臺灣基隆地方法院民事-KLDV,110,訴,425,20220221,1

臺灣基隆地方法院民事判決
110年度訴字第425號
原 告 廖玉葉
訴訟代理人 王聖舜律師
被 告 周啓忠

訴訟代理人 黃丁風律師
上列當事人間清償債務事件，本院於民國111年1月12日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告起訴主張略以： ㈠被告原為基隆市安樂區麥金段727、729、730、734、735、736、737、740、741地號共9筆土地（嗣於民國93年10月18日合併為基隆市○○區○○段000地號土地，下稱系爭基地）之所有權人，其於88年間提供系爭基地與建商合建透天厝房屋，被告分得40％即4戶，建商分得60％即6戶。

被告於90年3月30日與原告簽訂協議書（下稱系爭協議書），將基隆市政府(88)基府工建字第0083號建造執照（含10棟4樓透天房屋）中編號B3房屋全棟（下稱系爭房屋）、地下一層共同使用部分持分百分之40（含2個停車位）及系爭基地之持分出售予原告，總價新臺幣（下同）400萬元，由於90年3月30日簽訂系爭協議書時，系爭房屋只有房屋結構體已完成，房屋外牆尚未裝修粉刷、黏貼磁磚，屋內裝潢、油漆、水電配置等都尚未開工，兩造遂約定於91年3月前施工完竣，將系爭房屋起造人變更為原告。

並約定被告若未在約定期限完成買賣，須按日以不動產總價之千分之0.5（即每日2,000元，計算式：400萬元×0.5‰＝2,000元）計算逾期違約金予原告。

嗣系爭基地及被告合建分得之4戶中之3戶（不含系爭房屋）均遭法拍由第三人取得，第三人乃鳩工將前開10棟透天房屋繼續興建完成並取得使用執照，原告再自行辦理系爭房屋第一次所有權登記（基隆市○○區○○段0000○號，門牌號碼：基隆市○○區○○○街00巷000號，於96年7月17日完成登記），但其中地下一層共同使用部分僅獲保留884／10000暫緩登記，及取得1個停車位，而非40％共同使用部分及2個停車位，且被告迄未將系爭基地之應有部分移轉予原告。

㈡被告未履行出賣人責任，原告爰依系爭協議書第5條請求違約金，及系爭基地應有部分、地下一層共同使用部分及1個平面車位之債務不履行損害賠償，損害金額共計18,022,669元，計算方式如下：⒈逾期違約金10,214,000元：依系爭協議書第5條約定，若乙方（即被告）未在協議書所定期限內完成買賣，需付違約逾期金予甲方（即原告），違約逾期金按不動產總價之千分之0.5，按日計算，而系爭協議書唯一提及之時限為第2條之91年3月，故被告若未在約定期限（91年3月）完成買賣，即需給付逾期違約金予原告。

被告迄今未履行系爭協議書，原告得請求自原告自行完成系爭房屋所有權第一次登記而登記為所有權人之日（96年7月17日）起，至債務人完全履約完成之日止，按日以2,000元計算之逾期違約金，則被告至110年7月9日止，至少應給付原告10,214,000元（計算式：2,000元×5107日＝10,214,000元）。

⒉短少之地下一層共同使用部分持分及1個平面車位之債務不履行損害賠償：被告未能將短少的地下一層共同使用部分及地下室平面大車位給付原告，以地下室平面大車位每個價格120萬元計算，原告此部分至少受有120萬元之損害。

又系爭房屋專有部分占全區專有部分總面積之比例為884／10000，依民法第799條第4項規定，系爭房屋之基地應有部分應為884／10000（系爭基地總面積為1543.38平方公尺，884／10000之面積約為136.43平方公尺，小數點第2位以後四捨五入），被告迄未給付原告系爭基地之應有部分，其價格以110年公告現值每平方公尺34,600元再加4成計算，應為6,608,669元（計算式：34,600元×1.4倍×136.43平方公尺＝6,608,669元），是原告就此部分至少受有6,608,669元之損害。

⒊上述原告應給付之逾期違約金、短少之地下一層共同使用部分持分以及1個平面車位之損害賠償共計18,022,669元（計算式：10,214,000元＋1,200,000元＋6,608,669元＝18,022,669元），為此提起本件訴訟，請求其中500萬元。

㈢對被告抗辯之陳述：⒈系爭協議書之價金400萬元已經付清被告先前積欠原告與訴外人章明義共700萬元之款項，系爭房屋之名義人因而在89年6月14日變更為章明義作為保證之用，但因被告遲遲無法還款，被告乃同意將系爭房屋、車位及其基地持分出售予原告，並先以被告積欠章明義之300萬元票款折抵買賣價金，是系爭協議書已記載：90年3月30日付款金額300萬元整，系爭房屋之起造人並於90年4月17日由章明義變更為原告，被告辯稱系爭協議書為保證之用，並非事實。

至於尾款100萬元部分，則因被告無力兌現其簽發予他人之支票（金額100萬元，票號PX0000000，下稱系爭支票），故約定由他人將該支票返還被告，以折抵買賣尾款，因此原告已付清系爭協議書之價金。

被告積欠之700萬元，扣除用以折抵買賣價金之400萬元以外，其餘300萬元則由原告於93年間聲請核發支付命令，被告未異議而確定，並無被告所稱一債多償之情事，至原告於104年11月11日將系爭房屋設定最高限額抵押權予他人乙節，與本件並無關聯。

⒉本件請求權未罹於時效 系爭房屋在未辦理所有權第一次登記之前，原告無從請求被告移轉登記為原告所有，此乃請求權法律上之障礙，因此消滅時效應自原告委託代書辦理第一次所有權登記完成之日（即96年7月17日）起算，本件請求權未罹於時效。

況依最高法院107年度第3次民事庭會議決議，時效抗辯前已發生之違約金已經獨立存在，不受本金債權請求權時效抗辯之影響，故原告請求被告給付逾期違約金（自96年7月17日起算）部分，更無罹於時效可言。

㈣聲明：⒈被告應給付原告500萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。

⒉訴訟費用由被告負擔。

二、被告則略以：㈠系爭協議書僅係保證被告對章明義之支票兌現，原告未給付買賣價金：被告曾向章明義以支票借款700萬元，雙方並於90年1月間協議由被告提供基隆市○○段000○000地號土地抵押，以擔保支票兌現，然章明義於90年3月30日執系爭協議書要求被告簽名，要求被告將系爭房屋改登記為素不相識之原告作為保證，被告認為此僅係保證700萬元借款之兌現，遂簽名並於90年4月17日將系爭房屋之起造人改登記為原告，當時原告未交付300萬元之購屋款。

原告並未退還支票。

況原告已就系爭房屋於104年11月11日抵押貸款1,000萬元（系爭房屋經銀行當時估價為1,250萬元以上），章明義因此手執被告700萬元支票而未要求被告付款，不得再向被告請求一債多償；

且系爭房屋造價甚高，原告僅出資400萬元即取得1,000萬元之貸款金額，即足以賠付系爭協議書之違約損害賠償金又有餘額。

㈡被告並無不履行系爭協議書之情事，原告不得請求車位、土地之損害賠償以及逾期違約金：⒈系爭協議書買賣標的物不含系爭房屋坐落於系爭基地之持分，被告無移轉系爭基地應有部分884／10000予原告之義務：系爭協議書第1條記載：土地座落於基隆市安樂區麥金段727、729、730、734、735、736、737、740、741共9筆土地，土地面積於謄本為準，其文義僅係揭示建物（即系爭房屋）坐落基地之地號及面積，上開約定文字並未標記買賣範圍含系爭基地持分，故系爭協議書買賣標的物不包含系爭房屋坐落於系爭基地之應有部分，被告無移轉系爭基地所有權之應有部分予原告之義務。

⒉被告已履行系爭協議書第2條之全部義務，原告不得請求被告賠償地下室1個車位：⑴依基隆市政府公務局(88)基府工建字第0083號建造執照，總共建築10戶，共有部分面積1,289.96平方公尺，主要用途分配為儲藏室、停車空間及管理員休息室，10戶起造人當初合意認同建商之建造模式，警衛室、儲藏室縮小，停車空間自然變大，且面積超過10戶每戶2個停車位。

⑵系爭協議書第2條記載：「(88)基府工建字第００八三號建照地上四層十棟，現在編號B3全棟（即系爭房屋）地上面積與現況同，及地下一層共同共有全部面積佔百分之40（其中2個停車位）持分權益、（B3棟擁有百分之40，其中2個停車位等所有權使用、目前興建透天硬體結構已全部完成，在91年3月前本棟房屋內外水電、磁磚、發電機所有相關及工程都將完竣。」

。

上開條文文義係指，兩造協議買賣標的物為編號B3號1棟建物（即系爭房屋）及其共有部分之所有權。

被告與建商合建10棟建物，關於共有部分，每1棟之共有部分比例為百分之10，被告分配其中4棟，共有部分計40％，原告就共有部分頂多分配1棟百分之10。

本件原告已登記取得①主建物（1層53.48平方公尺、2層52.79平方公尺、3層47.80平方公尺、4層38.04平方公尺、屋頂突出物15.401平方公尺、總面積207.51平方公尺）、②附屬建物（陽台33.26平方公尺），及③共有部分（面積1,289.96平方公尺、權利範圍884／10,000，主要用途：警衛室、儲藏室、停車空間、管理員休息室）之所有權。

系爭房屋「持分權益」（百分之10）扣除「警衛室、儲藏室、管理員休息室等共用部分空間」之剩餘持分為884／10000，原告已登記取得共有部分884／10000，故被告無短少移轉共有部分予原告之情事。

至停車位部分，原告登記取得之共有部分面積114.03平方公尺（計算式：總面積1,289.96平方公尺×884／10000＝114.03，小數點第2位以後四捨五入），約34.5坪，且係已扣除「警衛室、儲藏室、管理員休息室等共用部分空間」後之面積，超過2個停車位所需面積（大車位之固定尺寸為250㎝×550㎝，登記面積一般為6至15坪），故被告並未短付，若原告最終僅使用1個停車位為真，亦僅係共有部分之共有人間分配停車位管理使用問題，與被告無涉。

⒊被告未違反系爭協議書之約定，原告無從請求被告給付違約金：承前所述，被告無移轉系爭基地應有部分予原告之義務，且被告已履行移轉系爭房屋之權利予原告，故被告未違反系爭協議書之約定。

況系爭協議書全文均無第5條所謂「協議書所定期限」之約定，亦無約定被告應於何日履行移轉登記手續完成，被告自無「協議書所定期限」不移轉之違約情事，原告請求被告給付違約金，無法無據。

⒋退而言之，原告對被告之請求權已超過15年未行使而罹於時效，被告為時效抗辯：系爭協議書並無特別約定履約完成期限，原告請求被告履行系爭協議書之請求權，應自系爭協議書成立時即90年3月30日起算，均已逾請求權時效15年，被告得依民法第125條、第128條規定為時效抗辯，拒絕給付。

㈢聲明：⒈原告之訴駁回。

⒉訴訟費用由原告負擔。

三、本院之判斷：原告主張：被告原為系爭基地之所有權人，於88年間以地主身分與建商合建透天房屋10棟，被告分得40％即4戶。

兩造於90年3月30日簽訂系爭協議書，系爭協議書第5條記載：「若乙方（即被告）未在協議書所定期限內完成買賣，需付逾期違約金予甲方（即原告），違約逾期金按不動產總價之千分之0.5，按日計算」。

系爭房屋之起造人並於90年4月17日變更為原告，原告嗣自行於96年7月17日完成系爭房屋所有權第一次登記，及被告迄未移轉系爭基地之應有部分予原告，系爭房屋登記之共有部分為同段6205建號，權利範圍884/10000，所能使用之車位僅有1個等情，業據原告提出系爭協議書影本、系爭房屋之建物登記第一類謄本、系爭基地之土地登記第一類謄本影本在卷可稽（見本院卷第19至29、89至92頁），且為被告所無爭執，堪信為真。

至於原告主張系爭協議書約定之標的物範圍包括系爭基地應有部分，及短少共用部分應有部分及1個停車位、迄未移轉系爭基地應有部分，而構成債務不履行，應負損害賠償責任，並依系爭協議書給付違約金等情，則為被告所否認，並以上開情詞置辯。

是本件應審酌：系爭協議書之標的物範圍是否包括系爭基地應有部分在內、原告主張被告有上開債務不履行之情形而應負損害賠償責任及支付違約金，是否有據。

經查：㈠被告雖辯稱：系爭協議書僅係擔保支票兌現，且原告並未給付價金云云，惟依系爭協議書之文義以觀，顯係就系爭房屋（包括所屬之系爭基地應有部分，後詳）所為買賣之約定。

且系爭協議書業已載明「90年3月30日付款金額新台幣參佰萬元整」等語。

而原告主張另100萬元，因被告開立之系爭支票無法兌現，由執票人返還被告抵作尾款等情，並據原告提出支票影本為證。

被告雖提出協議書影本為證（本院卷第107頁），惟該協議書僅能看出被告與章銘義曾於90年1月間協議，由被告提供基隆市○○區○○段000○000○地號土地設定抵押予章銘義，以擔保被告先前以支票向章銘義借款700萬元。

此尚不足以證明系爭協議書並非買賣之合意。

此外，被告並未提出確切證據證明系爭協議書並非買賣之意思，從而，被告辯稱系爭協議書並非買賣云云，難以採認，先予敘明。

㈡系爭協議書之買賣標的範圍為系爭房屋與其所屬共有部分以及系爭基地之應有部分：本件原告主張系爭協議書之買賣標的範圍包含土地、系爭房屋及地下一層共有部分40％（其中2個停車位），業據原告提出系爭協議書影本為證（見本院卷第23至26頁），被告固辯稱買賣標的範圍僅為系爭房屋及其共有部分之所有權，而否認買賣標的範圍包含系爭房屋坐落之系爭基地應有部分，惟查，系爭協議書第1條記載：「立協議書人甲方買方：廖玉葉、乙方賣方：周啟忠土地座落於基隆市安樂區麥金段727、729、730、734、735、736、737、740、741共9筆土地，土地面積於謄本為準。」

；

第2條記載：「(88)基府工建字第００八三號建照地上四層十棟，現在編號B3全棟（即系爭房屋）地上面積與現況同，及地下一層共同共有全部面積佔百分之40（其中2個停車位）持分權益、（B3棟擁有百分之40，其中2個停車位等所有權使用、目前興建透天硬體結構已全部完成，在91年3月前本棟房屋內外水電、磁磚、發電機所有相關及工程都將完竣。」

；

第3條記載：「增值稅、地價稅及所有相關手續亦會辦理完成，所有費用由乙方負責。

」；

第7條記載：「土地座落於基隆市○○區○○段000○0○地號，及88年基府工建字第００八三號建照編號B3全棟，及地下一層共同共有全部面積佔百分之40（其中2個停車位）持分權益，B3棟擁有百分之40，其中2個停車位等所有權使用）。

」，細繹上開系爭協議書之內容，系爭協議書第1條、第7條均已記載標示系爭基地坐落之土地地號，並觀之系爭協議書第3條約定增值稅、地價稅由被告負擔等情，已就土地移轉登記時之稅捐負擔約定明確，應堪認系爭協議書之買賣標的範圍包含系爭房屋所屬之系爭基地應有部分在內。

被告辯稱：系爭協議書之買賣標的不包括系爭房屋所屬之系爭基地應有部分在內云云，並無可採。

綜上，系爭協議書之買賣標的應為系爭房屋與其所屬共用部分，及所屬系爭基地之所有權應有部分，堪予認定。

㈢原告主張被告未給付系爭基地及共有部分1個停車位之債務不履行損害賠償部分：⒈按請求權，因15年間不行使而消滅；

消滅時效，自請求權可行使時起算；

時效完成後，債務人得拒絕給付，民法第125條前段、第128條前段、第144條分別定有明文。

本件被告迄未將系爭房屋所屬系爭基地應有部分移轉予原告，且原告只取得地下一層共有部分應有部分884／10000之所有權，僅可使用1個停車位，未如系爭協議書所約定之40％共有部分（其中2個停車位）等情，業如前述。

被告雖辯稱：系爭協議書所約定之共有部分，就系爭房屋而言僅有百分之10，且依原告所取得之應有部分換算面積，並無短少停車位云云，惟系爭協議書第2條約定：「…現在編號B3全棟（即系爭房屋）地上面積與現況同，及地下一層共同共有全部面積佔百分之40（其中2個停車位）持分權益、（B3棟擁有百分之40，其中2個停車位等所有權使用…」，第7條約定：「…及地下一層共同共有全部面積佔百分之40（其中2個停車位）持分權益，B3棟擁有百分之40，其中2個停車位等所有權使用）。」

等語，已明確約定共有部分係占百分之40，並有2個停車位可以使用，被告辯稱：系爭協議書所約定系爭房屋共有部分為百分之10，且停車位並無短少云云，難以採認。

⒉次查，原告自陳系爭協議書所定之履約期限為91年3月之末日（見本院卷第80、155頁），為被告所否認，觀之系爭協議書全文，雖未就移轉所有權及交付買賣標的物之時間為明確記載，惟依系爭協議書第2條、第3條記載，既表明目前興建透天硬體結構已全部完成，在91年3月前本棟房屋內外水電、磁磚、發電機所有相關及工程都將完竣，並參以第5條若乙方未在協議書所定期限內完成買賣應給付違約金之約定，則原告主張兩造係以系爭協議書所載預定完工期限時為履行契約之期限等情，尚非無據。

是以，原告主張履約期限91年3月之末日，應可採認。

並堪認原告於履約期限屆滿之翌日即91年4月1日，即得主張被告未履行協議而對其行使債務不履行之損害賠償請求權。

然原告係先以110年6月7日基隆東信路郵局第77號存證信函向被告提出損害賠償之請求，繼於110年7月12日提起本件訴訟，有該存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執民事起訴狀上蓋用本院收文戳章可憑（見本院卷第13、31至35頁），是原告提起本件訴訟時，已逾前開規定之15年時效期間，被告自得提出時效抗辯而拒絕給付。

⒊原告雖稱：系爭房屋在未辦理所有權第一次登記之前，原告無從請求被告移轉登記為原告所有，此乃請求權法律上之障礙，消滅時效應自原告辦理系爭房屋第一次所有權登記完成之日即96年7月17日起算等語。

經查，系爭房屋之起造人已於90年4月17日變更為原告，且原告基於系爭協議書之「債之關係」，即得請求被告移轉系爭房屋所屬系爭基地應有部分，於履約期限屆滿後，即得請求債務不履行之損害賠償，此等權利之行使，均不以原告成為系爭房屋之所有權人為必要，是原告主張本件請求權時效應自96年7月17日起算云云，難以採認。

此外，原告並未具體指明並舉證證明有何其他行使請求權之障礙，或中斷時效之事由，原告主張本件尚未罹於時效期間，委無可取。

㈣原告依系爭協議書第5條請求違約金之部分：⒈系爭協議書第5條記載：「若乙方（即被告）未在協議書所定期限內完成買賣，需付違約逾期金予甲方（即原告），違約逾期金按不動產總價之千分之0.5，按日計算」，業如前述，而被告系爭協議書所約定之買賣標的，尚有系爭基地應有部分迄未移轉、共用部分應有部分比例少於系爭協議書之約定及停車位短少等債務不履行情事，亦經認定如前，自堪認本件係有系爭協議書第5條「未在協議書所定期限內完成買賣」之情形。

⒉按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。

違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。

其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。

債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金。

約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。

民法第250條、第251條、第252條分別定有明文。

次按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院49年度台上字第807號判決參照）。

經查，由系爭協議書第5條約定之內容以觀，係屬不於適當時期履行債務（即給付遲延）所生損害賠償總額預定性質之違約金。

而系爭房屋之起造人既已於90年4月17日變更為原告，原告並已自行辦理系爭房屋及其所屬共有部分之所有權第一次登記如前述，可知被告就系爭協議書約定之債務已為一部履行，又衡酌此部分之約定違約金雖陸續發生，惟無約定之上限，而原告亦長期未行使權利，於此情形，若自履約期限起按約定方式計算違約金而未予限制，違約金即恐有過高之情形。

本院爰依民法第251條規定，予以酌減。

審酌上開違約金之約定，並無金額上限之限制，而原告長期未行使權利，若令逾期違約金累積超逾買賣總價，難認公允，而被告已為一部之履行，衡酌被告已履行義務之內容，應認系爭協議書第5條約定之違約金，以不動產總價額之半數即200萬元為上限為妥適。

本件系爭協議書第5條之違約金依不動產總價千分之0.5按日計算，為每日2,000元（計算式：4,000,000元×0.5‰＝2,000元），自起算日即91年4月1日累計1,000日至93年9月16日，即已達200萬元。

是以，本件違約金應酌減至「自91年4月1日至93年9月16日按日以每日2,000元計算之違約金」之範圍，始為允當。

原告曾於110年6月7日基隆東信路郵局第77號存證信函向被告提出損害賠償之請求，繼於110年7月12日提起本件訴訟，業如前述，則本件系爭協議書第5條之違約金經酌減後，原告所得請求之範圍，均已罹於15年之消滅時效期間，經被告提出時效抗辯而得拒絕給付。

至於原告所請求之96年7月17日起至110年7月9日期間之違約金則業經全部酌減為零。

是以，原告依系爭協議書第5條請求給付違約金，無從准許。

四、綜上，本件原告之訴為無理由，應予駁回。

五、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之證據，經本院審酌後，核與判決之結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中 華 民 國 111 年 2 月 21 日
民事庭法 官 高偉文
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 2 月 21 日
書記官 蕭靖蓉