臺灣基隆地方法院民事-KLDV,113,訴,183,20240807,1

臺灣基隆地方法院民事判決
113年度訴字第183號
原      告  郭美貴 

訴訟代理人  朱家弘律師
被      告  簡靜涵 

訴訟代理人  羅銘忠 
上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國113年8月7日辯論終結，判決如下：
主      文
被告應將坐落新北市○○區○○段0000地號土地如附圖Ａ所示門牌號碼「新北市○○區○○路00巷00號」房屋拆除，並將上開土地返還原告及其他全體共有人。
被告應自民國一百一十三年一月一日起至返還第一項所示土地之日止，按月給付原告新臺幣壹佰陸拾伍元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項命返還土地之部分，於原告以新臺幣肆拾玖萬參仟貳佰壹拾捌元為被告供擔保後；
第二項命給付金錢之部分就已到期之金額，於原告以到期金額三分之一為被告供擔保後，得為假執行。
但被告如就本判決第一項命返還土地之部分以新臺幣壹佰肆拾柒萬玖仟陸佰伍拾肆元、第二項命給付金錢之部分以到期金額之全額為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由

一、本件被告經合法通知，未於最後一次言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依民事訴訟法第385條第1項前段之規定，准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：坐落新北市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地），乃原告與第三人共有；

而被告則於民國112年11月6日，受贈取得門牌號碼「新北市○○區○○路00巷00號」未辦保存登記建物（下稱系爭房屋）之事實上處分權。

因系爭房屋占用系爭土地如附圖Ａ所示，占地面積共93.06平方公尺，而被告則無占有使用系爭土地之合法權源，是原告自得依民法第767條第1項規定，請求被告拆屋還地，併依民法第179條之法律關係，請求被告自113年1月1日起至返還土地之日止，按原告之應有部分（10/60）給付相當於租金之不當得利。

基上，爰聲明：㈠被告應將坐落系爭土地如附圖Ａ所示系爭房屋拆除，並將其所占用之土地返還予原告與共有人全體。

㈡被告應自113年1月1日起至返還上開土地之日止，按月給付原告新臺幣（下同）165元。

三、被告答辯：系爭房屋原係訴外人邱秀玲所有，後由訴外人邱秀玲轉贈訴外人張瑞棋（被告誤為「張棋瑞」）再轉售被告；

因前手屋主稱其與地主間有租賃契約，然而被告按前手交代繳租卻遭拒收。

四、本院判斷： ㈠系爭土地乃原告與第三人共有，此首土地所有權狀、土地登記公務用謄本、土地登記第三類謄本在卷可稽，且為被告之所不爭。

其次，被告雖稱系爭房屋乃「訴外人邱秀玲轉贈訴外人張瑞棋（被告誤為「張棋瑞」）再轉售被告」，然本院函調稅籍資料核閱之結果，系爭房屋實係訴外人林清池原始起造，後於73年12月7日讓售予訴外人許陳月美，經訴外人許陳月美於81年7月30日讓售予訴外人張麗珠，再經訴外人張麗珠於112年10月3日讓售予訴外人張瑞棋，嗣後方由訴外人張瑞棋於112年11月6日贈與被告，此亦有新北市政府稅捐稽徵處瑞芳分處113年1月16日新北稅瑞一字第1135660329號函暨稅籍證明書、稅籍登紀表、房屋平面設計圖附卷足考。

再者，系爭房屋占用系爭土地如附圖Ａ所示（面積共93.06平方公尺），復經本院會同兩造到場踏勘暨囑託新北市瑞芳地政事務所複丈測繪屬實，有本院勘驗筆錄暨現場照片、新北市瑞芳地政事務所113年7月12日新北瑞地測字第1136136762號函暨土地複丈成果圖存卷為憑，且為兩造之所不爭。

㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之；

各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。

民法第767條第1項前段、中段、第821條定有明文；

而以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告倘係以「非無權占有」資為抗辯者，原告就被告無權占有之事實，並不負舉證責任。

換言之，被告應就其取得占有係有正當權源之事實，舉證證明；

倘被告不能證明其占有權源，原告之請求即有理由（最高法院92年度台上字第312號判決意旨、85年度台上字第1120號判決意旨參照）。

再者，房屋之拆除為一種事實上之處分行為，須有事實上之處分權者，始有拆除之權限（最高法院97年度台上字第2158號判決意旨參照），而未經保存登記建物之讓與，雖因不能為移轉登記，致不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該建物之事實上處分權讓與受讓人，是以請求他人拆除未經保存登記房屋者，不以該房屋原始取得之所有權人為限，亦得祇就建物有事實上處分權人為請求對象。

承前㈠所述，被告受贈取得系爭房屋，成為系爭房屋現今之事實上處分權人，而系爭房屋則占用原告共有之系爭土地如附圖編號Ａ所示。

至被告雖偏執「邱秀玲於112年1月7日給付27,000元之收據原件」（下稱系爭收據），抗辯「前手屋主與地主間有租賃契約」云云，然承前㈠所述，系爭房屋乃訴外人林清池原始起造，後於73年12月7日讓售予訴外人許陳月美，經訴外人許陳月美於81年7月30日讓售予訴外人張麗珠，再經訴外人張麗珠於112年10月3日讓售予訴外人張瑞棋，嗣後方由訴外人張瑞棋於112年11月6日贈與被告；

換言之，訴外人邱秀玲自始至終，均與系爭房屋渺無相干，故系爭收據客觀上原難等同「前屋主之給付證明」。

更何況，「前手屋主縱使曾就地主給付金錢」，然此未必當然等同於租賃關係存續期間所衍生之「租金」，即其或為「相當於租金之不當得利（無租賃關係）」，或為「相當於租金之使用補償（無租賃關係）」，甚至是「租賃關係消滅以後，因租賃物遲延返還所生之損害賠償（原有租賃關係，後租賃關係因故終止）」，凡此種種均有可能，故前手屋主縱曾提出金錢給付，亦不代表地主係本於收租之意思而為受領。

第按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；

不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。

民法第421條第1項、第422條定有明文。

且民法第422條規定之旨趣，乃「出租人與承租人」業就租賃之條件，達成意思表示之一致，而已成立租賃契約為其前提，僅因其期限逾一年未訂立字據，為杜爭議，乃特予立法明文「視為不定期限之租賃」（最高法院81年度台上字第1831號判決意旨參照），本此意旨，倘「無」租賃條件意思表示之一致，當然亦不因「未訂字據」，即可視為已有不定期限之租賃關係存在。

次按未明定租賃期限之租地建屋契約，得依契約之目的，解為定有一年以上之租賃期限者，仍以「已訂有書面之土地租賃契約」為限（最高法院79年度台上字第1531號判決意旨參照）。

本件被告自始即不能舉證「前屋主與前地主」曾就租賃條件之重要之點（例如租金數額及其給付期間），達成如何內容之意思表示一致，是本院自難依憑被告片面之詞，肯認「前屋主與地主就系爭土地存在如何之租賃關係」，遑論進而探究原告有何繼受之法律義務。

又被告迄本院言詞辯論終結前，既不能說明、舉證系爭房屋究竟有何占用系爭土地之法律權源，是原告本於民法第767條第1項之規定，請求被告拆屋還地，要屬適法有據，為有理由，應予准許。

爰判決如主文第一項所示。

㈢按無法律上之原因而受利益，致他人受損害，應返還其利益，民法第179條亦有明定；

而無權占有他人房屋或土地，可能獲得相當於租金之利益，此復為社會一般通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。

查被告為系爭房屋之事實上處分權人，從而無權占用系爭土地如附圖編號Ａ所示，並致原告受有損害，是原告訴請被告返還其利得，尚屬適法有據而無不當。

惟被告因無權占有而得受之利益，實乃其「使用」本身，因其性質無從返還，是自應以「相當於租金」之數額為其返還之價額。

又按城市地方房屋租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限；

土地申報總價額，依法定地價，建築物價額，依該管市縣地政機關估定之價額，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，在平均地權條例實施區域，法定地價係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告期間內申報之地價，未於該期間內申報者，以公告地價之80%為其申報地價。

土地法第97條第1項、第148條、土地法施行法第25條及平均地權條例第16條亦有明定。

再者，土地法第97條第1項所稱之「年息10%為限」，乃指租金之最高限額，並非一律必須按照申報價額年息10%計算，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。

本院參酌原告遵諭查報之四鄰狀況、交通便利程度以及其商業發現之現況，斟酌系爭房屋坐落於系爭土地之位置、其往返四鄰之便給程度，及其商業發展之蓬勃與否，衡量系爭土地之利用價值及被告占用系爭土地之所受利益，認本件應以申報地價5%，推算被告之占用利益（即原告所受相當於租金之損害），如此方稱合理允當。

又系爭土地113年1月申報地價係2,560元/㎡，此有土地登記公務用謄本可參；

而系爭房屋占用系爭土地之面積則為93.06平方公尺，此亦有附圖可佐。

基此，本院乃依上開標準，並按原告就系爭土地之應有部分（10/60），估算被告應自113年1月1日起至返還土地之日止，按月給付原告165元（計算式：93.06㎡×2,560元×5%×1/6÷12個月＝165元，小數點以下四捨五入）。

從而，原告於上開範圍以內，請求被告自113年1月1日起至返還土地之日止，按月給付原告165元，為有理由，應予准許，爰判決如主文第二項所示。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此指明。

六、訴訟費用由敗訴之被告負擔。

七、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保准許之，並酌情宣告被告提供相當擔保後免為假執行。

中 華 民 國 113 年 8 月 7 日
                  民事庭法  官  王慧惠
以上正本係照原本作成。  
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 8 月 7 日
                        書記官  佘筑祐