臺灣基隆地方法院民事-KLDV,106,基簡,24,20170526,1

臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決
106年度基簡字第24號
原 告 陳璟平
被 告 陳銘德
上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國106 年5 月11日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張：㈠坐落基隆市仁愛區德厚段350 、350-2 、350-3 、350-4 、350-5 、350-6 地號土地（下稱系爭6 筆土地）及坐落其上同段1339建號之門牌號碼基隆市○○區○○街000 號二層建物（下稱系爭1 、2 樓建物）與增建之未辦理保存登記之3樓（下稱系爭3 樓建物）、4 樓建物（下稱系爭4 樓建物），原均為訴外人即原告之祖父、被告之父陳金生所出資興建。

民國80年間，陳金生將系爭1 、2 樓建物贈與被告及訴外人陳銘智（應有部分各1/2 ），系爭6 筆土地則於陳金生死亡後，由其法定繼承人辦理分割繼承登記（應有部分各1/6）。

嗣被告於99年3 月26日將其所有系爭1 、2 樓建物及系爭3 樓建物及系爭4 樓建物之應有部分1/ 2及系爭6 筆土地應有部分各1/6 ，出售予訴外人邱俊傑，並於99年4 月6 日就系爭1 、2 樓建物以買賣為原因完成所有權移轉登記，原告嗣於101 年9 月16日再向訴外人邱俊傑買受系爭1 、2 樓建物及系爭3 樓建物及系爭4 樓建物，並於同年月28日以買賣為原因辦妥系爭1 、2 樓建物之所有權移轉登記，而被告與訴外人邱俊傑就系爭1 、2 樓建物之應有部分辦理所有權移轉登記時，亦特別在建築改良物所有權買賣移轉契約書（下稱系爭契約書）之申請登記以外之約定事項約定「含未辦保存登記部份一併移轉」。

㈡原告自訴外人邱俊傑處取得系爭6 筆土地及系爭1 、2 樓建物與系爭3 樓建物及系爭4 樓建物之應有部分後，在104 年3 月26日起訴請求訴外人陳銘智分割共有物（下稱系爭分割共有物事件），經本院104 年度訴字第113 號判決將前揭不動產以變價方式分割，原告與訴外人陳銘智均不服提起上訴，嗣於105 年8 月18日在臺灣高等法院104 年度上易字第1382號事件審理中成立和解（下稱系爭和解），和解內容為系爭6 筆土地及系爭1 、2 樓建物與系爭3 樓建物及系爭4 樓建物全部歸由原告取得。

詎被告迄仍無權占用系爭3 樓建物中，已侵害原告之所有權，為此提起本件訴訟，請求被告返還系爭3 樓建物。

㈢對被告抗辯所為之陳述：⒈訴外人陳金生雖於80年3 月16日將系爭1 、2 樓建物及系爭3 樓建物及系爭4 樓建物贈與予被告及訴外人陳銘智，惟其主要用意係借被告及陳銘智名義辦理登記，訴外人陳金生88年間經本院公證處認證之代筆遺囑中亦載明系爭1 、2 樓建物及系爭3 樓建物及系爭4 樓建物均係以被告及訴外人陳銘智名義借名登記，可見被告並非系爭3 樓建物之原始起造人。

⒉原告與訴外人邱俊傑約定之買賣價金為新臺幣（下同）300萬元，高於市價一倍，故買賣標的當然包含系爭3 樓建物及系爭4 樓建物之應有部分1/2 。

且系爭3 樓建物未經保存登記，又係經由占用系爭1 、2 樓建物室內面積或地板面積之樓梯進出，自無獨立所有權，而為被附屬之系爭1 、2 樓建物所有權擴張所及，必須與系爭1 、2 樓建物一併移轉所有權。

又證人即為被告及訴外人邱俊傑辦理前揭不動產所有權移轉登記之代書杜菊美於系爭分割共有物事件第一審審理中亦證稱「依規定賣方三樓、四樓的應有部分若沒有一併隨同一樓、二樓的應有部分移轉給買方，是無法辦理登記的，當時我有告知買賣雙方，買賣雙方都知道這件事情，所以才會接著辦移轉登記」，故被告與邱俊傑係因代書之解釋，認須一併移轉系爭3 樓建物及系爭4 樓建物所有權，始在系爭契約書為上開記載。

且依證人杜菊美之證言，系爭3 樓建物及系爭4 樓建物並無區分所有權，被告無從單獨保留系爭3 樓建物之所有權。

⒊被告及訴外人邱俊傑、陳銘智於99年3 月26日訂立之協議書（下稱系爭協議書），為其等間之分管協議，不應拘束原告。

且系爭協議書僅在使被告取得使用借貸系爭3 樓建物之權利，自不得拘束非契約當事人之原告。

㈣並聲明：被告應將門牌號碼基隆市○○區○○街000 號3 樓房屋全部遷讓交還原告。

二、被告則聲明請求駁回原告之訴，其答辯略以：系爭3 樓建物係由被告起造而取得所有權，且被告將系爭1、2 樓建物應有部分出售予訴外人邱俊傑時，曾與訴外人邱俊傑、陳銘智簽立協議書，約定系爭3 樓建物及系爭4 樓建物並不在買賣標的範圍內，系爭3 樓建物仍為被告所有並占有使用，故原告並未自被告邱俊傑處取得系爭3 樓建物之所有權或事實上處分權。

三、經查，坐落基隆市仁愛區德厚段350 、350-2 、350-3 、350-4 、350-5 、350-6 地號土地及坐落其上同段1339建號之門牌號碼基隆市○○區○○街000 號二層建物，原均為訴外人即原告之祖父、被告之父陳金生所有，系爭3 樓建物及系爭4 樓建物則為增建於系爭1 、2 樓建物上之未辦保存登記建物。

80年間，陳金生將系爭1 、2 樓建物贈與被告及訴外人陳銘智（應有部分各1/2 ），系爭6 筆土地則於陳金生死亡後，由其法定繼承人辦理分割繼承登記（應有部分各1/6）。

嗣被告於99年3 月26日將其所有系爭1 、2 樓建物應有部分1/ 2及系爭6 筆土地應有部分各1/6 ，出售予訴外人邱俊傑，並於99年4 月6 日就系爭1 、2 樓建物以買賣為原因完成所有權移轉登記，原告嗣於101 年9 月16日再向訴外人邱俊傑買受系爭1 、2 樓建物應有部分，並於同年月28日以買賣為原因辦妥系爭1 、2 樓建物之所有權移轉登記；

原告自訴外人邱俊傑處取得系爭6 筆土地及系爭1 、2 樓建物之應有部分後，即於104 年3 月26日以系爭6 筆土地及系爭1、2 樓建物與系爭3 樓建物、系爭4 樓建物共有人之地位，起訴請求訴外人陳銘智分割共有物，經本院104 年度訴字第113 號判決將系爭6 筆土地及系爭1 、2 樓建物與系爭3 樓建物及系爭4 樓建物以變價方式分割，原告與訴外人陳銘智均不服提起上訴，嗣於105 年8 月18日在臺灣高等法院104年度上易字第1382號事件審理中成立和解，和解內容為系爭6 筆土地及系爭1 、2 樓建物與系爭3 樓建物及系爭4 樓建物全部歸由原告取得，而系爭3 樓建物現仍為被告占有使用等事，業據本院依職權調取本院104 年度訴字第113 號分割共有物事件全卷核閱屬實，並為兩造所不爭執，應堪信為真實。

四、按和解成立者，與確定判決有同一之效力；除別有規定外，確定之終局判決就經裁判之訴訟標的，有既判力；

確定判決，除當事人外，對於訴訟繫屬後為當事人之繼受人者，及為當事人或其繼受人占有請求之標的物者，亦有效力，民事訴訟法第380條第1項、第400條第1項、第401條第1項分別定有明文。

準此，既判力之主觀範圍以當事人為原則，客觀範圍則以經裁判之訴訟標的者為限。

亦即確定判決就訴訟標的之法律關係所生之既判力，基於「既判力相對性」之原則，原則上僅在訴訟當事人間發生作用，而不能使未實際參與訴訟程序之第三人受到拘束，以免剝奪該第三人實質上受裁判之權利，及影響其實體上之利益，避免其因未及參與訴訟程序及享有程序主體權之保障致權益遭受損害。

經查，原告於104 年間以系爭6 筆土地及系爭1 、2 樓建物與系爭3樓建物、系爭4 樓建物共有人之地位，起訴請求訴外人陳銘智分割共有物，經本院104 年度訴字第113 號判決將系爭6筆土地及系爭1 、2 樓建物與系爭3 樓建物及系爭4 樓建物以變價方式分割，原告與訴外人陳銘智嗣在臺灣高等法院成立和解，和解內容為系爭6 筆土地及系爭1 、2 樓建物與系爭3 樓建物及系爭4 樓建物全部歸由原告取得之事實，固如前述，惟查，上開訴訟上和解之兩造當事人既為原告及訴外人陳銘智，其既判力即不及於被告，自不得以系爭和解內容約定由原告取得系爭1 、2 樓建物及系爭3 樓建物、系爭4樓建物全部，遽謂被告應受系爭和解之拘束，先予敘明。

五、按建築物如已足避風雨，可達經濟上使用目的，且具構造上及使用上之獨立性，即屬獨立之建築物，得為物權之客體。

所謂構造上之獨立性，係指建築物有屋頂、四周牆壁或其他相鄰之構造物，以與土地所有權支配之空間區隔遮斷或劃清界線，得以明確標識其外部範圍之獨立空間。

而所謂使用上之獨立性，乃指建築物得作為一建築物單獨使用，有獨立之經濟效用者而言。

又所謂附屬建物，係指依附於原建築以助其效用而未具獨立性之次要建築而言，諸如依附於原建築而增建之建物，缺乏構造上及使用上之獨立性（如由內部相通之頂樓或廚廁），或僅具構造上之獨立性，而無使用上之獨立性，並常助原建築之效用（如由外部進出之廚廁）等是。

此類附屬建物依民法第八百十一條之規定，應由原建築所有人取得增建建物之所有權，原建築所有權範圍因而擴張。

但於構造上及使用上已具獨立性而依附於原建築之增建建物（如可獨立出入之頂樓加蓋房屋），或未依附於原建築而興建之獨立建物，則均非附屬建物，原建築所有權範圍並不擴張及於該等建物。

判斷增建部分，是否具有使用上之獨立性，須斟酌其對外通行之直接性，增建部分之面積、隔間及向來之利用狀況，暨增建部分之利用機能與原有建築物之依存程度等情形定之（最高法院106 年度台上字第941 號判決、103 年度台上字第919 判決參照）。

經查，系爭1 、2 樓建物與系爭3 樓建物面積均為89.3平方公尺，門牌號碼基隆市仁愛區龍安街191 建物1 樓左側設有樓梯（下稱系爭樓梯），直通2 至4 樓，每一樓層均有獨立出入口通達樓梯，104 年8 月21日本院104 年度訴字第113 號事件承審法官勘驗時，系爭3 樓建物係由被告出租予他人使用，系爭4 樓建物則由訴外人陳銘智占用使用等事實，有建物登記簿謄本、房屋稅籍證明書、勘驗筆錄及現場相片5 紙在卷足憑（見外放本院104 年度訴字第113 號影卷第9 頁、第118 頁、第195-200頁），足見系爭3 樓建物不僅面積與系爭1 、2 樓建物相同，且亦作為獨立建物使用，並非為輔助系爭1 、2 樓建物而存在，與系爭1 、2 樓建物之利用機能全無依存關係，復有獨立出入口，不須經由系爭1 、2 樓建物之內部即得直接對外通行，於構造上及使用上已具獨立性而非依附於原建築之增建建物，自不得以系爭樓梯占用系爭1 、2 樓建物之面積，即謂其為缺乏構造上及使用上獨立性之附屬建物。

再參以系爭分割共有物事件歷審審理中，原告及訴外人陳銘智各自規劃分割方案乃至成立之前揭訴訟上和解時，均將系爭3 樓建物及系爭4 樓建物作為獨立建物分割，益徵系爭3 樓建物並非依附於原建築以助其效用而未具獨立性之次要建築，原告主張系爭3 樓建物為系爭1 、2 樓建物之附屬建物受其所有權範圍擴張所及云云，要非有理，是原告縱取得系爭1 、2 樓建物之所有權，其所有權亦不當然及於系爭3 樓建物。

六、原告雖又主張被告於99年3 月26日將其所有系爭1 、2 樓建物及系爭3 樓建物及系爭4 樓建物之應有部分1/ 2及系爭6筆土地應有部分各1/6 ，出售予訴外人邱俊傑，其再於101年9 月16日再向訴外人邱俊傑買受系爭6 筆土地、系爭1 、2 樓建物及系爭3 樓建物及系爭4 樓建物，因而取得系爭3樓建物之所有權或事實上處分權云云，惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。

且民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求( 最高法院17年上字第917 號判例意旨參照) 。

原告主張其為系爭3 樓建物之所有權人或事實上處分權人，惟為被告所否認，揆諸前揭說明，自應由原告就此有利於己之事實，負舉證責任。

再按未辦理保存登記房屋之讓與，因不能為移轉登記，而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人（最高法院67年度第2 次民事庭庭長會議決定㈠、85年度台上字第51號判決、86年度台上字第2272號判決參照）。

經查：㈠被告與訴外人邱俊傑持以辦理系爭1 、2 樓建物之應有部分所有權移轉登記之系爭契約書中，「申請登記以外之約定事項」欄固約定「含未辦保存登記部份一併移轉」，證人即為被告及訴外人邱俊傑辦理前揭所有權移轉證記之代書杜菊美亦分別於前揭分割共有物事件審理中及本院言詞辯論期日到庭證稱：「依規定賣方三樓、四樓的應有部分若沒有一併隨同一樓、二樓的應有部分移轉給買方，是無法辦理登記的，當時我有告知買賣雙方，買賣雙方都知道這件事情，所以才會接著辦移轉登記」、「…因為只有1 、2 樓才有權狀，我認為因為3 、4 樓沒有保存登記，無法獨立買賣，所以要先處理好3 、4 樓才能辦理1 樓的移轉登記，不然日後會有糾紛。」

、「（問：所以訴外人邱俊傑不能只買1 樓？）因為這樣以後3 、4 樓會很麻煩，如果只買1 樓，以後3 、4 樓會有問題。

因為他們每一層樓都有土地持份，但是3 、4 樓沒有保存登記，所以會連在主建物裡，意思就是我認為每個建物基地的共有人對於未保存登記的3 、4 樓房屋應該也都有應有部分，所以才請他們去找柯士斌律師協議，他們是寫好協議書後才來。」

等語（見外放本院104 年度訴字第113號影卷第233 頁、本院卷第71頁），惟查，證人杜菊美於前揭分割共有物事件及本院言詞辯論期日亦一再陳稱：「…買方（即邱俊傑）要買一樓的全部…買方當下就已經知道他買的權利只有一、二樓的二分之一。」

、「（問：證人在辦理擬定系爭契約書時，是否知悉系爭建物除了謄本上的一、二樓外，尚增建有三、四樓？）因不在權狀範圍之內，所以我也沒有去過問。」

、「是在向稅捐機關申報契稅時，稅捐機關告知系爭建物有增建部分要一併移轉，要辦理課稅，所以遞送申請書時才會在他項權利情形註記『含未辦保存登記部分一併移轉』。」

、「（問：系爭協議書上載「1 、2 、3、4 層甲乙雙方各持分二分之一…甲方為三樓違建房屋之原始起造人，出售上揭持份與丙方後已無建物持分…」，為何意？）應該是認為他沒有所有權，他當時跟我說他只有買1樓。」

、「因為他們的協議書上已經寫好他只買一樓全部，所以我認為只有買一樓。」

、「（問：提示另案104 訴字第113 號第161 頁背面，上載「本件尚有未經保存登記之建物連同主建物一併移轉」所指為何？）就是指未經保存登記的違章建築，就是包含3 、4 樓，因為法令規定所以不能分別讓與，陳銘德應該很清楚他賣了什麼東西，他應該知道賣給訴外人邱俊傑的只有1 樓。」

、「（問：訴外人邱俊傑有無取得3 、4 樓的所有權？）沒有，他只是為了要課稅，所有權移轉登記資料「申請登記以外之約定事項欄」的記載是要寫給政府看的，因為要配合稅捐處的規定，只要是違章建築都要跟著主建物一起走，所以才會請他們去協議，但不代表3 、4 樓的所有權有隨同1 樓移轉。」

等語（見外放本院104 年度訴字第113 號影卷第232-233 頁、本院卷第71-7 2頁）。

綜合證人杜菊美上開證言，顯見證人確知被告與訴外人邱俊傑買受之標的僅限系爭1 、2 樓建物之應有部分，惟因顧慮稅務機關課稅之行政上要求，及誤認未辦理保存登記建物之事實上處分權無從讓與，為免日後發生糾紛，始建議被告及訴外人邱俊傑、陳銘智先就系爭1 、2 樓建物之分管使用，與系爭3 樓建物、系爭4 樓建物之所有權或事實上處分權歸屬，簽立系爭協議書後，再於系爭契約書為「含未辦保存登記部分一併移轉」之記載，自不得截取證人杜菊美之證言片斷，即謂被告已將系爭3 樓建物出售予訴外人邱俊傑。

㈡況查，證人邱俊傑於系爭分割共有物事件審理中亦到庭證稱「（問：依證人買賣當時的認知，證人向陳銘德以三百萬元購買的房屋有無包括三樓跟四樓？）沒有」、「（問：證人是否知悉三樓、四樓證人有無權利？）沒有權利」、「我一直以來都認為我只有一樓的權利」、「…我只知道買賣當時是約定一樓由我使用，樓梯、二、三、四樓及頂樓我都不能進去」、「（問：證人將所認知系爭房屋一樓的權利出售給原告陳璟平時，有無向原告告知樓梯、二、三、四樓及頂樓都不能進去？）有，我有跟陳璟平講。」

（見外放本院104年度訴字第113 號影卷第227-229 頁），且被告及訴外人邱俊傑、陳銘智於辦理前揭所有權移轉登記前，經證人杜菊美建議，為確認買賣標的範圍及訴外人邱俊傑買受系爭1 、2樓建物後與另一共有人即訴外人陳銘智間之分管約定而訂立之系爭契約書亦約定「…門牌號碼基隆市○○區○○街000號建物一、二、三、四樓（甲（即被告）、乙（即訴外人陳銘智）雙方各持分1/2 ，陳銘德現況分管1 、3 樓，陳銘智分管2 、4 樓），因丙方（即訴外人邱俊傑）欲向甲方購買分管之一樓店面並移轉建物1/2 …」、「甲方為三樓違建房屋之原始起造人，出售上揭持分予丙方後，雖已無建物持分，仍繼續占有使用三樓。

乙方、丙方均同意承認其所有權並無異議。」

之事實，亦有系爭協議書附卷可稽（見本院卷第47-48 頁）。

證人即為被告及訴外人陳銘智、邱俊傑草擬系爭協議書之律師柯士斌並於本院言詞辯論期日到庭證稱：「（問：系爭建物能辦理保存登記的部分只有一、二樓，邱俊傑當時是說要買哪幾樓？）我記得他是要買一樓店面來做麵包店使用，因為當時還沒有分割，當事人跟我說是陳銘德分管一、三樓，陳銘智分管二、四樓，邱俊傑是要跟陳銘德買持份的二分之一，因為一、二樓沒有分別的權狀，但是如何登記我就不知道了，我只有寫這份協議書。」

、「（問：協議書上載「丙方以新台幣300 萬元向甲方購買甲方上揭房屋持分二分之一及土地持分六分之一全部權利，房屋部分即甲方所分管之一樓地面層全部」則三樓部分如何處理？）三樓部分就不在本件買賣範圍內，就是買有所有權的持分。」

、「（問：另載「甲方為三樓違建房屋之原始起造人，出售上揭持分予丙方後，雖已無建物持分，仍繼續占有使用三樓」為何意？）是指已無一、二樓建物持分的意思。」

、「（問：特別寫協議書第二點是因為邱俊傑只有買一樓，跟三樓沒有關係？）是。」

、「…他們三人來是說邱俊傑要買一樓當作麵包店使用，買賣範圍沒有包含三樓的違建，我也不知道他們後續去登記的事。」

、「（問：當時有無說未辦保存登記之部分要一起辦理？）沒有。」

、「（問：所以你的意思是指協議書上載「因丙方欲向甲方購買分管之一樓店面並移轉建物二分之一…」如果陳銘德與邱俊傑有約定買賣標的有包含三樓之未辦保存登記建物，協議書上就會寫「丙方欲向甲方購買分管之一樓及三樓」？）是，因為當時他只有說要買分管的一樓店面並移轉應有部分二分之一。」

、「（問：邱俊傑與陳銘德、陳銘智去找你時有無提到系爭三、四樓房屋必須隨同本件買賣標的移轉？）沒有，我認為當時他們的真意就是沒有要買三、四樓。」

等語（見本院106 年5 月11日言詞辯論筆錄）。

則系爭協議書雖非原告簽立，而無直接拘束原告之效力，惟原告主張係自訴外人邱俊傑處取得其自被告買受之系爭3 樓建物，而綜合系爭協議書內容及證人邱俊傑、柯士斌之證言以觀，被告與訴外人邱俊傑已於該協議書內明定買賣標的之範圍，亦即訴外人邱俊傑僅買受系爭1、2 樓建物之應有部分，顯見邱俊傑並未自被告處取得系爭3 樓建物之事實上處分權，更無從將該建物之所有權或事實上處分權經由買賣契約讓與予原告。

此外，原告復未提出其他證據就其係自訴外人邱俊傑處取得系爭3 樓房屋之所有權或事實上處分權之事實，舉證以實其說，則縱令被告不能舉證證明其為系爭3 樓建物之原始起造人，原告此部分主張，仍難謂為有理。

七、綜上所述，原告既不能證明其為系爭3 樓建物之所有權人或事實上處分權人，則其請求被告返還上開房屋，即非有理。

從而，原告提起本件訴訟，請求被告將系爭3 樓建物遷讓返還原告，為無理由，不應准許。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院審酌後，均認不足以影響本判決之結果，爰不再逐一論列，附此敘明據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 5 月 26 日
基隆簡易庭法 官 姚貴美
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 5 月 26 日
書記官 卓怡芳