臺灣基隆地方法院民事-KLDV,112,訴,106,20240124,1

臺灣基隆地方法院民事判決
112年度訴字第106號
原 告 林昭伶
林昱維
共 同
訴訟代理人 陳祈嘉律師
被 告 林俊慧



上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國113年1月10日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

一、被告應將坐落於基隆市○○區○○段000地號土地上方，即基隆市○○區○○街00號房屋頂樓增建，如附圖所示編號A（面積69.97平方公尺）之增建物拆除，並將上開頂樓平台回復原狀返還予原告及其他共有人全體。

二、被告應各給付原告林昭伶新臺幣1萬4,670元、原告林昱維新臺幣1萬4,670元，及自民國112年10月20日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

三、被告應自民國112年1月1日起至返還第一項頂樓平台予原告及其他全體共有人之日止，按月各給付原告林昭伶新臺幣419元、原告林昱維新臺幣419元。

四、原告其餘之訴駁回。

五、訴訟費用由被告負擔。

六、本判決第一項於原告林昭伶、原告林昱維以新臺幣50萬元為被告供擔保後，得假執行。

但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣147萬8,676元為原告林昭伶、原告林昱維預供擔保，得免為假執行。

七、本判決第二項原告林昭伶、原告林昱維得假執行；但被告如於假執行程序實施前，分別以新臺幣1萬4,670元為原告林昭伶、原告林昱預供擔保，得免為假執行。

八、本判決第三項原告林昭伶、原告林昱維得假執行；但被告如於假執行程序實施前，分別以分期給付到期部分金額全額為原告林昭伶、原告林昱預供擔保，得免為假執行。

事實及理由甲、程序部分被告經合法通知，未於言詞辯論期日到庭，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，依同法第385條第1項前段之規定，准原告之聲請由其一造辯論而為判決。

乙、實體部分

壹、原告起訴主張略以：

一、原因事實

(一)原告林昭伶、原告林昱維分別為坐落基隆市○○區○○段000地號土地上（下稱系爭192地號土地）、門牌號碼基隆市○○區○○街00號房屋（下稱系爭52號房屋）3樓及2樓之房屋所有權人，被告則為系爭52號房屋4樓之房屋所有權人，系爭52號房屋1樓則為被告與訴外人林俊寬共有。

而系爭52號房屋之頂樓平台（下稱系爭頂樓平台），並未協議分管使用或約定專用，為上開各樓層房屋所有人所共有。

(二)詎料，被告未經系爭頂樓平台全體共有人之同意，逕自於民國109年2月起，於系爭頂樓平台興建，如附圖所示編號A（面積69.97平方公尺）之增建物（下稱系爭增建物），出租予第三人使用，並向第三人收取租金，足見被告係無權占有使用系爭頂樓平台，並排除、妨礙原告及其他系爭頂樓平台共有人就系爭頂樓平台之使用權能，並以此獲得租金利益，且致原告受有損害。

二、法律主張

(一)請求拆除系爭增建物部分按民法第767條第1項前段及中段、第821條之規定，承原因事實所述，被告未經系爭頂樓平台全體共有人之同意，逕自於系爭頂樓平台興建系爭增建物出租第三人，已妨害原告對系爭頂樓平台之使用權能。

是依上開規定，被告應將系爭增建物拆除，並將系爭頂樓平台回復原狀，返還予原告及全體共有人。

(二)請求返還相當於租金之不當得利部分 1、按民法第179條之規定，併參最高法院55年台上字第1949號、61年台上字第1695號民事判決意旨，承原因事實所述，被告任意占用系爭頂樓平台，並興建系爭增建物，已逾其權利範圍而為使用，並收取租金出租予他人使用，顯已受有相當於租金之利益，且致原告受有損害，原告自得依上開規定，請求被告返還相當於租金之不當得利。

2、次按土地法第97條第1項、第105條之規定，系爭52號房屋鄰近基隆市市區主要幹道南榮路及愛三路交叉路口，附近有全聯福利中心、三星級之金華大飯店、全家、7-11便利商店、國民運動中心等，並有成功國小、仁愛國小、信義國小等學校，足見系爭52號房屋座落位置交通便利、生活機能佳，且為熱門學區，是依照系爭52號房屋地處環境、工商繁榮程度等情狀，以申報地價按年息10%計算不當得利，應屬合理、適當。

3、本件原告2人就系爭頂樓平台之權利範圍均為1/4，而系爭增建物所坐落之系爭192地號土地，於111年1月之申報地價為新臺幣（下同）2萬0,538.4元/平方公尺，又系爭增建物如附圖編號A所示，占用面積為69.97平方公尺，依此計算，被告自109年2月1日（即被告興建增建物之起始日）起至111年12月31日止，共計2年11個月之期間，應各付原告2人相當於租金之不當得利10萬4,786元【計算式：2萬0,538.4元×69.97平方公尺×權利範圍1/4×申報地價年息10%×（2+11/12）年＝10萬4,786元（小數點後四捨五入）】。

4、另自112年1月1日起至被告將系爭增建物拆除，並將系爭頂樓平台回復原狀返還予原告及其他共有人全體之日止，應各付原告2人每月相當於租金之不當得利2,994元【計算式：2萬0,538.4元×69.97平方公尺×權利範圍1/4×申報地價年息10%÷12個月＝2,994元（小數點後四捨五入）】。

三、對被告答辯之意見依系爭52號房屋各樓層之建物登記謄本所載，雖有基隆市○○區○○段0000號建號（下稱系爭1899號建號），惟此建號並非單獨所有之所有權，被告稱為訴外人林政國所有並無理由。

是以，被告非有權占有系爭頂樓平台。

四、基於上述，聲明：

(一)被告應將系爭192地號土地、門牌號碼基隆市○○區○○街00號房屋頂樓平台上，如附圖所示編號A（面積69.97平方公尺）之增建物拆除，並將上開頂樓平台回復原狀返還予原告及其他共有人全體。

(二)被告應給付原告林昭伶5萬2,416元、原告林昱維5萬2,416元，及自民事變更訴之聲明狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

(三)被告應自112年1月1日起至返還第(一)項頂樓平台予原告及其他全體共有人之日止，按月給付原告林昭伶1,498元、原告林昱維1,498元。

(四)被告願供擔保請准宣告假執行。

貳、被告答辯略以:

一、原因事實

(一)系爭52號房屋係登記為1至4樓之建物，惟當初建造之時本即有計畫興建至5樓，嗣因故未興建，而1至4樓之建號分別為基隆市○○區○○段0000○0000○0000○0000號（下稱系爭各號建號），5樓未一併興建部分即系爭頂樓平台即為系爭1899號建號，為訴外人林政國所有、4樓為被告所有、3樓為原告林昭伶所有、2樓為原告林昱維房屋所有、1樓為被告與訴外人林俊寬共有；

而所坐落之系爭192地號土地則為被告、原告林昭伶、原告林昱維、訴外人林俊寬、林政國所共有，土地權利範圍各為5分之1。

(二)至系爭增建物乃係因系爭52號房屋4樓漏水，有施作屋頂遮蔽、防水之需求，然因原告2人非居住於系爭52號房屋3樓、2樓，無法通知，被告遂於訴外人林俊寬、林政國同意下，於109年2月開始於系爭頂樓平台興建系爭增建物，並與林政國相約，先讓其興建系爭增建物使用，待林政國返國後，再將系爭增建物給移轉予林政國，故被告現時確為系爭增建物之所有權人，並已將系爭增建物進行隔間後出租予他人。

二、基於上述，聲明：原告之訴駁回。

參、本院得心證之理由

一、原告請求拆除系爭增建物部分按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；

各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。

但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段、第821條分別定有明文。

次按共有人對共有物之特定部分占用收益，固須徵得其他共有人全體同意，惟共有人間就共有物之全部劃定範圍，各自占用共有物之特定部分而為管理者，為共有物之分管契約，尚非法所不許（最高法院109年度台上字第438號民事判決意旨參照）。

又未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，仍須徵得他共有人全體之同意；

如未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分（最高法院89年度台上字第2046號民事判決意旨參照）。

經查：

(一)系爭52號房屋，於86年8月13日建築完成，所坐落之系爭192地號土地為被告、原告林昭伶、原告林昱維、訴外人林俊寬、林政國所共有，土地權利範圍各為5分之1；

原告林昭伶為系爭52號房屋3樓所有權人、原告林昱維為系爭52號房屋2樓所有權人，被告則為系爭52號房屋4樓所有權人，系爭52號房屋1樓則為被告與訴外人林俊寬共有；

1至4樓分別為系爭1895、1896、1897、1898號建號等事實，有土地及建物登記謄本暨異動索引可稽；

又系爭頂樓平台上現坐落有被告所興建之系爭增建物，被告為系爭增建物之所有權人，並已將系爭增建物進行隔間後出租予他人乙情，業經本院依職權囑託基隆市地政事務所會同現場勘驗測量、拍照，並有勘驗測量筆錄、現場照片在卷可憑，且為被告所不爭執，是此部分之事實即堪認定。

(二)被告雖不爭執系爭增建物係由其所興建並隔間後出租予他人，然辯稱「5樓未一併興建部分即系爭頂樓平台即為系爭1899號建號，為訴外人林政國所有」、「因原告2人非居住於系爭52號房屋3樓、2樓，無法通知，被告遂於訴外人林俊寬、林政國同意下，於109年2月開始於系爭頂樓平台興建系爭增建物」等語，執此為其占有使用系爭頂樓平台之正當權源。

惟查，依系爭52號房屋之建物登記謄本「建物標示部、共有部分」欄位，即載有「德厚段00000-000建號、70.09平方公尺」，且本院亦查無訴外人林政國為系爭1899號建號所有權人之資料（有地政資訊電子查驗服務系統查詢畫面截圖在卷可稽），自難認系爭頂樓平台即為訴外人林政國單獨所有，是被告縱取得訴外人林政國同意，仍不得以此作為於系爭頂樓平台興建系爭增建物之正當權源；

再者，頂樓平台乃用以維護建築之安全與外觀，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自係建物各樓層全體所有權人之共同部分，依民法第799條規定，應推定為建物各樓層之區分所有人所共有（最高法院84年度台上字第2683號民事判決意旨參照），則系爭頂樓平台既未經登記為訴外人林政國單獨所有，依上開說明，應為系爭52號房屋各樓層房屋所有人即原告林昭伶、原告林昱維、被告、訴外人林俊寬所共有。

另被告既已自承「因原告2人非居住於系爭52號房屋3樓、2樓，無法通知」，已足徵被告使用系爭頂樓平台特定部分，興建系爭增建物、並隔間後出租予他人，並未取得系爭頂樓平台全體共有人之同意，無從認定彼等間就此存有分管契約。

(三)次按共有物之處分、變更及設定負擔，應得共有人全體之同意；

共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，修正前民法第第819條第2項、第820條第1項分別定有明文（系爭52號房屋係於86年8月13日建築完成，依民法物權編施行法第1條之規定，修正後之民法第820條第1項規定自僅適用於修正施行後發生之物權）。

共有物之管理，專指保存行為及改良、利用等行為而言，其中共有物之利用行為係以滿足共有人共同需要為目的，不變更共有物之性質或用途，決定其使用收益方法之行為，倘程度上已達變更共有物原來之用益狀況，使共有人原有之用益權受剝奪，且回復原狀將有困難者，則屬同法第819條第2項所指共有物之變更之情形，尚非共有物之管理行為，即應依該條項規定得全體共有人之同意。

又區分所有建物頂樓平台為各區分所有人共有，各區分所有人對於頂樓平台之特定部分占有使用，須徵得區分所有人全體之同意，如未經他區分所有人之同意而就頂樓平台之全部或一部任意占有，即屬侵害他區分所有人之權利，他區分所有人得本於所有權請求除去其妨害（最高法院109年度台上字第726號民事判決意旨參照）。

(四)是以，系爭增建物如附圖編號A所示面積為69.97平方公尺，占用系爭頂樓平台之面積比例已逾90％；

且被告使用系爭增建物係出租予他人住居使用，並排除其他共有人使用收益，從而系爭增建物之存在，已大幅減損系爭頂樓平台可供緊急避難或置放共用設施之功能，並剝奪其他共有人就系爭頂樓平台之使用收益，揆諸前揭說明，難認於系爭頂樓平台興建系爭增建物出租之事項，係屬於保存、改良或利用系爭頂樓平台之範疇，自應依民法第819條第2項之規定得全體共有人同意始得為之。

然被告未徵得系爭頂樓平台共有人全體之同意，於僅取得共有人林俊寬之同意後，即以系爭增建物占有系爭頂樓平台，排除其他共有人使用，被告自屬無權占有系爭頂樓平台。

是原告依民法第767條第1項前段、第821條規定，請求被告拆除系爭增建物，並回復原狀返還予原告及其他共有人全體，自屬有據。

二、原告請求返還相當於租金之不當得利部分按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。

雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。

無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，此為通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號民事判決要旨參照）。

而共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益，要難謂非不當得利。

又原告請求被告給付相當於租金之不當得利部分，乃屬可分之金錢債權，原告僅得按其應有部分請求被告返還所受利益，尚不得依民法第821條規定為全體共有人請求被告為給付（最高法院89年度台上字第1968號民事判決要旨、85年度台上字第2391號民事判決要旨參照）。

經查：

(一)被告無權占有系爭頂樓平台，已論述如前，從而被告無法律上之原因受有使用系爭頂樓平台之利益，致使原告無法利用系爭頂樓平台，致受相當於土地租金之損失，原告自可向被告請求相當於租金之不當得利。

次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限；

第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條、第105條定有明文。

又所謂土地之總價額，係指法定地價而言，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，土地法施行法第25條、土地法第148條分別定有明文，而舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價，平均地權條例第16條前段亦規定明確。

另基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號民事判決意旨參照）。

然系爭192地號土地於109年1月至000年0月間之公告地價均為2萬5,673元/每平方公尺，此有內政部地政司申報地價查詢在卷可稽，而因系爭192地號土地所有權人未於公告期間申報地價，依前揭平均地權條例第16條之規定，系爭192地號土地109年1月至000年0月間之申報地價均為2萬0,538.4元/每平方公尺；

又系爭增建物位處系爭52號房屋之系爭頂樓平台，所坐落之系爭192地號土地，雖鄰近學校、便利商店、餐飲店家等，然鄰接之道路為水泥巷道、車輛難以通行，僅可供機車及行人通行，對外交通欠佳，有勘驗測量筆錄、及現場照片在卷可憑，原告請求被告給付之相當於租金之不當得利，以申報地價年息7%計算方屬適當，逾此範圍，則屬無據。

(二)又本件被告所有系爭增建物，係無權占用系爭52號房屋之「頂樓平台」，係無權占用系爭52號房屋之「坐落基地（即系爭192地號土地）」上方，與土地法第105條所規定直接租用基地建築房屋有所不同，故本院認如參考租地建屋之方式計算租金，應考量其僅占用土地上方建物之第5層上方之屋頂平台，認為關於系爭增建物租金價額之計算方式，應衡酌其餘1至4樓房屋另已使用土地上方之實況，系爭增建物僅第5層屋頂平台應以5分之1計算租金數額。

從而，本件原告每人、每年得請求相當於租金之不當得利之計算公式，應調整為【計算式：申報地價×系爭增建物占用系爭頂樓平台面積×權利人就系爭192地號土地使用土地上方5分之1範圍×權利人就系爭頂樓平台權利範圍×年息7%（小數點後四捨五入）】（下稱調整後之計算公式）。

茲就原告請求被告「自109年2月1日起至111年12月31日止」、「自112年1月1日起至被告將系爭增建物拆除，將系爭頂樓平台回復原狀返還予原告及其他共有人全體之日止」，相當於租金之不當得利計算如下。

1、自109年2月1日起至111年12月31日止部分 系爭192地號土地於自109年2月1日起至111年12月31日止之申報地價，均價為2萬0,538.4元/每平方公尺、系爭增建物占用系爭頂樓平台面積為69.97平方公尺、被告使用系爭192地號土地上方僅有1/5範圍、原告2人就系爭頂樓平台之權利範圍均為1/4，依調整後之計算公式，原告每人每年得請求相當於租金之不當得利為5,030元【計算式：2萬0,538.4元×69.97平方公尺×1/5×1/4×7%＝5,030元（小數點後四捨五入）】，則109年2月1日起至111年12月31日，共計2年11個月，被告應給付原告每人1萬4,670元【計算式：5,030元×（2+11/12）年＝1萬4,670元（小數點後四捨五入）】。

2、自112年1月1日起至返還系爭頂樓平台之日止部分自112年1月1日起至被告將系爭增建物拆除，並將系爭頂樓平台回復原狀返還予原告及其他共有人全體之日止，原告每人每月得請求相當於租金之不當得利為419元【計算式：每年得請求相當於租金之不當得利5,030元÷12個月＝419元（小數點後四捨五入）】。

三、原告請求利息部分

(一)按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。

其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；

又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。

但約定利率較高者，仍從其約定利率。

民法第229條第2項、第233條第1項分別定有明文。

(二)是以，本件原告請求被告給付自109年2月1日起至111年12月31日止，相當於租金之不當得利部分，為無確定期限之給付，依上開規定得請求催告翌日起算之遲延利息。

是以，原告請求被告自民事變更訴之聲明狀送達被告翌日（112年10月20日）起至清償日止，按法定利週年利率5%計算之遲延利息，為有理由，應予准許。

四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段及中段、第821條、第179條規定，請求被告應拆除坐落於系爭192地號土地、系爭頂樓平台上，如附圖所示編號A（面積69.97平方公尺）之增建物，並將上開頂樓平台回復原狀返還予原告及其他共有人全體。

並給付原告每人1萬4,670元，及自112年10月20日起至清償日止，按週年利率百分5%計算之遲延利息，及自112年1月1日起按月給付原告419元，為有理由，應予准許。

至原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

肆、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此指明。

伍、本件原告敗訴部分，僅相當於租金不當得利之附帶請求，依民事訴訟法第77條之2第2項規定不併算價額，該部分未徵裁判費，故依同法第79條之規定，訴訟費用仍應由被告負擔。

陸、假執行之宣告：原告聲明願供擔保請准宣告假執行，主文第一項部分經核要無不合，爰酌定相當之擔保金准許之。

主文第二、二項部分被告應給付金額未逾50萬元，依職權宣告假執行，並均依職權宣告被告得供擔保，免為假執行。

原告敗訴部分，因屬職權宣告假執行部分，其聲請應屬促動法院發動職權，無庸另為駁回之諭知。

柒、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，判決如主文。

中 華 民 國 113 年 1 月 24 日
民事庭法 官 王翠芬
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 1 月 24 日
書記官 官佳潔