臺灣基隆地方法院民事-KLDV,107,簡上,56,20190506,1

臺灣基隆地方法院民事判決
107年度簡上字第56號
上 訴 人 曾文峰
訴訟代理人 洪玉鳳
被 上訴人 林黃麗珠
訴訟代理人 林哲雄
上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對本院基隆簡易庭107年度基簡字第159號，中華民國107年10月5日第一審民事簡易判決提起上訴，本院管轄之第二審合議庭於108年4月15日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、上訴人主張除與原判決（見附件）記載相同者，茲引用之外，補陳上訴意旨以：

（一）上訴人於民國104年與被上訴人簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約），自104年9月1日開始承租被上訴人所有門牌號碼新北市○○區○○里○○000○00號之房屋（下稱系爭房屋）從事商品販售。

106年開始，因陸客變少，生意不好，上訴人一星期有2到3天沒開市，所以上訴人跟訴外人即被上訴人二兒子林景奇商量，房租是不是可以按月付，林景奇有答應，所以變成按月給付，但是在每個月什麼時候付不一定，因為上訴人跟林景奇關係還不錯，所以林景奇說上訴人有錢再付。

上訴人所有變更的契約內容都是跟林景奇在處理的。

可是，訴外人即被上訴人配偶林哲雄及被上訴人小兒子林景春知悉上訴人與林景奇上開協議後，竟於近一年至上訴人的店搗亂，讓上訴人沒有辦法做生意。

從107年1月份林哲雄、林景春兩父子就不讓上訴人開店，訴外人即上訴人訴訟代理人洪玉鳳多次被打傷，店內東西也被打壞，警察那邊均有紀錄，上訴人也有提告三次，目前還在訴訟中，上訴人這一年來無法開店，損失慘重。

被上訴人要求第三年的租金加新臺幣（下同）5萬元，系爭房屋2樓的房間讓被上訴人住，林哲雄向上訴人借錢，上訴人都答應了，上訴人均如實繳納租金，卻被上訴人家屬暴力騷擾，致上訴人無法開業營生，上訴人每次都給被上訴人及林哲雄一人6,000元，付了10幾萬元。

上訴人已向臺灣基隆地方檢察署提告（業經分案偵查，案號為107年度偵字第3494號，股別：愛股），被上訴人提起本訴，屬權利濫用，原審卻未查明，顯不合法。

（二）上訴人沒欠被上訴人房租，除匯款外，104 至105 年這二年的房租共120萬元，洪玉鳳都在9月中拿去被上訴人住的基隆新昆明醫院，當面交給被林景奇，有的是洪玉鳳所開立的票，票都是用洪玉鳳在淡水信用合作社及萬里漁會的帳戶所支付，有的是給現金，所以林景奇都有在合約上簽收。

因上訴人幫林景奇跟被上訴人付稅金半年24,000元，還有林哲雄跟洪玉鳳借票有10幾萬沒有付，上訴人就自己直接扣掉，其餘拿現金給被上訴人的兒子。

亦有請被上訴人小兒子將現金76,000元轉交林哲雄，也有幫被上訴人支付48,000元租金給新北市政府。

自106年9月中到107年1月中也才4個月，而洪玉鳳曾在106年11月15日付2萬、同年11月23日付2萬、同年11月27日付2萬、107年1月21日付5萬、107年2月12日付2萬、107年2月30日付6,000元，共付房租136,000元，但106年以後的確實都沒有給足，因為上訴人覺得被上訴人沒有讓上訴人開店，所以沒有給足。

至林景奇從於本院審理中證稱匯了15萬元給洪玉鳳，那是因為洪玉鳳開了一張158,000元的票給林景奇，但那張票有退票。

上訴人才是受害人，被上訴人說上訴人欠100多萬元的租金，但上訴人都有給付予林景奇。

上訴人只希望被上訴人讓上訴人繼續租，租到期滿，且在一年多沒有做生意的期間不能收房租。

洪玉鳳租了這間店也花了1000多萬，上訴人並沒欠租金，原審判決實有諸多違誤。

並聲明：原判決廢棄；

被上訴人於第一審之訴駁回。

二、被上訴人陳述除與原判決記載相同者，茲引用之外，另抗辯略以：上訴人於104年間，以一年60萬之租金向被上訴人承租系爭房屋，但沒想到，這是一場騙局，上訴人一開始就拖延付款，以致兩造時常爭吵，氣得被上訴人病情發作，急送臺大醫院開刀治療。

當初係約定一年付一次租金，一開始都是洪玉鳳與被上訴人聯絡，由被上訴人在處理，租金亦由被上訴人收取，從未約定說要改成被上訴人的兒子收，這些都是上訴人及洪玉鳳自己在講的，上訴人說有拿租金給被上訴人兒子，但被上訴人兒子說沒有，上訴人又改稱說是拿給林哲雄，再騙被上訴人兒子說是拿給林哲雄，但林哲雄根本沒有拿到，如果上訴人有開支票的話，都有支票號碼可以提出，但上訴人唯一提出的票據，還跳票。

又如果被上訴人兒子及林哲雄有簽收現金，洪玉鳳可以提出收據，但也提不出來。

上訴人之後未如期繳納租金，經催告也沒有用，被上訴人要求洪玉鳳若不付房租就請搬走，洪玉鳳每次都說下個月要給，但實際上都沒給，連水電費都沒給，都是被上訴人自己付的，上訴人已經二、三年沒有付租金了。

又被上訴人並無不讓上訴人做生意，實係上訴人欠債跑路，自己沒有來開店做生意。

並聲明：上訴駁回。

三、得心證之理由：

（一）按兩造有於104年9月1日就系爭房屋簽訂房屋租賃契約書，租賃期間自104年9月1日起至110年8月31日止，租金為每年60萬元，應於每年9月以前繳納（每次應繳一年份），未約定押租金，又兩造約定租金自106年9月1日起調整為每年65萬元之事實，業據上訴人提出與其所述相符之房屋租賃契約書為證（見原審卷第19至29頁），且上訴人對此部分亦不爭執，堪信此部分事實為真實，先予敘明。

（二）被上訴人主張上訴人自105年9月1日起至107年3月23日原審調查程序期日止應給付租金125萬元（計算式：60萬＋65萬＝125萬），然僅匯款租金315,000元，以及給付現金7萬元，故被上訴人以原審107年3月23日調查程序筆錄之送達催告上訴人應於1個月繳清積欠之租金，否則被上訴人終止兩造間之租賃關係，並請求上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人等語，為上訴人所否認，並辯稱其有依約給付全部租金等語。

故本件爭點為：被上訴人以上訴人積欠租金為由，而終止兩造間之租賃契約關係，請求上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人等語，有無理由？上訴人辯稱其已給付全部租金，有無理由？本院判斷如下：

（三）按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，土地法第100條第3款定有明文。

次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項亦有明文。

又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，同法第455條亦有明文。

查依系爭租賃契約，上訴人自105年9月1日起至107年3月23日原審調查期日止應給付租金125萬元（即105年9月1日給付60萬元，106年9月1日給付65萬元，合計125萬元），然上訴人僅有匯款金額315,000元等情，有匯款資料附卷可稽（見原審卷第107～108頁）。

又被上訴人曾於原審時自承有收取現金7萬元乙情（見原審卷第93頁）。

由此可見，被上訴人尚有租金865,000元（計算式：125萬－315,000－70,000＝865,000），該未給付之租金金額顯逾2個月之租金額（計算式：60萬÷12×2＝10萬；

65萬÷12×2＝108,333）。

甚者，本院審理期間，107年9月1日原應給付之租金65萬元，亦已到期，上訴人應為給付，且上訴人於原審107年5月19日言詞辯論期日自承，其積欠之租金額已達3個月之租金等語（見原審卷第55頁），又於本院審理中陳稱，我106年後租金就沒有給足等語，由此可見上訴人確已逾2個月以上未給付租金等情，應堪認定。

（四）上訴人雖辯稱其有給付全部租金，其係將租金付給林景奇云云；

然查，依證人林景奇於審理中證稱，因為我不住在野柳，就系爭房屋的出租情況我原本不瞭解，係我母親生病之後，我母親要我幫她代收租金，我才知道這件事。

105年起，上訴人給付給我的租金，如同我庭呈之明細表、存摺影本等資料（見本院卷第115～125頁），由該資料可以說明上訴人在105年10月26日有存了一張12萬元的支票給我，在105年12月26日又存了一張15萬元的支票給我，但因為洪玉鳳跟我說她需要資金周轉，所以我後來又匯回15萬元給她周轉。

106年3月1日上訴人又給我一張15萬8千元的支票，但該支票退票，106年8月24日她又匯了6萬元，106年9月29月匯了10萬元，106年11月15日匯了2萬元，106年11月23日匯了2萬元，106年11月27日匯了3萬元。

依系爭租賃契約之約定，租金應係按年給付，但我當時看上訴人生意不好，且因為我母親生病，我要支付母親的醫療費用，又有2個小孩要養，有經濟壓力需要錢，所以上訴人自己改成分月給付租金給我的方式，我還是收，但上訴人從未給足過，我一直跟上訴人要，但上訴人說她沒有錢。

就租金給付之方式，被上訴人並沒有授權我變更系爭租賃契約內容，我自己也沒去變更，僅係因為上訴人一直拜託我給她機會，所以她給我多少我就收多少。

又上訴人稱有幫我代付款項，因為我不住在野柳，我不知道上訴人說的代付款項是指什麼，但因為我是屋主，所有相關的稅金都是寄給我，不太可能由上訴人代繳等語（見本院卷第95～103頁），足見被上訴人並未授權林景奇更改系爭租賃契約之給付方式，且林景奇亦未同意上訴人變更租金之給付方式，而林景奇會改以分月給付之方式收受租金，係因上訴人不斷請求，且其自身亦有金錢壓力下而為收受，但上訴人除給付如林景奇所提出說明之款項外，並未另外再給付租金予林景奇，應堪認定。

參以證人林景奇提出之匯款明細資料整理及後附之存摺影本（見本院卷第115～125頁），可見上訴人給付之金額內容與前開原審時上訴人所提出之匯款資料（見原審卷第107～108頁）相同，足見上訴人除前開經認定已給付之租金，上訴人並未額外給付被上訴人租金，自難認上訴人有如期給付全部租金之情事。

此外，上訴人就其有無另外以支票或現金給付之方式繳納租金一節，其均未提出其他證據予以證明。

再者，上訴人或洪玉鳳縱與林哲雄、林景春間存有債務往來關係，上訴人並以此作為其有給付本件租金之抗辯云云，然查，林哲雄、林景春均非系爭租賃契約之當事人，其二人與上訴人間之債權債務關係，係獨立存在於其等之間，尚與系爭租賃關係無涉，是無證據證明兩造就系爭租賃契約之約定內容，已同意以林哲雄、林景春積欠之債務，作為系爭租金之折抵，上訴人單以其與林哲雄、林景春間存有債權債務關係，作為已給付系爭租金之抗辯依據，自不足採。

（五）上訴人復辯稱林哲雄、林景春有至系爭房屋擾亂，造成上訴人無法做生意，上訴人方未依約支付租金云云；

然查，上訴人於原審107年5月9日言詞辯論期日陳稱：自106年開始，陸客變少，我生意比較不好，所以我跟林景奇商量，是不是可以按月付，林景奇有答應，所以就變成按月給付，但是在每個月什麼時候付則不一定，因為我跟林景奇的關係還不錯，所以他說我有錢再付等語（見原審卷第53～55頁）。

可見上訴人未依約支付租金，係因大陸地區遊客變少，致其營業收入減少，及上訴人與林景奇私下協議緩期清償所致，難認係與林哲雄、林景春自半年前起至系爭房屋擾亂所造成云云，況上訴人未如期給付租金，林哲雄、林景春分為被上訴人之配偶、兒子，其二人就租金未給付一事，縱有向上訴人催討，亦屬合理之情，自難單以其二人有向上訴人催討租金，即作為其得不支付租金之理由。

又上訴人雖多次主張其有為系爭房屋裝潢而支出許多費用云云，然按承租人之現存有益費用償還請求權，與其在租賃關係終止後所負返還租賃物之義務，非有互為對價之關係，不得藉口其支出之有益費用未受清償，即拒絕租賃物之返還（最高法院33年上字第2326號判例參照）。

查上訴人縱有為系爭房屋給付有益費用，此屬另外得否請求給付之問題，揆諸上開判例意旨，尚難以此作為本件得拒絕返還租賃物之理由，是上訴人所辯，亦不足採。

再者，本件被上訴人請求上訴人返還系爭房屋係依法之權利行使，自難謂被上訴人有何權利濫用之情事。

從而被上訴人於原審業以原審107年3月23日調查筆錄之送達，催告上訴人應於1個月繳清積欠之租金，否則被上訴人終止兩造間之租賃關係乙情，有調查筆錄、送達證書（107年4月2日已合法送達）、受理訴訟文書寄存登記簿在卷可考（見原審卷第39～40、45～47頁）。

上訴人迄今均未再給付租金，上訴人自有遲延支付租金逾2個月，且被上訴人已定相當期限，催告上訴人支付租金，然上訴人於期限內均未支付，則被上訴人主張終止兩造間之系爭租賃契約關係，而訴請上訴人歸還系爭房屋，其請求於法有據，應予准許。

四、綜上所述，上訴人本件上訴理由實不足採，兩造其餘主張及舉證，業經原判決一一論駁，均引用之。

從而，被上訴人主張終止兩造間租賃關係，並請求上訴人遷讓返還系爭房屋，為有理由，應予准許。

原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，於法並無不合，上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。

五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第454條、第449條第1項、第463條、第78條，判決如主文。

中 華 民 國 108 年 5 月 6 日
民事庭審判長法 官 黃梅淑
法 官 陳湘琳
法 官 華奕超
以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 108 年 5 月 6 日
書記官 耿珮瑄

附件：
臺灣基隆地方法院民事簡易判決 107年度基簡字第159號原 告 林黃麗珠
訴訟代理人 林哲雄
被 告 曾文峰
訴訟代理人 洪玉鳳
上列當事人間履行契約事件，本院於民國107年9月21日言詞辯論終結，判決如下：

主 文
被告應將門牌號碼新北市○○區○○里○○000 ○00號房屋遷讓返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。

事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3、7 款定有明文。
原告原本聲明：被告應將門牌號碼新北市○○區○○里○○000 ○00號房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還原告；
被告應給付原告新臺幣（下同）935,000 元等語，嗣變更聲明：被告應將系爭房屋遷讓返還原告等語，核屬請求之基礎事實同一、減縮應受判決事項之聲明，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依上開規定，程序上應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：兩造於民國104年9月1 日就系爭房屋簽訂房屋租賃契約書，期限自104年9月1日起至110年8 月31日止，租金為每年60萬元，應於每年9 月以前繳納，未約定押租金，又兩造約定租金自106年9月1日起為65萬元。
被告自105年9月1日起至107年3月23日調查期日止應給付租金125 萬元，然僅匯款租金315,000元，以及給付現金7萬元，故原告以調查筆錄之送達催告被告應於1 個月繳清積欠之租金，否則原告終止兩造間之租賃關係，請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告等語。並聲明如主文第1項所示。
二、被告答辯：除匯款外，我有付現金60萬元給原告次子，亦有請原告小兒子將現金76,000元轉交原告配偶，也有幫原告支付48,000元租金給新北市政府，到目前為止只欠了3 個月的租金。
自106年開始，陸客變少，一星期有2到3 天沒開市，我生意比較不好，所以我跟原告次子商量，是不是可以按月付，他有答應，所以變成按月給付，但是在每個月什麼時候付不一定，因為我跟原告次子的關係還不錯，所以他說我有錢再付。
可是，原告配偶及原告小兒子知悉我與原告次子的協議後，竟於近半年來我的店搗亂，讓我沒有辦法做生意，我已經向地檢署提告，而原告要求第3年的租金加5萬元，系爭房屋2 樓的房間讓她住，原告配偶向我借錢，我都答應了，還花裝潢費裝修系爭房屋，但原告配偶及小兒子近半年竟來鬧我的生意等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
(一)原告主張兩造於104年9月1 日就系爭房屋簽訂房屋租賃契約書，期限自104年9月1日起至110年8 月31日止，租金為每年60萬元，應於每年9 月以前繳納，未約定押租金，又兩造約定租金自106年9月1 日起為65萬元之事實，業據原告提出與其所述相符之房屋租賃契約書為證（頁19至29），且被告對此部分不爭執，堪信原告此部分之主張為真實。
至原告主張被告自105年9月1日起至107年3 月23日調查期日止應給付租金125萬元（計算式：60萬＋65萬＝125萬），然僅匯款租金315,000元，以及給付現金7萬元，故原告以調查筆錄之送達催告被告應於1 個月繳清積欠之租金，否則原告終止兩造間之租賃關係，請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告等語，則為被告所否認，並答辯其除匯款給付租金315,000 元外，有支付現金60萬元予原告次子，亦有請原告小兒子將現金76,000元轉交原告配偶，也有幫原告支付48,000元給新北市政府；
原告配偶及小兒子自半年前起到系爭房屋擾亂，造成被告無法做生意，是被告未依約支付租金等語。
故本件爭點為：原告以被告積欠租金為由，而終止兩造間之租賃契約關係，請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告等語，有無理由？被告答辯原告配偶及小兒子自半年前起到系爭房屋擾亂，造成被告無法做生意，被告才未依約支付租金等語，有無理由？現判斷如下。
(二)按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，土地法第100條第3款定有明文。
次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。
租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。
其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項亦有明文。
又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，同法第455條亦有明文。
查被告自105年9月1日起至107年3 月23日調查期日止應給付租金125萬元，然匯款之金額僅315,000元乙情，有匯款資料附卷可稽（頁107至108、71）。
又原告自認有收取現金7 萬元乙情（頁93）。
可知，原告主張被告積欠之租金額（計算式：125萬－315000－70000＝865000）逾2 個月之租金額（計算式：60萬÷12×2＝10萬；
65萬÷12×2＝108333）乙情，應可信實。
進者，再加計被告於107年9月 1日所應給付之65萬元，益徵其積欠之租金額（計算式： 125萬＋65萬－315000－70000＝0000000）確實已逾2 個月之租金額無訛。
又縱被告答辯有支付現金60萬元予原告次子，亦有請原告小兒子將現金76,000元轉交原告配偶，也有幫原告支付48,000元給新北市政府乙節屬實，然其所積欠之租金額（計算式： 125萬－315000－60萬－76000－48000＝211000）仍逾2 個月之租金額。
又被告於107年5月19日言詞辯論期日亦自認其積欠之租金額已達3 個月之租金額等語（頁55）。
另原告以調查筆錄之送達催告被告應於1 個月繳清積欠之租金，否則原告終止兩造間之租賃關係乙情，有調查筆錄、送達證書（107年4月2 日合法送達）、受理訴訟文書寄存登記簿在卷可考（頁39至40、45至47）。
從而，被告確實有遲延支付租金逾2 個月之情形，且原告已定相當期限，催告被告支付租金，然被告於期限內未為支付，則原告終止兩造間之租賃契約關係而訴請收回系爭房屋，於法有據，應予准許。
(三)至被告雖答辯原告配偶及小兒子自半年前起到系爭房屋擾亂，造成被告無法做生意，故被告未依約支付租金等語，然被告於107年5月9日言詞辯論期日自陳：自106年開始，陸客變少，我生意比較不好，所以我跟原告的次子商量，是不是可以按月付，原告次子有答應，所以就變成按月給付，但是在每個月什麼時候付則不一定，因為我跟原告次子的關係還不錯，所以他說我有錢再付等語（頁53至55）。
又被告亦自陳：原告配偶及原告小兒子知悉我與原告次子的協議後，就常常來我店內搗亂等語（頁93）。
可知，被告未依約支付租金乙情，其原因乃大陸地區遊客變少且被告與原告次子私下協議緩期清償所導致，難認其原因係被告所辯原告配偶及小兒子自半年前起到系爭房屋擾亂乙節所造成，且足徵被告所辯原告配偶及小兒子自半年前起到系爭房屋擾亂乙節，其原因即為被告未依約支付租金所導致，從而，被告之答辯難認有理由。
又縱原告次子同意被告緩期清償租金債務乙節屬實，然系爭房屋之租賃契約之出租人為原告，並非原告次子，故原告次子所為之承諾自無法拘束原告。
又縱被告所辯原告配偶有借錢乙節屬實，然此為原告配偶與被告間之消費借貸關係，自與原告與被告間之租賃關係無涉。
又縱被告所辯花裝潢費裝修系爭房屋乙節屬實，然承租人之現存有益費用償還請求權，與其在租賃關係終止後所負返還租賃物之義務，非有互為對價之關係，不得藉口其支出之有益費用未受清償，即拒絕租賃物之返還（最高法院33年上字第2326號民事判例參照）。
又系爭房屋雖係原告向新北市政府所承租而轉租予被告，然轉租契約係債之契約，於承租人與次承租人間為有效，並非當然無效（最高法院98年度臺上字第659 號民事裁判參照），故此部分不影響原告之主張，併予敘明。
(四)另被告雖聲請傳訊原告次子，以證明被告有以現金支付租金云云，然縱被告有以現金支付租金乙節屬實，但其所積欠之租金額仍逾2 個月之租金額，業如前述，故被告此部分之聲請，欠缺調查證據之必要性，應併予駁回。
(五)綜上所述，原告依租賃物返還請求權，請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告，為有理由，應予准許。
四、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，應依同法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。
五、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條、第389條第1項第3款，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 10 月 5 日
基隆簡易庭 法 官 曹庭毓
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（上訴狀須表明上訴理由）並繳納上訴審裁判費；
如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 10 月 5 日
書記官 黃婉晴