臺灣基隆地方法院民事-KLDV,108,基簡,139,20190514,1

臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決
108年度基簡字第139號
原 告 嚴惠君
被 告 李佳翰

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國108 年4 月30日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼基隆市○○區○○○街00巷000號4樓房屋騰空遷讓返還原告。

被告應給付原告新臺幣貳萬捌仟元，及自民國一百零八年二月一日起至騰空遷讓返還前述第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣柒仟元。

訴訟費用由被告負擔。

本判決得假執行。

事實及理由

一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依同法第436條第2項、第385條第1項前段規定，准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告起訴主張：原告於民國107 年5 月6 日與被告簽立租賃契約，約定由原告將所有之門牌號碼基隆市○○區○○○街00 巷000號4 樓房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租賃期間1 年，自107 年5 月10日起至108 年5 月10日止，每月租金為新臺幣（下同）7,000 元，應於每月10日前繳納，另繳付押租金7,000 元，而水、電費用均由被告自行負擔。

詎被告自107 年10月10日起即未給付租金，結算至108 年1 月底止，被告積欠5期（107年5、6、8、9月租金有支付，107年7月、10月、11月、12月、108年1月）租金未繳，而上開積欠之租金，依民法第440條規定，以前述押租金抵償後（押租金7,000元，相當於1期租金），被告尚積欠4期租金共28,000元（7,000×5＝35,000，35,000－7,000＝28,000）未繳。

原告曾於107年12月13日寄發郵局存證信函催告被告給付積欠之租金，並表明如未給付將終止租賃關係並請求返還系爭房屋，被告仍置之不理，原告即於108年1月3日以存證信函再次通知被告終止租賃契約並請求返還系爭房屋。

租賃契約終止後，被告自應騰空遷讓返還系爭房屋，且就所欠租金負清償責任。

又被告不付租金，繼續使用系爭房屋，每月可獲相當於租金之利益，致原告受有相當於租金之損害，爰依民法(第440條第1項、第2項前段、)第455條前段、第767條第1項前段、土地法第100條第3款、租賃契約之租金約定及不當得利之法律關係，請求被告給付如聲明第二項所示損害。

並聲明：1.被告應將門牌號碼基隆市○○區○○○街00巷000號4樓房屋騰空遷讓返還原告。

2.被告應給付原告28,000元，並自108年2月10日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告7,000元。

三、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。

四、得心證之理由：

（一）查原告主張之上開事實，業據其提出房屋租賃契約書、郵局存證信函、基隆市稅務局107 年全期房屋稅繳納證明書、基隆市信義地政事務所建物所有權狀為證，核與原告所述相符；

而被告經合法通知，並未到庭爭執，亦未提出書狀為任何聲明或陳述，本院綜合上開證據調查之結果，自堪信原告之上開主張為真實。

（二）按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。民法第450條第1項定有明文。

次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。

民法第440條第1項、第2項亦有明文。

出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：三承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。

土地法第100條第3款亦定有明文。

又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。

所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

此為民法第455條前段、第767條第1項前段所明文規定。

兩造簽訂之系爭租賃契約，係定有期限之租賃，約定租賃期間係自107年5月10日起至108年5月10日止，每月租金為7,000元，本應於每月10日以前繳納，被告自107年10月份起即未繳付租金（原告主張以押租金扣抵後，被告僅繳付至107年9月30日止之租金），計至原告終止系爭租約前，被告積欠之已逾二個月租額，原告已對被告催告請求支付租金（以107年12月13日存證信函之送達作為催告之意思表示），被告並無支付，是原告對被告終止系爭租賃契約（以108年1月3日存證信函之送達作為終止之意思表示），自屬有據。

原告於兩造租賃關係終止後，本於所有權人及出租人身分，依民法第767條第1項前段、第455條前段之規定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓交還原告，為有理由，應予准許。

（三）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。

而無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，而土地所有人因此受有相當於租金之損害，自得依民法第179條前段規定，請求相當於租金之不當得利（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。

請求人請求無權占有人返還占有土地所得之利益，原則上應以相當於該土地之租金額為限（最高法院94年度台上字第1094號判決意旨參照），於無權占用他人之房屋時，亦應為相同解釋。

系爭租賃契約既已提前終止，被告已無占有使用系爭房屋之正當權源，而屬無權占有系爭房屋，已論述如前，則其獲有相當於租金之不當得利，並致原告受有損害，堪可認定。

原告所為終止租賃契約之意思表示，係以108年1月3日存證信函之送達發生送達效力（參本院卷第17至19頁），又因兩造於上述租賃契約中約定系爭房屋租金為每月7,000元，是以，原告請求被告應給付積欠之租金及契約終止後之相當於租金之不當得利共計28,000元（指107年10月份起至108年1月份止），及之後被告於無權占用系爭房屋期間（契約終止後迄今），每月所受有相當於租金之不當得利之利益數額為7,000元，均屬可採。

準此，原告本於系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告應給付28,000元及自108年2月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告7,000元，均有理由，應予准許。

五、綜上所述，系爭租賃契約業經原告合法終止，原告分別依租賃物返還請求權、所有權人之物上請求權、租金給付請求權及不當得利返還請求權之法律關係，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並應給付原告28,000元，及自108年2月1日起至騰空遷讓返還前開房屋之日止按月給付原告7,000元，為有理由，應予准許。

六、本件係按民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，爰依職權宣告之。

七、據上論結，本件原告之訴為有理由。訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 108 年 5 月 14 日
基隆簡易庭法 官 華奕超
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 5 月 14 日
書記官 耿珮瑄