臺灣基隆地方法院民事-KLDV,108,重訴,69,20200227,1

臺灣基隆地方法院民事判決
108年度重訴字第69號
原 告 連辰祥
訴訟代理人 郭祐舜律師
被 告 羅富友


倪和美

上列當事人間返還租賃物等事件，本院於民國109年2月7日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告羅富友應將基隆市○○區○○○路○○○號二樓之房屋遷讓返還予原告。

被告羅富友、倪和美應連帶給付原告新臺幣柒拾伍萬元及被告羅富友自民國一百零八年十一月二十一日起、被告倪和美自民國一百零八年十一月二十七日起，按週年利率百分之五計算之利息。

被告羅富友、倪和美應自民國一百零八年十一月一日起至返還上開房屋之日止，按月連帶給付原告新臺幣貳拾伍萬元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用陸萬肆仟零陸拾參元，其中新臺幣柒仟伍佰伍拾肆元由被告羅富友、倪和美連帶負擔，其中新臺幣肆萬捌仟玖佰伍拾伍元由被告羅富友負擔，餘由原告負擔。

本判決主文第二項，於原告以新臺幣貳拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣柒拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。

本判決主文第三項，於原告以到期金額三分之一金額為被告供擔保後，得假執行，但被告如以到期金額全額為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序方面

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

經查：本件原告於起訴時，訴之聲明第2項為：被告二人應連帶給付原告新臺幣（下同）150萬元暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之 5計算之利息；

並應自民國108年10月1日起至基隆市○○區○○○路000號2樓房屋（下稱系爭房屋）返還日止，按月連帶給付原告25萬元。

嗣於108 年12月20日本院言詞辯論期日將相當於租金之不當得利之請求，減縮自108年11月1日起算。

經核原告上開訴之變更，係減縮其訴之聲明，參以首開規定，應予准許。

二、被告倪和美經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依民事訴訟法第385條第1項前段之規定，准原告訴訟代理人之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體部分：

一、原告起訴主張：系爭房屋之所有權人為社團法人中華民國軍人之友社，原告係向社團法人中華民國軍人之友社承租系爭房屋，並於該址經營鑫魚台餐廳。

被告羅富友係於107 年12月6 日向原告表示欲承租系爭房屋，並經營鑫魚台餐廳，原告並同意被告羅富友使用該址中經營餐廳所需之一切設備，並約定該些設備魚租約屆期後全數歸還原告，雙方即簽立租賃契約（下稱系爭租賃契約），約定租賃期間為3年（108年1月1日起至110 年12月31日止），每月租金為25萬元，由被告羅富友於簽約時簽發108年1月至9月之租金支票9張，原告於每月1 日兌現，並收取押租金75萬元。

惟被告羅富友所交付上開支票於108年5月時起，即因存款不足，遭銀行列為拒絕往來戶，原告均無法兌現係爭房屋之租金收益，原告多次催告被告羅富友給付租金，被告羅富友均置之不理，是原告依照土地法第100條規定，於108年8 月27日以存證信函催告被告羅富友給付自108年5月至9 月積欠之租金，言明若逾期未履行契約之給付租金義務，即終止租賃契約，並於同日將被告羅富友所交付之支票，向法院聲請核發支付命令，對之，被告羅富友並未回應，且未對原告所聲請核發之支付命令提出異議。

而因108年9月之租金支票也已跳票，被告也未一併予先前積欠之租金一同給付，原告即再次於108年9月23日，以存證信函終止兩造間之租賃契約。

終止租賃契約後，原告自得依法請求返還房屋，並針對終止租約後，被告未歸還房屋予所有權人部分，並得請求相當於租金之不當得利。

又被告羅富友積欠108年5月至10月之租金，如於扣除業已交付之押租金，被告羅富友所積欠之租金已達3 個月，是原告前以存證信函終止系爭租賃契約，自已生合法終止之效力。

再系爭租賃契約第13條約定：被告羅富友如有違背該契約或損害租賃標的物等情事實，被告倪和美應連帶負損害賠償責任，是被告倪和美就被告羅富友所積欠之租金及原告終止租賃契約後，無權占用系爭房屋而取得相當於租金之不當得利，自應負連帶給付之責。

為此，爰依租賃物返還請求權、不當得利返還請求權及連帶保證之法律關係，提起本件訴訟。

並聲明：㈠被告羅富友應將系爭房屋遷讓返還原告。

㈡被告二人應連帶給付原告150 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

㈢被告二人應自108年11月1 日起至系爭房屋返還日止，按月連帶給付原告25萬元。

㈣上開㈡、㈢之聲明，如受有利判決，願供擔保宣告假執行。

二、被告答辯：㈠被告羅富友個人答辯部分：伊確實欠租5、6個月，但是因為系爭房屋有漏水問題，且原告將伊所有之電腦拿走，又將系爭房屋內之菜梯拆掉，沒有幫伊做蓋子，讓伊不能使用系爭房屋；

另原告樓下出租之卡拉OK偷用伊的瓦斯1年。

㈡被告二人共同答辯部分：1.被告羅富友於向原告承租系爭房屋時，向被告羅富友佯稱其所經營之餐廳地點佳，客源多生意好，致被告羅富友誤信為真，而向原告承租系爭房屋。

2.被告羅富友於接手餐廳之經營後，並非如原告所述地點好，生意興隆，不但沒賺錢，每月還得虧損數十萬元，被告羅富友直至108年5月間實在沒錢支付房租，才會跳票。

原告不但未予同情被告，仍於108年8月21日下午3 時許，趁被告羅富友回家休息時，夥同其妻竊取被告羅富友經營餐廳極重要之電腦設備。

3.原告將系爭房屋出租予被告，亦同時將該房屋一樓分成數間店面，出租予他人經營其他事業，並向其他承租戶收取租金既水電瓦斯等費用，被告係於近期才得知1 樓有住戶使用之電費、瓦斯、水費，均是由被告在不知情之情況下所支付，使被告羅富友在無形中一年多來損失了數十萬元。

三、本院之判斷：㈠原告主張之上開事實，業據其提出房屋租賃契約書、基隆新民郵局存證號碼000027號郵局存證信函、本院108 年度司促字第5920號支付命令、支票號碼FA0000000 號之支票、基隆新民郵局存證號碼000029號郵局存證信函等件影本為證，復為被告所不爭執，堪信原告之上開主張為真實。

㈡按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約。

承租人應依約定日期，支付租金。

承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止租約。

承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第421條第1項、第439條前段、第440條第1項、第2項、第455條前段定有明文。

次按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2 個月以上時，土地法第100條第3款亦有明文。

又押租金之主要目的，在擔保承租人履行租賃債務及賠償損害之用，是於租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，倘於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號、77年度台上字第2213號、72年度台上字第4885號判決意旨參照）。

又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條著有規定。

又租賃關係消滅後，承租人繼續占用租賃標的物，可能獲得相當於租金之利益，出租人因而受有不能使用收益之損害，顯亦侵害出租人之權利，此亦為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。

經查：1.系爭租賃契約係訂有期限之租賃，約定租賃期間自108年1月1日至110年12月31日，每月租金為25萬元，本應於每月1 日以金錢繳納。

本件被告羅富友積欠原告108年5月至10月之租金未付，顯有支付租金遲延之情形，則原告以108年8月27日基隆新民郵局000027號郵局存證信函、108年9月23日基隆新民郵局000029號郵局存證信函，分別定5 日之相當期限，催告被告支付租金，自屬有據。

又被告既已積欠原告108年5月至10月且自108年5月1 日起未依約繳納租金，則扣除押租金75萬元後，其於108年5月1日後業已積欠原告逾2個月之租金，則被告於原告所定期限內仍未依約支付之際，原告自得合法終止租約。

由上可知，兩造間之租賃契約既已合法終止，則原告依租賃物返還請求權，請求被告羅富友遷讓返還系爭房屋，並依租金給付請求權及不當得利給付請求權，請求被告給付積欠之租金暨相當於租金之不當得利，應有理由。

2.至原告所請求被告支付自108年5月起至同年10月止之租金150 萬元，被告既已給付75萬元之押租金作為擔保承租人履行租賃債務及賠償損害之用，即應與其所積欠之租金當然抵充，是此部分租金150 萬元應扣除被告已付之押租金75萬元。

從而，原告請求被告羅富友遷讓返還系爭房屋、給付75萬元及自起訴狀繕本送達翌日起，按年息百分之5計算之利息，併應自108年11月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付25萬元，於法有據，應予准許，逾此範圍之請求，則乏所據，應予駁回。

3.按稱保證者，謂當事人約定，一方於他方之債務人債務時，由其代負履行責任之契約；

數人負同一債務，明示對債權人各負全部給付責任者，為連帶債務；

連帶債務之債權人，得於債務人中之一人或數人，或其全體，同時或先後請求全部或一部之給付，且連帶債務人未全部履行前，全體債務人仍負連帶責任。

民法第739條、第272條第1項、第273條分別定有明文。

本件被告倪和美為系爭租賃契約之連帶保證人，保證就被告羅富有如有違反系爭租賃契約或損害契約標的物時，連帶負損害賠償責任，此有系爭租賃契約第13條之約定在卷可佐。

是本件原告請求被告倪和美應與被告羅富有連帶給付75萬元租金及自起訴狀繕本送達翌日起，按年息百分之 5計算之利息，併應自108年11月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付25萬元之相當租金之不當得利，核屬有據，應予准許，逾此範圍之請求，則乏所據，應予駁回。

㈢按租賃關係存續中，租賃物如有修繕必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，固為民法第430條所明定。

惟查，本件被告羅富友主張系爭房屋有漏水之情事，然並未提出任何證據以為證明；

至被告二人主張原告竊取被告羅富友之電腦設備及被告羅富友在不知情之情況下為系爭房屋1 樓承租戶繳交電費、水費及瓦斯費用等情，則與原告是否交付兩造所約定使用、收益之租賃物予被告羅富友無涉，自無從行使民法第430條所規定之權利。

而被告二人具狀聲請傳喚證人陳玉玲到庭證言，既在於證明被告羅富友有為系爭房屋1樓承租戶繳交上開費用之情事，因與本案雙方爭執之事實無涉，自無傳喚其到庭證言之必要，附此敘明。

四、綜上所述，系爭租賃契約既經原告合法終止，原告分別依租賃物返還請求權、租金給付請求權及不當得利請求權之法律關係，請求被告羅富友遷讓返還系爭房屋，並請求被告二人連帶給付75萬元及自起訴狀繕本送達翌日起即被告羅富友自108年11月21日、被告倪和美自108年11月27日起，按年息百分之5計算之利息，併應自108年11月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付25萬元，於法有據，應予准許，逾此範圍之請求，則乏所據，應予駁回。

五、原告及被告羅富友、倪和美陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額予以准許。

至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，併予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、舉證及攻擊防禦方法暨所提出未經本院援用之證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。

參、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第2項、第385條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 109 年 2 月 27 日
民事庭法 官 周裕暐
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 2 月 27 日
書記官 謝佳妮