臺灣基隆地方法院民事-KLDV,106,訴,497,20181031,3

臺灣基隆地方法院民事判決
106年度訴字第497號
原 告 張萬明
周繼慧

共 同
訴訟代理人 林志豪律師
複 代理人 劉北芳律師
被 告 亮品開發股份有限公司

法定代理人 曾忠正




被 告 許秀琴

共 同
訴訟代理人 楊光律師
上列當事人間給付遲延利息等事件，本院於民國107 年10月15日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告亮品開發股份有限公司應給付原告張萬明新臺幣肆萬伍仟參佰壹拾伍元。

被告亮品開發股份有限公司應給付原告周繼慧新臺幣貳拾陸萬貳仟玖佰捌拾壹元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告亮品開發股份有限公司負擔百分之八，餘由原告負擔。

本判決原告勝訴部分得假執行，但被告如以新臺幣肆萬伍仟參佰壹拾伍元為原告張萬明預供擔保，以新臺幣貳拾陸萬貳仟玖佰捌拾壹元為原告周繼慧預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序部分按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。

但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。

民事訴訟法第262條第1項定有明文。

另按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，擴張或減縮應受判決事項之聲明，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。

民事訴訟法第255條第1項第2 、3 、7 款分別定有明文。

本件原告於起訴時，原係將亮品開發股份有限公司（下稱亮品開發公司）及吳美政列為被告，並聲明：⒈被告亮品開發公司與吳美政應給付原告張萬明新臺幣（下同）1,367,790 元。

⒉被告亮品開發公司與吳美政應將門牌號碼基隆市○○區○○街000 巷00弄00號之房地（下稱系爭D8不動產）交付原告周繼慧。

⒊被告亮品開發公司與吳美政應給付原告周繼慧1,902,468 元。

⒋原告張萬明與周繼慧就上開請求，均願供擔保請准宣告假執行。

⒌訴訟費用由被告二人負擔。

嗣於民國107 年3 月21日以民事準備一狀及同日本院言詞辯論時，當庭將被告吳美政變更為許秀琴（撤回對於吳美政之訴訟，而追加許秀琴為被告），吳美政之訴訟代理人於同日本院言詞辯論期日表示對於撤回被告吳美政部分無意見。

原告復於107 年5 月9 日以民事變更訴之聲明狀，變更聲明為：⒈被告亮品開發公司與許秀琴，應給付原告張萬明1,367,790 元。

⒉被告亮品開發公司與許秀琴，應將系爭D8不動產交付原告周繼慧。

⒊被告亮品開發公司與許秀琴應給付原告周繼慧1,902,468 元。

⒋原告張萬明與周繼慧就上開請求，均願供擔保請准宣告假執行。

⒌訴訟費用由被告二人負擔。

原告又於107 年8 月13日提出民事訴之一部撤回狀，撤回關於請求被告交付房屋之聲明（前揭107 年5 月9 日民事變更訴之聲明狀訴之聲明第⒉項之部分）。

原告復於107 年9 月12日提出民事更正訴之聲明暨陳報狀，將原告張萬明請求金額擴張為1,825,515 元。

查原告上開訴之變更、追加，其請求基礎事實同一，屬擴張、減縮應受判決事項之聲明，且不甚礙被告之防禦及訴訟終結，參以首開規定，應予准許。

貳、實體部分

一、原告起訴主張：㈠原告張萬明部分：⒈原告張萬明於102 年5 月20日向被告亮品開發公司及吳美政購買「悠活台北村花田區」預售屋（下稱系爭建案）之戶號E1棟（下稱系爭E1不動產），兩造並分別簽訂「悠活台北村」房屋預定買賣契約書（下稱系爭E1房屋預定買賣契約書）及「悠活台北村」土地預定買賣契約書（下稱系爭E1土地預定買賣契約，與系爭E1房屋預定買賣契約書合稱系爭E1不動產買賣契約），買賣標的為坐落基隆市○○區○○段000 地號、權利範圍為1402/100000 之土地及其上門牌號碼為基隆市○○區○○街000 巷00弄0 號房屋（即系爭E1不動產），並約定系爭E1不動產其中房屋總價5,186,700 元，土地總價4,983,300 元，合計共1017萬元。

依系爭E1房屋預定買賣契約書第14條第1項約定：「賣方應於領得使用執照八個月內，通知買方進行交屋。

於交屋時，雙方應履行下列名目義務」。

經查，兩造簽訂系爭E1不動產契約後，原土地地主吳美政後已變更為被告許秀琴，而系爭E1不動產早已於104 年9月14日取得使用執照，故被告二人應於105 年5 月13日前通知交屋，始符上開契約約定。

然而，被告二人遲至106 年5月9 月始通知原告張萬明交屋，遲延計359 日。

⒉依系爭E1房屋預定買賣契約第14條第1項第（4 ）款約定：「賣方如未於領得使用執照八個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。」

被告二人於交屋時應履行給付遲延利息之義務。

另依系爭E1土地預定買賣契約第1條第3項約定，系爭E1房屋預定買賣契約及系爭E1土地預定買賣契約，為聯立契約，對任何一項契約違約時，視為兩契約全部違約。

綜上，原告張萬明自得依上開契約約定請求被告二人給付遲延利息1,825,515 元（計算式：10,170,000元×5/10000 ×359 天＝1,825,515 元）。

㈡原告周繼慧部分：⒈原告周繼慧於102 年5 月17日向被告亮品開發公司及吳美政購買系爭建案戶號D8棟（即系爭D8不動產），並分別簽訂簽定「悠活台北村」房屋預定買賣契約書（下稱系爭D8房屋預定買賣契約）及「悠活台北村」土地預定買賣契約書（D8棟下稱系爭D8土地預定買賣契約，與系爭D8房屋預定買賣契約合稱系爭D8不動產買賣契約）。

買賣標的為坐落於基隆市中正區調和段0000-000地權利範圍為142/100000之土地，以及其上門牌號碼為基隆市○○區○○街000 巷00弄00號之房屋（即系爭D8不動產），並約定系爭D8不動產，其中房屋總價為5,059,200 元，土地總價為4,860,800 元，合計共992 萬元。

兩造簽訂上開契約後，原土地地主吳美政後已變更為被告許秀琴。

⒉原告周繼慧係於106 年6 月13日收到交屋通知，經計算後，共計遲延通知交屋396 日。

原告周繼慧應得請求被告二人給付1,953,468 元（計算式：9,920,000 元×5/10000 ×396天＝1,953,468 元）。

惟因被告實際交屋時，原告周繼慧尚須支付交屋期款51,000元予被告，經與被告應給付之遲延利息相抵銷後，被告二人應給付原告周繼慧1,902,468 元。

㈢對被告抗辯之陳述略以：⒈原告否認被告係於104 年11月23日通知交屋，被證1 為被告自行製作之時程表，顯然無法證明有通知交屋之事實，不足採信。

⒉被告辯稱原告之銀行貸款分別於105 年1 月5 日及同年月6日撥付被告，而反證被告有於105 年1 月5 日前通知原告交屋云云。

惟查：⑴買賣契約標的物之交付（移轉占有）與所有權之移轉，本屬二事，無從空言推論何者必定發生在前，被告並未舉證以實其說，所辯即無可採。

⑵原告二人於辦理銀行貸款時，確實並未收到被告之交屋通知，且辦理銀行貸款給付房地價金予被告，與被告是否通知交屋係屬二事。

⒊被告將與原告間「驗收房屋」之過程，混淆成「通知交屋」，並不可採。

⑴被證3 、4 並非被告通知交屋後之交屋過程，而為兩造間通知交屋及實際交屋「前」之驗屋過程，故被告以兩造間通知交屋及實際交屋「前」之驗屋過程，辯稱自己並未「遲延交屋」或「不交屋」云云，毫不可採。

⑵按最高法院99年度台上字第2443號民事判決意旨：「有關瑕疵擔保之規定，原則上於危險移轉後，始有適用，但在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘出賣人無法提出無瑕疵物，或擔保除去該瑕疵後給付，則買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，並解除契約」。

亦即，瑕疵檢查，雖通常於買受人受領標的物後進行，惟非不可於受領前進行，並於發現瑕疵後，請求出賣人補正或提出未補正之擔保後，始為交付。

⑶經查，系爭E1、D8不動產為預售屋，買受人於出賣人通知交屋前及實際交屋前，對於所買受之房屋進行瑕疵檢查，為一般社會經驗法則，相當常見，為預售屋買賣之特性，藉以及早發現及糾正於施工過程中及交屋前已發生之瑕疵或任何不符合契約約定之情事，令出賣人修補或改善，以期順利完成交屋之準備，並於實際交屋時，能一次完結出賣人交屋與買受人付款之對待給付義務關係。

⑷被證3 至被證8 之房屋驗收／修繕表，即為兩造合意於通知交屋及實際交屋「前」之瑕疵檢查，檢查後，經被告修補瑕疵及原告確認無瑕疵後，被告始得「通知交屋」，原告再於被告實際交屋時，同時為交屋期款之繳納，以及其他積欠或待結算債務、費用之結清後，始為完成交屋手續（民法第371條規定參照）。

⑸是以，即便原告就系爭E1、D8不動產進行檢查，並要求被告改善及修補，亦屬發生在被告通知交屋及實際交屋「前」之驗屋階段，亦即上開最高法院判決意旨所指之危險負擔移轉前，買受人得進行瑕疵檢查及行使拒絕受領瑕疵物權，顯非交屋後之行為甚明，自非被告所辯稱之「交屋過程」，不能證明被告已履行其「通知」交屋之義務。

故被告將兩造間通知交屋及實際交屋「前」之 驗屋過程，張冠李戴為交屋過程，委不足採。

⒋被告應以與系爭E1、D8房屋預定買賣契約第6條、系爭E1、D8土地預定買賣契約第5條約定相同之「書面掛號」方式，對原告為交屋之「通知」，始生契約上通知之效力。

⒌由系爭E1、D8房屋預定買賣契約第12條及第14條之約定，即可證明「驗收房屋」先於「通知交屋」，兩者並不相同，故原告二人縱有驗收房屋，亦無法證明被告已通知原告交屋：⑴被證3 至被證8 之房屋驗收／修繕表，即為兩造合意依系爭E1、D8房屋預定買賣契約第12條之約定，於通知交屋及實際交屋「前」之瑕疵檢查（第12條第1項約定參照）。

檢查後，經被告修補瑕疵及原告確認無瑕疵後，被告始得依照系爭E1、D8房屋預定買賣契約第14條之約定「通知交屋」，原告再於被告實際交屋時，同時為交屋期款之繳納，以及其他積欠或待結算債務、費用之結清後，始為完成交屋手續（第12條第2項、第14條約定參照）。

故原告二人縱有驗收房屋，亦屬被告通知交屋及實際交屋「前」之瑕疵檢查，無法以驗收房屋之事實證明被告已通知原告交屋。

⑵況查，依被告民事答辯二狀被證5 ，原告張萬明105 年6 月25日之房屋驗收／修繕表上之記載：「水電未測試」。

水電尚未測試，可知系爭E1、D8房屋並非處於可交屋之狀態，則被告自無可能早於104 年11月23日通知原告二人交屋，益證原告二人縱有驗收房屋，亦不能證明被告已通知交屋。

⒍由於被告亮品開發公司應依系爭E1、D8房屋預定買賣契約第6條、系爭E1、D8土地預定買賣契約第5條約定之「書面掛號繳款通知單」方式，為自己並代理被告許秀琴（地主），對原告二人為「交屋款」之繳納通知，則依上開契約約定，被告二人自亦應以「書面掛號」之方式，踐行上開契約第14條之通知交屋義務：⑴依系爭E1、D8土地預定買賣契約第17條第3項約定，地主即被告許秀琴全權委託亮品開發公司處理合約所有事項，即概括授權被告亮品開發公司處理合約所有事項。

關於通知繳納「交屋期款」及「通知交屋」（包括通知點交房屋所在基地），自應由被告亮品開發公司為自己並代理被告許秀琴為之。

而且，被告許秀琴與原告間亦有「交屋期款」之約定，約定於系爭E1、D8土地預定買賣契約第5條及契約附件一之付款明細表中，被告許秀琴對原告二人應負交屋（包括點交房屋所在基地）之義務，除已概括授權被告亮品開發公司履行義務外，亦就土地價款負擔遲延通知交屋之約定遲延利息。

⑵系爭E1、D8房屋預定買賣契約附件五及系爭E1、D8土地預定買賣契約附件一之「付款明細表」明載第8 期款為「交屋期款」，故被告二人自應依系爭E1、D8房屋預定買賣契約第6條、系爭E1、D8土地預定買賣契約第5條之約定，由被告亮品開發公司為自己並代理許秀琴以「書面掛號繳款通知單」之方式，通知原告二人繳納系爭E1、D8不動產之第8 期款，即「交屋」之分期款。

而通知買方繳納「交屋」之分期款，依付款明細表欄之備註「本付款明細表之期別依地上房屋興建工程之進度辦理」所示，是指房屋興建工程進度達到交屋階段之條件已經成就時，始可通知繳納交屋期款，故此項交屋期款繳納通知即屬交屋通知，本即應以書面掛號為之；

並應於工程進度達到交屋階段時，始可通知買方，並無於驗屋階段，在房屋瑕疵不明或未改善前即通知交屋之理。

至於實際交屋時，買方既然應依系爭E1、D8房屋預定買賣契約第14條第1項第3款約定：「買方繳清所有之應付未付款（含交屋保留款）及完成一切交屋手續」，顯見工程進度達交屋階段時，賣方始應「通知買方進行交屋」；

買方受合法交屋通知後，始與賣方進行交屋；

而於實際交屋時，買方始應同時對待給付交屋保留款。

上述關於階段性行為之契約約定，顯然使得賣方於書面掛號通知買方繳納「交屋」之分期款前，不得違反契約約定而任意通知交屋，必須於工程進度達交屋階段後，始以書面掛號通知買方繳納交屋款並通知進行交屋。

故被告二人自應依「書面掛號通知單」之方式，通知原告二人繳納「交屋期款」及「進行交屋」，而於通知後進行實際交屋時，被告二人就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕（故驗屋並非交屋或通知交屋）；

原告則應繳清所有之應付未付款（含交屋保留款）及完成交屋手續；

被告二人並應按已繳房地價款依萬分之5 計算遲延利息予原告二人，此觀系爭E1、D8房屋預定買賣契約第14條第1項第2 、3 、4 款之約定即明。

⑶另外，系爭E1、D8土地預定買賣契約第12條約定：「地價稅以賣方通知書所載之交屋日為準…」，足見：①土地賣方亦應通知買方交屋，則其所點交者應係房屋之基地，並概括授權由被告亮品開發公司一併為之。

②土地賣方應以「通知書」所載通知交屋日為準，始能確定地價稅之買賣雙方分擔比例，自應以書面掛號之通知，確定「通知交屋日」，以開始契約預定之當事人間權利義務關係，否則即與上開契約約定意旨不符，自非契約當事人之本意。

⑷退步言之，如認被告通知交屋是否應以書面掛號為之乙節仍有疑義，則依照系爭E1、D8房屋預定買賣契約第26條、系爭E1、D8土地預定買賣契約第18條關於疑義之處理：「本契約各條款如有疑義時，應依消費者保護法第十一條第二項規定，為有利於買方之解釋」之約定，應為有利於原告二人之解釋，則被告通知交屋之時點，原告張萬明部分應為原證5 書面通知之106 年5 月9 日，原告周繼慧應為原證6 書面通知之106 年6 月13日。

㈢聲明：⒈被告亮品開發公司與許秀琴，應給付原告張萬明1,825,515元。

⒉被告亮品開發公司與許秀琴應給付原告周繼慧1,902,468 元。

⒊願供擔保請准宣告假執行。

⒋訴訟費用由被告負擔。

二、被告抗辯略以：㈠被告並無遲延交屋之情形。

係原告自己因所購買之房屋建造完成時，市場上房價正在下跌，不符其投資購買時之期待，故蓄意拖延交屋之時日。

被告建造房屋出售，旨在取得賣屋之價款，以取回投資之資金供公司之週轉，故房屋建造完成，交屋越快對被告越有利，被告既已取得房屋使用執照，豈有拒絕交屋、遲延交屋，使自己無法取回資金，造成自己損害之理？原告之主張已違反經驗法則、交易習慣，誠不足採。

㈡依被證1 之「交屋通知時程表」所示，被告所建房屋64戶，除公司保留戶7 戶之外，餘57戶全部售清，且除原告周繼慧，及另名買主李宣萱尚未前來辦理交屋外，已全部交屋完畢。

其餘屋主均依被告之通知前來辦理交屋，顯見被告通知及交屋之程序並無遲延之情形。

㈢依系爭E1、D8房屋預定買賣契約第14條第3項之約定，買方應於收到交屋通知起7 日內配合辦理交屋手續。

故交屋係須買方配合之給付行為。

㈣系爭E1、D8房屋預定買賣契約第17條約定：「一、第五條契約總價內之部分價款新台幣…元整，由買方與賣方洽定之金融機構之貸款給付」，第18條約定：「買賣契約如訂有交屋保留款者，於所有權移轉登記完竣並由金融機構設定抵押權後，除有輻射鋼筋、未經處理之海沙或其他經修繕仍無法達到應有使用功能之重大瑕疵外，買方不得通知金融機構終止撥付前條貸款予賣方」。

查本件原告張萬明、周繼慧的銀行貸款分別於105 年1 月5 日及同年月6 日撥付被告，可證被告確在105 年1 月5 日前通知原告交屋，斯時原告兩人經通告前來，檢視系爭E1、D8不動產並無系爭E1、D8房屋預定買賣契約第18條之除外情形，原告兩人亦依約配合辦理貸款，被告才能取得貸款部分之房屋價金。

㈤原告周繼慧部分，於被告104 年11月23日通知交屋後：⒈遲至105 年7 月11日始前來要求初驗，此有105 年7 月7 日LINE對話紀錄「我們禮拜一中午左右會過去（包含宣萱共五家）」，因此而有105 年7 月11日第一次的初驗驗收紀錄可證（參被證2），原告周繼慧已遲延7 個月又18天。

⒉被告修繕完後，原告周繼慧依系爭D8房屋預定買賣契約第14條第2項約定於105 年8 月24日領取權狀，但又不配合完成全部交屋程序，拖延至106 年3 月7 日LINE對話稱：「不好意思，這大半年身體有些狀況，大部分時間都在高雄就醫…是否可以延至四月初再來處理？」，原告周繼慧於106 年4月18日到場後，又再要求修繕瑕疵，而有106 年4 月18日之驗收紀錄（參被證3 ）又再拖延9 個月又7 天。

⒊被告修繕完成後，106 年5 月9 日通知原告周繼慧，原告周繼慧同日回覆稱：「我胸椎開刀，不太方便奔波，是否驗屋、交屋、結算一起談？不用跑兩趟」，被告106 年5 月18日再次催促，原告周繼慧表示「預計5/23過去」。

106 年5 月23日到場後，仍繼續要求修繕其他瑕疵，而有當日之第三次驗收紀錄。

㈥原告張萬明部分，於被告104 年11月23日通知交屋後：⒈原告張萬明於105 年5 月25日LINE對話稱：「我5/31～6/23去美國，最近很忙，我回來再交屋好嗎？」故伊於105 年6月25日始前來初驗，有驗收記錄可稽（參被證5 ）。

⒉被告修繕完成後，原告張萬明於105 年7 月13日前來複驗，又再要求修繕其他瑕疵（參被證6 ）。

被告修繕完畢後，原告張萬明105 年8 月24日到場驗收並依系爭E1房屋預定買賣契約第14條第2項約定領取權狀，但又不配合完成全部交屋程序，隔日即105 年8 月25日又前來要求修繕其他瑕疵，被告完成105 年8 月25日之瑕疵修繕後，原告張萬明拖延至106 年2 月16日前來驗收，當日原告張萬明又再要求繼續修繕其他瑕疵（參被證7 ）。

⒊106 年5 月8 日被告通知原告張萬明修繕完成請其前來完成交屋手續，原告張萬明遲於106 年5 月24日才稱「我星期六可以過去嗎」，誰知原告張萬明106 年5 月25日到場後（即隔日，未等到星期六）竟要求再修繕其他瑕疵，有106 年5月25日驗收紀錄可證（參被證8 ）。

㈦由兩位原告之交屋過程可知，伊二人分別遲於105 年6 、7月才前來進行初驗，未能於契期限內交屋係分別可歸責於原告兩人之拖延。

被告每日均在建案所在之辦公室配合客戶辦理交屋手續，以完成被告投資獲利之目的，期限內己交屋55間（出售總數57間），被告焉有遲延交屋、不交屋之理？105 年8 月24日原告已收受所有權狀影本，依系爭E1、D8房屋預定買賣契約第14條第2項約定，兩造實已完成交屋，但原告欠缺履約誠信，交屋過程中不斷新生應修繕之瑕疵，不願完成交屋程序，指示修繕後又拖延驗收，被告基於顧客至上之服務理念只能不斷勉力配合，於交屋程序中並無拖延或可歸責之處，原告之請求實無理由。

㈧交屋與驗屋係併行不背之兩件法律事實，交屋係買賣標的之移轉占有，須買受人受領給付；

驗屋係瑕疵擔保之法律關係，於交屋後尚可行使，且在本件契約之1 年之保固期限內（系爭E1、D8房屋預定買賣契約第16條）。

原告不配合受領買受之房屋，拖延交屋之目的實係企圖逼迫被告降價。

㈨系爭E1、D8房屋預定買賣契約第14條第1項約定「賣方應於領得使用執照八個月內，通知買方進行交屋。

於交屋時雙方應履行下列各目義務：…㈡賣方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕」，由本條約定可知，被告通知原告交屋後，原告應配合到場進行交屋（交付）程序，如房屋無瑕疵，則原告可當場收受房地，如有瑕疵，則被告修繕至原告認可（初驗、複驗…）後再完成交屋（交付），甚至在交屋後如再有發現瑕疵亦可依民法買賣瑕疵擔保規定要求被告修繕。

即被告通知交屋，原告到場後即展開驗收程序，兩者是接續進行之程序，因此原告如到場驗收即可推知被告曾進行「通知交屋」之程序，否則原告怎知房屋已完工要到場驗屋？㈩本件系爭E1、D8房屋預定買賣契約第10條之約定，被告取得使用執照之期限為104 年12月31日，交屋期限為8 個月，雖被告使用執照於104 年9 月14日取得，所生之時間利益應歸於被告，而被告於104 年11月23日通知交屋後，原告周繼慧於105 年7 月11日前來初驗，原告張萬明於105 年6 月25日前來初驗，即可推知被告至少在105 年7 月11日前、105 年6 月25日前通知原告周繼慧、張萬明交屋，而依約被告於105 年8 月31日前通知交屋即符合契約約定，不生違約處罰遲延利息之問題。

系爭E1、D8房屋預定買賣契約並未約定重大事項應以書面掛號通知，甚至未約定何為重大事項，原告稱通知交屋為重大事項應以書面掛號通知云云，為系爭契約所無之約定，故被告自得依對話或非對話之方式將通知交屋之意思表示達到原告即可。

至於被告以原證5 、6 之書面通知係因原告周繼慧自105 年7 月11日到場初驗，至106 年5 月23日仍繼續要求修繕（參被證4 ），被告不得已始以原證6 存證信函請原告周繼慧完成交屋。

而原告張萬明105 年6 月25日初驗後，至106 年5 月25日仍繼續要求修繕（參被證8 ），被告不得已始以原證5 通知書請原告張萬明完成交屋，原證5 、6 並非被告初始的交屋通知，亦非認同原告主張交屋通知係屬履行契約之重大事項應以書面通知。

原告107 年9 月12日之民事更正訴之聲明暨陳報狀提出鈞院107 年度重訴字第10號民事判決，惟系爭判決主要係以契約體系解釋即系爭E1、D8房屋預定買賣契約於第12條規定驗收，第14條始規定通知進行交屋的期限，而認定通知交屋前至少應先經驗收程序，然查：⒈系爭E1、D8房屋預定買賣契約內容係依內政部所頒訂之「預售屋買賣契約書範本」，關於驗收及通知交屋規定於第13、15條（系爭E1、D8房屋預定買賣契約則是約定於第12、14條），被告亮品開發公司並非擬定契約條款之人，因此內政部定此一定型化契約條款時是否真有先驗收後通知交屋之安排並非可得而知。

⒉先驗收後通知交屋之解釋亦與現行工程慣例不符。

一般承攬工程完工後均是先向業主通報完工，業主接獲完工通知後再排定期日進行驗收，驗收合格後則交付承攬工作物。

因此系爭E1、D8房屋預定買賣契約第14條之通知交屋即等同於通知買方所買房屋業已完工並又得使用執照，買方接獲交屋通知後即前來驗收，後再進行瑕疵修繕或交屋。

前揭判決對房屋契約之解釋顯已違背慣例。

⒊如認應先進行驗收程序再通知交屋，此無異鼓勵買方得以違背誠信之方法向被告亮品開發公司請求遲延利息。

本件使用執照係於104 年9 月14日取得，然原告周繼慧、張萬明分別故意遲於105 年7 月11日、105 年6 月25日始前來初驗，驗收程序拖延約1 年（原告周繼慧於106 年5 月23日仍繼續要求修繕，原告張萬明於106 年5 月25日仍繼續要求修繕），原告二人每以有新瑕疵要修繕而不斷延長驗收程序，而不將應修繕瑕疵一次表明，原告二人顯以悖於誠信之方法將驗收期拖長至被告亮品開發公司取得使用執照8 個月後，再藉此向被告亮品開發公司請求遲延利息。

因此前開判決對驗收及通知交屋之解釋無異鼓勵買方均得以此違背誠信之方法取得不正利益，實不可採。

聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。

⒉訴訟費用由原告負擔。

⒊如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、本院之判斷：㈠下列事項，業據原告提出系爭D8、E1不動產買賣契約書、通知書、中華郵政掛號郵件收件回執等件影本為證，且為兩造所不爭執，堪予採認：⒈原告周繼慧、張萬明，分別與被告亮品開發公司及吳美政簽定系爭D8不動產買賣契約、系爭E1不動產買賣契約，向被告亮品開發公司及吳美政買受系爭D8不動產、系爭E1不動產。

嗣土地出賣人之部分，因吳美政將土地移轉予被告許秀琴，吳美政所負擔之權利義務由被告許秀琴負擔，經被告亮品開發公司與許秀琴於104 年6 月間通知原告。

⒉系爭D8、E1房屋預定買賣契約書第10條「開工及取得使用執照期限」約定：「一、本預售屋之建築工程在民國102 年8月31日之前申報開工，民國104 年12月31日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得用執照…」。

系爭D8、E1房屋預定買賣契約第14條「通知交屋期限」約定：「一、賣方應於領得使用執照八個月內，通知買方進行交屋，於交屋時雙方應履行下列各目義務：㈠賣方付清因延遲完工所應付之遲延利息於買方。

㈡賣方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕。

㈢買方繳清所有之應付未付款（含交屋保留款）及完成一切交屋手續。

㈣賣方如未於領得使用執照八個月內通知買方交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方」。

⒊系爭建案於104 年9 月14日取得使用執照。

㈡至於原告主張被告係於106 年6 月13日通知原告周繼慧交屋，於106 年5 月9 日通知原告張萬明交屋等情，為被告所否認，辯稱：已於104 年11月23日以電話分別通知原告2 人交屋，且被告亮品開發公司提前取得使用執照，其利益應歸屬於被告等語。

是本件應審酌：⒈被告亮品開發公司於104 年9 月14日取得使用執照，其應通知交屋之期限，應自取得使用執照之日起算，或自E1、D8房屋預定買賣契約書第10條所約定應取得使用執照之104 年12月31日起算？⒉被告何時通知原告交屋？⒊原告主張被告遲延通知交屋，應依系爭E1、D8不動產買賣契約書之約定給付遲延利息，是否可採？茲分述如下。

㈢原告主張：土地所有人即被告許秀琴亦有通知交屋（包括通知點交房屋所在基地）之義務，並係授權被告亮品開發公司為通知云云。

查系爭E1、D8房屋預定買賣契約第13條係關於房地所有權移轉登記之約定，第14條係關於交屋之約定，第15條係關於共有部分點交之約定。

系爭E1、D8房屋預定買賣契約第7條係關於房地所有權移轉登記之約定。

第8條「交付土地產權」約定「買方辦妥交屋手續時，賣方將土地所有權狀及代繳稅規費之收據交付買方，本契約則無須返還」。

是依系爭E1、D8不動產買賣契約，被告亮品開發公司對於買受人負有交付房屋及移轉所有權之義務，被告許秀琴則負移轉土地所有權之義務。

且以系爭土地預定買賣契約，實係買受房屋坐落基地之應有部分，而應有部分指共有人得行使權利之比例，乃抽象存在，非指共有物之特定部分，且系爭E1、D8房屋係公寓大廈區分所有之型態，實際上亦無點交坐落基地應有部分之問題。

原告雖主張本件系爭房屋預定買賣契約、土地預定買賣契約係契約聯立，稽之系爭E1、D8房屋預定買賣契約第2條雖約定：「一、…本約與買方所簽定之【悠活台北村－土地預定買賣契約書】為聯立契約，對任何一項契約違約時，視為兩契約全部違約，任何一契約之解除其效力均及於兩契約全部」等語，系爭E1、D8土地預定買賣契約書第1條亦有「…三、…本約與買方所簽定之【悠活台北村－房屋預定買賣契約書】為聯立契約，對任何一項契約違約時，視為兩契約全部違約，任何一契約之解除其效力均及於兩契約全部」等語。

惟僅能認為兩契約其中之一不成立、無效、撤銷或解除時，則另一個契約亦應同其命運，無從進而推認土地所有人亦有交付房屋，或有「點交坐落基地」之義務。

原告主張被告許秀琴亦有「通知交屋」、「通知點交土地應有部分」之義務，委無可採，先予敘明。

㈣本件通知交屋之期限係自取得使用執照之日起算，或自E1、D8房屋預定買賣契約書第10條所約定應取得使用執照之104年12月31日起算：經查，系爭E1、D8房屋預定買賣契約書第10條約定，系爭建案之建築工程應於104 年12月31日取得使用執照。

而系爭建案於104 年9 月14日取得使用執照，業如前述。

被告辯稱：被告亮品開發公司提前取得使用執照，其利益應歸屬於被告等情。

查系爭E1、D8房屋預定買賣契約書第10條「開工及取得使用執照期限」約定：「一、本預售屋之建築工程在民國102 年8 月31日之前申報開工，民國104 年12月31日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照…」，既以「104 年12月31日之前」取得使用執照，亦即104 年12月31日為取得使用執照之「最後期限」，被告亮品開發公司本即負有於該日以前取得使用執照之契約義務。

且系爭E1、D8房屋預定買賣契約第14條「通知交屋期限」約定：「一、賣方應於領得使用執照八個月內，通知買方進行交屋…」，已明定應通知交屋之期限為「領得使用執照8個月內」，而非自特定日期之「104 年12月31日」起算8 個月。

則系爭E1、D8房屋預定買賣契約第14條「通知交屋期限」，自應由實際取得使用執照之104 年9 月14日起算8 個月。

被告辯稱：通知交屋期限應自「應取得使用執照之104 年12月31日」起算等情，即難採認。

則系爭爭E1、D8房屋預定買賣契約第14條「通知交屋期限」，為104 年9 月14日取得使用執照後8 個月，被告亮品開發公司即應於105 年5 月14日前通知原告交屋。

㈤被告亮品開發公司是否應以書面掛號方式通知原告交屋：原告主張通知交屋應以書面掛號方式為之，始生通知之效力，經查：系爭E1、D8房屋預定買賣契約第14條「通知交屋期限」，並無關於「通知交屋」之方式之約定。

原告雖主張：被告應以與系爭E1、D8房屋預定買賣契約第6條、系爭E1、D8土地預定買賣契約第5條約定相同之「書面掛號」方式為交屋之通知，始生契約上通知之效力云云。

查系爭E1、D8房屋預定買賣契約第6條「付款條件」約定：「付款，…買方應於接獲賣方書面掛號繳款通知單七日內自行向賣方指定之繳納地點或第五條之一約定之銀行信託專戶以現金或即期支票如數壹次繳清」。

系爭E1、D8土地預定買賣契約第5條「付款條件」約定：：「付款，…買方應於接獲賣方書面掛號繳款通知單七日內自行自行向賣方指定之繳納地點或第四條之一約定之銀行信託專戶以現金或即期支票如數壹次繳清」。

係關於被告通知原告付款其通知方式之約定。

此與「通知交屋」截然不同，無從據以推論通知交屋亦應以書面掛號之方式為之。

原告雖又主張：依系爭E1、D8房屋預定買賣契約附件五、系爭E1、D8土地預定買賣契約附件一，第8 期款為交屋款，以房屋興建至可以交屋的程度始為通知，因此「交屋期款繳納通知」即屬「交屋通知」，應以書面掛號方式為之云云。

惟原告此項主張，實屬混淆「繳款通知」與「交屋通知」，並不足採。

至於原告主張，依E1、D8土地預定買賣契約第12條「地價稅之分擔比例」約定：「地價稅以賣方通知書所載之交屋日為準，該日期前由賣方負擔，該日期後由買方負擔…」，是應以書面掛號之通知，確定「通知交屋日」，以開始契約預定之當事人間權利義務關係，而主張被告應以書面掛號方式為交屋通知云云，惟該條規定「賣方通知書所載之「交屋日」，此與「通知交屋」之日期並非相同。

原告將「通知交屋」與「實際交屋」混為一談，據而主張被告應以書面掛號方式為「交屋通知」，亦非可取。

㈥被告亮品開發公司何時通知原告交屋？⒈原告雖以最高法院99年度台上字第2443號民事判決意旨，主張被告亮品開發公司書面通知交屋前之驗收，係交付前之瑕疵檢查，需俟瑕疵檢查修補完成後，被告始得「通知交屋」云云。

經查，系爭E1、D8房屋預定買賣契約第12條「驗收」約定：「一、賣方依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力，於有天然瓦斯地區，並應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成契約、廣告圖說所示之設施後，應通知買方進行驗收手續。

二、雙方驗收時，賣方應提供驗收單，如發現房屋有瑕疵，應載明於驗收單上，由賣方限期完成修繕；

買方並有權於自備款部分保留房地總價百分之一作為交屋保留款，於完成修繕並經雙方複驗合格後支付」。

系爭E1、D8房屋預定買賣契約第14條「通知交屋期限」約定：「一、賣方應於領得使用執照八個月內，通知買方進行交屋，於交屋時雙方應履行下列各目義務：㈠賣方付清因延遲完工所應付之遲延利息於買方。

㈡賣方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕。

㈢買方繳清所有之應付未付款（含交屋保留款）及完成一切交屋手續。

㈣賣方如未於領得使用執照八個月內通知買方交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方」。

參以系爭E1、D8房屋預定買賣契約第12條約定之「通知驗收」，除取得使用執照外，另明定應依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備並接通自來水、電力，於有天然瓦斯地區，並應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成契約、廣告圖說所示之設施後，始得為之，而無載明應於何時履行。

而「通知交屋」解釋上亦應建築完成至系爭E1、D8房屋預定買賣契約第12條所定之上揭程度始得為之。

另參以系爭E1、D8房屋預定買賣契約第14條並有約定交屋時「賣方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕」，是於通知交屋後，買方仍得進行驗收，由賣方於實際交屋前完成修繕，依此約定以觀，通知交屋非以「瑕疵修繕完成」為前提。

況系爭E1、D8房屋預定買賣契約第14條並未約定驗收完成後始得「通知交屋」。

系爭E1、D8房屋預定買賣契約第12條、第14條之「通知驗收」與「通知交屋」，彼此並非必然具有先後關係，系爭E1、D8房屋預定買賣契約第12條約定之「通知驗收」與第14條約定之「通知交屋」，解釋上應均屬房屋興建完成至可交付狀態之通知，賣方於興建完成主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力，於有天然瓦斯地區，並應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成契約、廣告圖說所示之設施後，通知買方進行驗屋或交屋，應均可認為符合系爭E1、D8房屋預定買賣契約之「通知交屋」之要件，先予敘明。

⒉被告亮品開發公司主張於104 年11月23日以電話通知原告交屋等情，雖提出「悠活台北村驗交屋通知時程表」為證，惟為原告所否認。

稽之該「悠活台北村驗交屋通知時程表」為被告亮品開發公司自行製作，自不足以證明被告亮品開發公司確有於該日通知原告交屋。

此外，被告亮品開發公司並未提出其他證據證明確有於104 年11月23日已電話通知原告交屋，被告亮品開發公司此項主張難以採認。

⒊稽之被告亮品開發公司提出其公司人員（顯示名稱為「大芸江百信」）與原告周繼慧之Line對話記錄，於105 年7 月7日有下列對話：「周繼慧：江總麻煩你通知工務今天把浴室放水，我們禮拜一中午左右會過去（包括萱共五家）…」、「大芸江百信：好der ! ! ! （圖案）」等情。

依其內容，顯然被告亮品開發公司至遲於105 年7 月7 日已經通知原告前往驗收或交屋。

而通知驗收與通知交屋應屬一事，業如前述，堪認被告亮品開發公司至遲於105 年7 月7 日履行系爭D8房屋預定買賣契約第14條約定之通知交屋義務。

⒋另觀之被告亮品開發公司提出其該公司人員與原告張萬明之Line對話記錄，於105 年5 月23日，該公司人員傳送訊息予原告張萬明：「那這邊要跟您辦理交屋手續，把一些權狀、鑰匙資料給您，另外還有些費用要跟您結算…」等語。

堪認被告亮品開發公司已於105 年5 月23日對於原告張萬明通知交屋。

⒌此外，被告亮品開發公司並未提出其他證據證明已於105 年7 月7 日之前通知原告周繼慧、105 年5 月23日之前通知原告張萬明交屋，即應認被告亮品開發公司通知原告周繼慧交屋之日期為105 年7 月7 日、通知原告張萬明交屋之日期為105 年5 月23日。

㈦被告亮品開發公司是否有「遲延通知交屋」而應給付原告之遲延利息？如有，其金額若干？⒈被告亮品開發公司應於105 年5 月14日通知原告交屋，業如前述，而被告亮品開發公司於105 年7 月7 日通知原告周繼慧、於105 年5 月23日通知原告張萬明進行交屋，則被告亮品開發公司遲延通知原告周繼慧為54日，對於原告張萬明則遲延9 日。

⒉系爭E1、D8房屋預定買賣契約第14條一㈣約定：「賣方如未於領得使用執照八個月內通知買方交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方」。

經查：⑴原告張萬明受通知交屋當時，銀行貸款已經撥付（見本院107 年5 月7 日言詞辯論筆錄第2 頁）。

則當時已付房地價款，為系爭E1房屋預定買賣契約附件五除交屋期款（5 萬1 千元）及E1房屋預定買賣契約附件一除交屋期款（4 萬9 千元）以外之其餘價款，其金額為10,070,000元（計算式：房地總價10,170,000元－51,000元－49,000元＝1,0070,000元）。

則遲延9 日通知交屋，應給付之遲延利息為45,315元（計算式：10,070,000元×5/10000 ×9 日＝45,315元）。

⑵原告周繼慧於受通知交屋當時，原告周繼慧尚有尾款179,960 元未付，包括房屋預定買賣契約及土地預定買賣契約之交屋期款合計10萬元，及貸款部分沒有貸足額尚欠79,960元等情，為原告周繼慧與被告所不爭執（見本院107 年10月15日言詞辯論筆錄第1 頁）。

則當時已付房地價款，為系爭D8房屋預定買賣契約附件五除交屋期款（5 萬1 千元）、D8房屋預定買賣契約附件一除交屋期款（4 萬9 千元），及貸款不足額79,960元以外之其餘價款，其金額為9,740,040 元（計算式：房地總價9,920,000 元－51,000元－49,000元－79,960元＝9,740,040 元）。

則遲延54日通知交屋，應給付之遲延利息為262,981 元（計算式：9,740,040 元×5/10000 ×54日＝262,981 元，元以下四捨五入）。

㈧至於原告主張被告許秀琴應與被告亮品開發公司共同負擔遲延交屋給付遲延利息之義務云云，惟被告許秀琴並無通知原告交屋之義務，業經認定如前，系爭E1、D8土地預定買賣契約亦無關於逾期通知交屋時賣方應與房屋出賣人共同給付遲延利息之約定，原告此部分之主張自屬無據。

四、綜上，原告各請求被告共同給付聲明所示之金額，於原告張萬明請求被告亮品開發公司給付45,315元、原告周繼慧請求被告亮品開發公司給付262,981 元之範圍內，為有理由，應予准許。

逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

五、本件原告勝訴部分，所命給付之金額各未逾50萬元，應依民事訴訟法第389條第1項5 款規定，依職權宣告假執行，並依聲請宣告被告預供擔保得免為假執行。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依附，應予駁回。

六、本件事證已經明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

參、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 107 年 10 月 31 日
民事庭 法 官 高偉文
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 10 月 31 日
書記官 黃瓊秋