臺灣基隆地方法院民事-KLDV,105,訴,98,20160920,1

臺灣基隆地方法院民事判決
105年度訴字第98號
原 告 蔡芳夫
訴訟代理人 邱群傑律師
被 告 吳 犇
吳永明
共 同
訴訟代理人 陳彥寧律師
上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國105年9月6日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落新北市萬里區大鵬段一四四之一、一四五、一四六之一、一四六之二地號土地上，如附件新北市汐止地政事務所一○五年五月十七日土複（數化）字第○三九六○○號土地複丈成果圖所示編號A部分（面積各六九‧八七平方公尺、一二三‧二六平方公尺、二三八‧六四平方公尺）之豬舍，及B 部分（面積各一二三‧七五平方公尺、四○‧○四平方公尺）之工作室拆除，並將土地返還原告。

被告吳永明應將坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○地號土地上之豬舍騰空遷讓返還原告。

被告吳永明應給付原告新臺幣參拾玖萬元，及自民國一○五年三月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

被告應自民國一○五年三月三日起至返還上開土地之日止，按月給付原告新臺幣參萬元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一項於原告以新臺幣貳拾壹萬玖仟元為被告供擔保後，得假執行。

但被告以新臺幣陸拾伍萬伍陸仟元為原告供擔保後，得免為假執行。

本判決第三項於原告以新臺幣壹拾參萬元為被告吳永明供擔保後，得假執行。

但被告吳永明以新臺幣參拾玖萬元為原告供擔保後，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。

但擴張或減縮應受判決事項之聲明者、請求之基礎事實同一者，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明文。

本件原告原起訴主張49號豬舍及坐落基地部分基於租賃物返還請求權及租金請求權、相當租金之不當得請求權，其餘部分基於占有物返還請求權，請求：㈠被告應將坐落新北市萬里區大鵬段144-1、145、146-1、146-2、147-1、148-1 地號土地上如附圖螢光筆所示之地上物豬舍拆除，將土地返還原告。

㈡被告應共同給付原告新臺幣(下同)30萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

㈢被告應自民國105年3月1日起至返還上開土地止，按月給付原告3萬元。

㈣願供擔保請准宣告假執行。

嗣經本院囑託新北市汐止地政事務所於民國105年5月19日實地測量後，於105年7月12日具狀變更訴之聲明為：㈠被告應將坐落新北市○○區○○段00000○000○00000○00000地號土地上，如附件新北市汐止地政事務所105年5月17日土複（數化）字第039600號土地複丈成果圖所示編號A部分（面積各69.87平方公尺、123.26平方公尺、238.64平方公尺）之豬舍，及B部分（面積各123.75平方公尺、40.04平方公尺）之工作室拆除，並將土地返還原告。

㈡被告應將坐落新北市萬里區大鵬段147-1、148-1土地上之豬舍騰空遷讓返還原告。

㈢被告應共同給付原告30萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息㈣被告應自民國105年3月1日起至返還上開土地止，按月給付原告3萬元。

㈤願供擔保請准宣告假執行。

核原告上開變更屬聲明之減縮或擴張，未妨礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸首揭規定，自應准許。

貳、實體事項：

一、原告起訴主張：㈠原告前於80年間即在國有之坐落新北市○○區○○段000 號等土地上興建豬舍，以養豬為業，嗣於90年間向財政部國有財產署北區分署基隆辦事處（下稱國有財產署），申請承租新北市○○區○○段000○000○000○000○000 ○地號土地，租賃期間自90年9月1日起至100年12月31 日止，契約書號碼（90）年國基租字第DZ0000000000號。

嗣依約於租期屆滿2年內之99年10月28 日申請換約續租，承租土地之地號更正為144-1(分割自144地號)、145、146－1 (分割自146地號)、146-2(分割自46地號)、147-1（分割自147地號)、148-1（分割自148地號）等地號土地（下稱系爭土地），租賃期間自99年10月1日起至108年12月31日止。

㈡原告向國有財產署承租系爭土地期間，因身體出狀況，不宜再事操勞，故於91年4月17日與被告吳永明(原告載為被告吳犇）簽署「豬舍租賃契約書」（下稱系爭租賃契約），將坐落系爭147-1、148-1地號土地上之豬舍（含所坐落之土地部分）（下稱系爭原告豬舍），以每年租金27萬元出租予被告吳永明，租賃期間自91年4月19日起至95年4月18日止。

系爭租賃契約租期於95年4月18 日屆滿時，兩造合意由被告繼續於每月1日支付每月3萬元租金承租使用，變更為不定期租賃契約，然被告自104年2月起即未再支付租金予原告，原告於本院105年度訴字第11 號被告對原告提起確認房屋所有權存在訴訟之案件中（該案嗣後經被告撤回起訴而終結），於105年1月30日提出答辯狀，載明以答辯狀繕本送達被告為期前通知，通知被告原告將於105年3月起終止與被告間之系爭租賃契約，故系爭租賃契約已經原告終止。

㈢被告向原告承租系爭原告豬舍後，於原告向國有財產署所承租之系爭144-1、145、146－1、146-2 地號土地上，另行興建豬舍一批及工作室（下稱系爭被告豬舍及工作室)。

㈣爰基於占有物返還請求權，請求被告將其興建於系爭144-1、145、146－1、146-2地號土地上之系爭被告豬舍及工作室拆除，返還占用之土地；

基於租賃物返還及租金請求權，請求被告返還系爭原告豬舍，給付原告自104年2月1日起至105年2月29日止所積欠之租金39 萬元；

基於相當租金之不當得利返還請求權，請求被告給付自105年3月1日起至返還系爭土地止，按月受有相當租金3萬元之利益予原告等語。

㈤並聲明：⑴被告應將坐落新北市○○區○○段00000○000○00000○00000地號土地上，如附件新北市汐止地政事務所105年5月17日土複（數化）字第039600號土地複丈成果圖所示編號A部分（面積各69.87平方公尺、123.26平方公尺、238.64平方公尺）之豬舍，及B部分（面積各123.75平方公尺、40.04平方公尺）之工作室拆除，並將土地返還原告。

⑵被告應將坐落新北市○○區○○段00000○00000地號土地上之豬舍騰空遷讓返還原告。

⑶被告應共同給付原告30萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

⑷被告應自民國105年3月1 日起至返還上開土地止，按月給付原告3萬元。

⑸願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：㈠原告向國產財產署承租系爭土地之租賃契約，業經國有財產署以台財產北基二字第10533015280 號文函知被告已撤銷，是原告已非系爭土地之合法承租人。

故原告基於占有物返還請求權請求被告拆除系爭被告豬舍及工作室，將土地返還及請求被告給付自105年3月1 日起至返還上開土地止按月給付相當租金之不當得利3萬元云云，為無理由。

㈡被告吳永明向原告承租之系爭原告豬舍，被告早已於103 年10月間向原告表示因其豬舍年久失修，已無意再繼續承租，並多次口頭表示欲終止系爭租賃契約，且於104年2月間已將系爭原告豬舍騰空交還原告，並自104年2月後即未再給付租金予原告，系爭原告豬舍業經被告於104年2月終止，返還予原告，否則原告何以能在104年4月間將電源切斷，並在出入口架設鐵鍊，使被告無法使用。

故原告自不得再請求被告返還及給付租金。

㈢原告以每月租金1,316 元，向國有財產署承租系爭土地之總面積為1665.96 平方公尺，然依新北市汐止地政事務所土地複丈成果圖所示，被告占用土地面積合計僅595.56平方公尺，僅占原承租系爭土地之35.75%。

是以，本院若認被告應給付原告104年2月1日至105年3月1日之租金，則依民法第227之2條、第442條之規定，每月租金應調降20%，即7萬8,000元（計算式：39萬元×35. 75%=78,000)，方屬公平等語，資為抗辯。

㈣並為答辯聲明：原告之訴駁回。

如受不利判決，願供擔保免為假執行。

三、兩造不爭執事項：㈠原告於90年間向國有財產署申請承租新北市萬里區大鵬段144、145、146、147、148 等地號土地，租賃期間自90年9 月1日起至100年12月31日止。

嗣依約於租期屆滿2年內之99年10月28日申請換約續租，承租土地之地號更正為144-1 (分割自144地號)、145、146-1(分割自146 地號)、146-2(分割自46地號)、147-1（分割自147地號)、148-1（分割自148地號）等地號土地（下稱系爭土地），租賃期間自99年10月1 日起至108年12月31日止。

㈡91年4月17日原告與被告吳永明簽署「豬舍租賃契約書」，由被告吳永明以每年租金27萬元向原告承租坐落147-1、148-1地號土地上之系爭原告豬舍，租賃期間自91年4月19日起至95年4月18 日止。

租賃期間原告向被告收取系爭原告豬舍租金為每年27萬元，租期屆滿後收取每月3萬元租金至104年1月止，系爭租賃契約已更新為不定期租賃。

㈢坐落新北市○○區○○段00000○000○00000○00000地號土地，如附件新北市汐止地政事務所105年5月17日土複（數化）字第039600號土地複丈成果圖所示編號A部分（面積各69.87平方公尺、123.26平方公尺、238.64平方公尺）之豬舍，及編號B部分（面積各123.75平方公尺、40.04平方公尺）之工作室，係被告二人共同出資興建。

㈣國有財產署於105年5月26日以台財產北基二字第10533015280號函說明：本處業已撤銷蔡君（指原告）90 年國基租字第DZ0000000000號租賃契約。

㈤原告於104年4月底將出租予被告吳永明之系爭原告豬舍電源切斷，於同年6月間在產業道路路口架設鐵鍊。

四、本件爭點及本院判斷：本件爭點為：系爭原告豬舍之租賃契約係於何時終止？原告得否以系爭土地承租人之身分，基於占有人物上請求權之規定請求被告拆除系爭被告豬舍及工作室，將系爭土地返還原告，並請求被告給付相當租金之不當得利？經查：㈠系爭原告豬舍部分⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實負舉證責任，民事訴訟法第277條定有明文。

依民事訴訟舉證責任分配之原則，凡主張權利發生者，就該權利發生實體法上規定要件最低限度事實負舉證責任；

主張對權利有障礙者，就該權利有障礙之實體法上規定要件負最低限度事實負舉證責任。

次按租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約。

但有利於承租人之習慣者，從其習慣。

前項終止契約，應依習慣先期通知。

但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。

民法第450條第2項、第3項定有明文。

查，系爭租賃契約係原告與被告吳永明於91年4月17日所簽立，租期原至95年4月18日屆滿，有原告提出兩造不爭執真正之系爭租賃契約書在卷可稽，嗣於租期屆滿後，原告於每月1 日繼續向被告收取每月3 萬元租金而被告繼續使用系爭原告豬舍，是系爭租賃契約業經轉為不定期租賃契約，故依上規定，兩造任何一方欲終止系爭租賃契約，須預留1個月之通知，始得為之。

⑵原告提出其於本院另案105年度訴字第11 號民事事件中，以被告身分於105年1月30日所提出之答辯狀，主張其於該答辯狀上即載明以答辯狀繕本送達被告，作為預留1 個月之通知，並載明原告將於105年3月1 日終止系爭租賃契約之事實，為被告所不爭執，復經本院依職權調閱上開訴訟卷宗，查核屬實，惟原告並未舉證證明被告係於何時收受該答辯狀繕本，據本院調閱上開卷宗內之答辯狀，被告係於105年2月3 日於答辯狀首頁上簽名收受，此有被告簽名於該答辯狀首頁可證。

是系爭租賃契約應認係於105年3月3 日終止。

被告雖辯稱早已於103年10 月間，即向原告表示因其豬舍年久失修，已無意再繼續承租，並多次口頭表示欲終止雙方之租賃契約，為先期通知，而將前開豬舍返還原告占有並通知原告受領，且於104年2月後，即未再給付租金，否則原告何以能在104年4月間將電源切斷，並在出入口架設鐵鍊，使被告無法使用，故系爭租賃契約業經被告於104年2月終止云云，然為原告所否認，且鑑於「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」

為民法第423條所明定，是原告所提供之系爭原告豬舍是否合於所約定使用收益狀態及被告是否自104年2月起即未再支付租金予原告，均與被告是否已依規定向原告為預期終止契約之意思表示無必然關聯，此外，被告又未能提出相關證據資料證明系爭租賃契約確已經其於104年2月終止，系爭原告豬舍確已點交原告之事實，故被告辯稱原告不得基於租賃物返還請求權及租金請求權，請求其返還系爭原告豬舍及積欠之租金，即不足採。

從而，原告主張依民法第455條前段之規定，請求被告吳永明返還系爭原告豬舍，及依民法第421條規定請求被告吳永明給付自104年2月起至租賃契約終止時止所積欠每月30,000元之租金共計39萬元，核屬有據，應予准許。

惟被告吳犇既非原告豬舍之承租人，基於債權相對性，原告基於租賃物返還請求權請求被告吳犇返還系爭原告豬舍及基於租金請求權請求被告吳犇給付積欠租金部分即於法無據，應予駁回。

⑶又依民法第229條第2項、第233條第1項之規定，原告請求被告吳永明應給付自本件起訴狀繕本送達被告之翌日（即105年3月10日）起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，亦有理由。

㈡系爭土地部分⑴按「租賃物交付後，承租人於租賃關係存續中，有繼續占有其物而為使用收益之權利。

故其占有被侵奪時，承租人自得對於無權占有之他人，行使其占有物返還請求權。

既無須經由出租人對之行使，亦無主張代位出租人行使之必要，此觀民法第423條、第941條及第962條之規定，至為顯然。」

（最高法院43年度台上字第176號判例意旨可參)查，系爭土地係原告於90年間向國有財產署所承租，租賃期間原自90年9月1日起至100年12月31日止。

嗣原告依約於租期屆滿2 年內之99年10月28日向國有財產署申請換約續租，租賃期間自99年10月1日起至108年12月31日止。

原告主張除系爭147-1、148-1地號土地，原告曾於出租原告豬舍時一併出租予被告吳永明時外，其餘土地部分被告並無任何使用權源，然被告竟於系爭144-1、145、146-1、146-2地號土地上共同出資興建如附件新北市汐止地政事務所105年5月17日土複（數化）字第039600號土地複丈成果圖所示編號A部分（面積各69.87平方公尺、123.26平方公尺、238.64平方公尺）之豬舍，及編號B部分（面積各123.75平方公尺、40.04平方公尺）之工作室，原告依占有人之物上請求權規定，請求被告將系爭被告豬舍及工作室拆除，並將占用之系爭144-1、145、146-1、146-2地號土地返還，乃於法有據，應予准許。

被告雖辯稱原告向國有財產署承租系爭土地之租賃契約已遭國有財產署撤銷，原告已非系爭土地之合法承租人，不得請求被告返還系爭土地云云。

惟民法第962條規定之占有人對於占有物所有人以外第三人之占有請求權，並不因其係善意占有或惡意占有而有差異。

（最高法院84年度台上字第46號判決意旨可參）原告既係因向國有財產署承租系爭土地而為系爭土地之占有人，則不論事後系爭土地之租賃契約是否遭終止或撤銷，均無礙於原告本於民法第962條規定所得行使之占有人物上請求權。

㈢相當於租金之不當得利部分按「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，（最高法院61年臺上字第1695號判例參照）。

系爭土地係原告向國有財產署所承租，而其中147-1、148-1地號土地部分亦因系爭原告豬舍之租賃契約於105年3月3日終止而終止，故被告繼續占用系爭土地，其占有復不能認為有正當權源，原告自得訴請被告給付相當租金之不當得利。

而查，原告與被告吳永明間系爭租賃契約，係由被告吳永明以每月3 萬元之租金，向原告承租系爭原告豬舍，而系爭原告豬舍所坐落之土地僅為147-1及148-1地號土地，並不包括系爭被告豬舍及工作室所占用之土地部分，再參酌本院依職權查閱新北市政府不動產買賣交易服務網之公告地價查詢網頁，系爭土地之公告地價，自91年7月份至105年1 月份，由每平方公尺900元增漲至1,100元，此有上開土地歷年公告地價查詢列印，在卷可稽，是被告上開所辯，實不足採。

從而，原告主張被告應自105年3月3 日起至返還系爭土地日止，按月給付原告3 萬元之相當金之不當得利，尚屬合理有據，應予准許。

五、綜上，原告與被告吳永明間之系爭租賃契約已於105年3月3日終止，而被告吳永明仍繼續占用系爭原告豬舍，並無權占用系爭土地，原告依民法第455條、第962條之規定，請求被告吳永明返還系爭原告豬舍，並請求被告將如附件新北市汐止地政事務所土地複丈成果圖所示之系爭被告豬舍及工作室拆除，將占用土地返還原告，為有理由。

又被告吳永明積欠原告自104年2月1日起至105年2月29 日之租金39萬元未清償，故原告請求被告吳永明給付原告租金39萬元及自起訴狀繕本送達被告翌日（即105年3月10日）起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，亦屬有據。

末被告占用原告向國有財產署所承租之系爭土地並無正當權源，為無權占有，原告請求被告應自105年3月3 日起至遷讓返還系爭土地之日止，按月給付原告3萬元之相當租金之不當得利，亦有理由，應予准許。

至原告逾此範圍之請求，於法難認有據，不應准許。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之各項證據資料，經審酌後認與判決之結果無影響，爰不予以一一論列。

另被告聲請調查系爭原告豬舍自104年4月份起迄今已無用電記錄之證據，本院認用電與否與系爭租賃契約由何人何時終止無關，認無必要，併此敘明。

七、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行。關於原告勝訴部分，經核均無不合，爰各酌定如主文所示之擔保金，併予准許。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所依附，應併予駁回。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 105 年 9 月 20 日
民事庭法 官 林淑鳳
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 9 月 20 日
書記官 陳文婕