臺灣基隆地方法院民事-KLDV,106,重訴,13,20180315,1

臺灣基隆地方法院民事判決
106年度重訴字第13號
原 告 張淑苓
訴訟代理人 李 浩
被 告 甲山林建設股份有限公司
法定代理人 張瀛珠
訴訟代理人 張簡勵如律師
陳尹章律師
複 代理人 陳靜儀律師
上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國107年2月1日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣壹佰貳拾陸萬參仟肆佰零玖元及自民國一百零六年二月二十三日起至清償日，按週年利率百分之五計算之利息。

被告應自民國一百零五年七月二十五日起至通知原告進行「甲山林城上城」社區DOWN TOWN區編號第E01棟第五樓房屋、MID TOWN區編號第G06棟第十二樓房屋交屋之日止，按日各給付原告新臺幣壹仟捌佰參拾伍元、新臺幣壹仟伍佰陸拾伍元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之九十，餘由原告負擔。

本判決第一項於原告以新臺幣肆拾貳萬貳仟元供擔保後，得為假執行；

但被告如以新臺幣壹佰貳拾陸萬參仟肆佰零玖元為原告預供擔保後，得免為假執行。

本判決第二項於原告以到期金額三分之一金額為被告供擔保後，得為假執行；

但被告如以到期金額之全額為原告供擔保後，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告起訴主張：㈠兩造於民國99年5月31日、99年6月30日簽訂房屋預定買賣契約書，由原告分別以新臺幣（下同）5,570,000元、3,680,000元向被告購買坐落基隆市○○區○○段 000○00○地號土地之「甲山林城上城」建案（下稱系爭建案） DOWN TOWN區編號第E01棟第5樓房屋及所附停車位、MID TOWN區編號第G06棟第12樓房屋（下各稱第E01棟第5樓房屋契約、第G06棟第12樓房屋契約），原告至103年7月9日以前已繳納第E01棟第5樓房屋價款3,145,000元，至提起本件訴訟以前累計已繳納價款3,670,000元；

至104年1月25日以前已繳納第G06棟第12樓房屋價款 2,140,000元，至提起本件訴訟以前累計已繳納價款3,130,000元。

㈡依第E01棟第5樓房屋契約第9條「開工及完工最後期限」約定：「㈠本社區B、C、D、E、J、K、L、M棟之建築工程自民國99年6月1日起算壹仟伍佰個日曆天內完成住宅及店舖部分之主建物及附屬建物。

…，並以取得建築主管機關核發使用執照為完工日，…。

㈡乙方（即被告）如逾前項期間未完工（以主管機關核發使用執照為完工日）者，每逾壹日應按已繳房屋價款萬分之二計算遲延利息予甲方（即原告）。」

被告應於103年7月9日以前完工。

另第G06棟第12樓房屋契約第11條「開工、完工及驗收」約定：「㈠…。

A、F、G、H、I棟之建築工程自民國99年6月1日開工起算壹仟柒佰個日曆天內即民國一○四年一月二十五日前完成住宅及店舖部分之主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得建築主管機關核發之使用執照…。

㈡乙方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房屋價款依萬分之二單利計算遲延利息予甲方。

若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同乙方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。

」被告於105年1月24日才取得使用執照，第E01棟第5樓房屋已逾期564天，第G06棟第12樓房屋已逾期 364天，被告應按原告已繳房屋價款給付遲延利息。

又第E01棟第5樓房屋契約第9條及第G06棟第12樓房屋契約第11條約定每逾1日按已繳價款依萬分之二計算遲延利息，係被告利用消費者之不知所簽訂，應屬無效，故本件遲延利息之計算，應以預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項（下稱系爭應記載事項）第12項第2款規定為依據，按已繳房屋價款依萬分之五計算，被告應各給付第E01棟第5樓房屋、第 G06棟第12樓房屋之遲延利息 886,890元【計算式：3,145,000元×0.0005×564＝886,890元】、389,480元【計算式：2,140,000元×0.0005×364＝386,480元】。

㈢另依系爭應記載事項第15項第1款第4目規定，賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算之遲延利息予買方，被告於105年1月24日取得使用執照，應依上開規定自105年7月25日起至交付第E01棟第5樓房屋、第 G06棟第12樓房屋之日止，按日給付遲延利息各1,835元【計算式：3,670,000元×0.0005＝1,835元】、1,565元【計算式：3,130,000元×0.0005＝1,565元】。

㈣並聲明：⒈被告應給付原告 886,890元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並自105年7月25日起至交付第E01棟第5樓房屋之日止，按日給付原告1,835元。

⒉被告應給付原告 389,480元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並自105年7月25日起至交付第G06棟第12樓房屋之日止，按日給付原告1,565元。

⒊願供擔保聲請宣告假執行。

二、被告抗辯：㈠依第E01棟第5樓房屋契約第9條1項及第 G06棟第12樓房屋契約第11條第1項約定，因包括但不限於天災、地變、政府法令變更等非可歸責於被告事由發生，致被告不能施工者，其影響期間不計入兩造約定之施工期間，系爭建案於施工期間發生下列不可歸責於被告之事由，應不計入第E01棟第5樓房屋之1,500個日曆天、第G06棟第12樓房屋之 1,700個日曆天：⒈系爭建案自開工後，因99年9月19日凡那比颱風、101年8月2日蘇拉颱風、102年7月12日、13日蘇力颱風、102年8月21日潭美颱風、103年 7月23日麥德姆颱風、104年7月1日昌鴻颱風、104年8月8日蘇迪勒颱風、104年9月29日杜鵑颱風及101年6月12日基隆地區超大豪雨而無法施工，共計9.5日應不計入。

⒉依建築法第28條第1款、第3款、第70條第1項、第71條第1項及第72條規定，本建案建築工程完竣，主管機關經申報後，應派員查驗認定建築工程之主要構造等與設計圖樣、建造執照上所列工程是否相符，查驗相符後，始會發給使用執照，故主管機關如就建築工程主要構造等，認有一與設計圖樣及建造執照上所列工程不相符，即不會發給使用執照。

查系爭建案基地所在地臨麥金路側為綠帶，內政部於102年6月19日發布實施「擴大暨變更基隆市主要計畫（通盤檢討）案－（第二階段）」將麥金路全線拓寬為20公尺，有綠帶處往綠帶單邊拓寬，故系爭建案基地臨麥金路側之綠帶即應變更為計畫道路之一部而須開闢道路，依都市計畫法第26條規定擬定之定期通盤檢討都市計畫變更案屬於抽象之法規命令，被告受其拘束，不得不依該都市計畫變更案及內政部、基隆市政府之要求，變更原審議通過之施工內容，系爭建案因此受影響而須變動之工程如下：⑴配合開闢都市計畫道路：被告於 102年底申請開闢計畫道路，不料基隆市政府於103年1月29日同意核定後，基隆市政府工務局卻不准被告施工，被告不得已於104年4月間向基隆市長陳情，嗣基隆市政府於 104年6月3日再同意被告配合開闢都市計畫道路申請書，並就簡易水土保持申請審查完竣後，直至104年9月始准施工，被告於104年9月14日申報竣工勘查，基隆市政府遲至104年11月24日始至現場會勘，且於105年1月6日始同意核准竣工備查，被告才能取得使用執照。

⑵系爭建案C、E棟增設中繼層：依原建築計畫及圖說，系爭建案之基地地面（下稱GL線）距樓頂高度小於60公尺，依建築技術規則建築設計施工編第251條規定，無須施作中繼層，因上開都市計畫變更原綠帶為道路，GL線經重新認定後，距樓頂高度大於60公尺，系爭建案C、E棟依法須增設 6個中繼層。

嗣建造執照第三次變更中繼層結構於103年8月間外審通過，然基隆市政府遲至104年6月4日始勘驗完成。

⒊基隆市消防局變更開放空間雲梯車長度測試標準：系爭建案開放空間之消防審查，被告於98年3月2日以「本案規劃1500kg/㎡。

本市最重雲梯車長度及寬度依10m及4m計算」標準送審，經基隆市消防局核准以雲梯車長度10公尺為標準檢討消防救災通道，被告即按圖說施工，於102年9月23日勘驗最後一棟I棟25樓頂版完成，惟基隆市消防局竟於102年10月18日開放空間第三次變更審查第一次會議中，要求消防救災動線轉彎截角應改以雲梯車長度12公尺之規格為消防救災空間之測試標準，並要求需改善至符合雲梯車長度12公尺之行駛動線，迄104年10月5日仍拒絕前往實地勘測，經被告陳情後，由內政部營建署於104年11月5日函說明「劃設消防車輛救災活動空間指導原則」並無法律授權訂定，其性質屬於行政程序法第6章所規定之行政指導，基隆市消防局始於104年12月17日函知系爭建案建造執照為84年取得，仍適用原建造執照申請時之法令規定，免依「劃設消防車輛救災活動空間指導原則」檢討，而於 104年12月底就救災活動空間勘查通過，嚴重延滯系爭建案使用執照之申請時程。

㈡另依第E01棟第5樓房屋契約第10條1項、第2項及第G06棟第12樓房屋契約第12條第1項、第2項約定，原告若有要求室內隔間變更時，須於被告書面通知原告辦理變更期限內為之，且辦理變更時須親自於被告所提供之工程變更單上簽認；

又依第E01棟第5樓房屋契約第21條第1項及第G06棟第12樓房屋契約第13條第1項約定，如原告有其他違約情事，經被告定期催告逾期仍未履行或更正者，被告得逕解除契約。

原告於簽約時已要求被告取得使用執照後另行拆除陽台並於陽台加窗，原告即應於工程確認單上簽認，被告始得據以施作，並於施作完成後進行交屋程序，則原告簽認工程確認單，為被告交屋之前置施工程序，故原告依約負有簽認工程變更單，與被告確認二次施工施作內容及範圍之義務。

然原告經通知後，屢經被告催告，仍拒不配合，已屬違約，被告已於 105年 6月間解除契約，被告即不負交屋義務，原告請求被告給付遲延交屋之遲延利息，並無理由㈢並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利判決願供擔保聲請宣告免為假執行。

三、下列事項為兩造所不爭執，並有相關證據在卷足稽，堪信為真實：㈠原告分別於99年5月31日、99年 6月30日與被告簽訂第E01棟第5樓房屋契約、第G06棟第12樓房屋契約，各以 5,570,000元、3,680,000元向被告購買系爭建案DOWN TOWN區編號第E01棟第5樓房屋及所附停車位、MID TOWN區編號第 G06棟第12樓房屋。

㈡第E01棟第5樓房屋契約第9條約定應自99年6月1日起算1,500日曆天內即 103年7月9日前完成住宅及店舖部分之主建物及附屬建物，並取得使用執照；

第 G06棟第12樓房屋契約第11條約定應自99年6月1日起算1,700日曆天內即104年 1月25日前完成住宅及店舖部分之主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。

㈢系爭建案之建築物於105年1月24日取得使用執照。

㈣原告就第E01棟第5樓房屋於105年1月24日前累計已繳買賣價款為3,145,000元，至105年3月22日累計已繳買賣價款為3,670,000元；

原告就第G06棟第12樓房屋於105年 1月24日前累計已繳買賣價款為2,140,000元，至105年 5月24日累計已繳買賣價款為3,130,000元。

四、原告主張被告遲延取得使用執照及辦理交屋，應依本件買賣契約、系爭應記載事項第12項第2款、第15項第1款第 4目規定，各按已繳房屋價款依萬分之五計付遲延利息，為被告所否認，並以前詞置辯，本院判斷如下：㈠被告是否逾期取得使用執照？有無第E01棟第5樓房屋契約第9條第1項第3款、第G06棟第12樓房屋契約第11條第1項第3款之適用？可計入不可歸責被告之日數為何？⒈第E01棟第5樓房屋契約第9條約定：「㈠本社區B、C、D、E、J、K、L、M棟之建築工程自民國99年6月1日起算壹仟伍佰個日曆天內完成住宅及店舖部分之主建物及附屬建物。

…，並以取得建築主管機關核發使用執照為完工日，但有下列情事之一者，其影響期間不計入前開天數：…3.因包括但不限天災、地變、政府法令變更等非可歸責於乙方事由發生，致乙方不能施工者，其影響期間。

…」第 G06棟第12樓房屋契約第11條約定：「㈠…。

A、F、G、H、I棟之建築工程自民國99年6月1日開工起算壹仟柒佰個日曆天內即民國一○四年一月二十五日前完成住宅及店舖部分之主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得建築主管機關核發之使用執照。

但有下列情事之一者，其影響期間不計入前開天數：…3.因包括但不限天災、地變、政府法令變更等非可歸責於乙方事由發生，致乙方不能施工者，其影響期間。

…」依上開兩造之約定，被告應於103年7月9日前取得第E01棟第 5樓房屋之使用執照、於104年 1月25日前取得第G06棟第12樓房屋之使用執照，被告係於105年1月24日始取得使用執照，為兩造所不爭執，被告抗辯系爭建案有下列不可歸責於被告之事由發生，不能算入遲延期間，為原告所否認，此為有利於被告之事由，依照舉證責任分配原則，應由被告就此事實負舉證之責任。

⒉按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字。

但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判例意旨參照）。

準此，契約解釋自應先由契約文義出發（文義解釋）；

倘其文義有所不明，方得退而通觀全文以求體系解釋；

倘其體系仍有不足，始得退而斟酌訂約時之事實、資料（如磋商過程、往來文件及契約草案等），俾求諸歷史解釋以明其意；

倘猶不能從中得悉當事人締約之真意，方可再退而考量契約目的、經濟價值以為目的性之解釋。

第E01棟第5樓房屋契約第9條第1項第3款及第G06棟第12樓房屋契約第11條第1項第3款業已明確約定「因包括但不限於天災、地變、政府法令變更等非可歸責於乙方事由，致乙方不能『施工』者，其影響期間。」

依此文義因「非可歸責於乙方事由」「致乙方不能『施工』者」始不計入第E01棟第5樓房屋之1,500個日曆天、第G06棟第12樓房屋之 1,700個日曆天內，而與「非可歸責於乙方事由」「致乙方不能『取得使用執照』」截然不同，因此影響被告取得使用執照之期間，無論是否可歸責於被告，仍應算入遲延日數之期間。

經查：⑴被告抗辯系爭建案施工期間因颱風停工 8.5日，另因大豪雨停工1日，不能計入遲延期間，然兩造約定被告應於103年7月9日前取得第E01棟第5樓房屋之使用執照、於104年1月25日前取得第 G06棟第12樓房屋之使用執照，故計算被告因颱風及大豪雨致無法施工而不應算入遲延日數之期間時，第E01棟第5樓房屋應算至103年7月9日、第G06棟第12樓房屋應算至104年1月25日，且因第E01棟第5樓房屋之1,500個日曆天、第G06棟第12樓房屋之 1,700個日曆天，均係包含星期例假日等之總日曆天數，因此凡因颱風及大豪雨致無法施工，即不應算入遲延日數之期間，而非僅扣除星期例假日以外之日數。

又基隆市於99年9月19日、101年8月2日、102年7月12日下午、102年7月13日、102年8月21日、103年 7月23日共計5.5日，因颱風停止上班上課，應無法施工，至於101年6月12日未因大豪雨停止上班上課，有行政院人事行政總處全球資訊網天然災害停止辦公及上課情形可憑，被告復未舉證證明確受大豪雨影響致無法施工，被告抗辯其於施工期間因天災致無法施工之日數，僅前開因受颱風影響致無法施工部分為有理由，其餘部分並不足採，則第E01棟第5樓房屋無法施工日數為 4.5日（99年9月19日、101年8月2日、102年7月12日下午、102年7月13日、102年8月21日），第G06棟第12樓無法施工日數為5.5日（99年9月19日、101年8月2日、102年7月12日下午、102年7月13日、102年8月21日、103年7月23日）。

⑵系爭建案之起造人原係國邑建設股份有限公司，依基隆市政府工務局於84年 6月26日核發（84）基府工建字第0146號建造執照所載，規定開工期限為領照後 6個月開工，核准開工展期85年4月10日，規定竣工期限為開工之日起144個月內，嗣變更起造人為中國建築經理股份有限公司。

雖內政部於102年6月26日發布實施「擴大暨變更基隆市主要計畫（通盤檢討）案－（第二階段）（中變99）」將系爭建案建築執照之建築基地84年間所鄰接「綠帶」變更為「道路用地」，變更理由係為紓解交通擁塞狀況，麥金路全線拓寬為20公尺，有綠帶處往綠帶處單邊拓寬，惟系爭建案建築執照之建築基地已鄰接建築線，上開都市計畫之變更並不影響該建造執照鄰接建築線，且因變更後仍為公共設施用地，不構成該建築基地妨礙變更後之都市計畫或區域計畫之情事，基隆市政府並未依建築法第59條規定：「直轄市、縣（市）（局）主管建築機關 因都市計畫或區域計畫之變更，對已領有執照尚未開工或正在施工中之建築物，如有妨礙變更後之都市計畫或區域計畫者，得令其停工，另依規定，辦理變更設計。

起造人因前項規定必須拆除其建築物時，直轄市、縣（市）（局）政府應對該建築物拆除之一部或全部，按照市價補償之。」

通知被告停工或變更設計，有基隆市政府 107年1月4日基府都建貳字第106007628號函在卷可稽（下稱系爭基隆市政府107年 1月 4日函）。

又計畫道路開闢部分係由被告為整體規劃臨此道路側之景觀與人行步道，自行依「基隆市配合開闢計畫道路申請標準作業程序」向基隆市政府申請配合開闢該道路，有系爭基隆市政府 107年1月4日函及所附蕭家福聯合建築師事務所102年9月4日（102）福師字第安樂00000000號函、被告103年1月6日（103）山總字第0004號函、被告102年12月24日配合開闢都市計畫道路申請書、被告103年1月6日切結書、被告103年12月4日切結書、被告104年3月31日陳情書在卷足參，被告復未舉證證明係內政部、基隆市政府要求被告配合開闢計畫道路，縱被告因配合開闢計畫道路導致遲延取得使用執照，此屬可歸責於被告之事由。

再者，被告係於 102年12月24日填寫配合開闢都市計畫道路申請書，向基隆市政府申請開闢與系爭建案建築基地相鄰之計畫道路，故被告所施作之計畫道路，非系爭建案之要徑工程，並不影響系爭建案之施工，此觀被告陳稱系爭建案於102年 9月24日（誤載為102年9月5日）完成最後一棟I棟建物結構體（見被告107年 1月30日答辯五暨調查證據聲請狀）即明，並有系爭建案報驗紀錄表可稽；

其次，系爭建案係於103年10月22日第1次向基隆市政府掛件申請使用執照，經基隆市政府於 103年11月18日以基府都建參字第1030246545號函退件，嗣於104年 7月17日第2次掛件申請使用執照、104年 9月10日第3次掛件申請使用執照、104年10月19日第4次掛件申請使用執照，均經基隆市政府退件，於104年12月18日第5次掛件申請始未再次退件，而於105年 1月24日核准使用執照，依基隆市政府4次退件之通知補正事項及核退事項，其中前 3次核退事項均有「未填寫清楚監、承造人竣工圖報告書」「未附車道出入涉及騎樓或人行道修改勘查核可證明」「未附室內裝修材料合格證明」「停車管制卡未附」「未附防火阻熱材料合格證明」「竣工圖樣不全及圖說未著色」另「未附公寓大廈公共基金設立專戶儲存證明」「現況與竣工圖不符」則均列為 4次核退事項，俱屬可歸責於被告之事由，並非僅限於配合開闢計畫道路項目而已，被告抗辯因配合開闢計畫道路造成施工延滯云云，自不足採。

⑶另被告抗辯因配合開闢計畫道路，致建物GL線產生變動，須於系爭建案C、E棟增設中繼層，致施工進度延滯云云，惟被告因配合開闢計畫道路導致遲延取得使用執照，係屬可歸責於被告之事由，已如前述，即使被告因配合開闢計畫道路以致衍生增設中繼層之情形，亦屬可歸責於被告之事由。

又依系爭建案建造執照第 3次變更設計申請書【⒑變更說明及理由】本案屬山坡地：依建築技術規則設計施工編第1條第8款規定修正正面臨麥金路A區至E區之GL分區，並調整建築物用途及樓層數，其中 C區原地上18層地下1層變更為地上22層地下1層（地上增加 4層）、建物高度59.92M更正為76.82M；

E區原地上16層地下1層變更為地上22層地下1層（地上增加6層）、建物高度53.58M更正為76.88M等，故系爭建案C、E層於調整增加樓層數後，致建物高度超過60公尺，依「各類場所消防安全設備設置標準」第183條規定，應設中繼幫浦，系爭基隆市政府107年 1月 4日函稱：都市計畫開闢不影響系爭建案原設計GL線之認定，系爭建案設計建築師依建築技術規則規定重新樓層認定（調整地上層及地下層樓層數），並非GL線變更等情，堪以採信，此屬可歸責被告之事由，被告辯稱系爭建案C、E層增設中繼層之期間，不應計入遲延日數云云，尚非可採。

⑷又依建築法第28條第3款規定「建築執照：建築物建造完成後之使用或變更使用，應請領使用執照。」

同法第70條規定：「建築工程『完竣』後，應由起造人會同承造人及監造人申請使用執照。

直轄市、縣（市）（局）主管建築機關應自接到申請之日起，10日內派員查驗完竣。

其主要構造、室內隔間及建築物主要設備等與設計圖樣相符者，發給使用執照。」

而依基隆市建築管理自治條例第32條復規定：「本法第70條所稱建築物主要設備，係指下列各項：一消防設備。

二避雷設備。

三污水處理設備。

四昇降設備。

五防空避難設備。

六附設停車空間之設備。」

是依上開規定內容，可知使用執照之申領，應係在建築工程主要構造、室內隔間及消防設備、避雷設備、污水處理設備、昇降設備、防空避難設備、附設停車空間之設備「竣工」後。

系爭建案於103年10月22日第1次向基隆市政府掛件申請使用執照後，雖屢經基隆市消防局依「劃設消防車輛救災活動空間指導原則」進行現場勘查，以系爭建案部分轉彎路段未符合雲梯車長度12公尺救災行駛動線需求，要求改善，此僅涉及使用執照之取得時間，並未影響被告施工，且系爭建案使用執照之申請經基隆市政府4次核退，第4次核退事項除「未附消防設備勘驗核可合格證明」「未附配合開闢計劃道路勘查核可證明」之外，尚有「未附公寓大廈公共基金設立專戶儲存證明」「現況與竣工圖不符」等核屬可歸責被告之事由，不符合第E01棟第5樓房屋契約第9條第1項第3款及第G06棟第12樓房屋契約第11條第1項第3款情形，被告據此辯稱應不計入第E01棟第5樓房屋之1,500個日曆天、第G06棟第12樓房屋之 1,700個日曆天內，實不足採。

㈡原告請求被告給付逾期取得使用執照之遲延利息，有無理由？原告得請求之遲延利息數額為何？⒈第E01棟第5樓房屋契約第9條第2項約定：「乙方如逾前項期間未完工（以主管機關核發使用執照為完工日）者，每逾壹日應按已繳房屋價款萬分之二計算遲延利息予甲方。」

第G06棟第12樓房屋契約第11條第2項約定：「乙方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房屋價款依萬分之二單利計算遲延利息予甲方。

若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同乙方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。」

查第E01棟第5樓房屋應於 103年7月9日前完成住宅及店舖部分之主建物及附屬建物，並取得使用執照，加計因颱風影響施工之4.5日，被告於105年 1月24日取得使用執照，共遲延559.5日（564－4.5＝559.5）；

第 G06棟第12樓房屋應於104年1月25日前完成住宅及店舖部分之主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照，加計因颱風影響施工之5.5日，被告於105年 1月24日取得使用執照，共遲延358.5日（364－4.5＝358.5），原告自得請求被告給付逾期取得使用執照之遲延利息。

⒉按中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項；

違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效，該定型化契約之效力，依前條規定定之；

定型化契約中之定型化契約條款，全部或一部無效不構成契約內容之一部者，除去該部分，契約亦可成立者，該契約之其他部分，仍為有效；

定型化契約記載經中央主管機關公告應記載之事項者，仍有本法關於定型化契約規定之適用；

中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容，92年1月22日修正之消費者保護法第17條第1項、第2項、第16條前段及83年11月2日訂定之消費者保護法施行細則第15條分別定有明文。

消費者保護法第17條既為保護消費者，而授權中央主管機關公告特定行業之「預售屋買賣契約書範本」，則當事人間之定型化契約若將上揭「預售屋買賣契約書範本」所禁止記載之相關內容約定於契約條款中，該條款自屬無效；

反之，若未將應記載之事項約定於契約條款中，或所約定內容僅符合該範本所要求完整內容之一部者，則前揭「預售屋買賣契約書範本」之相關內容即具有補充之效力，而應列為當事人間之約款，不待消費者保護法施行細則另行規定。

又92年 1月22日修正之消費者保護法第15條雖規定，定型化契約中之定型化契約條款牴觸個別磋商條款之約定者，其牴觸部分無效，然參酌消費者保護法第4條所定，企業經營者，有提供消費者「充分與正確資訊」之義務，及消費者保護法第11條之1第2項但書、同法施行細則第12條但書之立法精神，應對消費者保護法第15條作目的性限縮解釋，認其僅於「定型化契約條款」之內容，較「個別磋商條款」之約定，不利於消費者時，始有適用餘地，故如「定型化契約條款」內容，較「個別磋商條款」之約定，更有利於消費者，而消費者於該約定時所不知者，仍以「定型化契約條款」之內容，為雙方權利義務之依據。

蓋此種情形，企業經營者顯在利用消費者之不知，而藉由個別磋商之方式，獲取不當之契約權益，與誠信要求殊有違背，自不值保護。

本件被告為與不特定多數相對人訂立同類契約之用而預先擬定定型化約款，於第E01棟第5樓房屋契約第9條第2項、第G06棟第12樓房屋契約第11條第2項約定每逾1日按已繳房屋價款依萬分之二計算遲延利息，與內政部於98年10月30日公告（99年5月1日生效）之系爭應記載事項壹第12項第2款規定按「萬分之五」計算遲延利息部分相較，兩造間於第E01棟第5樓、第 G06棟第12樓房屋買賣契約之約定明顯不利於消費者，依前揭說明，自仍應按內政部公告之系爭應記載事項第12項第2款，按原告已繳房地總價款依萬分之五單利計算遲延利息。

⒊經查，原告迄至被告105年1月24日取得系爭建案之使用執照止，已各繳納第E01棟第5樓、第G06棟第12樓之房屋價款3,145,000元、 2,140,000元，為兩造所不爭執，並有原告所提匯出匯款申請書、統一發票等件影本附卷可憑，則原告請求被告應分別給付第E01棟第5樓、第 G06棟第12樓逾期取得使用執照之遲延利息879,814元【計算式：3,145,000元×5/10000×559.5＝879,814元，元以下四捨五入，以下同】、383,595元【計算式：2,140,000元×5/10000×358.5＝383,595元】，共計1,263,409元。

㈢原告請求被告給付遲延交屋之遲延利息，有無理由？得請求之遲延利息數額為何？⒈第E01棟第5樓房屋契約第15條約定：「㈡乙方並於產權移轉登記予甲方後，且金融機構核撥予乙方完成翌日起算 120個日曆天內完成室內建材加值施作工程，並通知甲方進行交屋；

…。

㈢乙方若逾前項交屋期限無法交屋時，每逾一日應補貼該房屋每日實際貸款利息之金額予甲方（逾乙方代辦之原貸款金額部份不予計入）。」

第 G06棟第12樓房屋契約第17條約定：「㈠乙方應於領得使用執照十個月內，通知甲方進行交屋。

…⒋乙方如未於領得使用執照十個月內通知甲方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之二單利計算遲延利息予甲方。」

與內政部於98年10月30日公告（99年5月1日生效）之系爭應記載事項壹第15項第1款第4目規定：「賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋，於交屋時雙方應履行下列各目義務…⒋賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。」

等內容不符，是上開房屋契約就通知進行交屋期限及遲延利息計算之約定，顯違反系爭應記載事項第15項第1款第4目規定，依消費者保護法第17條第1項、第2項規定，該約定應屬無效，系爭應記載事項第15項第1款第4目規定（即通知交屋期限為領得使用執照六個月內，並以已繳房地價款依萬分之五計算遲延利息）仍構成第E01棟第5樓、第 G06棟第12樓房屋契約之內容。

惟「通知進行交屋」與「交屋」係屬兩事，通知進行交屋，乃以賣方領得使用執照為前提條件，始得通知進行交屋，並進行驗收；

交屋則係驗收後，雙方各自履行瑕疵修繕及給付應付價金後，交付、受領買賣標的物行為，故系爭應記載事項第15項第1款第4目所指「賣方如未於領得使用執照 6個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方」係指被告未於領得使用執照 6個月內通知原告進行交屋驗收手續，應按日給付依已繳房地價款萬分之五計算之遲延利息，並非指已通知交屋後，因故而未交屋，被告有依上開規定按日給付遲延利息之義務，則逾期通知交屋之遲延利息，係自逾期日起算至「通知交屋日」為止，而非實際點交房屋之日止。

⒉被告辯稱：原告未配合於工程變更單上簽認二次施工內容，有違約情形，經被告催告仍未履行，被告已於105年6月間解除契約云云。

惟依第E01棟第5樓房屋契約第10條第1項及第G06棟第12樓房屋契約第12條第1項約定：「⒈甲方若有要求室內隔間變更或風格選樣時，須於乙方書面通知甲方辦理期限內為之，逾指定期限乙方得不受理。

…⒉辦理變更時，甲方需親自於乙方所提供之工程變更單上簽認，並由甲方附詳圖配合本工程辦理之，並不得有違建管法令等之規定。

⒋工程變更或選認事項甲、乙雙方因故無法完成簽認時，則依原圖及乙方選定之建材施工。」

即使原告未依被告通知期限內於工程變更單上簽認辦理室內工程變更手續，被告仍應依原圖及選定之建材施工，被告並無要求原告於工程變更單上簽認之權利，亦不致影響被告之交屋時程，難認原告違反本件買賣契約，被告上開所辯，委無足採。

又依第E01棟第5樓房屋契約第21條第1項約定：「⒈倘甲方反悔不買、或有其他違約情事者，乙方得訂十五日（含）以上催告期限，甲方於期限內仍未履行或更正者，乙方得逕行解除本約…。」

第G06棟第12樓房屋契約第23條第1項約定：「甲方反悔不買、違反有關『付款條件及方式』之規定或有其他違約情事者，經乙方定期催告逾期仍未履行或更正者，乙方得沒收依房屋總價款百分之十五計算之金額。

但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。

甲乙雙方並得解除本約。」

須經被告定期催告，原告逾期不履行或更正時，被告才可依前揭約定解除契約，惟被告僅係定期催告原告與被告簽署價金折讓並不再請求損害之協議書，及儘速完成協力事項，並未定期催告原告於工程變更單上簽認，被告即不得以原告未於期限內辦理室內工程變更手續為由，依第E01棟第5樓房屋契約第21條第1項、第G06棟第12樓房屋契約第23條第1項之約定解除契約，被告解除本件買賣契約，與法不合，不生效力，第E01棟第5樓房屋契約及第 G06棟第12樓房屋契約仍有效存在。

⒊被告於105年1月24日取得系爭建案使用執照，應於 6個月內即105年7月24日前通知原告交屋，原告於105年7月24日以前已各繳納第E01棟第5樓、第G06棟第12樓之房屋價款3,670,000元、 3,130,000元，為兩造所不爭執，並有原告所提匯出匯款申請書、統一發票等件影本附卷可憑，被告迄未提出通知原告進行交屋之證據，則原告請求被告應自105年7月25日起至通知交屋之日止，按日分別給付第E01棟第5樓、第 G06棟第12樓遲延通知交屋之遲延利息1,835元【計算式：3,670,000元×5/10000＝1,835元】、1,565元【計算式：3,130,000元×5/10000＝1,565元】，為有理由，應予准許，原告請求至實際交付房屋之日止之遲延利息，即屬無據。

五、綜上所述，被告就第E01棟第5樓、第 G06棟第12樓房屋買賣，逾期取得使用執照並遲延通知原告進行交屋，原告依第E01棟第5樓房屋契約、第 G06棟第12樓房屋契約及系爭應記載事項壹第12項第2款、第15項第1款第 1目規定，請求被告應給付原告1,263,409元及自起訴狀繕本送達翌日即106年2月23日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並自105年 7月25日起至通知原告進行第E01棟第5樓、第 G06棟第12樓房屋交屋之日止，按日各給付1,835元、1,565元，為有理由，應予准許，逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。

六、兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，合於法律規定，爰各酌定相當之擔保金額宣告之；

至原告敗訴部分，其假執行之聲請，即失所附據，應予駁回。

七、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經審酌後認與判決之結果不生任何影響，無庸再逐一予以論列。

被告雖聲請訊問證人蕭家福建築師，並由專業機構鑑定系爭建案建造執照因被告配合開闢計畫道路所新增或變動之工程項目為何？增加之施工日數為何？惟本院依卷內證據資料就系爭建案有無不可歸責被告事由而影響施工之情形，已認定如前，即無訊問證人及鑑定之必要，併予敘明。

八、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 107 年 3 月 15 日
民事庭法 官 陳湘琳
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 3 月 15 日
書記官 林惠如