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臺灣基隆地方法院民事裁定 109年度事聲字第7號
異 議 人
即 第三人 彭秀明
相 對 人
即 債權人 臺灣土地銀行股份有限公司
法定代理人 謝娟娟
代 理 人 黃佳惠
相 對 人
即 債務人 曹賴眛
上列相對人即債務人曹賴眛與相對人即債權人臺灣土地銀行股份有限公司間清償債務強制執行事件，異議人即第三人彭秀明對於
中華民國109年1月8日本院民事執行處司法事務官所為107年度司
執字第29593號裁定提出異議，本院裁定如下：
主 文
異議駁回。
理 由
一、按強制執行事件，由法官或司法事務官命書記官督同執達員辦理之；
本法所規定由法官辦理之事項，除拘提、管收外，均得由司法事務官辦理之，強制執行法第3條及法院組織法第17條之2第1項第2款分別定有明文。
又當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請或聲明異議；
前項聲請或聲明異議，由執行法院裁定之，亦為強制執行法第12條第1項、第2項所明定。
故司法事務官於強制執行程序中就當事人或利害關係人依第12條所為之聲請或聲明異議，自得立於執行法院之地位先為准駁之裁定（處分）。
次按當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。
司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；
認異議為無理由者，應送請法院裁定之。
法院認第1項之異議為有理由時，應為適當之裁定；
認異議為無理由者，應以裁定駁回之。
民事訴訟法第240條之4第1項至第3項分別訂有明文。
又此項規定，依強制執行法第30條之1規定準用於強制執行程序。
本件異議人即第三人彭秀明向相對人即債務人曹賴眛（下稱相對人曹賴眛）承租其所有如附表所示之土地（下稱系爭土地），並占有附表所示建物（下稱系爭建物），本院民事執行處司法事務官於民國108年12月4日以基院麗107司執實字第29593號執行命令之除租處分，將使異議人喪失承租人之使用租賃物及占有系爭建物之利益，屬強制執行法第12條所稱之「利害關係人」，有異議權，而異議人於108年12月20日具狀對本院司法事務官所為除去租賃及占有關係之執行命令聲明異議，嗣本院司法事務官就該聲明異議於109年1月8日以107年度司執字第00000號裁定（下稱原裁定）駁回其異議，並均於同年1月18日送達異議人，而異議人均於同年1月21日對原裁定提出異議，經司法事務官認其異議為無理由送請本院為裁定，核與上開條文規定及意旨相符，先予敘明。
二、異議人異議意旨略以：系爭土地業由異議人於104年10月25日向相對人曹賴眛承租，租期自104年10月25日至114年10月24日止，且依約異議人得在系爭47-3地號土地上建築房屋使用，故此部分係基地租賃契約，異議人並已在該筆土地上蓋有二層樓房屋乙棟，其餘土地上則以整地並種植沈香木。
茲因異議人承租系爭土地係在法院強制執行程序之前，本院民事執行處司法事務官命令除去租賃及占有關係為不合法，縱係合法，亦應於拍賣公告中註明不點交，否則即有違強制執行法之規定。
為此，爰依法提出異議，請求廢棄原裁定等語。
三、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上固得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。
但其抵押權不因此而受影響；
前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之，民法第866條第1、2項定有明文。
又不動產所有人設定抵押權後，如與第三人訂立租賃契約而致抵押物之價金有所影響，該租賃契約對於抵押權人不生效力，抵押權人因屆期未受清償，聲請拍賣抵押物時，執行法院自可依法以無租賃狀態逕予執行，司法院院字第1446號解釋亦可資參照。
故祗須其租賃權係發生在抵押權設定之後，且影響抵押物之售價以致抵押權無法受清償者，法院即可為除去租賃權之裁定（最高法院86年度台抗字第160 號裁定意旨可資參照）。
而成立在後之租賃契約於抵押權有無影響，固不妨參酌抵押物之售價是否不足清償抵押債權，為其判斷之標準，但非以此為限，若抵押權人聲請拍賣抵押物時，發生無人應買之情形，亦得認為該租賃契約之存在對於設定在前之抵押權有影響，為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償，執行法院即得除去租賃權而為拍賣（司法院大法官釋字第304 號解釋理由書參照）。
又拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權。
前項不動產原有之地上權、永佃權、地役權、典權及租賃關係隨同移轉。
但發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經執行法院除去後拍賣者，不在此限。
強制執行法第98條第1、2定有明文。
又債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人；
如有拒絕交出或其他情事時，得請警察協助。
第三人對其在查封前無權占有不爭執或其占有為前條第2項但書之情形者，前項規定亦適用之。
復為同法第99條第 1、2 項所明定。
是依現行強制執行法規定，不動產經執行法院依法除去租賃關係而為拍定者，即排除民法第425條第1項規定之適用，其原有之租賃關係並不隨同移轉於拍定人，原承租人不得主張租賃契約對於拍定人仍繼續存在；
於此情形，原承租人縱於查封前即占有該不動產，執行法院亦應解除其占有，點交於拍定人（最高法院95年度台上字第2687號判決意旨參照）。
四、經查：
㈠相對人即債權人臺灣土地銀行股份有限公司（下稱相對人臺灣土地銀行）前執臺灣板橋地方法院96年7 月13日核發之板院輔96執梅字第42125 號債權憑證向本院聲請強制執行附表所示之不動產，經本院以106 年度司執字第9647號清償票款事件受理在案。
嗣相對人臺灣土地銀行於106 年11月22日撤回對於相對人曹賴眛執行之聲請，並於107 年10月12日另行提出臺灣臺北地方法院士林分院84年度拍字第529 號准予拍賣抵押物之裁定為執行名義，由本院以107年度司執字第00000號受理，且本院106 年度司執字第9647號強制執行事件併入該案強制執行。
而據臺灣臺北地方法院士林分院84年度拍字第529 號裁定，其標的物雖僅為系爭土地及其上同段18建號（門牌號碼新北市○○區○○○路0 號）建物，惟本院民事執行處於執行查封過程中，發現上開18號建物有所增建，嗣遂會同地政人員至現場履勘增建情形，並認定該增建部分為抵押權效力所及，而續為強制執行。
對此，相對人曹賴眛乃於106年7月13日向本院民事執行處司法事務官聲明異議，經本院司法事務官以107度司執字第29593號民事裁定駁回異議，相對人曹賴眛不服，對司法事務官之前揭處分聲明異議，復經本院以108 年度事聲字第12號裁定駁回確定在案。
附表所示之不動產嗣於108年11月13日進行第1次拍賣，拍賣底價合計為新臺幣（下同）830 萬元，且於拍賣公告註明「本件土地部分共四筆均非債務人所使用，拍定後不點交。
建號部分，除第一層左側增建及第一層夾層增建部分由第三人彭謝明使用中，不予點交外，其餘部分為債務人使用，予以點交」。
惟因無人應買而流標，並欲進行第2 次拍賣，相對人臺灣土地銀行則以異議人與相對人曹賴眛間就系爭土地存有租賃權，致第1 次拍賣無人應買流標，影響抵押權人權益為由，依法聲請除去租賃關係。
嗣本院民事執行處司法事務官調查結果認異議人對於系爭土地之租賃關係及對於占有附表所示41建號建物第一層左側增建及第一層夾層增建部分之占有關係，使附表所示之不動產第1 次拍賣無人應買而流標，顯已影響抵押權為由，而以108年12月4日基院麗107 司執實字第29593 號執行命令，將前開租賃關係及占有關係除去，並將異議人占有中之建物之拍賣條件更改為「點交」等情，業經本院調閱相關強制執行事件卷宗查核屬實，自堪採認。
㈡本件異議人主張其對於系爭土地據有租賃關係，業據異議人提出土地租賃契約書影本在卷可佐，而附表所示41建號建物第一層左側增建及第一層夾層增建部分為異議人占有使用之事實，復為相對人曹賴眛之女兒於本院民事執行處執行查封時陳述明確，亦堪信為真實。
㈢本件相對人臺灣土地銀行聲請拍賣抵押物強制執行所主張之債權本金為1,350 萬元及其利息、違約金，而附表所示不動產經核定後之第1次拍賣之抵價為830萬元，此有本院108年7月7日基院華107司執實字第29593 號執行命令在卷可佐。
嗣附表所示之不動產於本院民事執行處於第1 次拍賣期日記明前開租賃關係及占有關係後，惟因無人應買，則欲進行第 2次拍賣（減價10％），第2次拍賣期日底價則減為747萬元，可見附表所示不動產之價金顯已不足以清償系爭抵押權所擔保之債權。
又有第三人占有使用之房地，若拍賣時無法先行除去其占有關係，因拍定人無法及時取得房地之完整占有，而仍須對該第三人提起訴訟始得取回占有使用，其因而造成時間及金錢上之損失及風險，對投標者之購買意願顯有相當之影響，並因而降低承買之金額，此為眾所週知之事實，並為本院基於長期拍賣實務經驗所認定之經驗法則。
則若不除去異議人所主張之租賃關係及占有關係，顯會影響抵押權之實行及受償，準此，為免影響相對人受償之權利，執行法院自有依聲請或職權除去該租賃權而為拍賣之必要。
揆諸上開規定及說明，本院司法事務官依相對人之聲請除去存於系爭房屋之租賃權，以利進行第2 次拍賣，於法並無違誤。
又附表所示不動產既經除去租賃關係及占有關係，執行法院依強制執行法第99條第2項、第1項規定，即應解除異議人之占有，將之點交與買受人或承受人。
據此，本院民事執行處將拍賣條件原不點交部分變更為「點交」，於法亦無違誤。
五、綜上所述，本院司法事務官以原裁定駁回異議人之聲請，於法尚無不合，異議人執前詞指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件異議為無理由，依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第240條之4第3項後段，裁定如主文。
中 華 民 國 109 年 3 月 9 日
民事庭法 官 周裕暐
以上正本係照原本作成。
如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,000元。
中 華 民 國 109 年 3 月 10 日
書記官 謝佳妮
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│附表：109年度事聲字第7號（所有權人：曹賴眛即曹梓恭之繼承人） │
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│編│ 土 地 坐 落 │地│ 面 積 │權利範圍 │
│ ├───┬────┬────┬────┬──────┤ ├─────┤ │
│號│縣 市│鄉鎮市區│ 段 │小段 │ 地 號 │目│ 平方公尺 │ │
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│1 │新北市│金山區 │頂角段 │六股林口│47 │ │1178 │全部 │
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│2 │新北市│金山區 │頂角段 │六股林口│47-1 │ │176 │全部 │
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│3 │新北市│金山區 │頂角段 │六股林口│47-2 │ │30 │全部 │
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│4 │新北市│金山區 │頂角段 │六股林口│47-3 │ │279 │全部 │
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┌─┬─────┬───────┬───┬──────────────────────┬──┐
│編│ │ │建築式│ 建物面積（平方公尺） │權利│
│ │ │ 基地坐落 │樣主要├────────────┬─────────┤ │
│ │ 建 號 │--------------│建築材│樓 層 面 積 │ 附屬建物主要建築 │ │
│ │ │ 建物門牌 │料及房│ │ │ │
│號│ │ │屋層數│合 計 │ 材料及用途 │範圍│
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│1 │18 │新北市金山區頂│1層磚 │1層：111.5 │ │全部│
│ │ │角段六股林口小│造 │共 計：111.5 │ │ │
│ │ │段47-3地號 │ │ │ │ │
│ │ │--------------│ │ │ │ │
│ │ │新北市金山區牛│ │ │ │ │
│ │ │埔子路8號 │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │
│ ├─────┼───────┴───┴────────────┴─────────┴──┤
│ │ 備 考 │ │
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│2 │41 │新北市金山區頂│1層 │第一層：18.06 │ │全部│
│ │ │角段六股林口小│ │第一層夾層增建：60.58 │ │ │
│ │ │段47-3地號 │ │第二層增建：65.04 │ │ │
│ │ │--------------│ │合計：143.68 │ │ │
│ │ │新北市金山區牛│ │ │ │ │
│ │ │埔子路8號增建 │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │
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│ │ 備 考 │未辦建物所有權第一次登記 │
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