臺灣基隆地方法院民事-KLDV,105,訴,547,20170209,1

臺灣基隆地方法院民事判決
105年度訴字第547號
原 告 葉冠麟
訴訟代理人 郭百祿律師
被 告 曾良機
訴訟代理人 連堂凱律師
上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國106年1月24日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用新臺幣貳萬柒仟零參拾柒元由原告負擔。

事實及理由

一、被告受合法通知，無正當理由，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告起訴主張：㈠原告及胞兄葉騰遠共同出資，於民國105年7月間，透過住商不動產暖暖加盟店（下稱住商仲介）營業員潘煒儒居中介紹，看中被告所有門牌號碼基隆市○○區○○路000巷00號1樓房地（下稱系爭建物），經營業員潘煒儒帶同原告胞兄葉騰遠看過系爭建物，告知系爭建物室內實際使用面積約8 坪，登記建坪為13.69 坪。

原告胞兄葉騰遠見系爭建物係作店舖使用，符合日後可以作為對外營業之用途，遂於105年8月5日由原告出面與被告簽立不動產買賣契約書，以總價新臺幣（下同）255萬元向被告購買系爭建物，並約定於105年9 月10日前交屋。

㈡系爭建物係以現況進行出售，而兩造約定105年9月10日交付系爭建物現況亦如住商仲介網路刊登之照片所示，是本件買賣標的物應以系爭建物現況為之，被告自應擔保系爭建物之現況，其所占用之基地及建物本身之權利毫無瑕疵，惟交屋後，原告偕同家人至系爭建物整理時，社區管理委員會及警衛告知系爭建物有違建之情形，原告半信半疑下遂向基隆市政府建管課調取系爭建物竣工圖，竟發現系爭建物確有占用社區通道增建為室內面積使用之情事，惟被告於系爭建物買賣契約所附「不動產委託銷售標的現況說明書」第22項「建物是否占用他人土地之情形？」；

第42項「是否有違建、增建或改建之情事？」，均表示系爭建物無上述情事，原告自此始知受騙上當，乃透過住商仲介於105年9月21日以基隆愛三路郵局691 號存證信函通知被告出面解決，經協商後被告拒絕以原價買回系爭建物。

㈢被告曾擔任過該社區管理委員會第一屆主任委員一職，曾參與建商與社區管理委員會交接社區公共空間之事宜，且建商亦將社區全部建物之竣工圖交予管委會保存，被告身為系爭建物之所有權人，並已使用長達23年之久，豈有不知系爭建物占用公共空間通道之事。

被告透過住商仲介營業員出售系爭建物，告知系爭建物室內實際使用面積約8 坪左右，卻刻意隱暪該室內面積占用社區公共通道加以增建之情事，致原告陷於錯誤而與被告簽立系爭建物買賣契約，是以，原告自得依民法第92條規定撤銷受詐欺意思表示，以及依據民法第349條、第353條權利瑕疵擔保規定，解除系爭建物買賣契約，併以本訴狀繕本送達作為撤銷受詐欺意思表示及解除契約意思表示之通知，請求擇一勝訴判決。

為此，爰依民法第114條、第113條、第359條第2款、第5款及第260條規定，請求被告返還原告已支付之價金255萬元、仲介費5萬1,000 元及系爭建物過戶之地政規費及代書費2萬5,700元，共計262 萬6,700元等語。

㈣並聲明：⑴被告應給付原告262萬6,700元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

⑵願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告未於最後言詞辯論期日到場，據其前言詞辯論所為之聲明及陳述如下：㈠被告自82年12月29日向前手九達建設股份有限公司購買系爭建物時，其建物內部結構即與現狀相同，被告從未有增建或改建之行為，且購買時前手也未有告知被告前述占用社區通道為室內面積，亦從未有人向被告表示任何異議，被告自始不知系爭建物有占用社區通道，故主觀上根本無詐欺原告故意，而系爭建物後方本應是大樓樓梯間及該樓梯全體住戶之電表安置處，已變動位置與使用執照圖說不符，此等更動除原始起造建設公司自行變更設計外，一般住戶根本無力進行也無從自建物外觀得知，故被告出售系爭建物時確實不知建物有占用社區公共通道一事，實無詐欺原告之故意，原告指摘受被告詐欺而為買賣之意思表示，誠與事實不符。

㈡被告從未告知原告及原告胞兄系爭建物室內使用空間面積為8 坪，且住商仲介營業員潘煒儒係買方委買之營業員，賣方委賣之營業員係蔡文鴻，故縱委買之營業員潘煒儒有告知原告不實訊息，亦與被告無涉。

況系爭不動產買賣契約第1條已載明「一層11.49平方公尺，騎樓面積15.18平方公尺」「全部出售建物面積為26.67平方公尺（7.865坪）（被告誤計，應為8.067675坪）」，由此可推知原告早已知悉系爭建物內部應有增建部分，但仍為應買之意思表示。

依民法第355條規定，被告應無負瑕疵擔保責任之義務。

㈢系爭建物並無第三人可向原告主張權利，其產權完整並無疑義，原告依民法第349條、第353條之規定，主張解除買賣契約顯與法不符等語，資為抗辯。

㈣並為答辯聲明：如主文所示。

三、兩造於105年8月5日簽訂不動產買賣契約書，原告以255萬元之總價款，向被告購買系爭建物，已辦妥所有權移轉登記，並已同年9月10 日交屋；

系爭建物經基隆市政府都市發展處建築管理科會同使用管理科、基隆市暖暖區公所、皇家極品華夏管理委員會及原告胞兄葉騰遠勘驗結果「住商不動產網站照片建築物顯示當時購買時分戶牆確實已拆除‧‧‧但現行法令分戶牆拆除需要辦理變更使用執照，惟該分戶牆旁為社區公共通道，依規定不得辦理變更，‧‧‧」「另公共空間通道、直通樓梯與竣工圖不符乙符‧‧‧依現行法令公共空間及直通樓梯更改大門方向需要辦理變更使用執照‧‧‧」等事實，為兩造所不爭，復有系爭不動產買賣契約、105年12月27日下午2時30分會勘紀錄及基隆市政府106年1月11日基府都使貳字第105007644號函可稽。

四、本件爭點及本院判斷：原告主張其得依民法第92條規定，撤銷被詐欺之意思表示，再依民法第113、114條規定，請求被告返還其已給付之買賣價金、仲介費、代書費及規費，或依民法第349條、第353條規定，解除系爭買賣契約，請求被告返還本件已給付之買賣價金，仲介費、代書費及規費，有無理由？經查：㈠按因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。

但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。

民法第92條第1項定有明文。

而民法上所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示。

倘行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示，然此仍與詐欺之法定要件不侔，表意人亦不得援民法第92條第1項規定，撤銷其意思表示（最高法院56年台上字第3380號判例意旨、87年度台上字第548、1195 號判決意旨參照），且詐欺雖不以積極之欺罔行為為限，然單純之緘默，除在法律上、契紙上或交易之習慣上就某事項負有告知之義務者外，其緘默並無違法性，即與本條項之所謂詐欺不合（最高法院18年上字第371號、33年上字第884號判例意旨參照）；

又主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任。

民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院44年台上字第75號、17年上字第917 號判例意旨參照）。

㈡原告主張住商仲介營業員潘煒儒告知系爭建物室內使用空間面積約8 坪，且就住商仲介網站上刊登之系爭建物現況照片觀之，其室內坪數亦約8坪，以系爭建物總面積26.67平方公尺換算亦約8.0676 坪云云，惟查，原告於105年8月5日向被告購買系爭建物，依系爭不動產買賣契約第1條「不動產標示及買賣權利範圍」約定：「建號2677，門牌號碼基隆市○○區○○路000巷00號，一層11.49㎡，騎樓15.18㎡， 合計26.67㎡」， 而依系爭建物所有權狀之記載，系爭建物層次一層，面積11.49平方公尺，總面積26.67平方公尺，附屬建物：平台4.02 平方公尺，，權利範全部1/1，核與兩造約定之一層11.49平方公尺、總面積26.67平方公尺相符，且住商仲介在網路上僅刊登系爭建物照片、登記建坪、屋齡、格局、總價、樓層、座向及管理費等資料，並無任何有關室內使用空間面積之記載，且本件系爭不動產買賣契約關於室內使用空間之面積為何，兩造並未特別約定，故原告買受系爭建物並無坪數短少或不符網站刊登所載室內格局之情形。

㈢被告於105年7月5 日填寫之「不動產委託銷售標的現況說明書」第22項「建物是否有占用他人土地情形？」、第42項「是否有違建、增建或改建之情事？」，固勾選「否」，然對照卷附基隆市政府106年1月11日基府都使貳字第1050076447號函所載：「受文者：葉冠麟」、「主旨：檢送105年12 月27日『有關民眾反映本市○○區○○路000巷00號1樓建築物，涉及擅自拆除分戶牆、增建違章建築及管委會所轄公共空間通道、直通樓梯與竣工圖不符一案』，現場會勘紀錄乙份，請查照。」

、「說明：依據本府105年12月20 日基府都使貳字第1050257132號函辦理。

旨案於105年12月27 日下午2時30分現場勘查，當日經51號1樓建築物代表人、皇家極品華夏管理委員會、暖暖區公所及本府承辦人員於現場會勘結論如下：㈠本案依所有權人檢附之說明書相關資料，其中住商不動產網站照片建築物顯示當時購買時分戶牆確實已拆除，現今建築物所有權人非現行違規人，但現行法令分戶牆拆除需要辦理變更使用執照，惟該分戶牆旁為社區公共通道，依規定不得辦理變更，‧‧‧。

㈡至於建築物後方增建違章建築物乙節，請暖暖區公所依規查報。

㈢另公共空間通道、直通樓梯與竣工圖不符乙節，經管委會表示意見，雖然非現行違規人，但依現行法令公共空間及直通樓梯更改大門方向需要辦理變更使用執照‧‧‧」等內容，可知系爭建物於斯時(105年12月間）始確認分戶牆拆除，與使用執照一樓平面圖不符，而被告係於82年12月29日向前手九達建設股份有限公司買受，其既非系爭建物之原始起造人，自難遽認其必然知悉系爭建物分戶牆拆除，建物占用社區公共通道之情形，難認被告於105年7月5 日有填載不實之事。

又系爭不動產買賣契約乃是成屋買賣契約，有關系爭建物之坐落位置、格局及面積均非被告所能隱暪，且原告於買受前既曾委由胞兄葉騰遠前往系爭建物實地勘查屋況，可見原告於締約前就系爭建物客觀條件予以察看並確認符合其需求，始與被告簽訂系爭不動產買賣契約，原告既看過系爭建物現況，以系爭建物現況為買賣之標的方簽訂系爭不動產買賣契約，原告於簽訂系爭不動產買賣契約及交付價金時，並無陷於錯誤之可言，而原告復未能舉證證明被告有何確切知悉系爭建物分戶牆拆除室內面積占用社區公共通道之實情，卻故意提供不實資訊之情事，其主張被告係蓄意隱瞞而故意詐欺，尚嫌臆測。

從而，原告以其意思表示「被詐欺」為由，依民法第92條規定，主張撤銷其買受系爭房屋之意思表示云云，自係欠缺根據，不能准許。

㈣原告雖執相同之原因事實，另主張其得依民法第349條、第第353條等規定，解除系爭買賣契約如前，然此同經被告否認並以前詞置辯。

按所謂標的物之權利瑕疵擔保責任，係指出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。

民法第349條定有明文。

揆諸上開說明，原告所執之原因事實顯然與權利瑕疵擔保責任無涉，且並未有第三人就該建物主張權利，自無權利瑕疵擔保之可言。

再者，原告既曾至現場察看系爭建物現況，於知悉系爭建物現況後，仍予買受，在未舉證被告曾為不實之保證，依民法第355條第1項規定，出賣人自不負瑕疵擔保責任（最高法院84 年度台上字第2320號民事裁判要旨參照）。

故原告依上開民法第349條之規定提起本訴，請求解除契約，並返還之價款、仲介費、代書費及規費，亦於法不合，不應准許。

㈤綜上，原告執前詞請求被告返還本件已給付之買賣價金、仲介費、代書費及規費，均無理由，應予駁回；

又原告既受敗訴判決，則其假執行之聲請，當亦失所附麗而無依據，爰併予駁回之。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之各項證據資料，經本院審酌後，認均與本件判決結果無影響，爰不予一一論列，併此敘明。

六、訴訟費用2萬7,037元由敗訴之原告負擔。

七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條及第87條第1項，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 2 月 9 日
民事庭法 官 林淑鳳
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 2 月 9 日
書記官 陳文婕