臺灣基隆地方法院民事-KLDV,113,基簡,183,20240410,1

臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決
113年度基簡字第183號
原 告 許靖雅

李采璇

被 告 林金燦


林修帆


上 二 人
訴訟代理人 蔡家豪律師
複 代理人 陳炎琪律師
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國113年4月10日辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣貳拾陸萬元，及自民國一百一十三年二月二十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

訴訟費用新臺幣貳仟柒佰陸拾元由被告負擔。

本判決得假執行。

但被告如以新臺幣貳拾陸萬元為原告預供擔保，得免為假執行。

事實及理由

一、原告主張：兩造於民國112年9月15日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），由原告向被告承租門牌號碼「基隆市○○區○○路00號2樓」房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自締約時起至114年10月14日為止，每月租金新臺幣（下同）30,000元（惟112年9月15日至同年10月14日係裝潢免租期），原告亦已於締約當日，給付被告1個月租金及押金總計130,000元。

詎原告甫著手裝潢未久，系爭房屋旋因門牌號碼「基隆市○○區○○路00號3樓」房屋（下稱48號3樓鄰屋）漏水而受波及，經通知出租人即被告處理無果，原告已施作之裝潢因而泡水，已訂購之大型美髮器材亦須另行承租倉庫貯放；

因被告未依民法第423條規定，提供合於所約定使用、收益之租賃物，導致原告損失裝潢費197,790元、清運費64,000元，並因貯放大型美髮器材而有每月7,680元之租金支出（112年10月計至113年2月之金額已達38,400元），故原告現今所受財產損害顯然已逾260,000元，為此，乃本於兩造間之租賃契約以及不完全給付之法律關係，於上開範圍以內，請求被告賠償260,000元，並聲明：被告應給付原告260,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

二、被告答辯：系爭房屋漏水乃「基隆市○○路00號房屋」（下稱46號鄰屋）整修所致（因46號鄰屋整修，導致水流沖到48號3樓鄰屋，再經由樓梯間沖入系爭房屋），被告亦係無辜受害並已退還原告1個月租金與押金，因系爭房屋本身並不存在「漏水」之瑕疵，故被告所交付之租賃標的物合於兩造所約定之使用收益狀態；

更何況，原告所執工料、水電、清運單據悉有疑異，被告亦否認原告主張之租金損失。

基上，爰聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執之事實：（本院卷第150頁）㈠兩造於112年9月15日簽訂系爭租約，由原告向被告承租系爭房屋，租賃期間自締約時起至114年10月14日為止，每月租金30,000元（惟112年9月15日至同年10月14日係裝潢免租期），原告亦已於締約當日，給付被告1個月租金及押金總計130,000元。

㈡被告於簽約同日即112年9月15日，就原告交付租賃標的物即系爭房屋；

惟原告甫著手裝潢未久，系爭房屋旋因鄰屋漏水而受波及。

四、本院判斷： ㈠按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此觀民法第423條規定自明。

此項出租人之租賃物保持義務，應於租賃期間內繼續存在，使承租人得就租賃物為約定之使用收益狀態，故出租人就租賃物應與出賣人負相同之「擔保責任」，且其就租賃物之瑕疵擔保責任，並不以瑕疵租賃物交付時存在為必要，即交付租賃物後始發生瑕疵，出租人亦應負擔保責任。

其因租賃物瑕疵之存在而不能達契約之目的者，承租人即得終止租約，倘瑕疵係因可歸責於出租人之事由而發生者，出租人並負債務不履行責任（最高法院91年度台上字第1733號、110年度台上字第252號判決意旨參照）；

承此前提，出租人以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人後，不僅須消極的不妨礙承租人使用收益，且須積極的在租賃關係存續中，保持其合於約定使用收益之狀態。

故租賃物在租賃關係存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，「出租人均負有除去之義務」，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態。

倘出租人怠於履行此項義務，致承租人受有損害，自應負債務不履行之損害賠償責任。

承前所述，被告依兩造間之租賃契約，就原告交付系爭房屋以後，系爭房屋旋因鄰屋漏水而受波及；

雖「鄰屋漏水」尚「非」出租人即被告之行為所致（亦即系爭房屋本身並無漏水，被告就「瑕疵之發生」不可歸責），然承租人即原告顯因「鄰屋漏水波及系爭房屋」，以致「無法再就系爭房屋為圓滿之使用收益」，是依民法第423條規定，出租人即被告就「該不堪用之狀態」負有除去之義務，若出租人即被告不能履行此項義務（未能除去不堪用之瑕疵），原告即承租人即可終止租約，並得就其所受損害向被告請求賠償（亦即出租人應負債務不履行之損害賠償責任）。

從而，被告推稱鄰屋漏水云云，首即無助於其本件賠償責任之解免。

㈡承前，鄰屋漏水導致原告無法再就系爭房屋為圓滿之使用收益，囿於被告「未能除去」該不堪用之狀態，原告乃就被告為「終止租約之意思表示」（原告向被告表示「不租了」），而被告獲此通知，旋將其前所收取之1個月租金與押金（共130,000元）退還原告等情，悉經兩造敘明在卷（參看本院卷第149頁）；

是自客觀以言，被告在兩造租賃契約存續期間，就原告交付系爭房屋卻不能排除「鄰屋漏水導致房屋難以圓滿使用收益」之狀態，乃「未盡『租賃物保持義務』而不符合租賃本旨」之給付。

按不完全給付，係指債務人所為之給付，因可歸責於其之事由，致給付內容不符債務本旨，而造成債權人之損害所應負之債務不履行損害賠償責任（民法第227條規定參照）。

民法所定不完全給付，包括瑕疵給付（第1項）、加害給付（第2項）兩種類型，瑕疵給付僅發生原來債務不履行之損害，加害給付則發生原來債務不履行損害以外之損害，即履行利益以外（即固有利益）之損害。

因出租人之租賃物保持義務（即民法第423條之規定），應於租賃期間內繼續存在，使承租人得就租賃物為約定之使用收益，是若出租人違背上揭債務本旨而為給付，屬不完全給付，應負不完全給付之責任，其範圍兼及上揭二種損害（最高法院112年度台上字第2911號判決意旨參照）。

又損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限；

依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第216條定有明文。

查被告於兩造租賃期間存續期間，就原告交付系爭房屋卻未履行「租賃物保持義務」，系爭租約因而提前終止，是無論原告所稱現場裝潢泡水程度為何，其均須拆除清運俾騰空返還系爭房屋，故原告提出現場裝潢照片（本院卷第49頁至第75頁）、民山工程行報價單（本院卷第35頁）、二聯式統一發票（本院卷第37頁、第169頁）、工程行估價單（本院卷第41頁、第167頁）、建材行估價單（本院卷第43頁）等證據資料，主張其因被告不完全給付而有裝潢費197,790元、清運費64,000元之財產損失（參看本院卷第149頁至第150頁），即屬合理有據；

再者，原告預計以系爭房屋經營美髮行業，乃訂購大型美髮器材運往系爭房屋貯放，此有原告提出之訂單（本院卷第29頁至第33頁）可參，因被告未能履行「租賃物之保持義務」，導致原告計畫因而腰折，是原告提出額外場址租約（本院卷第159頁至第165頁），主張其因被告不完全給付而有每月7,680元之租金支出，112年10月計至113年2月之損失已達38,400元（參看本院卷第149頁），亦屬信而有徵。

至被告雖又一再砌詞挑剔從而否認原告有關本件損害金額之主張（本院卷第173頁至第174頁）；

然按原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張於抗辯之事實，並無確實證明方法或僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判，另各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證（最高法院48年台上字第887號判例意旨參照），本件原告對於自己主張之財產損失，既已盡相當證明之責，被告復未能舉出反證加以推翻，則回歸舉證分配之原則，本院理應逕認原告關此主張俱有理由，而毋待再贅責原告另為舉證。

從而，原告本於兩造間之租賃契約以及不完全給付之法律關係，於上開範圍以內，請求被告賠償260,000元，俱屬正當而有理由。

五、綜上，原告主張被告未依債之本旨，履行「租賃物之保持義務」，致其財產損害累計逾260,000元，乃依系爭租約以及不完全給付之法律關係，請求被告給付260,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，依民法第203條規定按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。

六、訴訟費用2,760元由敗訴之被告負擔。

七、原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第1項規定，適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款，應依職權宣告假執行，併酌情依同法第392條第2項規定，職權宣告被告得預供擔保而免為假執行。

中 華 民 國 113 年 4 月 10 日
基隆簡易庭法 官 王慧惠
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 4 月 10 日
書記官 佘筑祐