臺灣基隆地方法院民事-KLDV,106,訴,599,20180320,1

臺灣基隆地方法院民事判決
106年度訴字第599號
原 告 陳芳姿
訴訟代理人 楊吳鵬
被 告 莊松南
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國107年3月6日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴及假執行之聲請均駁回。

訴訟費用新臺幣壹萬零玖佰元由原告負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張：原告於民國100年3月22日以總價新臺幣（下同）290萬元向被告買受門牌號碼基隆市○○區○○路000號4、5樓房屋（下稱系爭房屋）及其坐落基隆市○○區○○段0000地號之基地。

系爭房屋於103年4月起陸續發現樑有龜裂、局部之水泥塊剝落、滲水、房屋傾斜門無法關閉等現象，近來更有大面積之水泥脫落、鋼筋裸露、嚴重漏水甚至傾斜之現象，經原告於106年5月23日委由台灣省土木技師公會鑑定，方知系爭房屋出售前，即已存在嚴重瑕疵，被告卻不告知，還刻意粉刷整理加以掩飾。

原告乃於106年10月17 日以基隆市海洋大學郵局第9 號存證信函，通知被告盡速回復並協商賠償事宜，未獲置理。

而依台灣省土木技師公會106年9月4 日安全鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）列舉之房屋現況及改善事項，顯無法由原告自行於100年3月22日交屋當時或合理時間內發現標的物之瑕疵，前開不能即知之瑕疵至日後發見，原告已即時通知被告，依兩造之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）第9條第5款約定：「乙方（即被告）保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋‧‧‧等瑕疵），如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任。」

及民法第360條之規定，被告自應負出賣人之瑕疵擔保責任。

系爭房屋出售前，既已存有如系爭鑑定報告所指之瑕疵，被告顯未依買賣本旨將無滅失或減少其通常效用之房屋交付，而構成不完全之給付。

爰以系爭鑑定報告所載之修繕項目而估計需支出修繕費100 萬元，依系爭買賣契約第9條第5款、民法第226條、第360條之規定請求不履行之損害賠償等語，並聲明：被告應給付原告100 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，另陳明願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：系爭房屋為被告於98年11月3 日經法院拍定取得，被告持有該屋期間，無水泥脫落亦無滲水現象，原欲供其子結婚後使用故油漆整修，嗣其子另有規劃方於100年3月22日出售予原告，買賣當時經兩造現場確認，亦有基隆市僑福房屋樂利店房仲人員在場。

依系爭契約第17條雙方特約「依現有固定物及現況交屋」，而系爭鑑定報告距兩造買賣之日已逾6年，系爭房屋建於73年，迄今屋齡逾33 年，基隆氣候潮濕多雨，公寓建物老舊速度快，故106 年之系爭鑑定報告無法代表100 年交易時之實際屋況。

原告明知系爭房屋業經油漆整修，若有疑慮應即時提出或於買賣前委託鑑定，而非於買賣完成逾6 年後要求系爭房屋如同新成屋。

況系爭鑑定報告所載建築物垂直傾斜率1/149 為合格，不影響房屋用途，故不構成不完全給付，亦無需100 萬元修繕等語，資為抗辯，並聲明：請求判決駁回原告之訴，並願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、本件爭點及本院判斷：原告主張兩造於100年3月22日簽訂系爭買賣契約，原告以290 萬元向被告買受系爭房屋，惟系爭房屋於交付時存有如系爭鑑定報告所指之瑕疵（即樑龜裂、水泥塊脫落、鋼筋裸露、嚴重漏水及房屋傾斜）等情，惟為被告所否認，並以上開情詞置辯，是本件爭點厥為：系爭房屋於交付時是否存有原告主張之前開瑕疵？原告得否依民法第226條不完全給付及第360條之規定請求損害賠償？經查：㈠按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。

買受人如主張：出賣人應負不完全給付之債務不履行責任者，買受人得類推適用民法第226條第2項規定請求損害賠償；

或類推適用給付遲延之法則，請求補正或賠償損害，並有民法第264條規定之適用。

（最高法院77年4月19日77年度第7次民事庭會決議可資參照）。

，至於物之瑕疵擔保責任與不完全給付在適用上二者之關連性如可？該一決議並未說明。

按不完全給付與物之瑕疵擔保責任之交涉問題，極為困難。

依德日學者通說及德國法院判決所示，通說認為，有關固有瑕疵損害部分，與民法瑕疵擔保責任規定相同，而民法有關物之瑕疵擔保責任規定部分，諸多規定與一般債務不履行不同，例如時效期間，而此種不同有其特殊立法目的，因之在固有瑕疵損害部分，如不依據瑕疵擔保責任行使權利，則契約在成立後標的物發生瑕疵(即後發的瑕疵）情形下，權利人均依債務不履行之規定行使權利時，瑕疵擔保責任將成具文，此一問題在本件情形即甚顯然，蓋依民法第365條規定，買受人因物有瑕疵而解除契約或請求減少價金之除斥期間為6 個月，而不完全給付之時效為15年，相去甚遠，因之由民法體系言，買賣標的物有瑕疵而同時構成不完全給付之情形，在不完全給付中有關固有瑕疵損害部分應適用民法有關瑕疵擔保責任之規定，不惟如此，即瑕疵結果損害部分之請求權時效，亦應類推適用瑕疵擔保責任之規定。

由上所述，在物之瑕疵所引起之不完全給付，在權利行使上仍應受瑕疵擔保責任規定之限制，亦即原告行使損害賠償請求權時，如其損害是固有之瑕疵損害時，應受民法第360條規定之限制，亦即須「買賣標的物缺少出賣人所保證之品質」或「故意不告知瑕疵」下，原告始得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。

㈡又一般中古房屋之買賣，因其缺損或老化程度多已形諸於外或可由其屋齡直接估算；

除非保證品質或特別約定其效用，否則應認當事人已默示合意按訂約時房屋之現狀交易，則出賣人交付之房屋縱有於訂約時即已存在之問題，仍應認係按債之本旨為履行，而不應認係給付不完全。

惟不論是否為特定物之買賣，交付與所收對價相當，並符合買受人所期待品質之標的物，應認係出賣人誠信履行契約之義務，則在特定物買賣，其標的物之瑕疵即使存在於契約成立之前，若出賣人於締約時，因故意或過失未將該瑕疵告知買受人，致買受人不知有瑕疵而為購買者，仍應認出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，而應負不完全給付之債務不履行責任。

㈢本件原告固提出系爭鑑定報告主張系爭房屋於交付時存有上開瑕疵，然暫且不論系爭鑑定係原告於交屋後6 年之106年5月23日始向臺灣省木土木技師公會申請鑑定，惟臺灣省土木技師公會乃係針對「老屋健檢」而提出初步評估判定書及鑑定報告，並非針對系爭房屋於被告交屋時是否存在被告保證之品質而為鑑定，故系爭鑑定報告尚難作為被告所為給付之內容不符合債務本旨，而應負不完全給付之債務不履行責任之認定外，據原告訴訟代理人於本院107年3月6 日言詞辯論期日所陳：系爭房屋交屋後於100年12 月左右出租，當時門並沒有問題可以正常開關，至103年4月左右陸續發現瑕疵，在此之前出租期間房客並沒有反應房屋傾斜門無法關閉等語（詳本院卷第109 頁），可證原告主張之上開瑕疵係在被告交屋3 年後始陸續發生，而上開瑕疵實非一般人之經驗所易發覺，瑕疵即使存在於契約成立之前，亦難認被告於締約時，有何故意或過失不將該瑕疵告知原告，致原告不知有瑕疵而為購買。

再者，被告已於99年10月7 日在仲介公司僑福房屋提供作為契約附件而為系爭契約之一部之「不動產標的物現況說明書」上，就「是否曾經做過海砂屋檢測、是否曾經做過輻射屋檢測」欄位均明白勾選否，亦可證被告並未向原告保證出售之系爭房屋非海砂屋或輻射屋。

更何況，原告訴訟代理人既自承於簽約之前曾陪同原告至系爭房屋現場查看過2 次，故原告對於系爭房屋之屋況應有一定程度之觀察與瞭解，且兩造亦已於系爭契約第17條特別約定事項欄內明白約定「依現有固定物及現況交屋」，是原告主張被告未依買賣本旨將完好、無滅失或減少通常效用之房屋交付，構成不完全之給付，自屬無據。

㈣原告復主張被告於系爭買賣契約第9條第5款保證系爭房屋於交屋前無存在物之瑕疵，爰依民法第360條之規定請求賠償修繕費100萬元云云，然出賣人依民法第360條規定所為之保證，必須以受拘束之目的而為之，即須構成契約之成分，而為給付之一部，始有「保證」之成立；

至於契約上預定之品質，尚不能認為保證，仍須當事人對契約之特定內容或品質有保證之特約，始負有履行該擔保約款之義務，是以出賣人依民法第360條規定所負之保證責任，與依民法第354條規定所負物之瑕疵擔保責任，僅係指出賣人負有給付無瑕疵標的物之義務者，並不相同。

查系爭買賣契約第9條第5款約定：「乙方（即被告）保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋‧‧‧等瑕疵），如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任。」

（詳本院卷第25頁），依前開文義解釋，係指出賣人擔保買賣標的物不存在物之瑕疵之契約通常品質而言，非謂被告有特別保證系爭房屋具備某種特定之品質。

況兩造間已另有「依現有固定物及現況交屋」之約定，從而，原告依系爭買賣契約及民法第360條之規定，主張系爭房屋缺少被告所保證之品質，請求被告賠償不履行之損害，亦無理由。

四、綜上所述，原告依民法第226條第1項、第2項、第360條及系爭契約請求被告應給付100 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。

原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。

五、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

六、本件訴訟費用即第一審裁判費確定為1萬0,900元，應由原告負擔。

七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87條，判決如主文。

中 華 民 國 107 年 3 月 20 日
民事庭法 官 林淑鳳
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 3 月 20 日
書記官 陳文婕