臺灣基隆地方法院民事-KLDV,96,訴,537,20071116,1

臺灣基隆地方法院民事判決 96年度訴字第537號
原 告 薛婷云原姓名薛逸
訴訟代理人 乙○○
被 告 甲○○
訴訟代理人 張漢榮 律師
上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於96年11月9日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應於原告給付新臺幣參拾萬元之同時，將坐落基隆市○○區○○段四七一地號土地上建號四三七號建物即門牌號碼基隆市○○區○○街一六一之一號房屋交付原告。

被告應給付原告新臺幣壹拾柒萬元，及自九十六年八月八日起至清償日止，按週年百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新臺幣壹萬壹仟捌佰玖拾元由被告負擔。

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。

查原告於起訴後，將本件訴訟就法定遲延利息請求部分自94年10月31日起算，縮減為自96年8月8日起算，於法並無不合，合先敘明。

二、原告起訴主張：原告於94年5月12日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），向被告購買坐落基隆市○○區○○段471地號土地所權應有部分4分之1及及其上建號437建物即門牌號碼基隆市○○區○○街161之1號房屋（下稱系爭土地、房屋），系爭契約約定被告應於94年6月17日將系爭房屋交付予原告，然被告於94年6月7日將系爭不動產之土地應有部分及房屋所有權移轉登記予原告後，未依約定交付系爭房屋日期，嗣經兩造於94年8月3日協議後，約定交屋期限延至94年10月31日，被告並願給付原告4個月之租金新臺幣（下同）2萬元，惟期限屆至後被告仍遲未交屋，致使原告尚未使用系爭房屋卻已在支付房貸利息。

被告延遲交屋逾638日，為此依系爭契約請求被告將系爭房屋交付予原告，並依系爭契約第7條第4項前段約定：「乙方（即被告）若有遲延交屋之情形，乙方每逾一日應按買賣總價千分之零點三計算給付違約金予甲方（即原告）。」

，請求被告給付違約金210,540元【計算式：1,100,000元×0.03 %×638日＝210,540元】，並被告於占有期間兩造約定之租金2萬元，計230,540元【計算式：21 0,540元＋20,000元＝23,540元】，及自起訴狀繕本送達翌日即96年8月8日起至清償日止之法定遲延利息等語。

二、被告則請求駁回原告之訴，其抗辯略以：被告未將系爭房屋交付予原告，係因原告未付清買賣價金尾款30萬元，被告自可依民法第264條第1項規定主張同時履行抗辯；

被告實已將系爭房屋騰空而提出交屋，原告卻以系爭房屋味道未散去為由而受領遲延，惟兩造簽訂系爭買賣契約時，房屋味道即納入買賣契約價金多寡之考量，系爭房屋價金方較一般市價低廉，故被告係依房屋之現況而騰空交付系爭房屋，被告自不負給付遲延之責。

三、本件經爭點整理後，兩造就系爭房屋迄今仍未交付予原告、原告未繳清買賣價金尾款30萬元、系爭契約之真正、及被告就原告關於租金2萬元之請求部分，不予爭執，惟就被告有無違約之情，尚有爭執。

四、按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；

買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務；

因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第348條第1項、第367條、第264條第1項前段分別定有明文。

經查，兩造於94年5月12日簽訂系爭契約，約定被告（即乙方）完成產權移轉登記並將房屋交付之同時，原告（即甲方）應給付被告尾款（系爭契約第2條約定），被告迄今仍未將系爭房屋交付予原告，原告亦未給付尾款30萬元，此為兩造所不爭執，是原告依系爭買賣契約請求被告將系爭房屋交付予原告，為有理由，應予准許。

五、次按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，為民法第235條前段所明定。

不動產出賣人將買賣標的物交付予買受人時，應將標的物維持如雙方約定之狀況，方得謂該交付合於債之本旨。

再按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，此觀民法第250條第1項規定亦可明知。

經查，原告於簽訂買賣契約時曾至房屋現場勘查，已知悉系爭房屋尚有異味未消散，並以此為由向被告爭取議價空間，兩造並約定將系爭房屋交付期限延至94年10月31日，惟被告遲至96年5月方將系爭房屋清空，此有兩造於94年8月3日簽訂之切結書影本附卷可稽，並經證人葉進協到庭結證屬實，惟縱原告以房屋有異味為由作為議價籌碼，仍難認兩造於簽訂買賣契約時約定系爭房屋異味消除方屬原告依債之本旨交付，故被告至96年5月方將系爭房屋清空，已逾兩造約定之94年10月31日之交屋期限，實屬違約，至自96年5月將系爭房屋清空後已將系爭房屋置於可為交付之狀態，然因原告認為仍有異味拒絕受領交屋，此尚難謂被告違約。

故原告依系爭契約第7條規定自得請求被告給付94年11月1日起至96年5月於被告違約期間之違約金。

六、末按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文，故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額；

又是否相當須依一般客觀事實、社會經濟情況及當事人所受損害，債權人可得享受之一切利益為衡量標準，最高法院49年度臺上字第807號、51年度臺上字第19號判例可資參照。

被告於94年11月1日起至96年5月間因未將系爭房屋置於可為交付之狀態，實屬違約，已如上述，惟原告依系爭契約第7條第4項約定之計算方式請求違約金，衡諸上情，實屬過高，爰審酌上開客觀事實、社會經濟情況等情事，認應核減15萬元計算為當。

又被告就原告請求應給付2萬元之租金部分不予爭執，則原告訴請被告給付違約金及租金計17萬元，及自96年8月8日起至清償日止之法定遲延利息，洵屬正當，應予准許，至逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

七、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第79條、第87條第1項，判決如主文。

中 華 民 國 96 年 11 月 16 日
民事庭法 官 李木貴
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。
中 華 民 國 96 年 11 月 16 日
書記官 林蔚菁