │合計 │ │ │ │24,990元│
└──┴──────────┴──┴──┴────┴────┘
附表二：
┌──┬──────────┬──┬──┬────┬─────┬───────────┐
│項次│工程項目 │數量│單位│單價（新│複價（新臺│備註 │
│ │ │ │ │臺幣） │幣） │ │
├──┼──────────┼──┼──┼────┼─────┼───────────┤
│ 1 │既有地坪打除及清運 │100 │㎡ │550元 │55,000元 │施工地坪表面需平滑、堅│
│ │ │ │ │ │ │、堅實，如面層鬆脫或有│
│ │ │ │ │ │ │凸出，應修補後方可施工│
├──┼──────────┼──┼──┼────┼─────┼───────────┤
│ 2 │岩片面熱熔式橡化瀝青│100 │㎡ │800元 │80,000元 │含邊溝及落水口加強處理│
│ │防水毯鋪設（含底油塗│ │ │ │ │及高腰落水罩更新 │
│ │佈） │ │ │ │ │ │
├──┼──────────┼──┼──┼────┼─────┼───────────┤
│ 3 │地坪水泥砂漿覆蓋（3 │100 │㎡ │550元 │55,000元 │水泥砂漿表面需整體粉光│
│ │～5公分）及地坪面層 │ │ │ │ │ │
│ │（含女兒牆）壓克力面│ │ │ │ │ │
│ │漆（1底3度）塗刷 │ │ │ │ │ │
├──┼──────────┼──┼──┼────┼─────┼───────────┤
│ │小計 │ │ │ │190,000元 │ │
├──┼──────────┼──┼──┼────┼─────┼───────────┤
│ │營業稅（5%） │ │ │ │9,500元 │ │
├──┼──────────┼──┼──┼────┼─────┼───────────┤
│ │合計 │ │ │ │199,500元 │ │
└──┴──────────┴──┴──┴────┴─────┴───────────┘
還沒人留言.. 成為第一個留言者