臺灣基隆地方法院民事-KLDV,97,訴,480,20090312,1

臺灣基隆地方法院民事判決 97年度訴字第480號
原 告 丙○○
訴訟代理人 黃文祥律師
被 告 乙○○
上列當事人間請求給付買賣價金等事件，本院於民國98年 2月26日言詞辯論終結，判決如下：

主 文

被告應給付原告新臺幣壹佰肆拾貳萬捌仟陸佰捌拾元，及自民國九十六年十二月二十九日起至清償日止，按週年百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之九十九，餘由原告負擔。

本判決於原告以新臺幣肆拾柒萬柒仟元供擔保後，得為假執行；

但被告如以新臺幣壹佰肆拾貳萬捌仟陸佰捌拾元預供擔保，免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

事實及理由

一、原告主張：㈠被告於民國96年10月29日（原告起訴狀誤寫為「96年12月29日」）與原告簽訂不動產買賣契約書（以下簡稱系爭買賣契約），向原告購買門牌號碼基隆市○○區○○街 448號房屋及坐落土地（以下簡稱系爭不動產），兩造約定買賣價金為新臺幣（下同）1,636萬元，被告應分4期給付，並應於系爭不動產所有權移轉登記後，將尾款 1,145萬元給付原告，不料原告於96年12月21日依約將系爭不動產所有權移轉登記予被告後，被告竟拒不給付尾款145萬元，為此依民法第367條規定，請求被告給付 145萬元，及自96年12月29日起至清償日止，按週年5%計算之利息，並陳明願供擔保聲請宣告假執行。

㈡對被告抗辯之陳述略以：原告依約固有交付系爭不動產予被告之義務，然系爭房屋現仍由承租人王幀絃無權占有中，而系爭不動產所有權已於96年12月29日移轉予被告，因原告已非所有權人，無法起訴請求王幀絃返還系爭不動產，故原告自97年1、2月間多次委託出售系爭不動產之仲介人員甲○○告知被告，請被告以其名義向王幀絃起訴請求返還系爭房屋，一切費用均由原告支付，然被告拒絕配合起訴，以達到其對原告請求約定罰款之目的，被告有違契約履行應有之誠信原則，且原告已於97年10月以書面通知被告準備給付之情事，以代提出，足見原告已依約提出給付，被告受領遲延，自不得拒絕給付系爭契約價金尾款。

二、被告聲明駁回原告之訴，並陳明如受不利判決，願供擔保聲請宣告免為假執行，其抗辯略以：㈠系爭買賣契約約定價金為 1,636萬元，被告已於96年10月29日給付3,272,000元、於96年12月 5日給付1,636,000元，並於96年12月26日代原告向基隆市第一信用合作社中華路分社清償貸款10,023,320元（含匯款手續費 120元），故價金尾款僅餘1,428,680元【計算式：16,360,000元－3,272,000元－1,636,000元－10,023,320元＝1,428,680元】。

㈡因系爭房屋於系爭買賣契約訂定前即存有租賃契約，原告於96年10月27日向被告保證會處理該租約問題，並定 2個月後承租人將搬遷，又依系爭買賣契約約定，自96年11月29日至96年12月29日之租金 4萬元由被告收取，如原告未能依期於96年12月29日交屋予被告，原告應每月補貼被告 7萬元至承租人搬遷為止，然原告迄今無法處理該租約問題而尚未交屋，至97年12月31日止原告依上開約定應給付被告共88萬元【計算式：4萬元＋（7萬元×12個月）＝88萬元】，亦未依約給付，故被告才未給付原告尾款1,428,680元。

三、兩造於96年10月29日簽訂系爭買賣契約，約定買賣價金為1,636 萬元，原告於96年12月21日將系爭不動產所有權移轉登記予被告，被告尚有尾款 1,428,680元未給付，且原告於簽訂系爭買賣契約時，就系爭房屋與訴外人王幀絃訂有租賃契約，故兩造於系爭買賣契約特別約定自96年11月29日至96年12月29日之租金 4萬元由被告收取，如承租人未能依期於96年12月29日交屋予被告，原告應每月補貼被告 7萬元至承租人搬遷為止，目前承租人王幀絃仍占有使用系爭房屋，原告並未依系爭契約約定給付被告至97年12月31日止因承租人未交屋應補貼被告之88萬元等事實，為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約、建物登記第二類謄本等件影本在卷足憑，堪信為真實。

四、原告主張依約被告應給付尾款，為被告所否認，並以上開內容抗辯，經查：㈠按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；

買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務，民法第345條第1項、第367條分別定有明文。

系爭買賣契約第2條載明：「付款期限及移交不動產方法：㈣尾款含貸款計新台幣壹仟壹佰肆拾伍萬貳仟元正，俟過戶移轉登記完成，由甲方（即被告）向銀行貸款給付乙方（即原告）。

…」，依上開約定內容，買受人即被告於出賣人即原告將系爭不動產所有權移轉登記完成後，即應將價金尾款給付原告，原告已於96年12月21日將系爭不動產所有權移轉予被告，此有原告所提建物登記第二類謄本影本附卷可證，原告請求被告給付價金尾款，為有理由。

㈡被告雖以原告迄今仍未交屋，且未依系爭買賣契約約定給付至97年12月31日止因未交屋應補貼被告之88萬元為由，依民法第264條第1項規定行使同時履行抗辯權（被告為拒絕給付之表示，並抗辯原告應先交屋並給付88萬元，應認已為同時履行之抗辯），惟：⒈按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348條第1項前段定有明文，而該條項所謂交付其物於買受人，即移轉其物之占有於買受人之謂，占有之移轉，依民法第946條第2項準用第761條之規定，如買賣標的物由第三人占有時，出賣人得以對於第三人之返還請求權讓與於買受人以代交付，故除有出賣人之交付義務，在第三人返還前仍不消滅之特約外，出賣人讓與其返還請求權於買受人時，其交付義務即為已經履行，買受人不得以未受第三人返還，為拒絕交付價金之理由，亦有最高法院32年上字第5455號判例意旨足資參照。

依系爭買賣契約第16條約定：「特約事項：㈠本不動產買賣以現況交屋。

㈡本房屋買賣訂於民國96年12月29日交屋。

㈢民國96年11月29日至民國96年12月29日租金新台幣肆萬元整由甲方乙○○收租，双方各無異議。

…」等內容，足見兩造訂立系爭契約時，系爭房屋已有租賃契約存在，且兩造合意96年11月29日至12月29日租金4 萬元由被告收取，堪認被告於系爭買賣契約成立時，對系爭房屋由第三人承租而占有使用之現況，應已有所了解，被告既與原告約定以「系爭房屋由第三人承租而占有使用」之締約當時現況於96年12月29日交屋，則兩造關於系爭房屋占有之移轉，係合意由原告讓與其對承租人之租賃物返還請求權予被告，以代替現實上占有之移轉，應可認定，依上開說明及判例意旨，於原告讓與其租賃物返還請求權予被告時，其所負移轉系爭房屋占有之契約義務，即已履行完畢。

原告既已依民法第348條第1項前段規定將系爭房屋交付被告，並使被告取得系爭不動產所有權，被告以系爭房屋承租人未遷讓返還房屋，抗辯原告未履行交屋義務並提出同時履行之抗辯，拒絕給付尾款，洵為無據。

⒉次按民法第264條規定之同時履行給付抗辯，係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務非本於同一雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上不無密切關係，或雙方之債務雖因同一雙務契約而發生，因契約互負債務者，他方提出之對待給付若不完全，既非依債務本旨為之，除其情形拒絕自己之給付有違誠實及信用方法者外，在他方補正前，固非不得行使同時履行抗辯權拒絕自己之給付，然其一方之給付與他方之給付並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之問題，參見最高法院86年台上字第1151號判決、59年台上字第850號判例、63年台上字第828號判例甚明；

惟於雖非基於具有對價關係之雙務契約而生之債務，其兩債務之對立，在實質上有牽連性者，基於法律公平原則，始許準用或類推適用關於同時履行抗辯之規定（最高法院78年度台上字第1645號判決參照）。

兩造雖於系爭買賣契約第16條約定：「特約事項：…㈣若租客於民國96年12月29日後無法如期交屋，乙方須於每月補貼甲方新台幣柒萬元整，直到搬遷完畢為止。」

，惟上開內容僅係兩造就承租人倘未依期交屋時原告對被告之損害如何填補之約定，不能認為係屬於買賣價金之對待給付，或與之對立，並且非同時履行不符合公平原則，自不發生同時履行抗辯問題。

被告另辯稱原告未依系爭買賣契約約定給付至97年12月31日止因承租人未交屋應補貼被告之88萬元，而拒絕自己尾款之給付，為無理由，顯不足採。

㈢兩造就原告未依系爭契約約定給付被告至97年12月31日止因承租人未交屋應補貼被告之88萬元雖不爭執，然被告已表明不以上開債權抵銷其對原告所負之價金債務（見本院卷第63頁），故本院就被告對原告有無上開88萬元債權存在，即無審酌之必要，附予敘明。

五、綜上所述，兩造就價金尾款數額為 1,428,680元並不爭執，則原告依系爭買賣契約之法律關係請求被告給付 1,428,680元，及自96年12月29日起至清償日止，按週年5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍則無理由，應予駁回。

六、兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；

至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不應准許。

七、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中 華 民 國 98 年 3 月 12 日
民事庭法 官 陳湘琳
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。
中 華 民 國 98 年 3 月 12 日
書記官 張慧儀