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臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決
107年度基簡字第304號
原 告 陳怡君
被 告 林芓彤
上列當事人間回復原狀事件，本院於民國107 年6 月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國106 年4 月27日向被告購買基隆市○○區○○路000 巷00弄00號房地（下稱系爭房屋），於同年6 月15日在仲介公司即居易不動產仲介經紀有限公司（下稱居易公司）與被告簽屬第一建經不動產買賣契約書，完成交屋程序（本院按：依原告提出之不動產買賣契約書，簽約日期為106 年4 月27日，契約書第七條第七款約定：買賣雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後，五日內辦理點交，但雙方同意點交日最遲不得逾106 年6 月15日。
是兩造應係於106 年4 月27日簽約，106 年6 月15日交屋），而兩造於簽定系爭房屋買賣契約時，有協議於賣方保固6 個月。
嗣於同年12月13日，原告發現系爭房屋屋頂有滲漏水，立即請居易公司通知被告修繕，惟被告不願負責。
依上開保固6 個月之約定，被告有修繕之義務。
修繕費用經估價為新臺幣（下同）83,000元，為此提起本件訴訟，並聲明：⒈被告應給付原告7 萬元。
⒉訴訟費用由被告負擔。
二、被告抗辯略以：兩造當初簽立系爭房屋買賣契約時，是以依固定物現況交屋，並包含增建的部分，且兩造當初已合意折價5 萬元而由原告自行解決增建部分些微漏水之問題，原告亦同意現況交屋。
兩造在簽立買賣契約時沒有口頭協議保固6 個月。
並聲明：請求駁回原告之訴。
三、本院之判斷：兩造於106 年4 月27日簽定不動產買賣契約書，由原告向被告買受系爭房屋，並於106 年6 月15日完成交屋，及原告主張於同年12月13日發現系爭房屋屋頂有漏水等情，業據原告提出不動產買賣契約書、照片、尚沅工程行估價單等件為證，且為被告所不爭執，堪信為真。
至於原告主張兩造於簽約時有協議保固6 個月，被告對於上揭漏水依約應負修繕義務等情，則為被告所否認。
是本件應審酌：原告主張兩造間就系爭房屋有保固6 個月之協議，是否可採？原告主張被告就上揭漏水應負修繕義務等情，有無理由。
經查：㈠本件原告主張之漏水瑕疵，係於「保固期間」漏水，漏水之情形是在交屋後發生等情，業據原告陳述在卷（本院調解程序筆錄第2 頁）。
並原告起訴狀記載係於106 年12月13日發現屋頂有滲漏水等語。
證人謝智帆（系爭房屋買賣，原告所委任之仲介）於本院亦證稱：本件買賣契約成立當時，該屋沒有漏水等語（本院言詞辯論筆錄第4 頁）。
可知原告主張之系爭房屋漏水瑕疵，係於交屋後約6 個月始發生。
按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。
但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵」、「出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」
，民法第354條定有明文。
又物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，以該瑕疵於「危險移轉時」存在者為限，此觀民法第354條規定自明。
倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生，即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇。
最高法院95年度台上字第951 號民事判決意旨參照。
本件原告主張之瑕疵，既係於交屋後約6 個月始發生，參以首開說明，即無民法物之瑕疵擔保規定之適用，先予敘明。
㈡原告主張兩造於簽定不動產買賣契約書時，有協議保固6 個月等情，為被告所否認。
觀之兩造就系爭房屋買賣所簽定不動產買賣契約書（下稱系爭不動產買賣契約書），僅於第五條第二款約定「物之瑕疵擔保：賣方保證本買賣標的物於交屋前無物之瑕疵存在，如有前開情事，除契約另有約定外，賣方應負瑕疵擔保責任。
本項瑕疵非屬重大瑕疵者，買方不得主張解除契約，僅得請求減少價金」等語。
系爭不動產買賣契約書並無關於賣方願於交屋後保固6 個月之記載。
原告雖主張，當初代書在唱讀的時候，我們有口頭協議。
代書唱讀的時候，有提到保固6 個月，我們雙方都在等語。
並聲請傳訊證人謝智帆（系爭房屋買賣，原告所委任之仲介）為證。
證人謝智帆於本院證稱：我有受原告的委任為仲介，簽約時有在場。
「（該屋在買賣當時有無提及到如果日後漏水的話要如何處理？）當初買賣的時候代書有詢問雙方有無要做瑕疵擔保的部分，雙方同意說要，才會在買賣合約上面簽名，如果沒有做瑕疵擔保的話，就會在上面壓一條說不要做瑕疵擔保」、「（代書是如何詢問？詳細詢問的內容為何？）代書有詢問屋主及買方是否要做漏水保固瑕疵擔保，接下來雙方就同意了，在不動產買賣現況說明書上面簽名」、「（不動產買賣現況說明書上面並沒有記載保固的內容，為何雙方在上面簽名就表示同意保固？）民法第365條是原屋主有保障的部分，民法第365條是指在半年內要告知，跟我們仲介人員講，我們再去跟屋主反應」、「（所以你所謂的保固就是指民法的瑕疵擔保的意思？）是」、「（你方才所謂代書詢問雙方是否要做瑕疵擔保及保固，意思是，代書詢問雙方本件買賣是要排除民法瑕疵擔保規定的適用？）是」、「（所以代書也沒有講到所謂瑕疵擔保或保固的內容為何？）是」等語。
可知本件簽約時，代書僅係向買賣雙方確認本件有無民法瑕疵擔保規定之適用，而非向雙方確認或使雙方協議除民法瑕疵擔保之規定外，另於交屋後「保固」6 個月。
原告所指「保固6 個月」，實係誤解民法365 條之6 個月除斥期間規定之結果。
原告主張兩造有口頭協議保固6 個月云云，難以採認。
㈢綜上，原告主張兩造間有保固6 個月之約定等情，既非可採，則原告請求被告履行保固協議之義務，就系爭房屋交付後發生之漏水瑕疵負修繕之責，為無理由。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、舉證及攻擊防禦方法核與本件判決結果無影響，爰不一一論述，併予敘明。
五、本件訴訟費用即第一審裁判費1,000 元，由原告負擔。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條之23、第436條第2項、第87條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 7 月 16 日
基隆簡易庭 法 官 高偉文
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
當事人之上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，上訴狀應記載上訴理由，表明下列各款事項：
(一)原判決所違背之法令及其具體內容。
(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 7 月 16 日
書記官 黃瓊秋
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