臺灣基隆地方法院民事-KLDV,108,基簡,999,20200218,1


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臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決
108年度基簡字第999號
原 告 新竹市政府

法定代理人 林智堅
訴訟代理人 楊岱旂
陳苡蒨
詹振寧律師
被 告 謝錦宏

上列當事人間請求給付土地使用補償金事件,本院於民國109年2月4日言詞辯論終結,判決如下:

主 文

被告應給付原告新臺幣壹拾萬捌仟玖佰陸拾陸元,及自民國一O七年十二月十六日起至清償日止,按週年利率百分之五計算之利息。

被告應給付原告新臺幣玖仟柒佰捌拾玖元,及自民國一O八年二月一日起至清償日止,按週年利率百分之五計算之利息。

訴訟費用由被告負擔。

本判決得假執行。

事實及理由

一、按債務人對於支付命令之全部或一部,得於送達後20日之不變期間內,不附理由向發命令之法院提出異議;

債務人對於支付命令於法定期間提出異議者,支付命令於異議範圍內失其效力,以債權人支付命令之聲請,視為起訴或聲請調解,民事訴訟法第516條第1項、第519條第1項分別定有明文。

本件原告係以被告為相對人,向本院聲請對被告發支付命令,被告於收受本院108年度司促字第4358 號支付命令後,於法定期間內向本院提出異議,依上揭規定,支付命令已失其效力,以原告支付命令之聲請視為起訴。

二、原告主張:被告無權占用新竹市位於基隆市○○區○○段○○段00地號市○地○○○○○○地段0000地號土地,面積33平方公尺,下稱系爭土地),積欠自民國105年12月21日起至107年10月31日止之土地使用補償金新臺幣(下同)108,966元,以及自107年11月1日起至同年12月31日止之土地使用補償金9,789元。

原告業以108年2月15日府財產字第1080031768號函及同年5月20日府財產字第1080079934號函請被告依限繳納,惟被告迄未繳納。

爰依不當得利之法律關係提起本件訴訟等語,並聲明:如主文第1、2項所示。

三、被告則以:系爭土地係46年時,被告父親(前於100年時已歿)透過訴外人王金龍以訴外人王慶松(39年生,當時才7歲)名義向地主臺灣工礦股份有限公司(下稱工礦公司)以12,000元所購買,當時因系爭土地僅有33平方公尺,王慶松那又有其他土地,故先以王慶松名義向工礦公司購買土地後,王慶松再將系爭土地轉與被告父親。

故系爭土地已由被告父親向工礦公司所購得,工礦公司亦有給予土地使用同意書,被告方得就系爭土地上之建物申請建築執照,並辦理建物所有權登記,且工礦公司亦在50年時發公文催被告要辦理過戶,但最終不知道何原因而未辦成。

因此,被告係有權占用系爭土地,原告繼受取得系爭土地,應概括承受所有買賣關係,且買賣契約比租賃契約慎重,亦應有買賣不破租賃之適用,原告並非善意第三人。

此外,縱然被告係無權占用,原告本件請求之金額亦屬過高等語,並聲明:原告之訴駁回。

四、兩造不爭執之事項:

(一)系爭土地原為工礦公司所有,前經法務部行政執行署宜蘭分署拍賣後,經原告於105年12月21 日以拍賣為登記原因,登記為原告所有。

(二)系爭土地自51年2 月起即為被告占有使用中,系爭土地上是興建一門牌號碼為基隆市○○區○○路00巷00號建物(下稱系爭房屋)而占有使用。

(三)原告有於107年11月5日之前寄送本院卷第29至31頁之收入繳款書予被告,通知被告應以該繳款書之金額繳款。

五、得心證之理由:按系爭土地(地號:基隆市○○區○○段○○段00地號,重測前為同地段12-8地號土地)原為工礦公司所有,前經法務部行政執行署宜蘭分署拍賣後,由原告於105年12月21日以拍賣為登記原因,而取得系爭土地。

又系爭土地自51年2月起即為被告興建一系爭房屋而占有使用等情,為兩造所不爭,並有系爭土地、建物之登記謄本、系爭房屋所有權狀(見本院卷第25~27、113頁),及經本院調閱法務部行政執行署宜蘭分署宜執忠105年助執字第00000000號執行卷宗核閱無誤,應堪信為真實。

為此,原告依不當得利之法律關係,請求被告給付土地使用補償金等語。

茲就本件爭點分論如下:

(一)被告辯稱系爭土地前已由其父親向工礦公司所購買等語,業有提出工礦公司50年12月23日工礦財資字第2264號函、工礦公司與王慶松間之買賣合約(下稱系爭買賣契約㈠)、收條、臺灣省統一發票收執聯、戶籍謄本、吳鳳等二人與王金龍等二人間之不動產買賣合約(下稱系爭買賣契約㈡)等影本為證(見本院卷第111頁、第205~228頁)。

經查: 1、觀諸系爭買賣契約㈠,該契約係於46年11月8日以出賣人工礦公司、買受人王慶松為立合約人所簽定,約定由王慶松承購公司所有之基隆市○○區○○段○○段00號土地約10坪、買賣價金12,000元;

系爭買賣契約㈡則係於47年11月13日,以出賣人王慶松(法定代理人王連珠)及王金龍(下稱王慶松等人)、買受人吳鳳、訴外人即被告母親謝陳素雲,約定由吳鳳及謝陳素雲買受包含基隆市○○區○○段○○段00號土地在內之多筆建物及土地,買賣價金總計66,500元,而謝陳素雲部分亦有分別於46年11月8日給付5,000元、47年1月21日繳交3,000元、47年7月28日繳交4,000元,共計12,000元予王慶松等情,可認前開不動產買賣關係確屬實在。

又參酌被告所有系爭房屋,前於51年2月即已興建,已占有使用系爭土地達數十年之久,且系爭房屋尚得合法辦理建物登記,登記當時應對系爭土地具一定占有權限,則被告辯稱其父親當年有藉由王慶松而向工礦公司購買系爭土地等語,應屬有據。

2、被告所稱之前開不動產買賣關係縱屬實在,惟按不動產物權經登記者,推定登記權利人適法有此權利。

因信賴不動產登記之善意第三人,已依法律行為為物權之登記者,其變動之效力,不因原登記物權之不實而受影響,民法第759條之1定有明文。

次按占有連鎖中之直接占有人,固得超越其與前手間之債之關係,而對占有物之原所有人主張有權占有,惟若原所有人已將所有物移轉於新的所有人,除非新的所有人有承受原所有人與直接占有人之前手間之權利義務關係之情形,對於新的所有人,仍應受債之相對性之規範,直接占有人仍不得以占有連鎖之事實對抗新的所有人,而主張有權占有。

查被告父親先前雖有藉由王慶松而向工礦公司購買系爭土地之情事,惟系爭土地並未辦理移轉登記,仍由工礦公司所有,又因系爭土地前經法務部行政執行署宜蘭分署進行拍賣,由原告於105年12月21日以拍賣為登記原因,而拍定取得,則原告既已經由買賣關係取得系爭土地之所有權,則揆諸前開規定及說明,不論被告對系爭土地原所有權人即工礦公司有無占有權源,仍不能據此予以對抗原告,則被告辯稱其屬有權占有云云,認屬無據。

3、被告雖辯稱,原告取得系爭土地非屬善意,且買賣關係應較租賃關係慎重,故本件應有買賣不破租賃原則之適用云云;

然查,參諸法務部行政執行署宜蘭分署宜執忠105年助執字第00000000號執行卷宗(見本院卷第119~175頁),原告拍賣取得系爭土地係因工礦公司有因積欠地價稅等稅捐,經新竹市稅務局移送法務部行政執行署宜蘭分署執行,經該署於105年11月7日11時公開進行義務人所有之不動產特別變賣程序後,經移送機關申請之減價拍賣程序,移送機關新竹市稅務局表示承受旨揭不動產,原告方因此取得系爭土地等情,由此可見,原告取得系爭土地係經公開之拍賣程序,且原告係政府機關,其會承受取得系爭土地,亦係為抵償工礦公司所積欠之稅捐,自難認原告有何非善意取得系爭土地之情事,又被告就其所辯,均未提出任何證據以為證明,則認被告前開所辯,並不足採。

此外,民法第425條所規定之「買賣不破租賃」,考其18年之立法理由:出租人於租賃物交付後,將為租賃標的物之不動產所有權讓與第三人時,其第三人依法律規定,當然讓受出租人所有之權利,並承擔其義務,使租賃契約仍舊存續,始能保護承租人之利益,故設本條以明示其旨。

可知其立法目的在於保護社會經濟弱者,而發生租賃權物權化之效力,以對抗租賃物之受讓人,係債權相對性原則之例外,故除法有明文規定外,解釋上應予從嚴解釋,必以當事人間屬租賃關係,始有其適用。

況且交易安全之維護,為民法所追求保護之重大目的,對於未具公示外觀之買賣關係,倘遽以使其發生對抗第三人之效力,亦與交易安全保護之目的有違,是被告辯稱本件有買賣不破租賃原則之適用云云,亦不足採。

4、綜上,被告前開抗辯及證據均無法證明其占有使用系爭土地對原告係屬有權占有。

從而,原告本於不當得利之法律關係,請求被告給付相當於租金之不當得利即土地使用補償金,為有理由,應予准許。

(二)原告依不當得利法律關係,請求給付相當於租金之不當得利部分: 1、按無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利益;

雖有法律上之原因,而其後已不存在者,亦同,民法第179條定有明文。

而無權占用他人之土地,可能獲得相當於租金之利益,為社會通常之觀念,而土地所有人因此受有相當於租金之損害,自得依民法第179條前段規定,請求相當於租金之不當得利。

請求人請求無權占有人返還占有土地所得之利益,原則上應以相當於該土地之租金額為限。

再按城市地方房屋之租金,以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限,此於租用基地建築房屋準用之,土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。

所謂土地總價額,依土地法施行法第25條,應依法定地價計算。

而法定地價,依土地法第148條規定,係指土地所有權人依土地法所申報之地價。

又舉辦規定地價或重新規定地價時,土地所有權人未於公告期間申報地價者,以公告地價百分之80為其申報地價,平均地權條例第16條亦有明文。

而基地租金之數額,除以基地申報地價為基礎外,尚須斟酌基地之位置,工商業繁榮之程度,承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項,並與鄰地相比較,以為決定,並非必達申報總地價年息百分之10最高額。

2、查系爭土地現均全數由被告利用,系爭房屋所坐落土地有一部分即為系爭土地等語,業據被告陳述在卷(本院卷第197~199頁),則被告占用系爭土地,係無法律上原因而占有使用前述土地,顯然獲有相當於租金之利益,致原告受有相當於租金之損害,則原告依不當得利之法律關係,請求被告給付土地使用補償金,自屬有據。

又參酌系爭土地之地目為建地,面積為33平方公尺,有土地建物查詢資料附卷可佐(本院卷第25頁),且據被告陳稱:系爭土地上方即系爭房屋,系爭房屋係一四層樓平房,現只有2樓租給報關行,1、3、4樓都空在那裡;

系爭土地位於在巷子裡,巷子裡蓋滿整排房子,和我一樣都是透天,巷內是房子,沒有庭園,巷道很窄,大約一部汽車的寬度可以通行,無法會車,對外連接孝三路等語(本院卷第107頁、第199頁),又參以原告所提出之GOOGLE地圖(見本院卷第193頁),系爭土地近鄰基隆火車站,周圍生活機能良好,商業活動頻繁,尚屬熱鬧等情。

則綜參上情,本院認原告主張以系爭土地申報地價年息百分之5計算相當於租金之不當得利,並自前揭繳款書所載繳納期間末日之翌日起至清償日止,按週年利率百分之5計算利息,應為適當。

被告辯稱原告主張金額過高云云,並不足採。

(三)給付有確定期限者,債務人自期限屆滿時起,負遲延責任;

給付無確定期限者,債務人於債權人得請求給付時,經其催告而未為給付,自受催告時起,負遲延責任;

其經債權人起訴而送達訴狀,或依督促程序送達支付命令,或為其他相類之行為者,與催告有同一之效力;

民法第229條第1、2項分別定有明文。

又遲延之債務,以支付金錢為標的者,債權人得請求依法定利率計算之遲延利息;

但約定利率較高者,仍從其約定利率;

而應付利息之債務,其利率未經約定,亦無法律可據者,週年利率為百分之5,亦為同法第233條第1項及第203條所明定。

查本件原告土地使用補償金之請求,原告前於107年11月5日之前業已寄送土地使用補償金收入繳款書予被告,通知被告應依該繳款書所示金額及期限繳款等情,為兩造所不爭,而參以上開收入繳款書之內容,業有提供被告一定之繳款期間,且有註明損害賠償金係按租金方式計算,請依限繳納,逾期照民法第203條規定依年利率百分之5計收利息等語,足認原告業已請求給付,並進行催告,然被告均未給付,則原告請求就其中108,966元部分,自107年12月16日起至清償日止;

9,789元部分,自108年2月1日起,均按週年利率百分之5計算之利息,認屬有據。

六、綜上所述,原告依不當得利之法律關係,請求被告應給付原告108,966元,及自107年12月16日起至清償日止,按週年利率百分之5計算之利息,以及應給付原告9,789元,及自108年2月1日起至清償日止,按週年利率百分之5計算之利息,均為有理由,應予准許。

七、本件係按民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告敗訴之判決,依同法第389條第1項第3款規定,應依職權宣告假執行,爰依職權宣告之。

八、本件事證已臻明確,兩造其餘攻防方法及未經援用之證據,業經審酌,核與本件判決結果無影響,爰不逐一論述,併此敘明。

九、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 109 年 2 月 18 日

民事庭法 官 華奕超
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴,須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 2 月 18 日
書記官 羅惠琳

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