臺灣基隆地方法院民事-KLDV,109,基簡,71,20200305,1

臺灣基隆地方法院民事判決
109年度基簡字第71號
原 告 簡明龍
被 告 張雯媛

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國109年2月20日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應將門牌號碼基隆市○○區○○街○○○號一樓房屋遷讓返還原告。

訴訟費用新臺幣壹萬伍仟貳佰伍拾陸元由被告負擔。

本判決得假執行；

但被告如以新臺幣貳拾捌萬元預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

原告原起訴聲明為：「被告應將門牌號碼基隆市○○街00號1 樓房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還原告，及給付租金新臺幣（下同）72,000元」於本院民國109年2月6 日言詞辯論期日變更聲明為：「被告應將系爭房屋遷讓返還原告」係屬減縮應受判決事項之聲明，符合前開規定。

二、原告主張：被告於107年1月17日與原告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），向原告承租系爭房屋，約定租期自 107年5月5日起至109年5月4 日止，每月租金12,000元，按月於每月5日前繳納，至108年12月10日原告起訴時，被告已積欠租金72,000元，雖於108年12月24日給付60,000元，仍有108年12月及109 年1、2月租金未給付，依系爭租約其他約定事項第2項約定：「房租繳納逾時超過30日，甲方（即原告）有權終止合約。」

並於本院109年2月20日言詞辯論期日終止系爭租約，兩造間租賃關係既已終止，原告自得請求被告遷讓返還系爭房屋。

並聲明：被告應將系爭房屋遷讓返還原告。

三、被告抗辯：系爭房屋有4 人合租，由被告出面簽訂系爭租約，租賃期間都在漏水，造成屋內家具因漏水損壞，系爭租約記載108年1月、2月要修繕系爭房屋，拖到108年4月或5月才修繕，已影響被告營業，其他3 人要求原告賠償，並暫時停止給付租金，但被告希望可以和解，故以LINE和原告聯繫，表明在108 年12月22日被告女兒訂婚完成後，會繳納積欠之租金，被告已於108年12月24日給付8月至12月租金共60,000元，並非惡意不繳納租金，之後因為原告提起本件訴訟，又沒有處理賠償事情，被告才未繳納109 年1、2月租金，且原告修繕系爭房屋漏水過程違反兩造約定，違約在先，故系爭租約無效等語。

並答辯聲明：原告之訴駁回。

四、原告主張兩造於107年1月17日簽訂系爭租約，約定由被告以每月12,000元向原告承租系爭房屋，租金應於每月5 日以前繳納之事實，業據原告提出系爭租約影本為證，並為被告所不爭執，自堪信為真實。

五、原告主張依系爭租約第4條約定，被告應於每月5日以前繳納租金，惟至109年2月20日本院言詞辯論期日尚積欠109年1、2月租金，當庭依系爭租約其他約定事項第2項約定終止契約，請求被告遷讓返還系爭房屋等情，為被告所否認，並以前開情詞置辯，本院判斷如下：㈠查兩造約定由被告以每月12,000元向原告承租系爭房屋，並簽訂系爭租約，詳細規範兩造之權利義務，契約即為成立，被告並未舉證證明兩造間承租系爭房屋之法律行為有何無效之情形。

至於系爭房屋漏水情形，亦經兩造於系爭租約其他約定事項第4項約定：「因房屋漏水，修繕期間（107年2月4日至107年4月3日）甲方不收乙方（即被告）房租，如至4月3 日後，如因管路問題未修繕完成，乙方有權利決定要不要繼續承租，如乙方願意繼續承租，則乙方須自行承擔漏水問題。」

被告於107年4月3 日之後既繼續承租，系爭房屋是否漏水，對於系爭租約之效力不生影響，被告據此抗辯系爭租約無效云云，自不足採。

㈡按契約之終止，包括法定終止及意定終止，前者指當事人基於法律之規定而生之終止權，而後者則是基於契約約定之事由而生之終止權。

查系爭租約其他約定事項第2項約定：「房租繳納逾時超過30日，甲方有權終止合約。」

故本條約定為原告之意定終止權，應堪認定。

㈢次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。

被告於109年2月20日本院言詞辯論期日尚積欠109 年1、2月租金，為被告所不爭執，堪認被告確實逾時繳納109年1月租金超過30日，則原告依系爭租約其他約定事項第2項約定，於109年2 月20日言詞辯論期日為終止系爭租約之意思表示，自生終止之效力，原告請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，核屬有據。

被告雖辯稱：系爭房屋屋內物品因漏水毀損，原告未予賠償，且提起本件訴訟，故拒絕給付109年1、2月租金云云。

惟民法第264條第1項本文規定：「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。」

所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯（最高法院59年台上字第850 號判例參照）。

原告否認系爭房屋屋內物品因漏水毀損，被告並未舉證證明，已不可採，縱令屬實，亦屬被告得否請求原告賠償損害之問題，而原告就系爭房屋屋內物品毀損之賠償義務，與被告依系爭租約支付租金之債務，並非立於互為對待給付之關係，且被告未按期繳納租金，原告起訴請求被告遷讓返還系爭房屋，係行使憲法保障之訴訟權，因此被告所為同時履行抗辯，為無理由。

六、綜上所述，原告依租賃契約之法律關係，請求被告遷讓返還系爭房屋，為有理由，應予准許。

七、本件係民事訴訟法第427條第2項第1款因建築物定期租賃關係所生之爭執涉訟，本院為被告敗訴判決，應依職權宣告假執行。

又本件係適用簡易訴訟程序之案件，僅能上訴至第二審，參考各級法院辦案期限實施要點，第二審簡易程序審判案件之辦案期限為2年，以此推估，本判決第1項因被告免為假執行致原告假執行拖延之期間應為2年，因此原告延後2年使用收益系爭房屋所受之損害，應為上開期間之租金合計288,000元（計算式：12,000元×24＝288,000元），爰職權宣告被告為原告提供相當之擔保，得免為假執行。

八、本件第一審裁判費為15,256元，此外別無其他費用支出，訴訟費用應由敗訴的被告負擔。

九、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第87條第1項、第78條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 109 年 3 月 5 日
基隆簡易庭法 官 陳湘琳
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 3 月 5 日
書記官 林亭如