臺灣基隆地方法院民事-KLDV,109,重訴,81,20210504,1

臺灣基隆地方法院民事判決
109年度重訴字第81號
原 告 范宏洋

訴訟代理人 張立宇律師
複 代理人 劉立耕律師
被 告 陳美齡

訴訟代理人 郭睦萱律師
複 代理人 陳彥蓁律師
被 告 邱朝維

訴訟代理人 郭德田律師
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國110年4月20日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

兩造共有基隆市○○區○○段○○段00○00地號土地（權利範圍均為全部）暨坐落其上基隆市○○區○○段○○段00○號建物（門牌號碼基隆市○○區○○路00號，權利範圍全部）應予變價分割，所得價金由兩造按附表所示應有部分之比例分配。

訴訟費用由原告負擔9/10，被告各負擔1/20。

事實及理由

壹、程序事項：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。

又裁判分割共有物屬形成判決，法院定共有物之分割方法，不受當事人聲明之拘束。

是當事人主張之分割方案，僅為攻擊防禦方法，縱為分割方案之變更或補償金額之減縮，亦僅屬補充或更正事實上或法律上之陳述，故當事人嗣後提出不同之分割方法，亦非訴之變更或追加（最高法院109年度台上字第233號判決參照）。

本件原告起訴原主張變價分割兩造共有之不動產，嗣於110年4月13日具狀追加先位聲明由其原物取得後各以268萬7,500元補償被告，並將變價分割列為備位聲明，雖被告陳美齡表示不同意，然依上開說明，該分割方法之補充並非訴之追加，於法自無不合。

貳、實體事項：

一、原告起訴主張：㈠基隆市○○區○○段○○段00○00地號土地暨坐落其上基隆市○○區○○段○○段00○號建物（門牌號碼基隆市○○區○○路00號，下稱系爭房屋，與坐落土地合稱系爭房地）為兩造所共有，原告應有部分為9/10，被告陳美齡、邱朝維應有部分各為1/20，雙方就系爭房地之分割方法未能達成共識，故起訴請求裁判分割。

㈡原告起訴並無不合法之處，被告陳美齡曾以存證信函表示「無意放棄優先承購權利」，經原告於109年6月4日以新竹英明街郵局第228號存證信函（下稱228存證信函）定期催告陳美齡履行優先承購，惟未獲回覆，嗣於本件審理中卻以買賣條件不明確等藉口拒絕與原告簽訂系爭房地買賣契約，惟相關買賣條件原告早已以存證信函告知被告陳美齡，足認其欲藉聲明優先承買妨礙原告行使權利。

㈢系爭房地曾失火，長達20年無法現況利用，以原物分配予各共有人並無實益，原告先位主張原物分割，由其取得系爭房地，並願以被告應有部分加計每坪土地50萬元之方式計算，以金錢補償被告陳美齡、邱朝維各268萬7,500元；

另參酌被告陳美齡曾聲明優先承買，又稱系爭房地買賣條件不明確無法簽約云云，當無承買之意願及能力，而被告邱朝維已同意系爭房地由原告取得及其找補金額，故備位主張變價分割，以符物之經濟效用等語。

故依民法第824條第2、3項規定，先位請求法院判決將系爭房地原物分配予原告，並各以價金268萬7,500元找補被告，備位請求法院判決將系爭房地變價分割。

二、被告答辯：㈠被告陳美齡請求法院判決原告之訴駁回，並答辯略以：⒈原告於109年4月間以新竹民生路郵局第144號存證信函通知被告，其依土地法第34條之1規定，將系爭房地以多數決全部出售予訴外人邱善蕎，並詢問被告是否行使優先承買權，被告陳美齡旋於15日內以台北青田郵局109年5月18日第183號存證信函（下稱183存證信函）函覆原告欲行使優先承買權，然因原告通知之買賣條件並不明確，被告陳美齡並未前往代書處簽約，惟被告陳美齡已合法買受系爭房地，原告應與其辦理履約過戶事宜，系爭房地即無分割之必要，未料原告為規避被告陳美齡已合法行使之優先承買權，重複請求判決分割系爭房地，顯為權利濫用，亦不合物之使用目的，而無權利保護之必要。

⒉縱認系爭房地得以分割，被告陳美齡同意以原物分割並金錢補償之方式，若由原物分歸原告取得，因系爭房地的市價約4,600萬元，且系爭土地每年收租可達200萬元，原告將有非常大的獲利空間，故主張原告應找補被告陳美齡688萬元；

若原物分歸被告陳美齡取得，被告陳美齡願以當時行使優先承買權之價額4,000萬元作為找補原告及被告邱朝維之基準。

被告陳美齡不同意變價分割，倘貿然變價分割將嚴重減損系爭房地之價值，侵害其財產權，反因分割獨惠原告及有心人等語。

㈡被告邱朝維：被告邱朝維同意分割，分割方法傾向原物分歸由原告取得，原告再以金錢找補被告，並同意依原告所提出之金錢找補金額268萬7,500元，因換算系爭房地的價格約5,300萬元，高於被告陳美齡所提出之4,000萬元，亦高於系爭房地前於108年間之鑑定價值4,636萬7,592元，故原告提出之找補金額合理，對分割後未取得原物之人較有利，不同意被告陳美齡所提出以4,000萬元作為找補依據，因其所提出之找補金額較原告為低，另被告陳美齡應無給付找補金額的能力。

對以變價方式為分割亦沒有意見等語。

三、本院的判斷： ㈠原告主張系爭房地均為原告與被告陳美齡、邱朝維所共有，應有部分如附表所示，兩造就系爭房地分割方式未能達成共識等事實，業經原告提出系爭土地、建物登記第三類謄本為證，並經本院依職權調取土地、建物登記第一類謄本，有土地建物查詢資料在卷可憑（見本院卷第111-123頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。

被告陳美齡雖辯稱已於109年5月以183存證信函行使優先承買權而合法買受系爭房地，原告起訴為權利濫用、無權利保護必要云云。

經查：⒈按土地法第34條之1第4項所稱之優先承購權，乃基於該法律規定，對於出賣共有土地或建築改良物共有人而生「先買特權（先買權）」之形成權，一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，並請求出賣人按其與第三人約定之「同樣條件」補訂書面契約。

易言之，該權利係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言（最高法院65年台上字第853號判決要旨參照）。

因此，出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表示接受，始得謂為合法行使優先承購權；

倘有部分不接受或擅加變更買賣條件時，自不得稱之。

且該優先承購權人一經表示以同一條件優先承購，則該共有土地或建築改良物之買賣契約即當然於出賣之共有人與優先承購之共有人間成立（最高法院100年度台上字第432號、95年度台上字第2214號判決要旨參照）。

又解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。

⒉原告於109年4月27日依土地法第34條之1第1項規定，出賣系爭房地之全部予訴外人邱善蕎，並於109年4月28日以新竹民生路郵局第144號存證信函（下稱144存證信函）載明買賣標的、買賣價款並檢附該不動產買賣契約書通知被告，請被告於15日內表示是否以同一條件優先承購系爭房地並於該期限內至新竹市○○街00巷00號（即群逸地政士事務所）辦理訂約、支付價金等事宜，被告陳美齡嗣以183存證信函回覆原告表示「本人所有之上開地號之土地及其上建物（即系爭房地）應有部分，無意出售及無意放棄優先承購權利」等語（詳本院卷第181-197頁），可見被告陳美齡已表明願以同一條件優先承購系爭房地之意，足認其已合法行使優先承購權。

被告陳美齡一經表示願優先承購，雙方不待簽訂書面契約即成立買賣契約關係，被告陳美齡僅得請求原告按與邱善蕎之同樣條件補訂書面契約而已。

則被告陳美齡主張於108年5月間行使優先承購權而依同一條件買受系爭房地，尚非無據。

⒊原告與被告陳美齡間因被告陳美齡以183存證信函行使優先承買權，而依邱善蕎同一條件成立系爭房地買賣關係，則被告陳美齡自應同於邱善蕎之條件履行契約，而原告已以144存證信函定期催告被告於15日內至群逸地政士事務所簽訂書面買賣契約並支付價金，然被告僅以183存證信函回覆，並未前往簽訂買賣契約及依前開買賣契約第5條第一次付款約定「於簽訂契約同時買方給付賣方400萬元」（詳本院卷第184頁），其就第一次付款之義務即陷於遲延，原告於被告陳美齡遲延給付後，復以228存證信函再次催告被告陳美齡於函到15日內至前開地政士事務所與陳淑玲地政士辦理簽約手續，並給付其應得價金，若於期限內不履行上述權利，即表示放棄優先購買權（詳本院卷第199頁），然被告陳美齡僅於109年6月19日以臺大醫院郵局第1437號存證信函重申「本人應有部分無意出售及無意放棄共有房地所有權全部之優先承購權利」，仍未按時前往簽約及付款，則原告據以認定被告陳美齡放棄承買系爭房地，雙方間因行使優先承購權而成立系爭房地買賣關係，即因被告陳美齡未依限履行之條件成就而發生解除之效力，應堪認定。

⒋被告陳美齡雖辯稱受通知的買賣條件並不明確，原告當初買賣條件是全部權利，其僅需購買其他共有人持分，故沒有前往代書那邊簽約云云。

然他共有人行使優先購買權，應接受出賣之共有人與他人所訂原買賣契約之一切條件，不得部分不接受或予以變更，一旦行使該權利，僅買賣契約之買受人變更為他共有人而已，原告既已檢附與邱善蕎所定之系爭房地買賣契約書通知被告陳美齡，足認已合法踐行通知其行使優先承購權之義務，自不容共有人得行使優先購買權，又得主張先買權之條件不明，而置法律關係處於不確定狀態，是被告陳美齡上開所辯，自不可採。

從而，原告與被告陳美齡間就系爭房地之買賣關係已因解除而消滅，原告既仍為系爭房地共有人，其請求分割共有物之權利仍屬存在，亦無證據證明原告違反公共利益，或以損害他人為主要目的，其請求分割系爭房地，乃合法權利之正當行使，自非權利濫用，亦與誠信原則無違。

㈡按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物；

但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。

分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：⒈以原物分配於各共有人，但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。

⒉原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；

或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。

民法第823條第1項、第824條第1項、第2項定有明文。

兩造就系爭房地並無因物之使用目的不能分割或契約定有不分割之期限致不能分割之情形，既無法協議分割，原告訴請裁判分割，核無不合，本院自應為適當分割方法之判決。

㈢次按法院以裁判分割共有物時，就其分割方法，有裁量權限，固可不受任何共有人主張之拘束，惟仍應具體斟酌公平（均衡）原則、各共有人之利害關係、共有物之性質及價格、分割後之利用價值、經濟效用、經濟原則及使用現狀、各共有人之意願等相關因素，以為分割方案之妥適決定（最高法院101年度台上字第1901號判決要旨參照）。

本院審酌兩造對系爭房地之應有部分比例及系爭房屋為石造3層樓透天厝，坐落於基隆市鬧區市街之第4種商業區土地，因多年前火害後空置封閉至今，屋齡已逾百年，鄰近博愛市場、崁仔頂漁市場，位於基隆火車站市中心，交通極為便利，生活機能極佳，系爭房地於108年8至10月之鑑定價值換算總市價達4,636萬7,592元，有謝明忠建築師事務所108年9月6日不動產價格鑑定報告書可查，倘以原物分割，除取得房地之共有人是否有資力對其餘共有人為金錢找補，尚非無疑，雖兩造同意由原告原物取得，然雙方就金錢找補方式意見歧異甚大，難有共識，無論採原物分配予原告或被告陳美齡之分割方式，對於不同意補償金額之其他共有人均非適宜；

倘透過變賣方式分割，欲取得系爭房地之人皆可應買，自屬良性公平競價，如變價之價格高，則雙方所受分配之金額隨之增加，反較有利於雙方，況系爭房地所有權歸一，亦可發揮更大之經濟效用。

故斟酌系爭房地之型態、使用用途、經濟效用、共有人之利益及意願等情狀，本院認系爭房地應以變價分割為適當，並應將變賣所得價金，按兩造如附表所示應有部分之比例分配之。

四、綜上所述，原告備位請求變價分割兩造共有之系爭房地，所得價金依兩造如附表所示應有部分之比例分配之，為有理由，故判決如主文第1項所示。

五、末按證據調查原由審理事實之法院衡情裁量，若認事實已臻明瞭，自可即行裁判，無庸再為調查。

被告陳美齡聲請就系爭房地囑託信義不動產估價師聯合事務所為鑑價，經本院於110年3月18日、4月6日函囑託鑑定，迄本院言詞辯論終結前均未獲回覆，然兩造主張之分割方法，僅供法院參考，本件訴訟的事實已經明確，當事人提出其他的攻擊防禦方法及證據，都已經法院詳細斟酌，經認定不會影響本判決的結果，故本院認其上開聲請，已無調查之必要。

六、按因共有物分割、經界或其他性質上類似事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。

查裁判分割共有物之形成訴訟，法院決定共有物分割之方法時，應斟酌何種分割方法較能增進共有物之經濟效益，並兼顧全體共有人之利益，以決定適當之分割方法，不受原告聲明之拘束，亦不因何造起訴而有不同，是兩造間實互蒙其利，故原告請求變價分割系爭房地雖有理由，惟本院認關於裁判費用之負擔，應由兩造依其應有部分之比例分擔，較符公平原則。

故諭知訴訟費用負擔之比例如主文第2項所示。

七、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1、第85條第1項，判決如主文。

中 華 民 國 110 年 5 月 4 日
民事庭法 官 林淑鳳
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 5 月 4 日
書記官 陳櫻姿

附表：
兩造共有不動產 共有人 應有部分 1.基隆市○○區○○段○○段00地號土地 2.基隆市○○區○○段○○段00地號土地 3.基隆市○○區○○段○○段00○號建物 范宏洋 18/20 陳美齡 1/20 邱朝維 1/20