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臺灣基隆地方法院民事判決
106年度訴字第475號
原 告 匯興資產管理有限公司
法定代理人 褚丹明
訴訟代理人 許秋鴻
陸冠良
被 告 周張阿妹
訴訟代理人 邱奕杰
陳怡伶律師
複 代 理人 孫寅律師 （於民國106年8月3日解除委任)
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國106 年12月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落基隆市○○區○○段○○○○地號土地上如附圖基隆市安樂地政事務所一○六年八月二十二日基安土丈字第六五七號土地複丈成果圖編號Ａ所示（面積四三‧九三平方公尺）之地上物拆除，將土地返還訴外人林李靜妃及其他共有人全體。
被告應給付訴外人林李靜妃新臺幣貳萬玖仟壹佰玖拾壹元，及自民國一○六年七月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並由原告代位受領。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之二，餘由原告負擔。
本判決第二項得假執行，但被告如於假執行實施前，以新臺幣貳萬玖仟壹佰玖拾壹元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按向法院提起民事訴訟，除應具備訴訟成立要件外，並須當事人之適格無欠缺，法院如認為當事人不適格，應以判決駁回原告之訴。
而所謂當事人適格，係指當事人就特定訴訟標的有實施訴訟之權能而言，此項權能之有無，應依當事人與特定訴訟標的之關係定之。
必須當事人對於訴訟標的之法律關係有處分之權能，始足當之（最高法院26年渝上字第639號判例參照）。
又當事人適格在給付之訴，只須主張自己有給付請求權者，對於其主張為義務者提起，即為當事人之適格，至原告是否確為權利人，被告是否確為義務人，乃訴訟實體上有無理由之問題，並非當事人適格之欠缺。
此亦有最高法院91年台上字第1438號裁判可稽。
本件原告既係主張其為代位請求拆屋還地及受領相當於租金不當得利之權利主體，被告為義務主體，其當事人即為適格，至原告是否確為權利人，被告是否確為義務人，乃為原告本件訴訟實體上有無理由之問題，合先敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款及第7款分別定有明文。
本件原告原提起預備合併之訴，先位聲明：㈠被告應將坐落於基隆市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地）上之未辦理保存登記建物（門牌號碼：基隆市○○區○○路000巷000弄00號，下稱系爭建物）拆除，並將系爭土地返還全體共有人。
㈡被告應給付被代位人即債務人即系爭土地所有人林李靜妃新臺幣（下同）9萬3,150元，及自起訴狀繕本送達日起回溯5年期間，按年息5% 計算之利息，並由原告代位受領。
㈢願就先位聲明第2項供擔保，請准宣告假執行；
備位聲明：㈠被告應給付被代位人即債務人即系爭土地所有人林李靜妃9萬3,150元，及自起訴狀繕本送達日起回溯5年期間，按年息5%計算之利息，以及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按月給付1,552元，並由原告代位受領。
㈡願就備位聲明第1項供擔保，請准宣告假執行。
嗣於訴訟進行中經本院囑託基隆市安樂地政事務所會同履勘測量後，於民國106年11月23日言詞辯論期日當庭更正占用部分之面積為43.93 平方公尺及相當租金之不當得利為5萬9,306元，再於106年12月26 日具狀變更先位聲明為：㈠被告應將坐落於系爭土地上之系爭建物拆除，並將占用系爭土地面積43.93平方公尺返還全體共有人。
㈡被告應給付被代位人即債務人即系爭土地所有人林李靜妃5萬9,306元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並由原告代位受領。
㈢願就先位聲明第2項供擔保，請准宣告假執行；
變更備位聲明為：㈠被告應給付被代位人即債務人即系爭土地所有人林李靜妃5萬9,306 元，以及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按月給付988元，並由原告代位受領。
㈡願就備位聲明第1項供擔保，請准宣告假執行。
核原告上開變更係基於同一基礎事實之補充陳述，且屬減縮應受判決事項之聲明，無礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸上揭規定，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：㈠系爭土地為林李靜妃、嚴來發所分別共有，應有部分各為3/4、1/4，共有人之一林李靜妃曾向訴外人台灣土地開發信託投資股份有限公司（下稱台開公司）借款，台開公司業於100年5月6 日將林李靜妃尚未清償之債權及其一切權利義務轉讓予原告，並由原告取得對林李靜妃之臺灣臺中地方法院101年度司執九字第65087號債權憑證在案，原告為林李靜妃之債權人。
㈡系爭建物為未辦保存登記之建物，被告為系爭建物之事實上處分權人，惟系爭建物無權占用系爭土地，獲有相當於租金之不當得利，致土地所有權人無法使用收益而受有損害，依民法第179條自應將占用土地部分返還土地全體共有人相當於租金之不當利得。
茲以系爭土地申報地價10% 計算被告自101年6月至106年5月間占用系爭土地應給付林李靜妃之相當租金不當得利共5萬9,306元【計算式：43.93㎡×3/4×30元/月×60月＝59,306 元】，及自起訴狀繕本送達翌日起，被告仍應按月給付林李靜妃988 元【計算式：59,306元÷5年÷12月＝988元/月】。
㈢債務人林李靜妃怠於行使土地所有人之權利，原告為其債權人，為保全及實現債權，自得依民法第242條之規定，代位債務人林李靜妃向被告請求將占用系爭土地之系爭建物部分拆除，將占用之土地返還予林李靜妃及其他共有人全體，暨請求被告給付前開相當於租金之不當得利予林李靜妃，並由原告代位受領等語。
爰依民法第242條、第767條、821 條及第179條之規定，先位聲明：⑴被告應將系爭建物占用系爭土地部分（面積43.93平方公尺)拆除，並將占用系爭土地部分返還林李靜妃及其他共有人全體。
⑵被告應給付系爭土地所有人林李靜妃5萬9,306元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並由原告代位受領。
⑶上開第2項願供擔保，請准宣告假執行。
並依民法第242條、第179條之規定，備位聲明：⑴被告應給付系爭土地所有人林李靜妃5萬9,306元，以及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按月給付988 元，並由原告代位受領。
⑵願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯略以：被告前於84年12月13日以其子周志千名義與證人蔡吉男簽訂不動產買賣契約書，向證人蔡吉男購買系爭建物，嗣於93年3月1日將系爭建物出售予訴外人王武仁，已將系爭建物交付其占有使用，雙方約定買賣價金以房屋租賃方式分期給付，俟其繳清全部租金（價金）時，被告即無條件將系爭建物使用權過戶予王武仁，並簽訂有房屋租賃契約，且經本院公證處公證。
詎自98年起，王武仁即反悔拒絕繳納餘額71萬元，依雙方簽訂之房屋租賃契約第7、8條之約定，倘王武仁未按時付款，雙方間之契約即到期，王武仁需一次給付全部價金，被告則將系爭建物讓渡予王武仁；
被告亦可選擇將系爭建物收回，而被告選擇迄今未向王武仁收回系爭建物，足認系爭建物之事實上處分權已移轉予王武仁，被告僅為登記之納稅義務人而非事實上處分權人；
又系爭建物之前任屋主即證人蔡吉男於雙方買賣契約中已保證產權清楚，無他人主張權利，顯見系爭建物乃有權占有基地，是原告請求被告拆屋還地，於法無據。
況系爭建物既非由被告占有使用，被告亦無給付相當於租金之不當得利之理，且原告請求之租金過高等語，資為抗辯。
並聲明：原告之訴駁回；
如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件爭點及本院判斷：原告主張其為林李靜妃之債權人，林李靜妃為系爭土地之共有人之一，應有部分3/4 ，系爭土地遭系爭建物占用之事實，業據其提出與所述相符之土地登記第一類謄本、臺灣臺中地方法院債權憑證等為證，並經本院依職權囑託基隆市安樂地政事務所派員於106年8月30日會同至現場勘驗測量屬實，製有勘驗筆錄、現場照片，及基隆市安樂地政事務所106年9月22日基安地所二字第1060008488號函附106年8月22日基安土丈字657號土地複丈成果圖在卷可憑（詳本院卷第9-1 2、71-81頁、87-88頁），被告對此並未表爭執，堪信為真實。
惟被告仍以前開情詞置辯，是本件之爭點厥為：㈠被告是否為系爭建物之事實上處分權人？㈡原告代位請求被告拆屋還地，有無理由？㈢原告得否請求被告給付林李靜妃相當於租金之不當得利，並由其代位受領？若得請求，則其金額為何？經查：㈠按房屋之拆除，為事實上之處分行為，是未經辦理所有權第一次登記之房屋，須有事實上之處分權者，始有拆除之權限（最高法院86年台上字第2272號判決意旨參照），故請求拆屋還地之訴，除應以現占有該物之人為被告外，尚須現在占有該物之人有事實上處分權，否則要不得本於物上請求權，對之請求拆屋並返還土地。
又建物未辦理建物第一次所有權以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人（最高法院96年台上字第2851號判決意旨可參），而未辦保存登記之建物之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該建物之事實上處分權讓與受讓人（最高法院69年度台上字第696號、85年度台上字第51號判決參照）。
查系爭建物(即門牌號碼基隆市○○區○○路000巷000弄00 號房屋)為未辦理所有權第一次登記（保存登記）之建物，被告已自承系爭建物為其於84年12月13日以其子名義向證人蔡吉男所購買，而證人蔡吉男亦到庭證述：系爭建物不是伊蓋的，伊係75年間向一位退伍老兵買的，伊係賣給一位阿玲阿姨，以用兒子名義來向伊買等語綦詳，並有不動產買賣契約書及基隆市稅務局106年房屋稅繳款書在卷可稽（詳本院卷第23-26頁），足認被告業已自證人蔡吉男處受讓系爭建物之事實上處分權。
被告固提出經本院公證處公證之房屋租賃契約書（詳本院卷第30-33 頁）辯稱，系爭建物被告已於93年2月6日與訴外人王武仁以簽訂租賃契約方式出售予王武仁，系爭建物事實上處分權已移轉予王武仁，被告已非系爭建物之事實處分權人及占有人云云，然觀諸該租賃契約第2條「租賃期限：自民國93年3月1日起至101年10月1日止計捌年又柒個月」、第4條第3項「乙方（指王武仁）若繳納租金正常、不違約、甲方（指被告）同意於租期屆滿時將房屋讓渡乙方，若乙方違約，逾二期不繳納，乙方所立餘票視同全部到期，甲方得提前終止租約，拒絕讓渡，乙方應將房屋返還甲方不得異議亦不得向甲方請求任何賠償與遷移費用」、第6條第2項「乙方於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租壹倍計算之違約金」、第7條第9項記載：「乙方於契約期限內繳清全部租金時甲方無條件將房屋使用權過戶與乙方，過戶所發生之一切稅費用由乙方負責，倘甲方拒絕過戶致乙方權益受損時甲方應負法律上一切損害賠償責任。」
等相關約定，訴外人王武仁取得系爭房屋權利(即事實上處分權)之條件為「契約期限內繳清全部租金」，而被告之訴訟代理人於本院106年8月3 日言詞辯論期日已當庭表示：「前開約定類似附條件買賣，也就是說，王武仁在未付清全部租金前尚未取得系爭建物之事實上處分權，但被告已將房屋的事實上使用權利交予王武仁」（詳本院卷第56頁），今被告既主張訴外人王武仁並未繳清全部價金（租金），更曾於106年3月22日以桃園府前郵局第356 號存證信函催告王武仁清償餘款等情，可證訴外人王武仁在依租賃契約繳清全部租金（價金）前，僅係取得系爭建物之使用管領權限，並未取得系爭建物之事實上處分權，故被告辯稱其已將系爭房屋之事實上處分權讓與王武仁云云，實不足採，從而被告為系爭建物之事實上處分權人，堪以認定。
㈡次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。
但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之；
債務人怠於行使其權利時，債權人因保全債權，得以自己之名義，行使其權利，民法第767條第1項前段、第821條及第242條分別定有明文。
又依民事訴訟法第277條舉證責任之法理，以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物所有權存在之事實無爭執，原告於被告無權占有之事實，即無庸舉證，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。
如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院92年度台上字第312 號判決意旨參照）。
本件被告抗辯系爭建物占用系爭土地乃有權占有，既為原告所否認，自應由被告就占用系爭土地有正當權源之事實負舉證之責。
被告雖以其與證人蔡吉男簽訂之不動產買賣契約書第7條己約明「本買賣不動產權，乙方（指蔡吉男）保證產權清楚」，顯見系爭建物乃有權占有基地云云。
然查，系爭買賣契約書買賣之標的僅有建物，並無土地，故出賣人之證人蔡吉男所保證產權清楚者，自應只限於系爭建物，並不包含系爭建物所坐落之基地，況證人蔡吉男於本院106年12月26 日言詞辯論期日亦到庭結證稱：「我當時只有買房屋沒有買土地，我也不知道土地是誰的，那一帶的房子都是這樣，‧‧‧」、「（問：證人向老王購買系爭建物時有無一併購買使用土地的權利？)沒有。」
「(問：將系爭建物賣給你的老王，當時有沒有告訴你可以合法有權使用房屋坐落的土地？）沒有」等語（詳本院卷第104-105 頁），益證被告之前手蔡吉男買受系爭建物時，並未買受系爭建物坐落之基地，亦未受讓取得合法使用系爭基地之權利，今被告既係輾轉自證人蔡吉男受讓系爭建物之事實上處分權，自無從主張其對系爭建物坐落之基地為有權占有。
此外，被告復未能舉證證明對系爭土地有何其他占有之正當權源，則被告之占有即屬無權占有，是原告代位債務人林李靜妃請求被告應將系爭建物無權占用系爭土地部分拆除，並將占用之土地部分返還林李靜妃及其他共有人全體，核屬有據，應予准許。
㈢第按無法律上之原因而受利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。
而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。
而建築基地之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息10% 為限，所謂土地及其建築物之總價額，關於土地價額指法定地價，建築物價額則指該管縣市地政機關估定之價額，土地所有權人依土地法所申報之地價，為法定地價，於平均地權條例施行區域，係指地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人在公告申報地價期間內自行申報之地價，未自行申報地價者以公告地價80%為其申報地價，土地法第97條第1項、第105條、第148條、土地施行法第25條、平均地權條例第16條分別定有明文。
再者，基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。
系爭建物無使用系爭土地之合法權源，占用系爭土地，即屬無權占有，而被告受有相當於租金之利益，致土地所有人受有損害，依上開判例意旨，自應返還其利益。
被告固辯稱系爭建物之管領使用權已交付訴外人王武仁，並非被告占有使用，故被告無需給付相當於租金之不當得利云云，然房屋不能脫離土地而獨立存在，使用房屋必須使用該房屋之基地，故占有基地者，係房屋所有人或事實上處分權人，而非其使用人（最高法院102 年度台上第232 號判決參照）。
系爭建物之事實上處分權人現既仍為被告，是以被告所辯，即難憑採。
㈣本院審酌系爭土地地目為「建」，臨近安樂高中及安樂國小，步行至鄰近公車站牌、安樂市場不到10分鐘，且途中多為平坦道路，交通堪稱便利，此有勘驗現場照片、G00GLE地圖查詢在卷可稽，認以系爭土地申報地價年息5%計算相當租金之不當得利，應屬適當。
原告係於106年6月5 日提起本件訴訟，故其代位請求被告給付林李靜妃自101年6月至106年5月之相當於租金之不當得利，並由原告代位受領，核無不合。
又系爭土地102年1月及105年1月申報地價均為3,600元/平方公尺，101年1月之公告地價為3,900元/平方公尺、103 年至104年之公告地價則均為4,500 元/平方公尺，有本院依職權自基隆市政府地政處網站查詢資料可憑，故以公告地價80%即101年1月為3,120元/平方公尺、103年至104年為3,600元/平方公尺作為系爭土地之申報地價即法定地價，再以系爭建物占用系爭土地面積為43.93 平方公尺，計算林李靜妃之應有部分3/4於前開期間所受利益應為2萬9,191元【計算式：3,120元/㎡×43.93㎡×3/4×5%×7/12＋3,600元/㎡×43.93㎡×3/4×5%×（4＋5/12）＝29,191元，元以下四捨五入】。
故原告請求被告應給付林李靜妃2萬9,191元並由其代位受領，為有理由，應予准許。
至原告逾此範圍之請求，於法難認有據，不應准許。
㈤末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；
應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%；
給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。
其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第233條第1項前段、第203條、第229條第2項分別定有明文。
本件原告代位請求被告給付林李靜妃相當於租金之不當得利部分，既未約定履行期，從而原告請求被告應給付林李靜妃自起訴狀繕本送達之翌日即106年7月1 日（詳本院卷第45頁）起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，並由其代位受領，亦有理由。
㈥綜上所述，原告依民法第242條、第767條、第821條及第179條之規定，代位請求被告應將坐落系爭土地上如附圖基隆市安樂地政事務所106年8月22日基安土丈字第657 號土地複丈成果圖編號Ａ所示（面積43.93 平方公尺）之地上物拆除，將土地返還全體共有人，並應給付林李靜妃2萬9,191元及自106年7月1日起至清償日止，按年息5% 計算之法定遲延利息由其代位受領，為有理由，應予准許，至逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
四、末按訴之客觀預備合併，必有先位、後位不同之聲明，當事人就此數項請求定有順序，預慮先順序之請求無理由時，即要求就後順序之請求加以裁判，法院審理應受此先後位順序之拘束。
於先位之訴有理由時，備位之訴即毋庸裁判（最高法院97年度台上字第111 號民事判決要旨參照）。
本件原告所為之先位、備位聲明，其請求5 年期間相當於租金之不當得利部分均屬相同，並非相互排斥而不能併存，固非屬客觀之預備合併，惟核諸原告請求之內容，實係基於程序處分權自主決定排列審理順序，並無不合。
而原告主張之先位之訴，除請求逾系爭土地申報地價年息5%部分經本院駁回外，其餘均有理由，則本院自無庸再就原告主張之備位訴訟予以審究，附此敘明。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及本院未經援用之證據資料，經審酌後，認與本件判決之結果不生影響，爰不予以一一論列，併予敘明。
六、本件原告請求被告給付金錢部分，就原告勝訴部分，所命給付未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，又被告陳明願供擔保請准免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
原告固聲請供擔保宣告假執行，惟其聲請僅係促使法院之職權發動，是原告敗訴部分，本院毋庸為假執行准駁之判決，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款及第392條規定，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 1 月 9 日
民事庭法 官 林淑鳳
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 1 月 9 日
書記官 陳文婕
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