臺灣基隆地方法院民事-KLDV,112,基簡,838,20240826,1

臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決
112年度基簡字第838號
原      告  陳佑瑜 
訴訟代理人  陳沛榆 
            彭傑義律師
被      告  李采璇 

訴訟代理人  黃彥儒律師
上列當事人間給付違約金事件，本院於民國113年7月15日言詞辯論終結，判決如下：
主  文
被告應給付原告新臺幣壹拾萬伍仟元及自民國一百一十二年九月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔千分之五百二十五，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行，但被告如以新臺幣壹拾萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由

一、原告起訴主張：兩造於民國112年3月25日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）及價金履約保證申請書等，由被告以新臺幣（下同）70萬元向原告購買門牌號碼基隆市○○區○○街000巷00○0號房屋（下稱系爭房屋）及基地應有部分（與系爭房屋合稱系爭不動產），被告於給付簽約金10萬元、備證用印款10萬元後，本應於112年5月10日依約付清尾款50萬元並辦理交屋，惟被告迄今仍拒絕協同辦理系爭不動產之過戶手續及付清尾款50萬元，嗣原告及房屋仲介公司分別於112年5月10日、112年5月17日寄發存證信函予被告，惟被告均置之不理，原告復又於112年7月20日寄發基隆復興路郵局23號存證信函（下稱系爭存證信函）予被告，請被告於函到7日內辦理買賣後續程序，否則將解除系爭買賣契約並依約沒收給付之款項，惟被告仍不予理會，故原告以系爭存證信函及本件起訴狀作為解除系爭買賣契約之通知，並依系爭買賣契約第12條第2項之約定，沒收被告已給付而存於台新國際商業銀行建北分行履約保證帳內之款項20萬元，並聲明：㈠被告應給付原告20萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

㈡訴訟費用由被告負擔。

㈢願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告抗辯略以：㈠系爭買賣契約第9條第5項約定：「賣方（即原告）保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵）如有上述情事，除本契約別有約定外，賣方應負瑕疵擔保責任」等語，而簽署系爭買賣契約當日簽訂增補特約，就如附件照片所示之系爭房屋現況免除原告漏水、龜裂、壁癌之瑕疵擔保責任，惟就其餘附件照片以外之瑕疵，原告仍應負擔瑕疵擔保責任，且於系爭買賣契約附件之標的物現況說明書中第12條，就「是否曾與上下左右鄰居發生過滲漏事項或爭議」欄中，勾選「否」，足認原告於出賣系爭不動產時已保證並未曾與上下左右鄰居發生過滲漏水爭議。

惟被告於簽立系爭買賣契約後，系爭房屋之樓下即基隆市○○區○○街000巷00○0號房屋（下稱系爭3樓房屋）屋主郭清芳於112年3月28日向被告表示，其曾與原告因系爭房屋漏水之原因至區公所調解未果，現系爭房屋即由被告買受，希望由被告進行修繕，經評估修繕費用約100萬元，被告始知系爭房屋於系爭買賣契約簽訂前即曾於樓下鄰居發生嚴重滲漏水爭議（下稱系爭漏水爭議），自難認系爭房屋具有原告所擔保之品質，且屬不能修補之物之瑕疵，依前揭最高法院見解，被告自得行使擔保請求權並拒絕給付相當之價金。

㈡退步言之，被告發現系爭漏水爭議後曾透過房仲與原告溝通，請原告與郭清芳自行解決系爭漏水爭議後，兩造再續行系爭買賣契約，惟遭原告拒絕，則縱認該瑕疵可修補亦遭原告拒絕，被告自得行使擔保請求權並拒絕給付相當之價金，故原告雖以系爭存證信函催告被告於文到7日內辦理買賣後續程序，否則將解除系爭買賣契約並沒收被告已給付之款項，並以系爭存證信函及起訴狀之送達作為解除系爭買賣契約之意思表示通知，仍不生催告或合法解除契約之效力。

㈢原告於簽約前刻意不告知系爭房屋有前揭瑕疵，致使被告陷於錯誤而與原告簽訂系爭買賣契約，被告亦於另案主張依民法第359條前段解除契約之意思表示，並另主張依民法第92條第1項，撤銷與原告簽訂系爭買賣契約之意思表示。

㈣本件原告請求被告給付違約金，洵無理由，應予駁回。

另系爭買賣契約第12條第2項之性質係屬違約金，但本件原告並無太多實際的損害，違約金之約定實屬過高，請依民法第252條規定酌減違約金數額。

㈤聲明：⒈原告之訴駁回。

⒉訴訟費用由被告負擔。

⒊如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、本院之判斷：㈠原告主張兩造於112年3月25日簽訂系爭買賣契約書及價金履約保證申請書，由被告以70萬元向原告購買系爭不動產，被告已給付簽約金10萬元、備證用印款10萬元，依約本應於112年5月10日依約付清尾款50萬元並辦理交屋，惟被告並未給付尾款及辦理交屋手續，經原告寄發系爭存證信函催告被告等情，業據原告提出系爭買賣契約書、價金履約保證申請書、系爭存證信函為證，且為被告所無爭執，堪信為真。

㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。

但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。

民事訴訟法第277條定有明文。

次按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院17年上字第917號民事判例意旨參照。

經查，被告辯稱：被告於簽立系爭買賣契約後，系爭房屋之樓下即系爭3樓房屋屋主郭清芳於112年3月28日向被告表示，其曾與原告因系爭房屋漏水之原因至區公所調解未果，現系爭房屋即由被告買受，希望由被告進行修繕，經評估修繕費用約100萬元等情，被告並未舉證以實其說。

則被告主張系爭房屋有是項瑕疵而行使擔保請求權拒絕給付價金，已無可取。

㈢被告辯稱：已另案依民法第359條前段為解除契約之意思表示，並另主張依民法第92條第1項，撤銷與原告簽訂系爭買賣契約之意思表示云云，查被告既未能舉證證明系爭房屋有被告所指之瑕疵，則被告依民法第359條前段解除買賣契約，及依民法第92條第1項規定撤銷買賣契約之意思表示，自無可採。

而被告前以系爭房屋於簽約前曾與樓下鄰居發生修繕事項或爭議，可見系爭房屋不具所擔保之品質，被告於簽約前刻意不告知該瑕疵，致原告陷於錯誤而購買系爭不動產，而依民法第92條、第354條、第359條規定向被告為解除契約之意思表示，並依民法第259條第2款規定，請求被告返還已給付之價金，並依系爭買賣契約第12條第3項，請求給付20萬元違約損害賠償，向原告提起民事訴訟，案經本院以112年度基簡字第968號受理後（下稱系爭前案），認被告就其主張系爭3樓房屋所有權人郭清芳於兩造簽約前，即明確向原告表示滲漏水情況、要求原告履行修繕及賠償義務，金額高達100萬元云云，迄言詞辯論終結時止，均未提出任何證據舉證以實其說，是縱原告曾於標的物現況說明書第12項「是否曾與上下左右鄰居發生過滲漏水修繕事項或爭執」一欄勾選「否」，擔保系爭房屋未曾與鄰居發生過漏水爭議，且系爭買賣契約增補特約之但書所排除之瑕疵擔保責任並未包括與四鄰發生過滲漏水修繕事項或爭執，被告既未能舉證證明系爭房屋曾因滲漏水與四鄰發生爭執，則其依物之瑕疵擔保之規定，請求原告返還買賣價金20萬元及自給付時起之法定遲利息，並給付違約損害賠償20萬元，洵非有據，而予駁回。

此有系爭前案判決影本在卷可稽。

是被告主張依民法第359條前段解除契約之意思表示，並另主張依民法第92條第1項，撤銷與原告簽訂系爭買賣契約之意思表示云云，並無可採。

㈣按系爭買賣契約第12條約定：「一、買賣雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定七日以上期間催告後仍不履行時，他方得逕行解除本契約…。」

、「二、…如買方毀約不買或有其他違約情事時，賣方於解除本契約後得沒收買方已給付之全部款項…。」

。

經查，被告前揭主張得拒絕給付買賣價金之事由，均非可採，業如前述。

而原告以系爭存證信函通知原告於函到7日內辦理買賣後續程序，否則將解除買賣契約並沒收已給付之全部款項，有系爭存證信函影本在卷可稽，被告於112年7月21日收受上開存證信函，惟被告迄未給付剩餘價金，亦遲未辦理交屋，經原告以起訴狀繕本為解除契約之意思表示（本件起訴狀繕本係於112年9月11日送達），則原告主張已依系爭買賣契約第12條第1、2項規定解除買賣契約，而主張得沒收被告已給付之款項，自屬有據。

㈤被告辯稱違約金之約定實屬過高，請依民法第252條規定酌減違約金數額等情。

按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。

次按其約定之違約金過高者，得由法院依職權予以酌減。

契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。

而債務已為一部履行者，法院亦得比照債權人所受利益，減少其數額。

是當事人所受之一切消極損害 (即可享受之預期利益) 及積極損害，均應加以審酌。

最高法院84年度台上字第978號判決意旨參照。

經查，系爭買賣契約第12條為關於違約責任之規範，其中第2項後段約定：「如甲方毀約不買或有其他違約情事時，賣方於解除本契約後得沒收買方已給付之全部款項…」等語，可見係將被告已付款項轉換為違約處罰，而屬違約金之性質。

按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。

民法第250條第2項前段定有明文。

本院審酌系爭買賣契約約定價金為70萬元，而被告已給付之價金為20萬元，與買賣價金之比例約為百分之28.6（計算式：200,000元÷700,000＝0.286，小數點後3位四捨五入），而原告於系爭買賣契約解除前無法處分系爭房屋，亦受有損失，本院審酌各情，認本件違約金應以系爭買賣契約總價百分之15為適當，從而，原告本件請求，於105,000元（計算式：700,000元×15％＝105,000元）之範圍內，為有理由。

四、綜上所述，原告請求被告給付105,000元及自起訴狀繕本送達翌日即112年9月12日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。

逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、舉證及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。

六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項規定之適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。

並依被告之聲請，宣告被告預供擔保，得免為假執行。

至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，併予駁回。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中 華 民 國 113 年 8 月 26 日
                  基隆簡易庭法  官  高偉文
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 8 月 26 日
                            書記官  王靜敏