臺灣基隆地方法院民事-KLDV,108,基簡,149,20190514,1

臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決
108年度基簡字第149號
原 告 陳慶明
被 告 陳明祥

上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於108 年4 月23日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼基隆市○○區○○街○○號七樓之三房屋騰空遷讓返還原告。

被告應給付原告新臺幣參萬肆仟陸佰元，及自民國一百零七年十二月一日起至騰空遷讓返還前項房屋予原告之日止，按月給付原告新臺幣陸仟陸佰元。

訴訟費用由被告負擔。

本判決得假執行。

事實及理由

一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段規定，准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告起訴主張：原告於民國105 年10月30日與被告簽立租賃契約（下稱系爭租約），約定由原告將所有之門牌號碼基隆市○○區○○街00號7 樓之3 房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租賃期間1 年，自105 年11月1 日起至106 年10月31日止，每月租金為新臺幣（下同）6,600 元，應於每月5 日前繳納，另繳付押租金13,200元(被告於租期屆滿時，除經原告同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還原告，如不即時遷讓交還系爭房屋，原告每月得向被告請求按照租金5倍之違約金，至遷讓完了之日止)。

詎被告自106年3月5日起即未給付租金，結算至106年10月底止，被告積欠8期（即106年3月、4月、5月、6月、7月、8月、9月、10月）租金未繳，而上開積欠之租金，依民法第440條規定，以前述押租金抵償後（押租金13,200元，相當於2期租金），被告尚積欠6期租金共39,600元（6,600×8＝52800，52,800－13,200＝39,600）未繳。

復因被告於107年8月23日曾匯款5,000元予原告，故被告尚積欠34,600元（39,600－5,000＝34,600）未清償。

而自106年11月1日（起訴狀誤載為107年12月1日）租期屆至時起，被告未遷出系爭房屋，亦未給付租金，原告於107年11月14日寄發郵局存證信函催告被告給付積欠之租金，惟被告仍置之不理，原告再以本件108年3月28日筆錄影本之送達作為終止兩造系爭租約之意思表示，請求被告遷讓返還系爭房屋並給付積欠之租金。

又被告不付租金，繼續使用系爭房屋，每月可獲相當於租金之利益，致原告受有相當於租金之損害，爰依民法(第440條第1項、第2項前段、)第455條前段、第767條第1項前段、土地法第100條第3款、系爭租賃契約及不當得利之法律關係，併請求被告自107年12月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當租金之不當得利6,600元。

並聲明：1.被告應將門牌號碼基隆市○○區○○街00號7樓之3房屋騰空遷讓返還原告。

2.被告應給付原告34,600元，並自107年12月1日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告6,600元。

三、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。

四、本院得心證之理由：

（一）查原告主張之上開事實，業據其提出系爭租賃契約、系爭房屋建物登記第一類謄本、基隆市○○區○○段000 地號土地登記第一類謄本、基隆六堵郵局000084號存證信函正本暨收件回執正本、本院民事庭調解不成立證明書正本為證，核與原告所述相符；

而被告經合法通知，並未到庭爭執，亦未提出書狀為任何聲明或陳述，本院綜合上開證據調查之結果，自堪信原告之上開主張為真實。

（二）按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。民法第450條第1項定有明文。

次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。

其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。

民法第440條第1項、第2項亦有明文。

出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：三承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。

土地法第100條第3款亦定有明文。

又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。

所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

此為民法第455條前段、第767條第1項前段所明文規定。

兩造簽訂之系爭租約，係定有期限之租賃，約定租賃期間係自105 年11月1 日起至106 年10月31日止，每月租金為6,600 元，本應於每月5 日以前繳納，被告自106 年3 月份起即未繳付租金（原告主張以押租金扣抵後，被告僅繳付至106 年 4月30日止之租金），計至106年10月底止，積欠之租金達34,600元，已逾二個月租額，原告已對被告催告請求尚欠支付租金（以107年11月14日存證信函之送達作為催告被告給付尚欠租金34,600元之意思表示，並於同年月15日送達被告，然被告並無支付），此有存證信函在卷可參，又承上所述，系爭租賃期間係至106年10月31日止，屬有定期限之租賃，被告於租賃期間屆滿後，雖未返還系爭房屋，此屬無權占有之不當得利，並無礙租賃契約期間之認定，故仍於上開時間發生終止租賃契約之法律效果。

原告於兩造租賃關係終止後，本於所有權人及出租人身分，依民法第767條第1項前段、第455條前段之規定，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓交還原告，另請求被告應給付積欠之租金34,600元（指106年5月份起至106年10月份止之6期租金，再扣除已給付之5,000元），均為有理由，應予准許。

（三）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。

而無權占有他人之建物，可能獲得相當於租金之利益亦為社會上通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號著有判例。

本件被告於系爭租約終止後，已無占有使用系爭房屋之正當權源，而屬無權占有系爭房屋，惟其仍繼續占有使用系爭房屋，其獲有相當於租金之不當得利，致原告受有損害，原告自得請求被告給付相當於租金之不當得利。

查兩造間之租賃關係既已於系爭租賃期間屆滿而為終止，如前所述，是被告自106年11月1日起即屬無權占有系爭房屋，足認被告受有相當於租金之利益，並致原告受到損害，則原告依不當得利之法律關係，請求被告給付自107年12月1日起至被告將系爭房屋騰空返還原告之日止，按月給付原告6,600元之相當於租金之不當得利，為有理由，逾此部分之主張即不應准許。

五、綜上所述，系爭租賃契約業經原告合法終止，原告依租賃物返還請求權、所有權人之物上請求權、租金給付請求權及不當得利返還請求權之法律關係，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並應給付原告34,600元，及自107年12月1日起至騰空遷讓返還前開房屋之日止按月給付原告6,600元，為有理由，應予准許。

六、本判決原告勝訴部分，係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，爰依職權宣告之。

七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第78條、第389條第1項第3款，判決如主文。

中 華 民 國 108 年 5 月 14 日
基隆簡易庭法 官 華奕超
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 5 月 14 日
書記官 耿珮瑄