臺灣基隆地方法院民事-KLDV,106,訴,11,20171018,1

臺灣基隆地方法院民事判決
106年度訴字第11號
原 告 洪進陽
訴訟代理人 管高岳律師
被 告 唐添福
訴訟代理人 林富貴律師
上列當事人間除去妨害事件，本院於106年9月20日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將坐落新北市○○區○○○段○○○○○地號土地上，新北市○○區○○街○○○號二樓建物上方之建物（新北市○○區○○街○○○號三樓建物）如附圖編號Ａ所示部分（面積八平方公尺）拆除。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一項於原告以新臺幣壹萬陸仟貳佰陸拾柒元為被告供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣肆萬捌仟捌佰元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二、三款定有明文。

原告民事起訴狀記載訴之聲明為：⒈被告應將坐落新北市○○區○○○段○○○○○地號土地（即門牌號碼新北市○○區○住里○○街○○○號二樓建物上如附圖編號Ａ（面積十平方公尺）之鐵皮屋拆除。

⒉訴訟費用由被告負擔。

⒊願供擔保，請准宣告假執行。

嗣依測量結果，於民國本院一百零六年九月二十日言詞辯論期日，提出民事言詞辯論意旨㈣狀，並變更聲明之第一項為：被告應將坐落新北市○○區○○○段○○○○○地號土地，門牌號碼新北市○○區○住里○○街○○○號二樓建物上如附圖編號Ａ（面積八平方公尺）之鐵皮屋拆除。

經核原告上開訴之變更，其請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟終結，參以首開規定，應予准許。

貳、實體部分

一、原告起訴主張：㈠被告所有之門牌號碼新北市○○區○住里○○街○○○號二樓建物上如附圖編號Ａ部分（面積八平方公尺）之鐵皮屋（下稱系爭房屋），係坐落於原告所有新北市○○區○○○段○○○○○地號土地（即門牌號碼新北市○○區○住里○○街○○○號二樓建物之基地，下稱系爭土地）之上。

系爭房屋無權占用系爭土地，構成對於原告土地所有權之妨害。

為此依民法第七百六十七條規定提起本件訴訟。

㈡被告雖稱就系爭土地與臺陽股份有限公司（下稱臺陽公司）有租賃關係，惟臺陽公司一百零二年二月十八日（一０二）陽業字第０三二號函說明二第二段已指明被告向臺陽公司所承租之所謂基山街一八九號三樓土地，與基山街一八九號一、二樓房屋之基地無關，此見臺陽公司一百零二年四月二日（一０二）陽業字第四八五號函所附示意圖自明。

本案系爭房屋乃坐落於基山街一八九號二樓頂上，與臺陽公司和被告所簽訂土地租用契約上所載「基山街一八九號三樓」，並非相同之建物，乃係被告無權占有所增建。

系爭房屋既係被告無權占有原臺陽公司（現為原告所有）土地所增建，其與臺陽公司本無租賃契約存在，自無土地法第一百零四條第一項規定優先購買權之適用。

又臺陽公司上揭一百零二年二月十八日函說明一另謂：「門牌號碼新北市○○區○○街000○000○000號2樓及189號1、2樓（土地）（含系爭土地），原由臺陽公司出租予謝于女士，嗣謝于女士於96年7月16日將房屋轉讓於現承租戶洪進陽先生」，故依土地法第一百零條第一項規定擁有優先購買權者乃原告，臺陽公司將系爭土地售予原告，自屬合法。

㈢系爭房屋係被告無權占有原臺陽公司（現為原告所有）土地所增建，其與臺陽公司本無租賃契約存在，自無主張「買賣不破租賃原則」之餘地。

退萬步言，就被告所提出九十六年四月二日與臺陽公司簽訂之「土地租賃契約書」（影本）觀之，本件契約並未經公證，且租期自九十六年一月一日起至一百零五年十二月三十一日，租期長達十年，故不論本件租賃契約是否含括系爭房屋之基地，依民法第四百二十五條第二項規定，亦無「買賣不破租賃原則」（即同條第一項）之適用。

㈣原告於前案（鈞院一百零一年度基簡字第九六九號）審理中，自始至終均主張被告係無權占有，被告向臺陽公司所承租之土地並不包括系爭房屋之土地（詳參閱貴院前案之一百零二年三月十二日言詞辯論筆錄第二頁，原證五）。

被告辯稱「原告自認被告為有權占有」始撤回起訴，純屬子虛。

原告所以對前案撤回起訴，係因依民法第九百六十三條規定，占有之除去妨害請求權時效期間為一年，且被告已提出時效抗辯所致。

今雙方就系爭房屋已無協商解決之可能始提出訴訟，原告乃依據所有權為主張，何來「權利之濫用」？㈤聲明：⒈被告應將坐落新北市○○區○○○段○○○○○地號土地，門牌號碼新北市○○區○住里○○街○○○號二樓建物上如附圖編號Ａ（面積八平方公尺）之鐵皮屋拆除。

⒉訴訟費用由被告負擔。

⒊願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告抗辯略以：㈠系爭房屋為被告所有，但所占用之土地，係被告於八十二年向臺陽公司承租，此有臺陽公司一百零二年二月十八日函文可證，而被告於租賃該土地期間，遭原告於一百零五年十月二十五日買受，依民法第四百二十五條規定，被告主張買賣不破租賃原則，該租約效力及於原告，則原告請求除去妨害顯無理由。

一百零五年十二月三十一日被告與臺陽公司系爭土地租賃契約到期，被告前往臺陽公司請求續約，並重新訂定租賃契約，發現租賃土地標示改為租賃土地座落新北市○○區○○○段○○○○○地號內，面積三六．六四平方公尺（建物三一．０五坪，三分之一持分，及一八七號三樓旁０．一三坪，空地０坪，共計十．四八坪），即門牌號碼︰新北市○○區○住里○○街○○○○○○○○○○○○號）三樓房屋所座落之土地及附連空地。

比對民事聲請狀被證三，九十六年到一百零五年租賃契約書，顯然臺陽公司將系爭房屋並未列為一百零六年一月十一日所訂定租約書內，再比對被告所提新北市瑞芳地政事務所土地所有權狀及土地複丈成果圖，臺陽公司於一百零五年十月二十五日與原告成立不動產買賣契約書，並辦理不動產移轉登記，將被告所有系爭房屋坐落土地出售給原告。

原告與臺陽公司所成立不動產買賣契約書係在被告與臺陽公司承租土地之後，且臺陽公司在出售系爭土地時，並未以書面通知被告，更未與被告終止租賃關係，亦即臺陽公司在被告尚有租賃契約之期間，將系爭土地出售給原告，依土地法第一百零四條規定，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。

房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。

其順序以登記之先後定之。

前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。

出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。

再依最高法院一百年度台上字第一五八二號民事裁判意旨，被告主張原告與臺陽公司成立買賣契約時未履行土地法第一百零四條規定，不得對抗被告。

復依被證三租賃契約書第三條所示，租用原因為供現有建築地上物及附連空地生活機能使用，亦即被告租賃系爭土地係供租地建屋使用，又依土地法第一百零三條，租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回。

一、契約年限屆滿時。

二、承租人以基地供違反法令之使用時。

三、承租人轉租基地於他人時。

四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。

五、承租人違反租賃契約時。

比對被證三租賃契約書第五條所規定之內容，與土地法第一百零三條所規定相同，亦即臺陽公司必須主張被告具有租賃契約書第五條及土地法第一百零三條之情形，否則不得終止租賃契約，收回被告承租之土地。

㈡臺陽公司一百零二年二月十八日函已證明被告於八十二年以租地建屋之方式，承租一八三、一八五、一八七、一八九地號三樓之土地，當時並未實際劃分地圖，而八十九年五月十一日臺陽公司始製作建物平面圖，其中亦有一八九號三樓，但只記明為０．一三平方公尺，依新北市政府稅捐稽徵處房屋稅籍證明書載明系爭房屋為四．九平方公尺，係在八十三年七月份完工，故上開資料已足證明被告於八十二年以租地建屋之方式，向臺陽公司承租系爭土地，並於八十三年七月完成租地建屋，然臺陽公司未注意一八九號三樓之土地，在租售給原告前，已與被告成立租地建屋契約，該契約有物權效力。

㈢原告於九十六年七月十六日取得門牌號碼新北市○○區○○街○○○○○○○○○○○號二樓、一八九號一、二樓，一百零一年原告主張被告無權占有，請求被告拆屋還地，經鈞院以基院義一０一基簡字九六九號審理，審理過程中，原告自認被告為有權占有，在言詞辯論終結前撤回該訴訟，故原告至遲於一百零一年間即知悉被告向臺陽公司承租系爭土地，原告雖於一百零五年十月間買受系爭土地，因原告委任律師為專業人士，當知民法第四百二十五條買賣不破租賃原則，居然忽視該原則，未與被告協商，逕行提起本訴，顯有濫用權利，按依民法第一百四十八條規定，權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；

行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。

被告主張原告所提之訴訟為權利之濫用。

㈣被告於租賃系爭土地建築房屋之情形，原告所有門牌號碼新北市○○區○○街○○○○○○○○○○○號二樓、一八九號一、二樓，謝于女士於九十六年七月十六日將房屋轉讓於現承租戶即原告。

依一百零二年七月十九日鈞院審理一百零一年度基簡字第九六九號時，傳喚證人廖拱信（臺陽公司負責管理土地人員）及證人鄭東銓（臺陽公司法務人員）、證人許登旺，依其等證言，可知系爭房屋與一八九號二樓並無上下重疊，而各自獨立。

㈤依該案原告之訴訟代理人黃雅羚律師於一百零二年八月六日所提民事撤回起訴狀之要旨略以︰「本件原告訴請被告除去妨害事件，經被告提出相關證據主張原告向前手謝于購得系爭房屋前已占有之事實，故無續為訴訟之必要」（被證五），故原告自認被告所有之系爭房屋，在原告取得一八七號二樓及一八九號二樓前已占有系爭土地。

㈥依鈞院於一百零六年一月十一日分別向新北市政府稅捐稽徵處瑞芳分處及新北市瑞芳地政事務所查詢，原告所有一八九號二樓房屋有無設定門牌及建物，經瑞芳地政事務所回函︰「經查本所地籍資料庫無此門牌之登記資料。」

，新北市政府稅捐稽徵處瑞芳分處回函︰「經查本處尚無坐落本市○○區○○街○○○號二樓房屋稅籍資料。」

，亦即原告僅有土地並無房屋，該屋為違章建築且未辦保存登記，更無稅籍資料，係單純之違建。

反觀被告所有系爭房屋依被告提民事聲請狀被證四所示，系爭房屋依新北市政府稅捐稽徵處瑞芳分處函略以︰「本處稅籍記載，旨揭一八九號房屋之構造別為木造，面積四．九平方公尺，起課年月為八十三年七月。」

，再依該處一百零二年一月二十一日北稅瑞一字第一０二００００六七０號函略以︰「旨揭房屋唐添福所有者為第三層（稅籍編號︰○○○○○○○○○○○），其為原始設籍人，於八十三年七月起課房屋稅。」

（被證六），亦即被告所有系爭房屋如被證一所示，於八十二年向臺陽公司租地建屋，再如被證四所示被告於八十三年七月將租地建屋之土地興建四．九平方公尺之房屋，故被告所有系爭房屋係八十二年向臺陽公司所承租，並於八十三年七月完成建築，該屋原為木造，因颱風侵襲改成為鐵皮屋，再依證人許登旺證述，該鐵皮屋樓地板舖設水泥，被告依租地建物之土地興建房屋，未曾更改或擴建，故被告主張有權占有。

㈦原告於九十六年七月十六日取得門牌號碼新北市○○區○○街○○○○○○○○○○○號二樓及一八九號一、二樓，一百零一年原告主張被告無權占有，請求被告拆屋還地，經鈞貴院以基院義一０一基簡日字九六九號審理，審理過程中，原告自認被告為有權占有，在言詞辯論終結前撤回該訴訟，故原告至遲於一百零一年間即知悉被告向臺陽公司承租系爭土地，原告雖於一百零五年十月二十五日買受系爭土地，原告主張以所有權之關係，依民法第七百六十七條請求被告除去妨害顯無理由。

㈧聲明：⒈原告之訴駁回。

⒉訴訟費用由原告負擔。

三、本院之判斷：㈠原告主張其為系爭土地之所有權人，系爭房屋為被告所有等情，業據提出土地所有權狀影本為證，且為被告所不爭執，堪信為真。

至於原告主張系爭房屋坐落於系爭土地，且屬無權占有等情，則為被告所否認，並以上開情詞置辯。

是本件應審酌：系爭房屋是否坐落而占有系爭土地？如有占用，被告主張有占有權源，是否可採？原告請求被告將系爭房屋占用系爭土地部分拆除，有無理由？茲分述如下：㈡系爭房屋是否坐落而占有系爭土地：⒈新北市○○區○○街○○○號一樓、二樓及三樓（即系爭房屋）係沿山壁而建。

經本院勘驗現場情形略為：由一八九號二樓南面的窗戶，由窗外往外之正上方，剛好可以看到三樓（系爭房屋）的鐵皮屋頂。

由窗框邊緣往山壁測量，深度為二‧二七公尺。

從三樓鐵皮屋（系爭房屋）面海方向的內側往山壁測量至樓梯所延伸之磚造柱子為止，約二二七公分（二‧二七公尺）。

此有本院一百零六年六月二十日勘驗測量筆錄及勘驗時拍攝之照片可稽。

可知系爭房屋坐落位置確係位於基山街一八九號二樓上方，兩者房屋確有重疊。

被告辯稱：兩者房屋並無重疊云云，並非可取。

堪認系爭房屋確有部分覆蓋於基山街一八九號二樓上方，而占用基山街一八九號二樓房屋之基地即系爭土地。

⒉經本院囑託新北市瑞芳地政事務所測量結果，該所以一百零六年八月二十五日新北瑞地測字第一０六四０四九三七三號函檢送本院複丈成果圖（收件文號日期一百零六年六月五日瑞土測字第四七六號，複丈日期一百零六年七月四日，即本判決附圖），其測量結果，系爭房屋確有占用系爭土地，範圍如附圖Ａ部分所示，面積八平方公尺。

有該所上開複丈成果圖可憑。

⒊綜上，原告主張系爭房屋坐落而占有系爭土地，堪信為真。

㈢被告主張有權占有，是否可採：⒈按「以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之」，最高法院八十五年度台上字第一一二０判決意旨可資參照。

本件被告所有之系爭房屋占有系爭土地，既經認定如前，則被告主張係有權占有，即應由被告就此有利於己之事實負舉證之責。

⒉被告辯稱：被告就系爭房屋坐落土地，前與臺陽公司成立租賃契約等情，為原告所否認。

經查：⑴原告前曾依民法第九百六十二條規定請求除去妨害，而訴請被告拆除系爭房屋占用新北市○○區○○街○○○號一、二樓樓頂之部分。

經本院以一百零一年度基簡字第九六九號除去妨害事件受理（下稱系爭除去妨害事件）。

嗣原告撤回起訴，此經本院調取該案卷宗核閱無誤。

⑵原告所有之新北市○○區○○街○○○號一、二樓建物，係原告於九十六年七月間向訴外人謝于購得，而坐落基地則係原告於九十六年七月十六日向臺陽公司承租等情，有房屋所有權移轉聲請書、土地租賃契約書附於系爭除去妨害事件可稽（該案卷㈠第七至九、九四、九五頁）。

原告於一百零五年十月二十五日取得坐落基地即系爭土地所有權，亦有土地所有權狀影本附卷可憑，且為兩造所不爭執。

堪予採認。

⑶系爭除去妨害民事事件，經本院向臺陽公司函詢結果，臺陽公司以一百零二年二月十八日（一０二）陽業字第０三二號函覆本院以：「一、門牌號碼新北市○○區○○街○○○○○○○○○○○號二樓及一八九號一、二樓，係出租予謝于女士（附件一），謝于女士於民國九十六年七月十六日將房屋轉讓於現承租戶洪進陽先生（附件二）…。

二、基山街一八三、一八五、一八七號三樓，最早與唐添福先生簽定租賃契約期間始於民國八十二年…」、「另本公司與唐添福先生簽定租賃契約，上所載『基山街一八九號三樓』係因唐添福先生基山街一八三、一八五、一八七號三樓（附件四），在基山街一八九號三樓二樓頂後方，有０‧一三坪小建築，為記載方便，載為一八九號三樓，實際上與一八九號無關」、「承前項洪進陽先生所承租部分，基山街一八三、一八五、一八七號二樓及一八九號一、二樓（附件五），與附件四比對，可以清楚一八九後方是斜坡，房屋依坡而建，所以在一樓面積較小，二樓面積稍大，三樓部分，唐添福先生所承租部分，與洪進陽先生承租部分並無重疊。

如有誤會係本公司就標的標示不明確，但依據契約附圖來認定，當不致有錯誤」等語，有該函文及附件可憑（系爭除去妨害事件卷宗第九二頁以下）。

並觀之該函文附件四即九十一年四月一日臺陽公司與被告簽定之土地租用契約書附圖，及該函文附件五即原告承租部分之附圖對照以觀，被告就基山街一八九號三樓所承租之部分，與原告就基山街一八九號一、二樓所承租之部分，並無重疊。

據此，被告承租之範圍，自不及於新北市○○區○○街○○○號一、二樓房屋坐落基地即系爭土地。

而目前系爭房屋與基山街二樓房屋有重疊情形，參以系爭房屋與基山街一八九號一、二樓房屋均係沿山壁而建，衡情基山街二樓房屋向山壁方向擴建之可能性較低，且既有重疊，且觀之本院勘驗現場拍攝之基山街一八九號二樓房屋內部照片，基山街一八九號二樓房屋內並未見獨立為基山街一八九號三樓房屋支撐之柱子，是重疊部分應以二樓房屋興建在先。

綜合上情，堪認係被告將系爭房屋自原坐落位置往面海方向擴建而重疊於基山街一八九號二樓上方，致占有基山街一八九號二樓房屋坐落基地。

此亦足以佐證被告所辯基山街一八九號二樓房屋坐落基地亦為其向臺陽公司承租云云並非可採。

⑷至於被告主張：八十九年五月十一日臺陽公司始製作建物平面圖，其中亦有一八九號三樓，只記明為０．一三平方公尺，依新北市政府稅捐稽徵處房屋稅籍證明書載明系爭房屋為四．九平方公尺，係在八十三年七月完工，足證被告於八十二年以租地建屋之方式，向臺陽公司承租系爭土地，並於八十三年七月完成租地建屋等情。

惟稽之八十九年五月十一日繪製之建物平面圖（即臺陽公司上開函文附件四之附圖），其中記載「0.13」，與一八三、一八五、一八七號三樓面積「10.35」相加，為「10.48坪」，且由其計算式可知，係直接算成「坪」為單位。

可知其上所載一八九號三樓」面積為０‧一三坪。

此雖與新北市政府稅捐稽徵處房屋稅籍證明書上記載之雜木構造四‧九平方公尺有所差異，惟該房屋稅籍證明書上記載之房屋坐落為新北市瑞芳區基山街一八三，一八五、一八七、一八九號等四個門牌，惟其上僅有三列記載，層次欄均記載為三層。

則其中第三列記載四‧九平方公尺雜木構造部分究竟所指範圍為何、測量範圍為何，均有疑義。

尚無從據此認定系爭房屋於前揭房屋稅籍證明書所載起課日期八十三年七月時之面積為四‧九平方公尺。

原告據此主張與臺陽公司就系爭土地有租賃契約存在，無從採認。

⑸綜上各情，被告主張系爭房屋坐落於系爭土地部分，與臺陽公司有租賃關係一節，實難採認。

被告據以主張買賣不破租賃、臺陽公司出售系爭土地未通知被告優先承買而無效、原告依土地法及租約不得收回土地等項，均非可採。

⒊被告主張原告於系爭除去妨害事件撤回起訴，對於被告有權占有之事實為自認云云，觀之原告於系爭除去妨害事件訴訟代理人所提出之民視撤回起訴狀記載：「一、本件原告訴請被告除去妨害事件，經被告提出相關證據主張原告向前手謝謝于購得系爭房屋前已占用之事實，故無續為訴訟之必要。

二、為此原告爰具狀表示撤回起訴」等語（見系爭除去妨害事件卷㈡第一四七頁），其中並無承認被告有權占有系爭土地之陳述。

原告此部分主張亦非可取。

㈣至於被告辯稱原告本件請求係屬權利濫用云云，查原告為系爭土地之所有權人，訴請無權占有之被告拆除房屋，乃正當權利之行使。

且原告因其正當權利之行使所得之利益，與被告所喪失之利益間，兩相比較衡量下，並無原告自己所得利益極少而他人及社會國家整體造成損失甚大者之情形，是被告抗辯原告訴請被告拆屋屬權利濫用，並無可取。

㈤綜上，原告主張被告以系爭房屋無權占有系爭土地之事實，堪予認定。

四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。

有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。

民法第七百六十七條第一項定有明文。

本件原告係系爭土地所有人，系爭土地遭被告以系爭房屋無權占有如附圖編號Ａ所示，自構成對於原告所有權之妨害，是原告依民法第七百六十七條第一項前段、中段之規定，請求被告將系爭房屋如附圖編號Ａ所示部分拆除，為有理由，應予准許。

五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之，並依被告之聲請，諭知被告提供相當擔保後免為假執行。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、舉證及攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均與本件判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。

參、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。

中 華 民 國 106 年 10 月 18 日
民事庭法 官 高偉文
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 10 月 18 日
書記官 黃瓊秋