臺灣基隆地方法院民事-KLDV,107,重訴,36,20190325,1

臺灣基隆地方法院民事判決
107年度重訴字第36號
原 告 陳逸群

訴訟代理人 黃秀禎律師
被 告 陳重榮

訴訟代理人 楊思勤律師

上列當事人間不動產所有權移轉登記事件，本院於民國108年2月25日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將如附表所示之房屋移轉登記為原告所有。

訴訟費用新台幣壹拾肆萬壹仟元由被告負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張：

(一)被告為原告之父，民國39年間原告之祖母即被告之母楊金枝購得基隆市「元山銀樓」原址房屋，並於48年間起即擔任銀樓負責人。

嗣於68年間上開房屋改建為門牌號碼基隆市○○區○○路00號1樓至5樓房屋，其中1樓建物（建號為基隆市○○區○○段○○段000 號，下稱系爭房屋）登記為被告及訴外人陳重益共有，應有部分各二分之一，另系爭房屋基地及基隆市○○區○○路00號2 樓至5 樓房屋則為楊金枝所有。

81年間，原告實際接手元山銀樓之營運，並於86年變更登記為負責人，自負銀樓業務之盈虧，由於元山銀樓使用被告所有之應有部分二分之一設址營業，故與被告協商後，約定每月給付新臺幣（下同）15萬元之租金；

94年間，訴外人即原告之弟陳聖群加入元山銀樓之共同經營，主要負責財務管理並為銀樓之登記負責人。

97年底，訴外人陳重益欲出售其所有系爭房屋之二分之一應有部分，為維護祖母所留下之產業完整性及元山銀樓之傳承與營運，原告與訴外人陳聖群商議後，決定以陳聖群名義向陳重益買受該應有部分並完成所有權移轉登記；

復為取得系爭房屋全部所有權，使元山銀樓得以在現址傳承並永續經營，並避免被告之非婚生子女日後爭產危及元山銀樓之營運，訴外人陳聖群與被告於99年1 月1 日至被告指定之地政士林吉雄事務所處，簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定由訴外人陳聖群以總價1,500 萬元購買被告所有之系爭房屋應有部分，且被告應先行辦理移轉登記與訴外人陳聖群，原告及陳聖群則以分期付款方式每月給付買賣價金。

嗣訴外人陳聖群即依照系爭買賣契約之約定，自99年至102 年12月止，以其個人為發票人之支票分期支付買賣價金。

103 年起陳聖群因健康因素淡出元山銀樓營運，因而再將銀樓負責人變更為原告，並續由原告負責支付所餘之買賣價金，總計1,440 萬元，而不問支付工具係開立發票人為人陳聖群之支票抑或是原告之支票，均已經被告兌現。

又原告與訴外人陳聖群曾商議決定，雙方於共同經營元山銀樓期間，在97年底以陳聖群名義向訴外人陳重益所購買、取得，業已登記為陳聖群所有之系爭房屋應有部分二分之一，實質上歸訴外人陳聖群所有；

而於98年底，以訴外人陳聖群名義向被告所購買之系爭房屋應有部分二分之一，則歸原告所有。

為使原告在法律上得以向被告請求移轉系爭房屋應有部分二分之一之權利，雙方在訴外人母親姚麗珠及妹妹陳雯萍見證下，於106 年簽訂債權讓與契約書（下稱系爭債權讓與契約），由訴外人陳聖群將其與被告間之系爭買賣契約權利讓與原告，訴外人陳聖群旋於107 年1 月8日依民法第297條之規定，發函通知被告此項債權讓與事實；

原告則於同日委由原告訴訟代理人通知被告，促其配合辦理系爭房屋移轉登記之相關事宜，故原告自得依系爭買賣契約及系爭債權讓與契約等約定，請求被告將系爭房屋應有部分二分之一移轉登記為原告所有；

詎被告對原告之多次通知或催告均置之不理，原告乃依法提起本件訴訟。

(二)對被告抗辯所為之陳述：1.原告自83年12月起，雖為「元山銀樓」之營運而使用被告所有之系爭房屋應有部分二分之一，曾按月給付15萬元之租金予被告，惟訴外人陳聖群與原告自99年間系爭買賣契約簽立後至至106年間分別開立720萬元之支票，總計給付1,440萬元予被告，且被告迄今業已確實依據99年度買賣契約之約定收取1,440萬元價金，倘該每月15萬元係原告所欲支付的孝親費用，則此孝親費根本與訴外人陳聖群無關，陳聖群並無支付之義務，為何自簽訂買賣契約書後，係由陳聖群開立支票支付15萬元之款項？足見原告與訴外人陳聖群所支付予被告之款項確係買賣價金，而非孝親費用。

被告辯稱兩造間對系爭房屋仍有前揭租賃關係存在，上開金額乃原告向被告承租系爭房屋應有部分二分之一之對價，並非訴外陳聖群依系爭買賣契約給付之價金云云，自應就租賃契約之存續負舉證責任。

2.系爭買賣契約係由訴外人即地政士林吉雄擬撰並擔任見證人，其內容為「甲方（即被告）所有基隆市○○路00號、建號152號一層房屋總面積67.85平方公尺所有權全部，雙方議價總金額新台幣壹仟伍佰萬元出售予乙方（即陳聖群）」，並經雙方簽名、用印。

依系爭買賣契約記載，被告係將其「所有」之系爭房屋「所有權全部」，同意以1,500萬元讓售予陳聖群，又被告就系爭房屋所有之「權利範圍」既為系爭房屋「二分之一」，據其文義，當指雙方之買賣標的乃被告「所有」之系爭房屋所有權「應有部分二分之一」，是系爭買賣契約之文字應已清楚表示當事人之真意，要無疑問。

3.況由證人陳聖群及證人林吉雄之證言，可知系爭買賣契約係被告與證人陳聖群雙方親自委託證人林吉雄於99年1月間當場製作、見證，並就買賣標的、價金、付款條件、何時過戶等內容明確約定，且無論依系爭契約之文義或當事人之真意，均已表明雙方買賣標的為「被告所有之系爭房屋所有權全部（即應有部分二分之一）」，議定買賣總價金為「1,500萬元」，則被告多次辯稱系爭買賣契約係以系爭房屋「所有權全部」出售予訴外人陳聖群，並非二分之一應有部分，而屬通謀虛偽意思表示云云，乃其刻意斷章截句所為之解釋，尚無足取。

又被告主張系爭買賣契約與一般買賣契約所記載之約定內容迥異云云，然買賣契約之成立，依民法第345條規定僅以當事人就標的物及其價金互相同意為要件，況參諸系爭買賣契約除就買賣標的、價金定有明文外，並就付款條件部分特別約定係為配合訴外人陳聖群資金運用分期付款，雙方並同意被告先辦理移轉登記等語，則其等無論對系爭買賣契約必要之點或其他重要之點均達意思一致，法定程序既已完足兼備，並由地政士暨見證人代為記載於書面契約之上，當不容被告事後泛稱系爭買賣契約與市售一般買賣契約內容有所不同，即恣意諉稱系爭買賣契約乃出於通謀虛偽意思表示。

4.被告與原告及訴外人陳聖群間為父子關係，與一般不動產買賣交易之雙方為陌生人不同；

又系爭買賣契約已清楚載明陳聖群得隨時請求被告依約履行，原告與陳聖群即料想被告當不至輕言毀諾，以致未即要求被告積極辦理所有權移轉登記，然被告竟以此為由，恣意指稱此乃雙方通謀虛偽所為，兩者間顯然欠缺關連性。

5.被告另稱系爭買賣契約隱藏有於被告死後始生效力之贈與，並已向訴外人陳聖群或原告表示撤銷贈與云云，惟未曾於審理中提出任何證據以資證明，實無足取。

6.至被告訴訟代理人於107年12月6日以律師函代被告向原告及訴外人陳聖群主張系爭買賣契約如係真正，原告與訴外人陳聖群應於10日內一次付清至107年12月為止，共計1,605萬元之價金，並於108年1月3日再律師函依民法第254條、第258條等規定，再次通知原告及證人陳聖群解除契約，原告及陳聖群已於107年12月19日及108年1月14日分別以存證信函向被告表示依系爭買賣契約明文約定，雙方約定之買賣價金為1,500萬元，原告及陳聖群業已給付買賣價金1,440萬元，且系爭買賣契約之約定付款期限尚未屆至，所餘60萬元自當依約於108年12月期滿前全數完成給付，是被告顯無理由再為此等支付價金或解除契約之聲明。

(三)並聲明如主文第1項所示。

二、被告則聲明請求駁回原告之訴，其答辯略以：

(一)系爭買賣契約乃被告與訴外人陳聖群通謀之虛偽意思表示，並非真意，依民法第87條規定，其意思表示無效。

祇係隱藏有於被告死後始生效力之贈與法律行為而已：1.被告之父親訴外人陳金銓，生前於44年間，即在系爭房屋開設「元山銀樓」，於被告22歲退伍後，即由被告實際負責經營，被告約於68年間，將「元山銀樓」交由胞弟訴外人陳重益經營，胞弟訴外人陳重益，約於83年間，自行在本市愛三路開設「克拉多珠寶」，而將「元山銀樓」交還與被告經營。

被告旋將「元山銀樓」交與原告經營，並將庫存之金銀珠寶鑽石等均給與原告，而由原告每月給付被告租金15萬元，其支付方式，即由原告交付其自己或訴外人陳聖群或陳姚麗珠之各面額15萬元之票據，迄107年1月原告始未為給付。

上開每月之15萬元，依原告所述，乃係原告自81年起（應係83年左右），向被告承租系爭房屋2分之1持分，每月所應給付被告之租金對價，原告向被告承租系爭房屋二分之一應有部分之「租賃」，與訴外人陳聖群向被告購買系爭房屋二分之一應有部分之「買賣」，其當事人不同及法律關係，均互不相同，何有自99年以後，由被告每月所得向原告收取之租金對價，作為訴外人陳聖群向被告購買系爭房屋2 分之1 持分所應給付之價金對價之理？且被告自81年起（應係83年左右）年間起，長年以來將系爭房屋二分之一應有部分出租與原告，既可按月向原告收取15萬元之租金，而又可保有系爭房屋2 分之1 持分之所有權，自無將系爭房屋應有部分出售予訴外人陳聖群之理。

益見訴外人陳聖群根本未有給付任何價金之真意，系爭買賣契約係屬雙方通謀之虛偽意思表示，依法應屬無效甚明。

2.系爭買賣契約書與一般買賣契約須有買賣標的、買賣價款、付款約定、原設定抵押權之處理、貸款處理、所有權移轉、稅費負擔之約定、交屋、賣方之瑕疵擔保責任、違約之處罰等之約定迥異，且依證人林吉雄之證言，買賣標的為系爭房屋所有權之應有部分，且被告僅擁有系爭房屋二分之一應有部分，並非所有權，惟系爭買賣契約記載被告係將系爭房屋所有權全部而非應有部分出售予訴外人陳聖群，已有不合。

3.又系爭買賣契約約定之總價為1,500萬元，惟其付款方式為每月分期給付15萬元，10年期滿，至108年12月完成全數給付，則共須給付1,800萬元，並非1,500萬元。

4.再依系爭買賣契約書所載，被告係同意先辦理所有權移轉登記予訴外人陳聖群，惟迄今已將近10年之久，從未見被告有何先辦理所有權移轉登記予訴外人陳聖群等之情事，亦未見訴外人陳聖群有何請求。

5.綜上足見被告與訴外人陳聖群於99年1月1日所訂之系爭買賣契約書，祇係形式而已，雙方並無一方移轉財產權與他方，他方支付價金之真意，乃係屬雙方通謀之虛偽意思表示，依法應屬無效甚明。

又系爭買賣契約縱隱藏有於被告死後始生效力之贈與行為，惟此項贈與行為，依修正後民法第408條規定，贈與物之權利未移轉前，贈與人得撤銷其贈與，此項任意撤銷，並無形式之限制，除經被告於107 年7 月12日之民事答辯狀向原告表示撤銷外，並經被告於107 年8 月22日委託被告訴訟代理人去函表示撤銷在案，訴外人陳聖群已無依系爭買賣契約請求被告辦理所有權移轉登記之債權，自無將其債權讓與原告之可言。

(二)退萬步言之，系爭買賣契約縱非雙方通謀之意思表示，而係真正，惟訴外人陳聖群始終並未依系爭買賣契約之約定給付價款，經被告於107年12月6日委託被告訴訟代理人向陳聖群及原告催告表示，應於函到10內，將依系爭買賣契約約定，自99年1月起至107年12月止，按月分期給付15萬元之價金共1,605萬元付清，而原告及訴外人陳聖群均未於限期內付清，被告已於108年1月3日依民法第254條、第258條規定向訴外人陳聖群及原告表示解除系爭買賣契約，訴外人陳聖群自不得依系爭買賣契約請求被告辦理所有權移轉登記。

又證人陳聖群既無請求被告辦理所有權移轉登記之債權依民法第299條第1項規定，原告自亦無因受讓債權，請求被告辦理所有權移轉登記之餘地。

三、經查，原告為被告之子，門牌號碼基隆市○○區○○路00號1樓房屋現登記為被告與訴外人即原告之弟陳聖群所共有，應有部分各二分之一之事實，為兩造所不爭執，並有基隆市信義地政事務所以107年7月19日基信地所一字第1070004766號函附之系爭房屋建物登記公務用謄本附卷可稽，應堪信為真實。

四、次查，原告主張訴外人陳聖群與被告於99年1月1日簽立不動產買賣契約書，約定由訴外人陳聖群以總價1,500萬元購買被告所有之系爭房屋應有部分，且被告應先行辦理移轉登記與訴外人陳聖群，原告及陳聖群則以分期付款方式每月給付買賣價金之事實，雖為被告所否認，並以前揭情詞置辯，惟按：

( 一)稱 買賣者，謂當事人約定，一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約，當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條定有明文。

經查，系爭買賣契約記載：「甲方（即被告）所有基隆市○○路00號，建號152 號一層房屋總面積67.85 公尺有權全部，雙方議價總金額新台幣（以下同）壹仟伍佰萬元整出售予乙方（即訴外人陳聖群）。

其付款條件為配合乙方資金運用雙方同意以每月分期給付壹拾伍萬元，拾年期滿至108 年12月完成全數給付。

雙方並同意該房屋所有權先辦理移轉登記予乙方」之事實，有系爭買賣契約書附卷可稽，並為兩造所不爭執。

足見被告與訴外人陳聖群就買賣之標的即系爭房屋及買賣價金即1,500 萬元，已互相同意，揆諸前揭規定，系爭買賣契約自已成立。

( 二）被告雖辯稱依證人林吉雄之證言，系爭買賣契約之標的為系爭房屋所有權之應有部分，且被告僅擁有系爭房屋二分之一應有部分，並非所有權，惟系爭買賣契約記載被告係將系爭房屋所有權全部而非應有部分出售予訴外人陳聖群云云，惟按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解( 最高法院17年上字第1118號判例意旨參照) 。

經查，系爭買賣契約係記載被告將其「所有」系爭房屋所有權「全部」出售予訴外人陳聖群，可見上開約定所謂「所有權全部」，係指「被告所有之所有權全部」，而非「系爭房屋所有權全部」，而斯時陳聖群已取得系爭房屋所有權應有部分二分之一，被告「所有」之所有權係應有部分二分之一而非全部，自亦為被告及訴外人陳聖群所明知，足徵被告與陳聖群訂立系爭買賣契約時，確係約定買賣標的為系爭房屋應有部分二分之一，被告前揭所辯，不足採信。

（三）被告固另辯稱系爭買賣契約約定之總價為1,500 萬元，惟其付款方式為每月分期給付15萬元，10年期滿，至108 年12月完成全數給付，則共須給付1,800 萬元，並非1,500萬元，足見被告與證人陳聖群於99年1 月1 日所訂之系爭買賣契約書，祇係形式而已云云。

惟查，被告與訴外人陳聖群約定之買賣價金確係1,500 萬元乙節，有系爭買賣契約書影本附卷可稽，並經證人林吉雄到庭證述屬實（見本院108 年1 月17日言詞辯論筆錄），足見系爭買賣契約關於「其付款條件為配合乙方資金運用雙方同意以每月分期給付壹拾伍萬元，拾年期滿至108 年12月完成全數給付」之約定，係指訴外人陳聖群應於108 年12月前給付全部買賣價金1,500 萬元，而非陳聖群應自99年1 月1 日起至108 年12月31日止，每月均給付被告15萬元，被告此部分所辯，亦非可採。

（四）被告又辯稱依系爭買賣契約書所載，被告係同意先辦理所有權移轉登記予訴外陳聖群，惟迄今已將近10年之久，從未見被告有何先辦理所有權移轉登記予訴外人陳聖群等之情事，亦未見訴外人陳聖群有何請求，足見系爭買賣契約祇係形式而已，雙方並無一方移轉財產權與他方，他方支付價金之真意，而為通謀之虛偽意思表示，依法應係無效云云。

惟按主張通謀虛偽意思表示而無效者，應就通謀虛偽之相關事實負舉證之責（最高法院27年上字第2622號判例意旨參照）。

又按民法第87條第1項所謂通謀虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當，若僅一方無欲為其意思表示所拘束之意，而表示與真意不符之意思者，尚不能指為通謀而為虛偽意思表示，在贈與或買賣契約，亦不能僅因契約當事人間有特殊親誼關係或價金之交付不實，即遽以推論謂該贈與或買賣係通謀虛偽成立（最高法院86年度台上字第3865號裁判意旨參照）。

經查，被告雖以原告或陳聖群於系爭買賣契約簽立後近10年均未請求被告移轉系爭房屋所有權為由，辯稱系爭買賣契約係訴外人陳聖群與被告基於通謀虛偽意思表示而為云云，惟查，債權人於履行期屆至後是否立即請求債務人履行契約，本係債權人之自由，況原告於系爭買賣契約簽立後迄今均繼續使用系爭房屋經營元山銀樓之事實，既為兩造所不爭執，顯見原告或陳聖群因信任被告而遲未要求辦理系爭房屋之所有權移轉登記，亦非與常情不合，更難以此即謂系爭買賣契約為通謀虛偽意思表示。

此外，被告迄本院言詞辯論終結時止，均未就此舉證以實其說，揆諸前揭說明，其所辯已非可採。

況查，證人林吉雄於本院言詞辯論期日到庭證稱：「他們談的內容就是買賣契約的內容，也就是說陳聖群要跟限重榮買這個不動產」、「他們應該是自己談好了才來我這邊講」、「（問：所有權要先辦移轉登記給陳聖群這件事情也是他們自己講的？）當然是啊。

我沒有給他們任何建議」等語（見本院前揭言詞辯論筆錄），而證人陳聖群亦證稱其確向被告簽立系爭買賣契約，約定以1,500 萬元之代價買受系爭房屋等語（見本院107 年9 月3 日言詞辯論筆錄），益徵被告與證人陳聖群間確有訂立系爭買賣契約之真意，被告辯稱系爭買賣契約係基於通謀虛偽意思表示而屬無效云云，要無可採。

五、被告復辯稱系爭買賣契約縱非雙方通謀之意思表示，亦因證人陳聖群並未依系爭買賣契約之約定給付價款，經被告定期催告後仍未履行，而遭被告於108年1月3日解除云云。

惟查，系爭買賣契約關於「其付款條件為配合乙方資金運用雙方同意以每月分期給付壹拾伍萬元，拾年期滿至108年12月完成全數給付」之約定，係指訴外人陳聖群應於108年12月前給付全部買賣價金1,500萬元乙節，既如前述，顯見系爭買賣契約約定之買賣價金清償期尚未屆至，原告自無依民法第254條、第258條規定，向原告催告及解除契約之餘地被告辯稱證人陳聖群或原告經催告仍未依約給付價金，系爭買賣契約業經解除云云，亦非可採。

六、按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；

債權之讓與，非經讓與人或受讓人通知債務人，對於債務人不生效力，民法第348條第1項、第297條第1項分別定有明文。

本件被告將系爭房屋出賣予證人陳聖群，嗣經陳聖群將債權讓與原告並通知被告，且系爭買賣契約約定被告有先給付即移轉系爭房屋所有權之義務等節，既如前述，揆諸前揭規定，從而，原告依系爭買賣契約及債權讓與之法律關係，請求被告將系爭房屋所有權移轉登記予原告，自為有理，應予准許。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及已經提出之證據，經審酌後認與本判決之論斷不生影響，爰不一一論駁，併此敘明。

八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。

中 華 民 國 108 年 3 月 25 日
民事庭法 官 姚貴美
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 3 月 25 日
書記官 李紫君
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│1 │基隆市仁愛區│基隆市仁愛區│鋼筋混│5 │一層│38.87   │      │二分之一│
│  │中央段三小段│仁四路36號1 │凝土造│  │    │        │      │        │
│  │152建號     │樓          │      │  ├──┼────┤67.86 │        │
│  │            │            │      │  │騎樓│15.65   │      │        │
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