臺灣基隆地方法院民事-KLDV,96,基小,1528,20071129,2

臺灣基隆地方法院簡易庭民事小額判決 96年度基小字第1528號
原 告 台中鴻禧社區管理委員會
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 甲○○
被 告 丙○○
上列當事人間請求給付管理費事件，原告聲請對被告發支付命令，惟被告已於法定期間內對支付命令提出異議，應以支付命令之聲請視為起訴，本院於民國96年11月15日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣貳萬捌仟元及自民國九十六年六月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

訴訟費用新台幣壹仟元由被告負擔。

本判決得假執行。

理由要領

一、原告主張略以：㈠被告丙○○位於本社區（台中市北屯區清水巷25-46號）之房屋，其自民國（下同）94年8月起至95年2月止欠繳每月新台幣（下同）4,000元之管理費合計28,000元，屢經催討並以台中文心路郵局96年5月2日存證信函第3268號促請繳納，惟被告仍拒不繳納。

㈡關於被告所提出的證二之合約書有問題，依照第2款約定，房屋過戶完成之後，就須由新購戶全額繳納，並非只需繳納五分之一，且該合約書只約定到93年12月31日止；

又依照合約書約定僅至93年12月31日止，並未展延，所以時效已經過了，而房子亦已經過戶，故被告不能再享有五分之一管理費之優惠等語。

並提出存證信函、不動產異動索引、原告社區區分所有權人會議記錄、合約書等為證。

其訴之聲明：被告應支付原告欠繳之管理費28,000元及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；

訴訟費用由被告負擔。

二、被告抗辯：㈠該社區「台中鴻禧社區」于90年成立後，因建商周轉問題，該社區除外觀完成外，內部根本完全屬於毛坯屋，原告社區真正住戶不到10戶，其餘房屋債權均屬華僑銀行及部份營造商（工程款未收）所有，並將該空屋交「僑馥建築經理股份有限公司」信託管理。

後於93年4月由飛騰公司及財神公司共同承購並約定付款方式及期限。

㈡為促使社區得以正常運作銷售順利，且與當時任主委一職之方繼先生協議，雙方就管理費繳交及公共基金支付辦法，於93年5月l日訂定合約書，其合約內容第2條所述（簽約生效日起至房屋過戶期間之管理費由乙、丙方按期繳納應繳費用之五分之一等……）。

㈢于93年12月區分所有權人會議中除改選94年度社區主委及其他委員外，並就管理費之收取辦法有明確的說明與方案。

94年6月因主委改選及管理費繳交問題有不同之意見，將原本68戶社區一分為二，原A風鈴區15戶及特區二戶歸納為（北區），餘B、C、D區共51戶歸納為（南區），並就管理費收取辦法有詳細之辦法及規定，這部份之會議記錄應由原告代理人黃瑞鋒先生所保存。

㈣被告為財神公司負責人，財神公司未出售之房屋暫登記被告名下並無出售之事實，理應承合約內容第2條約定繳交五分之一管理費並無爭議；

且原告以95年9月2日之社區區分所有權人會議記錄追繳被告94年8月起至95年2月止之全額管理費，實為不當，倘若有爭議也應依當時繳交辦法追繳，因93年及94年社區區分所有權人會議均有訂定繳交辦法。

綜上所述，原告持90年12月及95年9月2日之社區區分所有權人會議記錄，而故意將93年12月及94年6月之社區區分所有權人會議記錄隱藏，顯有意誤導庭訊判決之嫌。

㈤系爭房屋原先是登記在僑馥建築經理股份有限公司的名下，後來在94年8月份的時候過戶登記在被告名下，直到95年2月份才真正的賣給現在的住戶。

惟系爭房屋之管理費均由財神公司支付，其屬於財神公司的帳，而非被告個人應繳款項。

因原告並未向被告催繳，被告並不知道財神公司未繳納管理費；

且原告如要向被告個人催繳，亦應依照合約書約定只能要求五分之一的管理費，故被告僅願繳納五分之一的管理費。

此外，合約書所定的期限，是因為財神公司借用活動中心進行銷售期間，裡面包括水電費均須由公司支付等語，請求駁回原告之訴。

三、得心證之理由：㈠按公司謂以營利為目的，依照公司法組織，登記成立之社團法人，公司法第1條定有明文。

法人，乃自然人以外，由法律所創設，得享受權利負擔義務（亦即享有權利能力）之社會組織體（民法第25、26條），為法律上賦與權利能力之一種團體人，故公司有其獨立人格，與股東之人格係屬各別（參公司法精義，陳連順編著，2006年修訂6版，頁3）。

故公司之法人格獨立，公司法人與其法定代理人或其他經法人授予代理權之個人，乃不同之人格主體，公司對外所有之法律行為，均係由法定代理人代為意思表示並代受意思表示，法定代理人代公司為意思表示時並應表明其為法人之代表，以明當事人間之權利義務關係。

㈡本件被告為財神數位資產管理股份有限公司之代表公司負責人乙情，有被告提出之股份有限公司變更登記表在卷可稽，是財神數位資產管理股份有限公司對外所有之法律行為，均應由被告代為或代受意思表示。

經查，被告所提上開93年5月1日所訂之合約書（即被告所提出之證2），係以財神數位資產管理股份有限公司、飛騰科技工程有限公司與原告即台中鴻禧社區管理委員會為當事人所訂立之契約；

而所成立之銀行信託戶之銷售相關約定，被告亦係以財神數位資產管理股份有限公司之代表人身分具名其上，並蓋有被告之「簽約代理人丙○○」之章。

揆諸前揭說明，上開合約書雙方議定條款所生之效力，乃存在於合約當事人財神數位資產管理股份有限公司、飛騰科技工程有限公司與原告即台中鴻禧社區管理委員會之間，被告僅係財神數位資產管理股份有限公司之代表人，代為簽訂該合約書之法律行為，其個人並非上開合約書效力所及之對象，故無從以被告個人身分主張該合約書之內容，更無所謂契約效力之承受。

是被告抗辯其為財神數位資產管理股份有限公司負責人，公司未出售之房屋暫登記其名下並無出售之事實，故被告理應承受合約內容第2條所述繳交五分之一管理費云云，自屬無據。

㈢次按，土地法第43條規定，依土地法所為之登記有絕對效力，此乃不動產物權變動之公示及公信原則。

系爭房屋於94年8月起至95年2月間係屬被告所有，有台中市中正地政事務所民眾閱覽《異動索引》在卷可稽，是系爭房屋既已登記，則生絕對公示之效力，當不論當事人登記之真意為何。

故被告抗辯其為財神公司負責人，公司將未出售之房屋暫登記其名下並無出售之事實，直到95年2月份才真正賣給現在的住戶云云，亦屬無據。

㈣末查，依原告提出之90年12月1日台中鴻禧社區區分所有權人第1次會議會議記錄討論事項及決議部分，已決議管理費繳納標準為D茉莉區: 4000/月；

且原告社區在之後93、94、95年區分所有權人會議紀錄中，並未再另訂有不同之管理費繳交辦法。

故被告抗辯原告以95年9月2日之社區區分所有權人會議記錄追繳被告94年8月起至95年2月止之全額管理費，倘若有爭議也應依當時繳交辦法追繳，因93年及94年社區區分所有權人會議均有訂定繳交辦法云云，要與事實相違，顯難採信。

四、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例請求被告給付自94年8月起至95年2月止欠繳管理費28,000元，及自支付命令送達被告（被告於異議狀自承係在96年6月26日收受支付命令之送達）翌日即96年6月27日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經核與判決之結果不生影響，無庸逐一論述，併予敘明。

六、本件係小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。

七、訴訟費用1,000元由被告負擔。

中 華 民 國 96 年 11 月 29 日
簡易庭法 官 林玉珮
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。
當事人之上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，上訴狀應記載上訴理由，表明下列各款事項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
中 華 民 國 96 年 11 月 29 日
書記官 洪福基