臺灣基隆地方法院民事-KLDV,107,重訴,45,20190313,1

臺灣基隆地方法院民事判決 107年度重訴字第45號
原 告 王漢州
訴訟代理人 廖駿豪律師
被 告 高杏瑛（於民國108年1月6日死亡）



訴訟代理人 周燕雲
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國108年3月6日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告應將坐落於新北市萬里區中萬里加投段龜吼小段第137-1、138-2、138-23、138-28地號土地上，如附件複丈成果圖標示為編號（A）、（B）、（C）、（D）部分，面積各為30平方公尺、67平方公尺、95平方公尺、2平方公尺，共194平方公尺部分之門牌號碼為新北市○○區○○○道0號建物拆除，並將上開占有土地騰空返還原告。

二、被告應給付原告新臺幣10萬8,640元，及自民國107年7月26日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

並自民國107年7月26日起至返還上開土地之日止，按月給付原告新臺幣1,811元。

三、原告其餘之訴駁回。

四、訴訟費用新臺幣2萬7,730元由被告負擔。

五、本判決第一項，於原告以新台幣90萬元為被告供擔保後，得為假執行。

但被告如以新臺幣2,69萬6,600元為原告供擔保後，得免為假執行。

六、本判決第二項，於原告分別以新臺幣4萬元及分期給付屆期部分以每期新臺幣700元為被告供擔保後，得為假執行。

但被告如分別以新臺幣10萬8,640元及分期給付屆期部分以每期新臺幣1,811元為原告供擔保後，得免為假執行。

七、原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序部分：

一、被告於民國108年1月6日死亡，依據民事訴訟法第168條規定，當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止。

然因被告前已委任周燕雲為訴訟代理人，則依據同法第173條本文規定，上開第168條之規定，於有訴訟代理人時不適用之，本院亦認無停止訴訟必要，先予敘明。

二、原告聲明請求被告拆屋還地之面積原為138.64平方公尺，及請求新臺幣12萬8,352元及按月給付2,674元，嗣後變更聲明如後述原告聲明項下所示，應屬擴張聲明，依民事訴訟法第255條第1項第3款應予准許。

貳、實體部分：

一、原告部分：

（一）原告為新北市萬里區中萬里加投段龜吼小段第137-1、138-2、138-23、138-28等地號土地（以下統稱系爭土地）之所有權人，被告所有門牌號碼為新北市○○區○○○道0號建物（下稱系爭建物）並無法律上權利占用原告所有系爭土地，占用之位置及面積如附件複丈成果圖所示（以下簡稱附圖）編號（A）、（B）、（C）、（D）所示，面積各為30平方公尺、67平方公尺、95平方公尺、2平方公尺，共194平方公尺。

為此原告依據民法767條、第184條規定，請求被告應將系爭建物拆除後，將上開占有土地返還原告。

（二）原告原係向訴外人天府建設開發股份有限公司公司（下稱天府公司）購買比佛利山莊之預售屋建案，訂立土地及建物預定買賣契約書，天府公司疑因股東不合使建案運作不順，天府建設公司僅將原告購買之系爭土地過戶移轉為原告所有。

而系爭建物因天府公司狀況不佳，被告聲強制執行查封拍賣系爭建物，原告漏未注意上開拍賣資訊，導致系爭建物由被告承受取得所有權，而產生目前土地與建物所有權人不一致之情況。

（三）原告雖欲與被告調解，然被告卻主張原告與天府公司詐害債權、通謀虛偽意思表示，而對原告提起訴訟，均已敗訴確定（臺灣士林地方法院104年重訴字第107號、臺灣高等法法院106年度重上字第159號、最高法院106年度台上字第2900號），然被告仍不欲與原告和平處理現狀，為此原告僅能提起本件訴訟。

（四）被告所有系爭建物占有原告系爭土地，受有相當於租金之不當得利，原告所有權遭到侵害，依民法第184條、第179條規定，原告請求自起訴狀繕本送達翌日前一日起往回推算5年間之不當得利。

（五）不當得利計算方式：系爭土地合計面積為573平方公尺，系爭土地申報地價為每平方公尺為2,240元，參照土地法規定以年息百分之10計算，系爭土地全部之1年間租金應為128,352元（573×2,240×10％＝128,352），5年間租金應為641,760元。

經測量後被告占用面積為194平方公尺占系爭土地全部面積33.89％，則被告應給付相當於租金之5年不當得利為21萬7,493元（641,760×33.89％＝217,493）。

另自起訴狀繕本送達翌日起，至被告拆除爭爭建物返還系爭土地為止，原告請求被告按月給付2,774元（128,352×33.89％÷12＝3,625）之不當得利。

（六）基於前述，聲明： 1、被告應將占有坐落新北市萬里區中萬里加投段龜吼小段第137-1、138-2、138-23、138-28地號土地上，如附件複丈成果圖標示為編號（A）、（B）、（C）、（D）部分，面積共194平方公尺部分，其上被告所有之建築物拆除，並將上開土地土地騰空返還原告。

2、被告應給付原告21萬7,493元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

並自起訴狀繕本送達翌日起至被告返還上開土地之日止，按月給付原告3,625元。

3、如受有利判決，願供擔保請准宣告假執行。

二、被告方面

（一）系爭建物依據登記簿謄本記載，地面層面積為42.25平方公尺，原告主張系爭建物占用面積超過上開部分應舉證證明。

（二）原告提出其與訴外人林志昇簽訂之土地預定買賣契約書、土地登記簿謄本不能證明林志昇確有交付土地所有權給原告。

因上開買賣契約書為買賣雙方共同偽造，契約書應屬無效。

（三）系爭社區之承購戶包括原告在內，共同委任李永然律師與賣方林志昇協調關於交屋事宜，賣方為逃避其應負擔之龐大增值稅，未經告知承購戶之下，擅自使用代刻印章用於土地移轉登記及申報增值稅上，導致承購戶受有損害。

林志昇於79年間將系爭社區土地過戶予原告等人。

李永然律師與賣方協調後，同意以買方專款專戶方式給付欠款，賣方並發函告知，如未於2日內給付積欠款項，視同違約，專款專戶約定將自動解除。

因此81年至84年間，部分給付欠款之承購戶陸續付款交屋。

但原告迄今尚未繳清欠款，因此其與林志昇間之土地買賣契約應於80年間已解除，其應將系爭土地返還林志昇。

（四）被告係為保全臺灣台北地方法院84年度訴字第1982號勝訴判決之金額，因此假扣押林志昇所有系爭建物，進而強制執行系爭建物取得所有權，有臺灣士林地方法院86聲字第759號民事裁定及同院不動產權利移轉證書可證。

天府公司在系爭比佛利社區並無房屋或土地等財產。

（五）被告89年1月20日承受系爭建物後，發現原告已將家具雜物放置屋內，並將系爭建物上鎖不讓被告進屋，原告從89年1月20日起至同年10月31日占有系爭建物，原告應該給付被告36萬元及按年息百分之5計算之利息。

（六）請求鑑定原告於77年10月1日與林志昇簽訂買賣契約、77年10月原告書立之委託書、原告為收件人之信封等文件之筆跡是否同一人書寫，以明真相，另案臺灣高等法院（106年度重上字第159號）怠忽查明上情，以致無從判斷實際情況。

（七）基於前述，聲明：駁回原告之訴。

三、得心證之理由

（一）原告為系爭土地所有權人：原告主張其為系爭土地所有權人，業據其提出系爭土地登記簿謄本4份在卷可參，要堪採信為真。

被告雖主張原告取得系爭土地之契約有無效、得撤銷等事由存在，而認原告應將系爭土地返還原所有權人林志昇，據此否認原告並非系爭土地所有權人。

然查，被告上開抗辯業據其另提訴訟（臺灣士林地方法院104年重訴字第107號、臺灣高等法法院106年度重上字第159號、最高法院106年度台上字第2900號），經判決敗訴判決確定，故其上開抗辯難信為真，是以原告取得系爭土地之原因關係並無瑕疵可指，且原告亦已登記為土地所有權人，被告否認其並非土地所有權人實屬無據。

（二）被告為系爭建物所有權人：原告主張被告為系爭建物所有權人，被告所承認，並提出系爭建物之臺灣士林地方法院不動產權利移轉證書可證。

基於強制執行而取得不動產物權者，屬於民法第759條規定之範圍，一經法院發給所有權權利移轉證書，即發生取得不動產物權之效力，是以被告應為系爭建物所有權人。

（三）系爭建物無權占有系爭土地如附圖所示： 1、系爭建物占有系爭土地之位置、面積，經本院於107年10月11日現場履勘，並囑託新北市汐止地政事務所，依據系爭建物占有系爭土地之位置面積鑑定，並經該所於107年11月19日將鑑定結果繪製複丈成果圖，系爭建物確實占用系爭土地如附件複丈成果圖所示編號（A）、（B）、（C）、（D）所示位置，面積各為30平方公尺、67平方公尺、95平方公尺、2平方公尺，共194平方公尺，此為鑑定機關現場實際測量之結果，應屬可信。

被告以系爭建物登記簿謄本記載之面積，否認上開鑑定結果，並無可採。

2、被告並未提出其所有系爭建物有法律上權利得占有系爭土地，應屬無權占有系爭土地。

（四）原告應得請求被告拆屋還地：按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

民法第767條前段定有明文。

依據前揭認定，被告所有系爭房屋無權占有原告系爭土地，原告依法請求被告應如判決主文第1項所示將占有系爭土地之系爭建物拆除後，將其占有如附圖標示之系爭土地騰空返還原告，均有理由，應予准許。

（五）被告應給付不當得利： 1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

民法第179條定有明文。

而無權占有他人土地，可獲得相當租金之利益，為社會通常之觀念。

又土地租金之計算，依土地法第105條準用同法第97條規定，以不超過土地申報價額年息百分之10為限。

2、本件被告於89年起已取得系爭建物所有權迄今，故其自該時起已無權占有系爭土地，受有相當於租金之利益，致原告受有相當於租金之損害，原告請求被告自起訴狀繕本送達日即107年7月25日起往回推算5年間，因無權占有系爭土地所受之相當於租金之不當得利，並自起訴狀繕本送達日起至被告依據主文第一項拆屋還地前，因系爭建物仍占有系爭土地，原告主張得繼續請求被告按月給付相當於租金之不當得利，依上開說明，均屬正當，均應准許。

3、計算方式：城市地方之房屋租金及建築房屋之基地租金，依土地法第97條第1項規定，以不超過土地及其建築物申報價額年息10%為限，另土地法第97條第1項之所謂年息10%為限，乃指租金之最高限額而言，要無必須照申報價額年息10%計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定（最高法院68年台上字第371號判例意旨參照）。

本院審酌系爭土地坐落新北市萬里區，係在封閉型社區內，土地僅能作為興建住宅使用，認以系爭土地以申報地價年息5%計算相當於不當得利之租金應屬適當，原告請求以年息10%計算顯然過高。

查系爭土地107年1月申報地價為每平方公尺2,240元，有原告所提系爭土地登記第一類謄本足憑。

而系爭土地依據政府公開資訊所查結果，102年、105年公告地價均高於107年，堪信102年至106年間之申報地價比107年為高，是以原告以目前較低之申報地價為計算過去5年間之基準，尚屬可採。

本院依系爭土地申報地價年息5%計算結果，被告占有系爭土地5年間之相當於租金不當得利總金額應為10萬8,640元及未來每月所獲得相當於租金之不當得利為1,811元，詳細計算如附表一所示。

是原告依不當得利之法律關係，請求被告給付10萬8,640元，及自起訴繕本送達催告給付到達之翌日即107年7月26日起算至清償日止，按法定年息百分之5計算之遲延利息。

並自民國107年7月26日起至返還上開土地之日止，按月給付原告1,811元，為有理由，應予准許。

原告逾上開部分，則無理由，應予駁回。

（六）被告答辯雖提及原告應給付其36萬元租金部分，然並未以該項金額為抵銷主張，本院無從審酌，附此敘明。

（七）被告請求鑑定部分與本件訴訟標的之認定並無關連，顯無必要調查該部分證據之必要。

（八）本件訴訟費用應就拆屋還地部分之請求（194平方公尺×13,900＝2,696,600），核定為27,730元，該部分原告全部勝訴，故應由被被告全部負擔裁判費。

（九）假執行之宣告：原告陳明願供擔保，聲請准許宣告假執行，就原告勝訴部分，經核尚無不合，爰分別酌定相當金額宣告之，並依職權宣告被告得供擔保，免為假執行。

至原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴被駁回而失所附麗，應併駁回之。

（十）據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392第2項，判決如主文。

中 華 民 國 108 年 3 月 13 日

民事庭法 官 王翠芬

以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 3 月 13 日
書記官 陸清敏

如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。