臺灣基隆地方法院民事-KLDV,96,訴,269,20071115,1

臺灣基隆地方法院民事判決 96年度訴字第269號
原 告 丁○○
訴訟代理人 鄭敏郎律師
郭運杰
被 告 丙○○
乙○○
甲○○
訴訟代理人 王雅慧律師
上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國96年11月1日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告乙○○及甲○○應給付原告新臺幣肆佰陸拾叁萬貳仟元及其中新臺幣肆佰伍拾陸萬元自民國96年3月22日起至清償日止，另新臺幣柒萬貳仟元自民國96年7月4日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔二十分之十九，餘由原告負擔。

本判決於原告以新臺幣壹佰伍拾肆萬肆仟元供擔保後，得假執行；

但被告乙○○及甲○○得以新臺幣肆佰陸拾叁萬貳仟元為原告預供擔保後免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

壹、程序方面：原告起訴先位聲明係列丙○○、乙○○及甲○○為被告，備位聲明則列乙○○及甲○○為被告，是為訴之主觀預備合併，惟查原告主張備位聲明之被告乙○○及甲○○亦為先位聲明之共同被告，是以其形式上被告人數雖屬不一，但尚非全然歧異，則原告以乙○○及甲○○為被告，請求判決如備位聲明，應認尚不至於造成被告當事人地位不安定，且有助於訴訟經濟，避免裁判矛盾，更可以達到紛爭一次解決之目的（最高法院94年度台上字第283號判決意旨參照），應予准許，先予敘明。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：被告丙○○擔任里長並經營源興發不動產公司，其於民國95年6月12日因拍賣而取得坐落基隆市○○區○○段108地號、面積205平方公尺土地（下稱系爭土地）之所有權，旋於同年9月26日以買賣為由，將系爭土地所有權移轉登記予被告乙○○（即被告丙○○之女兒）及被告甲○○，惟被告丙○○仍於96年1月間以「源興發不動產0000-0000東新街建地62坪‧100坪每坪8萬」之內容陸續刊登廣告兜售系爭土地，並於同時委託永慶不動產基隆暖暖加盟店（下稱永慶房屋）銷售，適逢原告為覓地自建房屋，遂經訴外人即永慶房屋業務員魏永志仲介，在被告丙○○明確保證系爭土地為建蔽率百分之60、容積率300之可供建築使用之住宅區用地下，於96年1月17日向被告乙○○及甲○○以新臺幣（下同）4,560,000元買受系爭土地，並由原告之夫即原告訴訟代理人郭運杰與被告丙○○分別代理雙方簽訂系爭土地之買賣契約，旋於96年2月13日辦妥移轉登記、96年3月21日鑑界後完成尾款之交付，詎原告取得系爭土地所有權後，開始進行整地、委託建築師指定建築線等工作，於96 年5月4日向基隆市政府都發局建管課申請調閱相鄰建物之建築圖面作為參考時，方知悉系爭土地係相鄰建物於67年興建時所指定留設之法定空地，依建築法之相關規定不得重覆使用，而無法申請建築執照，致使原告原先購買系爭土地以建築房屋之目的無法達成，被告丙○○、乙○○及甲○○刻意隱匿系爭土地為法定空地，更於廣告上特別標示系爭土地為建地之事實，致令原告陷於錯誤而買受系爭土地，被告丙○○等3人實有共同詐欺侵害原告之情事，應連帶賠償原告之損害，惟倘 鈞院認為被告丙○○、乙○○及甲○○對於原告之共同侵權行為不成立，而無須對原告負損害賠償之責，惟因系爭土地非建地致使本件買賣契約之目的無法達成，則原告當得依不完全給付及物之瑕疵擔保責任之相關規定解除契約，並請求買賣契約之出賣人即被告乙○○及甲○○返還已交付之價金及賠償損害，為此提起本件訴訟等語，並為（一）先位聲明：1.請求被告丙○○、乙○○及甲○○應連帶給付原告4,801,876元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，依年息百分之5計算之利息；

2.如受有利判決，請准以現金或等值之有價證券為供擔保，為假執行之宣告；

（二）備位聲明：1.請求被告乙○○及甲○○應共同給付原告4,801,876元，其中4,560,000元應自96年3月22日起至清償日止，另241,876元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，均依年息百分之5計算之利息；

2.如受有利判決，請准以現金或等值之有價證券為供擔保，為假執行之宣告。

二、被告則以：依系爭土地之謄本所載，系爭土地之地目為溜地，再依基隆市政府95年11月8日基府都計字第0950131801號基隆市都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書所載，系爭土地之土地使用分區及公共設施用地為「住宅區」，且系爭土地於96年1月17日已出賣予原告，而前開原告所提出以「源興發不動產0000-0000東新街建地62坪‧100坪每坪8萬」為內容之廣告，截至96年1月28日仍有刊登，顯見此一廣告內容所指「東新街建地62坪」之土地並非系爭土地，又關於系爭土地為法定空地一事，被告丙○○、乙○○及甲○○既未知情，則何來隱瞞，是以被告丙○○、乙○○及甲○○對原告並無任何詐欺行為；

另本件買賣契約，被告乙○○及甲○○係依系爭土地之現況而為交付，買受人之代理人郭運杰並未表示系爭土地絕對須為建地，出賣人即被告乙○○、甲○○及其代理人被告丙○○亦未保證系爭土地係建地等語，資為抗辯，並聲明：駁回原告之訴；

並願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項：

（一）當初是由被告丙○○經由法院拍賣取得系爭土地，後來過戶予被告乙○○、甲○○。

（二）被告丙○○係源興發不動產公司之負責人。

（三）系爭土地係法定空地，不得作建築使用。

（四）被告丙○○於96年1月12日有簽1張委託永慶房屋銷售之授權書。

四、本件之爭點：（一）被告丙○○、乙○○及甲○○於出賣系爭土地前，是否即知悉系爭土地為法定空地，不得供建築使用？（二）原告所指原證2「東新街建地62坪」之廣告，即係指系爭土地？（三）系爭土地之出賣人即被告乙○○、甲○○及其代理人被告丙○○於簽約時是否曾經保證系爭土地是建地？茲論述如下。

（一）被告丙○○、乙○○及甲○○於出賣系爭土地前，是否即知悉系爭土地為法定空地，不得供建築使用？又原告所指原證2「東新街建地62坪」之廣告，即係指系爭土地？1.按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，其故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同，又違反保護他人之法律，致生損害於他人者，亦負賠償責任，民法第184條第1項前段、後段及第2項固定有明文，然以侵權行為為原因，請求回復原狀或賠償損害者，應就其權利被侵害之事實負舉證之責（最高法院19年上字第38號判例參照）。

原告主張被告丙○○、乙○○及甲○○刻意隱瞞系爭土地為法定空地之事實，致令原告陷於錯誤而買受之，其等3人實係共同侵害原告云云，經查，系爭土地係法定空地，不得作建築使用，原先是由被告丙○○經由法院拍賣所取得，後來過戶予被告乙○○、甲○○等事實，為兩造所不爭執，應堪信為真實，而於出賣系爭土地予原告時，被告丙○○、乙○○及甲○○是否即知悉系爭土地為法定空地，不得供建築使用一節，雖據證人魏永志證述：「（原告訴訟代理人問：卷附原證二之登報廣告，其上以螢光筆表示之部分是否即為你說看到系爭土地的廣告？）是的。」

、「（原告訴訟代理人問：被告丙○○當初有無告訴你系爭土地之性質？）他說是建地，其上可以蓋房屋。」

、「（被告訴訟代理人問：丙○○有無向你表示原證二廣告以螢光筆標示的62坪每坪8萬元就是指系爭土地？）是的。」

等語（見本院96年9月13日言詞辯論筆錄），可認被告丙○○、乙○○及甲○○於買賣契約訂立之前後有表示系爭土地係建地之情，惟尚無法基此即推認被告丙○○、乙○○及甲○○知悉系爭土地為法定空地而仍故意隱瞞之事實，又原告雖主張被告丙○○係系爭土地所在地區之資深里長，且經營源興發不動產公司，營業項目既有不動產買賣，則其就系爭土地屬相鄰建築物之法定空地一節，實難諉為不知云云，惟依當時擔任系爭土地買賣仲介之永慶房屋業務員即證人魏永志向基隆市政府查詢系爭土地之結果，系爭土地之土地使用分區乃註記為「住宅區」，此有基隆市政府95年11月8日基府都計字第0950131801號基隆市都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書附卷可稽，參以建築法第11條第3項前段：「應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用」之規定，是以實難謂經由法院拍賣程序取得系爭土地所有權之被告丙○○必然知悉系爭土地係法定空地，是原告前開之主張，並不足以證明被告丙○○、乙○○及甲○○於出賣系爭土地前，即知悉系爭土地為法定空地，不得供建築使用。

2.本件原告既不能證明被告丙○○、乙○○及甲○○於出賣系爭土地之前即知悉系爭土地為法定空地，則其主張被告丙○○、乙○○及甲○○有刻意隱瞞系爭土地為法定空地以詐欺其買受之事實，即不足採，自難認該3人有共同不法侵害原告權利，或故意以背於善良風俗之方法加損害於原告之情事，復原告亦未具體指明被告丙○○、乙○○及甲○○究竟違反何項保護他人之法律，致其受有損害，則其侵權行為之法律關系訴請被告丙○○、乙○○及甲○○賠償損害以回復原狀，於法即乏依據，不應准許。

（二）又按預備合併之訴，其先位聲明無理由時，為其備位聲明生效之停止條件，本件原告主張侵權行為請求損害賠償之先位請求部分既為無理由，則自應就其備位之請求部分為裁判。

原告主張倘認為被告丙○○、乙○○及甲○○對於原告之共同侵權行為不成立，而無須對原告負損害賠償之責，惟因系爭土地非建地致使本件買賣契約之目的無法達成，則原告當得另依不完全給付及物之瑕疵擔保責任之相關規定解除契約，並請求買賣契約之出賣人即被告乙○○及甲○○返還已交付之價金及賠償損害等語。

1.按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條定有明文；

所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，若出賣特定物其所含數量短少，足使物之價值、效用或品質有所欠缺者，亦屬之（最高法院73年度台上字第1173號判例意旨參照）。

又買賣因物有瑕疵，買受人得請求減少價金，其解除契約非顯失公平者，或得解除契約，其買賣之物缺少出賣人所保證之品質，或出賣人故意不告知物之瑕疵者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償，此民法第359條、第360條定有明文。

本件被告乙○○及甲○○出賣予原告之系爭土地，在交付前既屬於相鄰建築物之法定空地，依法不得為任何建築，則不惟其通常效用有所減少，抑且減低經濟上之價值，當有前開所指之瑕疵，從而原告以此項瑕疵為原因，對被告乙○○及甲○○擇以解除買賣契約尚非顯失公平，故其請求返還價金及附加之利息，自為民法第359條、第259條第1款、第2款之所許（最高法院49 年台上字第376號判例意旨參照）。

2.又按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任（最高法院77年第7次決議意旨參照），本件被告辯稱買賣契約成立之前，系爭土地即係法定空地，其係依系爭土地之現況而為交付一節，雖系爭土地不得供建築之瑕疵於買賣契約訂立前即已存在，而與前開最高法院決議所指涉之情形有間，惟縱認被告乙○○及甲○○非故意隱瞞系爭土地之瑕疵，然其就未發現系爭土地實屬法定空地一事尚難謂無過失，是以應認為其就系爭土地此一既存瑕疵亦應構成不完全給付之債務不履行責任。

次按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得請求損害賠償，此民法第227條定有明文，而債務人所負此一不完全給付之損害賠償責任，於買賣契約中尚不以「買賣之物缺少出賣人所保證之品質，或出賣人故意不告知物之瑕疵者」為要件，又其行使解除權者，尚不妨礙損害賠償之請求，此第260條亦定有明文，且其賠償之範圍，乃採履行利益賠償主義，尚不包括因信賴無效法律行為為有效，所受之信賴利益損害（最高法院90年台上字第1779號判決、最高法院79年台上字第2292號判決意旨參照），經查，本件原告除解除契約而主張被告乙○○及甲○○返還先前買受系爭土地之價金外，尚請求被告乙○○及甲○○賠償其所受有之貸款利息、仲介服務費、登記謄本費、繳納規費、房地產登記費用、遷移搬遷費、建築線指定費用、地坪施工工程款、圍籬施工費、資料調閱費等，共計241,876元之損害，雖被告丙○○辯稱：並未保證系爭土地係建地云云，惟縱堪信此一抗辯為真實，亦無礙於被告乙○○及甲○○對原告所應負之不完全給付之損害賠償責任，然原告前開所主張之貸款利息、仲介服務費、登記謄本費、繳納規費、房地產登記費用、遷移搬遷費、資料調閱費等，計169,876元部分，實屬訂立本件買賣契約或準備履約所需之費用，性質上屬信賴利益之損害（最高法院51年台上字第2101號判例意旨參照），尚非屬前開第227條、第260條所得請求賠償者，故其此部分之請求，洵屬無據；

至建築線指定費用、地坪施工工程款、圍籬施工費等，計72,000元之部分，洵屬有據。

（三）從而，原告之備位聲明依物之瑕疵擔保暨不完全給付之債務不履行責任，請求被告乙○○及甲○○應返還系爭土地之買賣價金4,560,000元及賠償72,000元之損害，及其中4560,000元自96年3月22日起至清償日止，另72,000元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，均按年息百分之5計算之利息部分，為有理由，應予准許。

逾此部分之請求，均無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經審酌後核與結論不生影響，爰不再一一論述。

六、本件原告主張勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。

至被告敗訴部分假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。

七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 96 年 11 月 15 日
民事庭法 官 林李達
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。
中 華 民 國 96 年 11 月 15 日
書記官 林建清