臺灣基隆地方法院民事-KLDV,105,基簡,855,20170203,1

臺灣基隆地方法院民事判決
105年度基簡字第855號
原 告 曾淑盈
被 告 余進福
余進財
上列當事人間請求履行契約事件，經本院於民國106年1月5日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告余進福應給付原告新臺幣玖萬陸仟元，及自民國一百零五年九月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告余進福負擔百分之二十二，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行；

但被告余進福如以新臺幣玖萬陸仟元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：原告向被告余進福、余進財承租門牌號碼基隆市○○區○○路00巷00號 2樓房屋（下稱系爭房屋），並先後於民國104年2月1日、104年5月5日、105年2月19日簽訂房屋租賃契約書（以下各稱第一次、第二次、第三次租約），因第三次租約係受被告余進福強迫所簽立，兩造間之租賃關係應以第二次租約為憑，而第二次租約約定租期自104年3月 1日起至109年12月31日止，每月租金新臺幣（下同）9,000元，原告預先給付租金新臺幣（下同）44萬元及20萬元借據，借據部分並已繳付25,000元，合計 465,000元。

嗣原告因受被告余進福之公然侮辱與誹謗，並多次受到被告之騷擾及言語暴力，心生恐懼，遂於105年7月31日搬離系爭房屋，依第二次租約特別約定，若被告在原告未違約情況下要求原告遷移他處，須賠償原告裝潢費12萬元，並同意 2個月不收租金作為原告搬家時間。

原告自104年3月1日至105年 7月31日居住系爭房屋共17個月，經扣除約定之 2個月搬家時間，原告僅需繳納15個月之租金即 135,000元，為此請求被告返還預繳租金32萬元及裝潢費12萬元，並聲明：被告應給付原告44萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

二、被告抗辯：㈠原告向被告承租系爭房屋後屢次違約，兩造才會先後締結數份租賃契約書，最後由被告余進福與原告簽訂第三次租約，約定租期自105年2月1日起至107年7月31日止，每月租金9,000元，被告余進財並非第三次租約之出租人，且雙方於租約均特別約定原告若中途有違約，等同自動放棄居住權利，不得要求退還繳交之租金，原告於105年7月31日逕自搬離系爭房屋，視同自行放棄居住權利，原告虛構捏造被告有公然侮辱、誹謗及騷擾、言語暴力等行為，依第二次租約請求被告返還租金及裝潢費，實無理由。

㈡並聲明：原告之訴駁回。

三、本院得心證之理由：㈠原告主張其自104年3月1日起向被告承租系爭房屋，先後於104年2月1日、104年5月 5日與被告簽訂房屋租賃契約書，及於105年2月19日與被告余進福簽訂房屋租賃契約書，約定每月租金 9,000元，雙方並於第二次、第三次租約特別約定：「此次租約內容經甲乙雙方同意後簽訂，乙方曾小姐若中途有違約等同自動放棄居住權利，不得要求退還繳交之租金。

」、「乙方曾小姐若把房屋轉租須先向甲方知會，轉租對象只限單身女性或學生，若違反規定，甲方可將房屋收回視同違約。

使用範圍二樓房屋（不包括倉庫及壹樓廚房）。」

、「若甲方在合約期間乙方無違約情況下要求乙方遷移他處，甲方須賠償乙方裝潢費壹拾貳萬元，並同意兩個月不收租金搬家時間。」

，原告以現金44萬元及20萬元借據預付租金，借據部分並已繳付25,000元，合計已給付租金 465,000元，嗣原告於105年7月31日搬離系爭房屋等情，業據原告提出三份租賃契約書影本為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。

㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

次按當事人如主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任，最高法院著有64年台上字第1540號、21年上字第2012號判例足資參照。

又請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則（最高法院43年台上字第 377號判例意旨參照）。

復按債權債務之主體應以締結契約之當事人為準，凡以自己名義締結契約者，即成為契約之當事人，得享有契約所生之權利及應負擔契約所生之義務。

債權人基於債之相對性僅得對於契約名義之債務人行使權利，而不得對於債務人以外之人請求（最高法院18年上字第876號、17年上字第906號判例參照）。

原告主張第三次租約是遭被告余進福強暴、脅迫而簽訂，且依租約特別約定第3條，被告應賠償原告裝潢費12萬元，及給予原告兩個月搬家時間云云，為被告所否認，原告自應就其主張第三次租約是遭被告余進福強暴、脅迫所簽訂，及被告要求原告搬遷等事實負舉證責任。

經查：⒈原告主張第三次租約是遭受強暴脅迫簽訂，固提出錄音光碟及譯文為證，惟錄音時間分別是105年1月29、30、31日及105年2月1、2、16日，與105年2月19日簽訂第三次租約之日期不符，且依原告所提錄音譯文多數是記載「怪聲音」，不足以證明被告余進福強暴脅迫原告簽訂第三次租約，原告復未提出其他證據資料以實其說，自難信為真實。

又依民法第93條前段規定，撤銷不自由意思表示，應於發見詐欺或脅迫終止後，一年內為之，原告迄今仍未撤銷其第三次租約之意思表示，第三次租約自屬有效，原告主張應以第二次租約為據云云，即屬無據。

第三次租約既係原告與被告余進福所簽訂，依債之相對性原則，原告自不得向非契約之當事人即被告余進財請求返還預收租金32萬元及賠償裝潢費12萬元。

⒉另依第三次租約特別約定：「「若甲方（即被告余進福）在合約租賃期間，乙方（即原告）在無違約情況下要求乙方遷移他處，甲方須賠償乙方裝潢費壹拾貳萬元，並同意兩個月不收租金搬家時間」，須被告余進福在原告未違約情況下要求原告搬遷，始須賠償原告裝潢費12萬元，被告余進福抗辯原告是自行搬離系爭房屋，原告既未舉證證明被告余進福要求原告遷出系爭房屋，自不得請求被告余進福賠償裝潢費12萬元，且依第三次租約特別約定：「此次租約內容經甲乙雙方同意後簽訂，乙方曾小姐若中途有違約等同自動放棄居住權利，不得要求退還繳交之租金。」

，原告亦不得請求被告余進福退還租賃期限內之租金。

惟被告余進福與原告於第三次租約第2條約定租賃期限自105年2月1日起至107年7月31日止，每月租金9,000元，原告係自104年3月1日起居住系爭房屋，則原告應繳納之租金為104年3月1日起至107年 7月31日止共369,000元（計算式：9,000元×41個月＝ 369,000元），而被告余進福不爭執原告已給付租金 465,000元，扣除原告應繳納之租金 369,000元，原告得請求被告余進福返還租金96,000元。

四、綜上所述，原告依租賃契約之法律關係，請求被告余進福給付原告 96,000元，及自支付命令送達翌日即105年9月9日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；

逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。

五、本件係民事訴訟法第427條第2項第1款因建築物定期租賃關係所生之爭執涉訟，本院為被告敗訴判決部分，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保，得免為假執行。

六、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果之不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

七、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 2 月 3 日
基隆簡易庭法 官 陳湘琳
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 2 月 3 日
書記官 林惠如