臺灣基隆地方法院民事-KLDV,106,訴,355,20170906,1

臺灣基隆地方法院民事判決
106年度訴字第355號
原 告 吳偉靜
被 告 朱俠如
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於106年8月21日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌基隆市○○○路○○○巷○○弄○○號二樓房屋騰空遷讓返還原告。

被告應給付原告新臺幣貳拾參萬元。

訴訟費用由被告負擔。

事實及理由

壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。

本件原告起訴主張其將房屋出租予被告，後租賃之原因已不存在，而請求被告遷讓房屋並給付積欠租金及管理費。

並聲明：⒈被告應將門牌號碼基隆市○○區○○○路○○○巷○○弄○○號二樓（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告。

⒉被告應給付原告積欠之房租新臺幣（下同）二十三萬元及自民國一百零四年八月起至今每月管理費一千一百元。

⒊訴訟費用由被告負擔。

嗣於本院一百零六年八月二十一日言詞辯論期日，原告稱不請求給付管理費之部分。

原告前開訴之變更，屬減縮應受判決事項之聲明，參以首開規定，應予准許。

貳、實體部分

一、原告起訴主張：㈠原告於一百零二年十一月二十二日以三百五十萬元向被告購買系爭房屋，當時被告之母親居住其中，被告遂要求以一萬元租金承租系爭房屋予其母居住，原告應允之。

一百零三年一月間被告之母往生，原告當面告知被告既然其母已往生，則被告應不用再向其承租系爭房屋，並請被告將系爭房屋騰空返予原告，惟被告回稱一切照舊，並自行簽立系爭房屋之租約一式二份，投遞至原告家，原告沒有簽此份契約，因此並未成立租約。

㈡兩造於系爭房屋買賣時有約定被告得於一百零五年六月三十日前以三百八十萬元購回系爭房屋，之後如無法買回，由原告自行處理。

㈢原告另於一百零五年七月初告知被告應淨空系爭房屋，其三把鑰匙、三個電梯感應器及地下室遙控器亦應一併歸還，及將系爭房屋內之戶籍遷出，惟被告均不予理會，而原告復於一百零六年四月十二日通知現居住於系爭房屋內之被告兄長，一百零六年五月三十一日為最後期限，然被告竟當起二房東已將系爭房屋租予其三哥蕭萍，租約五年，從一百零四年九月十五日起至一百零九年九月十四日止，蕭萍將五年租金一次付清予被告，表示不願搬離系爭房屋。

㈣聲明：⒈被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。

⒉被告應給付原告二十三萬元⒊訴訟費用由被告負擔。

二、被告抗辯略以：㈠原告之前是我的三嫂，我於一百年初搬離系爭房屋，當時系爭房屋還在我名下，一百零二年、一百零三年我因經商欠錢，本要向原告借款一百萬，但告說不要設定要過戶，我們約定好二年後我以三百八十萬元買回系爭房屋，但去年我向原告主張買回，原告卻找理由拒絕，一百零二年我們有簽立買賣契約及租賃契約，我給原告三個月押金，每個月都有給付原告租金，租賃契約原本在原告處，原告並沒有給我，我去年六月發存證信函給原告要終止契約，現在系爭房屋是我轉租予我三哥蕭萍居住，期間為一百零四年九月十五日至一百零九年九月，當時原告與蕭萍仍有婚姻關係，房子是他們在住。

原告與蕭萍夫妻間金錢往來我不清楚。

原告默許蕭萍居住該屋，怎會向我請求租金。

原告與蕭萍在今年離婚。

㈣聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。

⒉訴訟費用由原告負擔。

⒊如受不利判決，願提供擔保請准宣告假執行。

三、本院之判斷：㈠原告主張：原告於一百零二年十一月間向被告購買系爭房屋，並與被告訂立租賃契約，將系爭房屋租予被告，每月租金一萬元（被告每月應給付一萬元予原告，被告主張一萬元包括管理費一萬一千元），及被告僅給付租金至一百零四年七月，自一百零四年八月起即未給付租金等情，有系爭房屋之建物所有權狀、不動產買賣契約書等件影本為證，且為被告所是認。

參以被告辯稱：約定租賃契約是從一百零二年十一月二十二日至一百零五年六月三十日，租賃契約原本在原告那邊…。

（當初有約定租賃期間嗎？）當初我們講是二年至二年半等語（本院言詞辯論筆錄第三、四頁）。

原告亦稱：我們當初是有口頭約定租賃二年至二年半，每個月一萬元等語。

堪認兩造間於一百零二年十一月間就系爭房屋確有成立租賃契約，約定租金一萬元，租賃期間為二年至二年半。

被告雖稱兩造間有簽立書面租賃契約，惟被告所指書面租賃契約，實係被告單方面於一百零三年三月三十日簽名後交給原告之租賃契約，此經被告陳述在卷（本院言詞辯論筆錄第三頁，口誤為買賣契約），並有該份僅據被告簽名之租賃契約書影本在卷可憑。

原告亦主張該租賃契約僅有被告簽名，原告並未簽名，因此該租賃契約並未成立等情在卷。

可知兩造間實無簽立書面契約。

按不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。

民法第四百二十二條定有明文。

本件兩造間就系爭房屋之租賃契約，期限逾一年，惟僅口頭約定，並無訂立書面契約，參以首開規定，應視為不定期限租賃。

㈡原告主張本件租賃關係已不存在，係以：當初被告的母親住在裡面，被告說要向原告租房子，原告說好，後來被告母親於一百零三年一月往生後，原告向被告說已經不需要租房子給母親住，不用租了等語（本院言詞辯論筆錄第二頁）。

可知原告雖曾於一百零三年一月向被告為終止契約之意思表示，惟當時被告並未積欠租金，且被告尚未將房屋轉租給蕭萍，參以土地法第一百條之規定，原告當時縱使為終止契約之意思表示，亦難認發生終止契約之效力。

而原告雖主張被告積欠租金、將房屋轉租蕭萍等情，惟原告並未舉證證明於被告將房屋轉租後，曾向被告為終止契約之意思表示。

是系爭租賃契約難認係由原告以意思表示終止。

㈢按「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅」、「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。

但有利於承租人之習慣者，從其習慣」、「前項終止契約，應依習慣先期通知。

但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之」。

民法第四百五十條定有明文。

本件被告主張其已於一百零五年間發存證信函給原告終止租約等情，原告並未否認。

被告並提出基隆東信路郵局第一二０號存證信函影本為證，觀之該存證信函內容，被告係通知原告租賃期限至一百零五年六月三十日止，期滿不再續租等情。

堪認系爭租賃契約因被告為終止之意思表示，而於一百零五年六月三十日終止。

㈣原告請求被告返還房屋，被告則辯稱：系爭房屋已於一百零四年九月十五日由被告轉租給蕭萍，期限至一百零九年九月，該房屋幾年來都是原告與蕭萍夫妻在居住，原告默許前夫蕭萍居住，原告與蕭萍之金錢往來及協議，被告都不清楚等語。

按地上權人、農育權人、典權人、質權人、承租人、受寄人，或基於其他類似之法律關係，對於他人之物為占有者，該他人為間接占有人。

民法第九百四十一條定有明文。

次按請求返還占有物之訴，固應以現在占有該物之人為被告，惟所稱占有，不惟指直接占有，即間接占有亦包括在內。

貸與人係經由借用人維持其對借用物之事實上管領力，依民法第九百四十一條規定為間接占有人，不失為現在占有人。

最高法院八十七年台上字第二一三號判決參照。

經查，本件系爭租賃契約業於一百零五年六月三十日終止，已如前述，原告於租賃關係終止後，自得請求被告返還系爭房屋。

被告雖於一百零四年九月將系爭房屋轉租給蕭萍，惟參以首開說明，被告仍為系爭房屋之間接占有人，且被告主張系爭房屋為原告所居住等情，為原告所否認，被告復未舉證證明系爭房屋現已為原告所占有，或原告同意蕭萍居住使用，是原告請求被告返還系爭房屋，自無不合。

至於被告辯稱：一百零二年間將系爭房屋賣給原告時，於買賣契約書有約定雙方合意被告於一百零五年六月三十日前以三百八十萬元買回，被告欲向原告買回，卻遭原告拒絕等情。

惟其情縱使屬實，系爭房屋既尚未經兩造簽訂買賣契約由被告買回，則被告仍無從主張有權占有。

從而，原告請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，為有理由。

㈤原告主張被告自一百零四年八月起未給付租金等情，為被告所不爭執。

按承租人應依約定日期，支付租金。

民法第四百三十九條第一項前段定有明文。

次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第一百七十九條亦定有明文。

又無權占有他人土地，可獲得相當租金之利益，為社會通常之觀念（見最高法院六十一年臺上字第一六九五號判例要旨參照）。

被告雖辯稱：原告默許蕭萍居住，不得向被告請求租金，且聽說房租及管理費蕭萍都有去處理等情。

惟被告並未舉證證明原告同意蕭萍居住，或蕭萍有代被告給付租金給原告，被告所辯難以採認。

從而，參以首開規定，原告請求被告給付自一百零四年八月起至租賃契約終止時止之積欠租金，自屬有據。

而本件被告自系爭租賃契約終止後，仍繼續無權占用使用系爭房屋，依上開說明，自可認為被告獲有相當於租金之不當利益，致原告受有相當於租金之損害。

從而，原告得依不當得利之法律關係，請求被告自本件租賃契約終止後即一百零五年七月一日起至一百零六年六月止，按月給付原告相當於租金之損害金一萬元，即請求租金與不當得利合計二十三萬元，為有理由，應予准許。

四、綜上所述，原告依租賃及不當得利之法律關係，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並請求租金及不當得利二十三萬元，為有理由，應予准許。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、舉證及攻擊、防禦方法，與本院前開認定無涉或無違，爰不一一論述。

據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如文。

中 華 民 國 106 年 9 月 6 日
民事庭法 官 高偉文
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 9 月 6 日
書記官 黃瓊秋